Мультипликатор валовой аренды

Быстрый просмотр десятков объявлений для выявления лучших кандидатов для более глубокого анализа

Установка быстрой цены предложения при быстром движении на конкурентных рынках

Оценка недвижимости на тонких рынках, где сопоставимые данные NOI недоступны

Сравнительный анализ вашего портфеля с рыночными тенденциями GRM

Переговоры с продавцом: демонстрация завышенной стоимости с использованием сопоставимых данных GRM

Что такое хороший GRM для сдаваемой в аренду недвижимости?

«Хороший» МРЖ полностью зависит от рынка и типа недвижимости. На доступных вторичных рынках GRM 6–9 является обычным явлением и предполагает высокую доходность. В дорогих прибрежных городах GRM 15–25 является нормальным и отражает высокую стоимость земли и ожидания ее повышения. На любом конкретном рынке стремитесь к тому, чтобы GRM был на уровне или ниже медианного значения для сопоставимых объектов недвижимости, чтобы гарантировать, что вы не переплачиваете по сравнению с аналогами.

Каковы самые большие ограничения GRM?

GRM полностью игнорирует операционные расходы, поэтому недвижимость с высокими налогами или высокими эксплуатационными расходами может иметь низкий GRM, но приносить посредственную чистую прибыль. Он также использует валовую арендную плату без поправки на вакантность — здание с 20% вакантности выглядит так же, как полностью заселенное, если вы используете потенциальную арендную плату. Перед принятием любого инвестиционного решения всегда следует проводить полный анализ NOI и ставки капитализации.

Чем GRM отличается от ставки предела?

Ставка капитализации использует чистый операционный доход (NOI после расходов), а GRM использует валовую арендную плату (до расходов). Максимальная ставка = NOI / Стоимость недвижимости; GRM = Стоимость недвижимости / Валовая арендная плата. Оба измеряют стоимость относительно дохода, но ставка капитализации является более точным показателем, поскольку она учитывает операционные расходы. GRM быстрее; ставка ограничения является более точной. Большинство профессионалов используют ставку капитализации в качестве основного показателя, а GRM — в качестве первого индикатора.

Могу ли я использовать GRM для коммерческой недвижимости?

GRM чаще всего применяется к небольшим жилым объектам (1–4 квартиры, небольшие многоквартирные дома). Для коммерческой недвижимости ставка капитализации является стандартом, поскольку структура аренды, распределение расходов и волатильность доходов гораздо более сложны. Коммерческая недвижимость часто имеет договоры аренды «тройной чистой» или «брутто» с различными обязательствами по расходам, что делает сравнение валовой арендной платы менее значимым без нормализации расходов.

Должен ли я использовать текущую арендную плату или рыночную арендную плату при расчете GRM?

Используйте текущую арендную плату за существующую занятую недвижимость — это покажет вам, сколько недвижимость на самом деле зарабатывает сегодня. Также рассчитайте GRM, используя текущие рыночные арендные ставки, чтобы увидеть потенциал продления аренды по рыночным ставкам. Разрыв между текущей арендной платой и рыночной арендной платой представляет собой потенциал роста арендной платы, что иногда является наиболее привлекательной особенностью приобретения с добавленной стоимостью.

Сколько сопоставимых продаж мне нужно, чтобы создать рыночный GRM?

В идеале соберите 5–10 сопоставимых продаж за последние 6–12 месяцев, которые по размеру, возрасту, состоянию и местоположению аналогичны объекту недвижимости. Используйте медианный GRM, а не среднее значение, чтобы уменьшить влияние выбросов. На тонких рынках с небольшим количеством транзакций вам может потребоваться использовать более широкую географическую область или более длительный период времени с поправкой на рыночные тенденции.

Учитывает ли МРЖ потенциал повышения курса?

GRM фиксирует текущую доходность, но ничего не говорит о повышении курса акций. Рынки с высоким GRM (низкая доходность) часто существуют потому, что инвесторы рассчитывают на сильное будущее повышение курса — они готовы платить больше за доллар текущей арендной платы, потому что ожидают, что арендная плата и стоимость будут быстро расти. Рынки с низким ВРМ могут предложить более высокий текущий доход, но более низкую оценку. Полный инвестиционный анализ учитывает как текущий доход, так и ожидаемое повышение курса акций.

Что такое правило 1% и как оно связано с МРЖ?

Эмпирическое правило 1% гласит, что ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1% от покупной цены недвижимости. Это соответствует годовому GRM примерно 8,33 × (1 / 0,12 = 8,33) или ежемесячному GRM, равному 100. Если недвижимость стоимостью 200 000 долларов приносит арендную плату в размере 200 000 долларов в месяц (1%), ежемесячный GRM = 100. Объекты недвижимости, соответствующие правилу 1%, обычно приносят достаточный валовой доход, чтобы покрыть расходы и произвести положительный денежный поток, хотя этому правилу труднее соответствовать на дорогих рынках.