Capital Gains Indexation Calculator

Fastighetsförsäljare beräknar LTCG-skatt innan de beslutar om försäljning – jämför skatten vid 20 % med indexering mot 12,5 % utan indexering efter den 23 juli 2024, vilket gör det möjligt att fatta välgrundade kvantitativa beslut baserade på validerade beräkningsmetoder

Skatteplanering för ärvd egendom – beräknar indexerad kostnad med marknadsvärdet den 1 april 2001 för att minimera LTCG-skatt vid försäljning av fädernearv

Auktoriserade revisorer beräknar kapitalvinster för kunder och ger råd om återinvesteringsstrategier enligt avsnitt 54/54EC för att minska eller eliminera LTCG-skatt

Fastighetsinvesterare beslutar om de ska sälja och återinvestera (med CGAS) eller behålla – jämför skattekostnaden för att sälja nu mot att hålla i ytterligare några år

Utlandsindier (NRI) som säljer fastigheter i Indien – förstår LTCG-beräkning, TDS-skyldigheter för köparen (20,8 % innehållsskatt på totala intäkter om inte lägre källskatteintyg erhålls) och DTAA-förmåner

Vad är Kostnadsinflationsindexet (CII) för FY 2024-25?

Kostnadsinflationsindexet (CII) för FY 2024-25 är 363, som meddelats av CBDT. Basåret är FY 2001-02 (CII = 100). CII har ökat från 100 under 2001-02 till 363 under 2024-25 – vilket återspeglar ungefär 3,6 gånger kumulativ inflation över 23 år. CII används för att beräkna den indexerade anskaffningskostnaden för LTCG på kapitaltillgångar som innehafts i mer än 24 månader (fastigheter) eller 36 månader (räntebärande fonder).

Hur har Budget 2024 ändrat indexeringsreglerna för fastigheter?

Budget 2024 (gällande från den 23 juli 2024) ändrade standard-LTCG-kursen för fast egendom från 20 % med indexering till 12,5 % utan indexering. En särskild bestämmelse gör det dock möjligt för skattebetalare att välja: för fastigheter förvärvade före den 23 juli 2024 kan du välja antingen 20 % med indexering ELLER 12,5 % utan indexering – beroende på vilket som ger lägre skatt. För fastigheter förvärvade den 23 juli 2024 eller senare gäller endast 12,5 %-kursen utan indexering. Detta är en viktig förändring för långsiktiga fastighetsinnehavare.

Kan jag göra anspråk på undantag för LTCG från fastighetsförsäljning?

Ja. Flera undantag gör det möjligt att minska eller eliminera LTCG-skatt: Avsnitt 54 (återinvestera i ny bostadsegendom inom 1-2 år – upp till ₹10 crore); Avsnitt 54F (vid försäljning av icke-bostadstillgångar, återinvestera nettoersättning i bostadsegendom); Avsnitt 54EC (investera LTCG upp till ₹50 lakh i specificerade obligationer – NHAI, REC – inom 6 månader; 5 års bindningstid); Avsnitt 54B (jordbruksmark, återinvestera i jordbruksmark); Avsnitt 54GB (startupinvesteringar). Varje undantag har specifika villkor och tidsramar.

Vilken innehavstid gäller för LTCG på fastigheter?

För fast egendom (mark, byggnader) är innehavstiden för LTCG mer än 24 månader (2 år). Fastigheter som innehafts i 24 månader eller kortare klassificeras som kortsiktiga kapitaltillgångar och STCG beskattas med marginalskattesats. För börsnoterade aktier är tröskeln 12 månader. För räntebärande fonder var det tidigare 36 månader för LTCG (med indexering), men sedan Budget 2023 beskattas alla vinster från räntebärande fonder med marginalskattesats oavsett innehavstid.

Hur bestämmer jag marknadsvärdet för fastigheter köpta före den 1 april 2001?

Marknadsvärdet per den 1 april 2001 kan bestämmas med: (1) Intyg från en statligt godkänd registrerad värderingsman – detta är den mest försvarbara metoden; (2) Kommunalt taxeringsvärde per den 1 april 2001; (3) Jämförbara försäljningsdata för liknande fastigheter i samma område runt det datumet. CBDT anger att värdet bör baseras på registrerad värderingsmans rapport, och FMV får inte överstiga det faktiska försäljningspriset. En professionell värdering rekommenderas starkt för att undvika granskning från skattemyndigheten.

Ingår stämpelskatt som betalas vid köp i anskaffningskostnaden?

Ja. Anskaffningskostnaden för kapitalvinstsyften inkluderar: faktiskt köppris, betald stämpelskatt, registreringsavgifter, juridiska avgifter för fastighetsförvärv och eventuella andra kostnader direkt hänförliga till förvärvet av fastigheten. Dessa kostnader är också berättigade till indexering från det år de betalades. Att inkludera alla dessa kostnader i beräkningen av den indexerade kostnaden minskar den skattepliktiga LTCG.

Vad händer om den indexerade kostnaden överstiger försäljningspriset?

Om den indexerade anskaffningskostnaden överstiger försäljningspriset (vilket skapar en förlust) är det en långsiktig kapitalförlust (LTCL). LTCL kan rullas framåt i 8 år och kvittas endast mot LTCG från valfri kapitaltillgång (inte mot STCG eller inkomst från andra källor). Du måste lämna in din deklaration (ITR) före förfallodatumet för att ha rätt att rulla fram denna förlust.

Vad är avsnitt 54EC (kapitalvinstobligationer)-undantaget?

Avsnitt 54EC tillåter undantag från LTCG på fastigheter genom att investera kapitalvinsterna (upp till ₹50 lakh per räkenskapsår) i specificerade långsiktiga obligationer utgivna av NHAI (National Highways Authority of India) eller REC (Rural Electrification Corporation) inom 6 månader från försäljningsdatumet. Dessa obligationer har en 5-årig bindningstid och ger ränta på cirka 5–5,5 % (skattepliktig). Detta är användbart om du inte vill köpa fastighet men vill spara LTCG-skatt.