Hur man beräknar nettodriftsinkomst (NOI)
Rörelseresultatet är det viktigaste lönsamhetsmåttet för fastighetsinvesteringar. NOI talar om för dig hur mycket inkomst en fastighet genererar från verksamheten – före skuldtjänst och inkomstskatter. Det är grunden för cap rate, lånegarantier och fastighetsvärdering.
Formeln
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
Där:
- Effektiv bruttoinkomst (EGI) = Potentiell bruttoinkomst − Vakans och kreditförluster
- Driftskostnader = alla kostnader för att driva fastigheten utom betalningar av bolån
Vad ingår (och exkluderas) i driftskostnader
Ingår: – Fastighetsskatter
- Försäkring
- Fastighetsförvaltningsavgifter
- Underhåll och reparationer
- Verktyg (om hyresvärden betalas)
- Landskapsarkitektur, snöröjning, skadedjursbekämpning
- Kapitalutgiftsreserver
Inkluderar INTE:
- Inteckning kapital och ränta
- Avskrivningar – Inkomstskatt
- Kapitalförbättringar
Steg-för-steg exempel
| Punkt | Årlig |
|---|---|
| Potentiell bruttoinkomst (100 % beläggning) | $72,000 |
| − Vakans och kreditförlust (7 %) | −5 040 USD |
| Effektiv bruttoinkomst | $66,960 |
| − Fastighetsskatter | -6 200 USD |
| − Försäkring | −2 400 USD |
| − Management (10 % av EGI) | −6 696 USD |
| − Reparationer och underhåll | −4 800 dollar |
| − Reserver | −2 400 USD |
| Rörelseintäkter netto | $44,464 |
Använder NOI för att värdera egendom
Property Value = NOI / Cap Rate
Med en gräns på 6 %: 44 464 USD / 0,06 = 741 067 USD
Använd vår NOI-kalkylator för att analysera alla inkomster.