Что такое HELOC Calculator?
▾
Кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) — это возобновляемая кредитная линия, обеспеченная собственным капиталом вашего дома. Как и кредитная карта, она дает вам кредитный лимит, который вы можете использовать, погашать и снова брать в течение периода использования, но в отличие от кредитной карты процентные ставки значительно ниже, поскольку ваш дом служит залогом. HELOC — это один из наиболее гибких и экономически эффективных способов для домовладельцев получить доступ к крупным суммам капитала для улучшения дома, консолидации долга, расходов на образование, инвестиций в бизнес или резервов на случай чрезвычайных ситуаций. Кредитный лимит HELOC обычно составляет 80–90% оценочной стоимости вашего дома за вычетом непогашенного остатка по ипотеке. Например, дом стоимостью 400 000 долларов США с ипотечным балансом в 180 000 долларов США может поддерживать HELOC в размере до 140 000–180 000 долларов США (в зависимости от совокупного лимита суммы кредита к стоимости, установленного кредитором). В этом расчете в качестве залога используется ваш собственный капитал, поэтому процентные ставки намного ниже, чем необеспеченные потребительские кредиты или кредитные карты. HELOCs имеют две отдельные фазы. Период использования (обычно 5–10 лет) — это период, когда вы можете брать кредит и погашать его свободно. На этом этапе многие HELOC требуют только выплаты процентов по непогашенному остатку — никакого уменьшения основной суммы долга не требуется. Это сохраняет минимальные платежи на низком уровне, но означает, что остаток может оставаться большим. Период погашения (обычно 10–20 лет) начинается после закрытия периода использования: новые займы не допускаются, и вы должны погасить непогашенную основную сумму плюс проценты, часто с существенно более высокими ежемесячными платежами, чем минимальные периоды использования. Процентные ставки HELOC являются переменными и привязаны к эталонной ставке (обычно к базовой ставке, которая изменяется вместе с целевой ставкой Федеральной резервной системы), а также к марже. Когда ФРС повышает ставки, ставки HELOC немедленно растут — именно поэтому домовладельцы, которые взяли HELOC под 4% в 2021 году, увидели, что ставки подскочили до 8–9% к 2023 году. Этот процентный риск необходимо тщательно учитывать, прежде чем использовать HELOC для долгосрочных заимствований.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Кредитный лимит HELOC = (стоимость дома × CLTV%) – непогашенная ипотека
Ежемесячная выплата процентов (период выплаты) = Непогашенный остаток × (Годовая ставка / 12)
Ежемесячный платеж = [P × r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Где P = непогашенный остаток на конец розыгрыша, r = ежемесячная ставка, n = месяцы погашения.Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| HV | Стоимость дома | currency | Текущая оценочная рыночная стоимость дома (кредиторы заказывают оценку или используют AVM) |
| CLTV | Комбинированное соотношение кредита к стоимости | % | Максимальное соотношение общей обеспеченной задолженности к стоимости дома; обычно 80–90% для HELOC |
| MB | Ипотечный баланс | currency | Невыплаченный основной остаток по первой ипотеке на момент подачи заявления HELOC |
| CL | Кредитный лимит | currency | Максимально доступное заимствование по HELOC: (HV × CLTV%) – МБ |
| r | Ежемесячная процентная ставка | % | Годовая ставка HELOC, деленная на 12; переменная — меняется в зависимости от движения Prime Rate |
Как HELOC Calculator
▾
- 1Определите текущую рыночную стоимость вашего дома с помощью официальной оценки, автоматизированной модели оценки кредитора или недавних сопоставимых продаж в вашем районе.
- 2Найдите свой непогашенный первый остаток по ипотеке из последней выписки по ипотеке.
- 3Рассчитайте доступный кредитный лимит: (стоимость дома × лимит CLTV кредитора) – баланс ипотеки. Большинство кредиторов ограничивают CLTV на уровне 80–90%.
- 4В течение периода розыгрыша рассчитайте ежемесячные процентные выплаты: Непогашенный остаток × (Годовая ставка / 12). Это ваш минимальный платеж за HELOC только с процентной ставкой. Платите больше, чтобы уменьшить основную сумму и будущие проценты.
- 5В конце периода розыгрыша ваш непогашенный остаток конвертируется в погашаемый кредит. Рассчитайте новый ежемесячный платеж, используя стандартную формулу амортизации со сроком погашения.
- 6Следите за основной ставкой (и заявлениями о политике ФРС): ваша ставка HELOC меняется при изменении Prime, что влияет на ваш ежемесячный платеж. Включите в свой бюджет сценарии повышения ставок.
Решённые примеры
▾
Максимальный совокупный долг = 450 000 долларов США × 85% = 382 500 долларов США. Лимит HELOC = 382 500 долларов США − существующая ипотека в размере 220 000 долларов США = 162 500 долларов США. Этот домовладелец может получить доступ к возобновляемой кредитной линии на сумму до 162 500 долларов США. Фактически утвержденный лимит может быть ниже в зависимости от кредитного рейтинга, дохода и политики кредитора. Примечание: немедленное использование полного лимита приведет к увеличению CLTV ровно до 85%.
Месячная ставка = 8,5% / 12 = 0,7083%. Ежемесячные проценты = 50 000 долларов США × 0,7083% = 354,17 долларов США. При такой ставке через год заемщик выплатит 4250 долларов США в виде процентов, но основной остаток в размере 50 000 долларов США не изменится. Если домовладелец производит только минимальные процентные платежи за 10-летний период погашения, он выплатит 42 500 долларов США в виде процентов и все еще должен выплатить полную сумму в 50 000 долларов США, когда начнется период погашения.
В период розыгрыша по ставке 8%: 80 000 долларов США × (8%/12) = 533 доллара США в месяц только проценты. При начале погашения: r = 8%/12 = 0,6667%, n = 240 месяцев. Платеж = [80 000 долларов США × 0,6667% × (1,006667)^240] / [(1,006667)^240 − 1] = 668,96 долларов США. Платеж подскакивает на 25% от выплаты только процентов до полной амортизации — «платежный шок», который удивляет многих заемщиков HELOC. Если ставки также выросли с начала периода розыгрыша, шок может быть еще более серьезным.
Годовые проценты HELOC = 60 000 долларов США × 8,5% = 5 100 долларов США. Если ремонт добавляет 45 000 долларов к стоимости дома, а местный рынок растет на 5% в год (22 500 долларов в год), процентные расходы покрываются менее чем за 3 месяца повышения стоимости. Однако рентабельность инвестиций в ремонт сильно различается: кухни в среднем окупают 60–80% затрат, а не 100%. HELOC имеет смысл, если общая стоимость ремонта < добавленная стоимость дома + накопленная оценка в течение периода окупаемости HELOC.
2021 год: 100 000 долларов США × (4%/12) = 333 доллара США в месяц. 2024 год: 100 000 долларов США × (9%/12) = 750 долларов США в месяц. Увеличение ставки на 500 базисных пунктов более чем удвоило ежемесячные процентные обязательства по тому же балансу. Это один из основных рисков HELOC — воздействие переменных ставок в условиях растущих ставок. Домовладелец, бюджет которого составлял 333 доллара в месяц, теперь сталкивается с 750 долларами в месяц без изменения основного баланса. Ссуды под залог собственного капитала с фиксированной ставкой позволяют избежать этого риска.
Практическое применение
▾
Финансирование ремонта дома: финансирование ремонта, который увеличивает стоимость недвижимости
Консолидация долга: замена долга по кредитной карте с высокой процентной ставкой на HELOC с низкой ставкой
Резервное копирование чрезвычайного фонда: постоянная кредитная линия на случай крупных непредвиденных расходов
Промежуточное финансирование: финансирование первоначального взноса за новый дом до продажи существующего дома.
Финансирование образования или бизнеса: доступ к собственному капиталу для инвестиций в человеческий или деловой капитал
Особые случаи
▾
HELOC только на проценты. Некоторые кредиторы предлагают HELOC с постоянной оплатой только процентов.
HELOC только по процентам: некоторые кредиторы предлагают HELOC с постоянными платежами только по процентам (баллонная структура при погашении). Они несут в себе риск рефинансирования, если вы не сможете погасить остаток долга или не сможете претендовать на получение нового кредита при наступлении срока его погашения.
HELOC для второго дома или инвестиционной недвижимости: обычно имеют более строгие ограничения CLTV.
HELOC для второго дома или инвестиционной недвижимости: как правило, имеют более строгие ограничения CLTV (70–75%), более высокую процентную маржу и более строгие квалификационные требования, чем HELOC для основного проживания.
Автономный против.
комбинированные HELOC: комбинированные HELOC (взятые при покупке вместе с первой ипотекой, чтобы избежать PMI) имеют другую динамику налогов и платежей, чем отдельный HELOC, полученный после покупки.
Сравнение HELOC, ссуды под залог собственного капитала и выплаты рефинансирования
▾
| Особенность | ХЕЛОК | Кредит под залог собственного капитала | Рефинансирование с выводом средств |
|---|---|---|---|
| Тип тарифа | Переменная (Простое + маржа) | Зафиксированный | Фиксированный или переменный |
| Выплата | Вращающийся розыгрыш | Общая сумма | Общая сумма |
| Гибкость | Высокий — рисуйте по мере необходимости | Низкая — фиксированная сумма | Низкая — фиксированная сумма |
| Уровень ставки | Обычно ниже, чем HEL | Немного выше, чем у HELOC | По данным первого ипотечного рынка |
| Структура выдачи/погашения | Период розыгрыша, затем погашение | Полная амортизация с 1 дня. | Полная амортизация с 1 дня. |
| Лучшее для | Текущие или неопределенные затраты | Единовременные, определенные расходы | Снижение общей ставки по ипотеке + собственный капитал |
| Заключительные расходы | Низкий (500–2000 долларов США) | Умеренный (1000–3000 долларов США) | Высокий (2–5% от суммы кредита) |
Часто задаваемые вопросы
▾
В чем разница между HELOC и кредитом под залог собственного капитала?
HELOC — это возобновляемая кредитная линия с переменной ставкой: вы берете средства по мере необходимости и платите проценты только за то, что используете. Кредит под залог собственного капитала представляет собой единовременный кредит с фиксированной ставкой и фиксированной выплатой в рассрочку. HELOC предлагают гибкость в отношении текущих или неопределенных расходов; кредиты под залог собственного капитала обеспечивают уверенность в выплате одноразовых нужд. HELOC обычно имеют более низкие первоначальные ставки; кредиты под залог собственного капитала защищают от повышения ставок. Большинство финансовых консультантов предлагают использовать кредит под залог собственного капитала (не HELOC) для крупных одноразовых нужд, когда процентные ставки растут.
Как HELOC влияет на мой кредитный рейтинг?
Открытие HELOC добавляет новый кредитный счет, который может временно немного снизить ваш балл (жесткий запрос + новый счет). Тем не менее, HELOC также может улучшить ваш кредитный баланс (добавив возобновляемый обеспеченный кредитный счет) и сократить использование кредита по необеспеченным картам, если он используется для их погашения. Основной риск: активное использование HELOC увеличивает вашу общую долговую нагрузку, и если у вас проблемы с платежами, просроченные платежи серьезно повредят ваш счет и поставят под угрозу ваш дом.
Подлежат ли налогообложению проценты HELOC?
В соответствии с действующим законодательством (Закон о сокращении налогов и создании рабочих мест от 2017 г. до как минимум 2025 г.) проценты HELOC подлежат вычету ТОЛЬКО в том случае, если средства кредита используются для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, обеспечивающего кредит. Проценты, использованные для погашения кредитных карт, финансирования образования или покрытия личных расходов, НЕ подлежат вычету. Общая совокупная задолженность по ипотеке и собственному капиталу, по которой вы можете вычесть проценты, ограничена 750 000 долларов США (375 000 долларов США для регистрации брака отдельно). Всегда консультируйтесь со специалистом по налогам — размер вычета зависит от конкретного использования доходов.
Какой кредитный рейтинг мне нужен для HELOC?
Большинству кредиторов для одобрения HELOC требуется минимальный кредитный рейтинг 620–680, при этом лучшие ставки зарезервированы для баллов 740+. Кредиторы также оценивают соотношение вашего долга к доходу (обычно предпочитают DTI ниже 43%), стабильность занятости и документацию о доходах. Лимит CLTV (80–90%) также зависит от вашего кредитного профиля: более высокий кредит дает доступ к более высокому CLTV, что означает большую кредитную линию по сравнению со стоимостью дома.
Что произойдет с моим HELOC, если стоимость дома упадет?
Если стоимость вашего дома значительно упадет (как в 2008–2009 годах), кредиторы могут заморозить или сократить вашу кредитную линию HELOC, даже если вы не брали под нее кредит. During the housing crisis, many homeowners who expected to use their HELOC found it suddenly unavailable. Кроме того, если падающие значения приводят к тому, что ваш CLTV превышает лимит кредитора, кредитор может потребовать погашения основной суммы долга, чтобы вернуть соотношение в соответствие. Никогда не рассматривайте HELOC как гарантированный чрезвычайный фонд без поддержания другой ликвидности.
Могу ли я использовать HELOC для инвестирования в акции или недвижимость?
Технически да, но это требует тщательного анализа. Заимствование по ставке HELOC 8–9% для инвестиций в акции или недвижимость является положительным рычагом только в том случае, если доход от инвестиций превышает стоимость заимствования. В период низких ставок в 2010–2021 годах некоторые инвесторы с прибылью использовали HELOC под ставку 4–5% для авансовых платежей за недвижимость. В условиях ставки в 9% математика намного сложнее — большинство сценариев фондового рынка и недвижимости не могут надежно превзойти 9% после уплаты налогов и риска. Большинство специалистов по финансовому планированию не советуют брать кредиты под залог дома и инвестировать в волатильные активы.
Какие сборы взимаются за открытие HELOC?
Сборы HELOC варьируются в зависимости от кредитора и включают: плату за оценку (300–600 долларов США), комиссию за выдачу кредита (0–1% от кредитного лимита), поиск титула и страхование (200–400 долларов США), плату за регистрацию (50–200 долларов США) и ежегодную плату за обслуживание (50–100 долларов США в год). Некоторые кредиторы предлагают HELOC с низкой комиссией или без комиссии, но компенсируют затраты немного более высокими процентными ставками. Плата за досрочное закрытие (в течение 2–3 лет после открытия) является обычным явлением — обычно 200–500 долларов США. Купите как минимум 3 кредиторов и сравните ставку и общую стоимость комиссионных, прежде чем совершать сделку.
Как рассчитывается ставка HELOC?
Большинство HELOC используют в качестве индекса прайм-рейт Wall Street Journal плюс маржу, устанавливаемую кредитором на основе вашего кредитного профиля. Маржа обычно колеблется от 0% до 2% для высококвалифицированных заемщиков. Когда ФРС повышает свою целевую ставку, немедленно следует Prime Ставка (Prime = Target Fed Funds + 3%), и ваша ставка HELOC повышается в том же платежном цикле. В 2022–2023 годах ФРС повысила ставки на 525 базисных пунктов, подняв ставку Prime с 3,25% до 8,5%, а ставки HELOC примерно с 4% до 8–10% для большинства заемщиков.
Распространённые ошибки
▾
- !Относитесь к кредитному лимиту HELOC как к денежным средствам в банке — он может быть заморожен или уменьшен кредитором, если стоимость имущества упадет или изменится ваша кредитная ситуация.
- !Выполнение только минимальных платежей только с процентами и игнорирование основного остатка на протяжении всего периода выплаты — это приводит к серьезному платежному шоку, когда начинается период погашения.
- !Не планируйте повышение ставок по HELOC с плавающей ставкой — запланируйте ставки на 2–3% выше текущей ставки, чтобы проверить свою платежеспособность.
- !Используя доходы HELOC для амортизации активов (автомобилей, отпуска) — вы обеспечиваете краткосрочное потребление своим самым важным долгосрочным активом.
Совет профессионала
Если вы открываете HELOC, но не планируете использовать его немедленно, сохраните его баланс на уровне 0 долларов и рассматривайте его как резервную кредитную линию. Это практически ничего не стоит (только годовую плату, если таковая имеется), но при этом дает вам мгновенный доступ к крупным суммам в случае крайней необходимости — без риска накопления процентов на неиспользованный остаток.
Знаете ли вы?
На пике жилищного бума в США в 2005–2006 годах американцы выводили около 800 миллиардов долларов в год в виде собственного капитала через рефинансирование с выводом средств, HELOC и кредиты под залог собственного капитала. Этот феномен «домашних банкоматов» увеличил потребительские расходы, но оставил миллионы домовладельцев с небольшим капиталом или вообще без него, когда цены рухнули в 2008–2009 годах, что способствовало глубине и серьезности финансового кризиса.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
- ›Бюро финансовой защиты потребителей – Что такое HELOC?
- ›Федеральная резервная система – Руководство для потребителей по кредитным линиям под залог собственного капитала
- ›IRS – Публикация 936: Вычет процентов по ипотеке
- ›Investopedia – Определение HELOC и как оно работает
- ›Банкрейт – ставки и руководство HELOC
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читать далее →Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.