மேம்பட்ட நிதி மற்றும் வணிகம்

1031 Exchange Analysis

Sale விலை ($)

Cost Basis ($)

Capital Gains Tax Rate (%)

என்றால் என்ன 1031 Exchange Analysis?

▾

1031 பரிமாற்றம், உள் வருவாய்க் குறியீட்டின் பிரிவு 1031 க்கு பெயரிடப்பட்டது, இது அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்குக் கிடைக்கும் மிகவும் சக்திவாய்ந்த வரி ஒத்திவைப்பு உத்திகளில் ஒன்றாகும். இது ஒரு முதலீட்டாளரை ஒரு சொத்தை விற்று, அதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானத்தை 'இதே மாதிரியான' மாற்றுச் சொத்தில் மீண்டும் முதலீடு செய்ய அனுமதிக்கிறது, அதே நேரத்தில் விற்பனையின் போது பொதுவாக செலுத்த வேண்டிய அனைத்து மூலதன ஆதாய வரிகள் மற்றும் தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் ஆகியவற்றை ஒத்திவைக்கிறது. வாழ்நாள் முழுவதும் 1031 பரிமாற்றங்களின் தொடர் மூலம் சரியாகச் செயல்படுத்தப்பட்டால், வாரிசுகளுக்குக் கிடைக்கும் ஸ்டெப்-அப் மூலம் ஒத்திவைக்கப்பட்ட வரிகள் மரணத்தின் போது முற்றிலும் அகற்றப்படும். பொருளாதார நன்மை மகத்தானது: முழு விற்பனை வருமானத்தை 15-37% வரி செலுத்துவதை விட பெரிய மாற்று சொத்தில் வேலை செய்வதன் மூலம், முதலீட்டாளர்கள் வரி செலுத்தப்படாத மூலதனத்தை கூட்டும் சக்தியின் மூலம் வியத்தகு முறையில் செல்வக் குவிப்பை துரிதப்படுத்த முடியும். எடுத்துக்காட்டாக, $400,000 ஆதாயத்துடன் $1,000,000 சொத்தை விற்கும் முதலீட்டாளர், நிலையான விற்பனையில் சுமார் $100,000–$120,000 வரி செலுத்த வேண்டும். 1031 பரிமாற்றத்தில், அனைத்து $1,000,000 மாற்று சொத்தில் வேலை செய்யும். 1031 பரிமாற்றத்திற்குத் தகுதிபெற, கடுமையான IRS விதிகள் பின்பற்றப்பட வேண்டும்: (1) வர்த்தகம், வணிகம் அல்லது முதலீட்டில் உற்பத்திப் பயன்பாட்டிற்காக கைவிடப்பட்ட மற்றும் மாற்று சொத்துக்கள் இரண்டும் வைத்திருக்க வேண்டும் - தனிப்பட்ட குடியிருப்புகள் மற்றும் விற்பனைக்காக வைத்திருக்கும் சொத்துக்கள் (டீலர் சொத்து) தகுதி பெறாது; (2) சொத்துக்கள் 'ஒத்த மாதிரியானதாக' இருக்க வேண்டும், இது ரியல் எஸ்டேட் என்பது அமெரிக்காவில் உள்ள எந்தவொரு உண்மையான சொத்தையும் வேறு எந்த யு.எஸ் ரியல் சொத்திற்காகவும் பரிமாறிக் கொள்ளப்படும் என்று பரவலாக விளக்கப்படுகிறது; (3) ஒரு தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகர் (QI) விற்பனை வருவாயை வைத்திருக்க வேண்டும் - முதலீட்டாளர் நிதியின் ஆக்கபூர்வமான ரசீதை எடுக்க முடியாது; (4) கைவிடப்பட்ட சொத்தை மூடிய 45 காலண்டர் நாட்களுக்குள் மாற்றுச் சொத்து அடையாளம் காணப்பட வேண்டும்; மற்றும் (5) பரிமாற்றம் 180 காலண்டர் நாட்களுக்குள் முடிக்கப்பட வேண்டும் (மாற்று சொத்தை மூடுவது). 1031 பரிமாற்ற பகுப்பாய்வு கால்குலேட்டர் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒத்திவைப்பதில் இருந்து வரி சேமிப்பு, முழு வரி ஒத்திவைப்பை அடைய மறு முதலீடு செய்ய வேண்டிய பங்கு மற்றும் அனைத்து ஆதாயமும் ஒத்திவைக்கப்படாத பகுதி பரிமாற்றங்களின் ('பூட்') தாக்கம் ஆகியவற்றைப் புரிந்துகொள்ள உதவுகிறது. இந்த இயக்கவியலைப் புரிந்துகொள்வது குறிப்பிடத்தக்க மதிப்புமிக்க பங்குகளைக் கொண்ட எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளருக்கும் அவசியம்.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

சூத்திரம்

▾

f(x)

பொருந்தக்கூடிய சூத்திரங்கள் மற்றும் உள்ளீடுகளுக்கு கால்குலேட்டர் இடைமுகத்தைப் பார்க்கவும்

மாறி விளக்கம்

▾

குறியீடு	பெயர்	அலகு	விவரிப்பு
SP	விற்பனை விலை	USD	ஏதேனும் விலக்குகளுக்கு முன் கைவிடப்பட்ட (விற்ற) சொத்தின் மொத்த விற்பனை விலை.
AB	சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படை	USD	அசல் கொள்முதல் விலை மற்றும் மூலதன மேம்பாடுகளை மைனஸ் வைத்திருக்கும் காலத்தில் எடுக்கப்பட்ட தேய்மானம் விலக்குகள்.
TG	மொத்த வரிவிதிப்பு ஆதாயம்	USD	விற்பனை விலை மைனஸ் சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படையில். இதில் மூலதனப் பாராட்டு மற்றும் தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் ஆகிய இரண்டும் அடங்கும்.
DR	தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல்	USD	முன்பு எடுக்கப்பட்ட தேய்மானக் கழிவுகளால் ஆதாயத்தின் பகுதி. 25% அதிகபட்ச கூட்டாட்சி விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்பட்டது (பிரிவு 1250 திரும்பப் பெறப்படாத ஆதாயம்).
DT	ஒத்திவைக்கப்பட்ட வரி	USD	வழக்கமான விற்பனையில் செலுத்த வேண்டிய மொத்த மூலதன ஆதாயங்கள் மற்றும் திரும்பப்பெறும் வரிகள் 1031 பரிமாற்றத்தின் மூலம் ஒத்திவைக்கப்படும்.
Boot	துவக்கம் பெறப்பட்டது	USD	பரிவர்த்தனையில் பெறப்பட்ட பணம் அல்லது அதுபோன்ற சொத்து அல்ல. 1031 தகுதியான பரிமாற்றத்தில் கூட, பரிமாற்ற ஆண்டில் துவக்கத்திற்கு வரி விதிக்கப்படும்.

எப்படி 1031 Exchange Analysis

▾

1படி 1 — சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படையைக் கணக்கிடுங்கள்: கைவிடப்பட்ட சொத்தின் அசல் கொள்முதல் விலையுடன் தொடங்கவும். வைத்திருக்கும் காலத்தில் செய்யப்பட்ட மூலதன மேம்பாடுகளின் விலையைச் சேர்க்கவும் (கூரை மாற்றுதல், சேர்த்தல், பெரிய புதுப்பித்தல் - வழக்கமான பராமரிப்பு அல்ல). வரி வருமானத்தில் எடுக்கப்பட்ட மொத்த தேய்மானக் கழிவுகளைக் கழிக்கவும் (குடியிருப்பு வாடகைச் சொத்திற்கு, ஒவ்வொரு ஆண்டும் அசல் செலவின் அடிப்படையில் 1/27.5; வணிகத்திற்கு 1/39). இதன் விளைவாக உங்கள் சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படையாகும்.
2படி 2 — மொத்த உணரப்பட்ட ஆதாயத்தை கணக்கிடுங்கள்: விற்பனை விலை - விற்பனை செலவுகள் (கமிஷன்கள், தலைப்பு, வழக்கறிஞர், பரிமாற்ற வரிகள்) - சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படை = நிகர லாபம். இது நீண்ட கால மூலதன ஆதாயம் (மதிப்பீடு) மற்றும் தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் ஆகியவற்றுக்கு இடையே பிரிக்கப்பட்ட வரிவிதிப்புக்கு உட்பட்ட மொத்தத் தொகையாகும்.
3படி 3 - தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் பகுதியை அடையாளம் காணவும்: தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் தொகை, வைத்திருக்கும் காலத்தில் எடுக்கப்பட்ட மொத்த திரட்டப்பட்ட தேய்மானத்திற்கு சமம். இந்தப் பகுதிக்கு அதிகபட்ச கூட்டாட்சி விகிதமான 25% (மீண்டும் பிடிக்கப்படாத பிரிவு 1250 ஆதாயம்) மற்றும் பொருந்தக்கூடிய மாநில வருமான வரி விகிதங்களில் வரி விதிக்கப்படுகிறது. மீதமுள்ள ஆதாயம் (மீண்டும் பெறுதல் தவிர) உங்கள் வருமானத்தைப் பொறுத்து 0%, 15% அல்லது 20% கூட்டாட்சி விகிதங்களில் நீண்ட கால மூலதன ஆதாயமாக வரி விதிக்கப்படும்.
4படி 4 — பரிவர்த்தனை இல்லாமல் வரி பில் கணக்கிடவும்: பரிவர்த்தனை அல்லாத விற்பனையில் செலுத்த வேண்டிய மொத்த வரிகளைக் கணக்கிடுவதற்கு பொருத்தமான கூட்டாட்சி விகிதங்கள் (25% மறுபரிசீலனை + 15% அல்லது 20% LTCG) மற்றும் உங்கள் மாநில விகிதத்தைப் பயன்படுத்தவும். உங்கள் வருமானம் $200,000 (தனி) அல்லது $250,000 (திருமணமானவர்) அதிகமாக இருந்தால் 3.8% நிகர முதலீட்டு வருமான வரி (NIIT) சேர்க்கவும். இது 1031 பரிமாற்றம் ஒத்திவைக்கும் அடிப்படை வரி பொறுப்பு.
5படி 5 — முழு ஒத்திவைப்புக்கான மறுமுதலீட்டுத் தேவைகளைத் தீர்மானித்தல்: 100% ஆதாயத்தை ஒத்திவைக்க ('பூட்' ஏதும் பெறவில்லை), நீங்கள் கண்டிப்பாக: (அ) விட்டுக்கொடுக்கப்பட்ட சொத்தின் நிகர விற்பனை விலைக்கு சமமான அல்லது அதிகமான கொள்முதல் விலையுடன் மாற்று சொத்தை (அல்லது சொத்துக்களை) வாங்க வேண்டும்; மற்றும் (ஆ) விற்பனையிலிருந்து அனைத்துப் பங்குகளையும் மறு முதலீடு செய்தல் (அடமானம் செலுத்துதல் + நிகர வருமானம்) - மாற்றுச் சொத்தில் பணமாக அல்லது மாற்றீட்டின் மீது சமமான அல்லது அதிக கடனைப் பெறுவதன் மூலம்.
6படி 6 — பகுதி பரிவர்த்தனை (துவக்க) காட்சிகளை பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள்: நீங்கள் கைவிடப்பட்ட சொத்தின் விற்பனை விலையை விட குறைவான விலையில் ஒரு மாற்று சொத்தை வாங்கினால், பற்றாக்குறையானது 'பூட்' - பணம் பெறப்பட்டது - உடனடியாக வரி விதிக்கப்படும். பெறப்பட்ட துவக்கத்தின் அளவிற்கு ஆதாயம் அங்கீகரிக்கப்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, நீங்கள் $800,000க்கு விற்று $700,000க்கு வாங்கினால், $100,000 துவக்கத்தில் (கடன் இல்லை எனக் கருதி) பெறுவீர்கள், மற்றபடி செல்லுபடியாகும் பரிமாற்றத்தில் கூட $100,000 ஆதாயத்தைப் பெறுவீர்கள்.
7படி 7 - 45-நாள் / 180-நாள் காலவரிசையில் காரணி: 45-நாள் அடையாளம் காணும் காலம் கைவிடப்பட்ட சொத்தை மூடும் போது தொடங்குகிறது. மாற்றுச் சொத்தை (அல்லது மூன்று-சொத்து விதியின் கீழ் 3 சொத்துகள் வரை, அல்லது 200% விதியின் கீழ் 200% கைவிடப்பட்ட மதிப்பின் மொத்த மதிப்பு 200%க்கு மிகாமல் இருக்கும் வரை) உங்கள் தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாக நீங்கள் அடையாளம் காண வேண்டும். மாற்றீட்டை நிறைவு செய்வது 180 நாட்களுக்குள் அல்லது விற்பனை செய்யப்பட்ட ஆண்டிற்கான உங்கள் வரி அறிக்கையின் இறுதி தேதிக்குள் - எது முதலில் வருகிறதோ அது நிகழ வேண்டும்.

தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்

▾

எடுத்துக்காட்டு 1நிலையான குடியிருப்பு வாடகை பரிமாற்றம்

கொடுக்கப்பட்டது:விற்பனை விலை: $650,000 | அசல் கொள்முதல்: $320,000 | மூலதன மேம்பாடுகள்: $45,000 | எடுக்கப்பட்ட தேய்மானம்: $85,000 | மாற்று கொள்முதல்: $750,000

முடிவு:ஒத்திவைக்கப்பட்ட வரி: ~$87,500 | வரி விகிதம்: 23.8% LTCG + 25% திரும்பப் பெறுதல்

வரை வாங்குவதன் மூலம் முழு ஒத்திவைப்பு அடையப்பட்டது

சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படை: $320,000 + $45,000 - $85,000 = $280,000. நிகர லாபம்: $650,000 - $280,000 = $370,000. தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல்: $85,000 வரி 25% = $21,250. மீதமுள்ள LTCG: $285,000 வரி 20% + 3.8% NIIT = $67,830. மொத்த ஒத்திவைக்கப்பட்ட வரி: ~$89,080. $750,000 மாற்றீட்டை வாங்குவதன் மூலம் (விற்பனை விலையை விட $100,000 அதிகம்), எந்த துவக்கமும் இல்லாமல் முழு ஒத்திவைப்பு அடையப்படுகிறது, மேலும் முதலீட்டாளர் முழு $650,000 ஈக்விட்டி மற்றும் கூடுதல் மூலதனத்தை பெரிய சொத்தில் பயன்படுத்த முடியும்.

எடுத்துக்காட்டு 2துவக்கத்துடன் பகுதி பரிமாற்றம்

கொடுக்கப்பட்டது:விற்பனை விலை: $900,000 | சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படை: $350,000 | மாற்று கொள்முதல்: $750,000 | மாற்றுவதற்கான கடன்: $400,000

முடிவு:துவக்க பெறப்பட்டது: $150,000 | வரிவிதிப்பு ஆதாயம்: $150,000 | இப்போது செலுத்த வேண்டிய வரி: ~$35,700

பகுதி ஒத்திவைப்பு - சமநிலை ஒத்திவைக்கப்பட்டது

நிகர ஆதாயம் = $900,000 - $350,000 = $550,000. துவக்கம் = $900,000 - $750,000 = $150,000 (வருமானங்கள் மறு முதலீடு செய்யப்படவில்லை). வரி விதிக்கக்கூடிய ஆதாயம் = $150,000 சேர்த்து 23.8% = ~$35,700 வரி செலுத்த வேண்டும். மீதமுள்ள $400,000 ஆதாயம் ஒத்திவைக்கப்பட்டது. அதற்குப் பதிலாக முதலீட்டாளர் $900,000 மாற்றீட்டை வாங்கினால், பூட் பூட் ஏற்படும் மற்றும் தற்போதைய வரி செலுத்த வேண்டியதில்லை. பகுதி பரிமாற்றம் செல்லுபடியாகும், ஆனால் பகுதி வரிவிதிப்பு - $130,900 மொத்த வரிக்கு முழு வரி விதிக்கக்கூடிய விற்பனையை விட இன்னும் சிறந்தது.

எடுத்துக்காட்டு 3NNN லீஸ் போர்ட்ஃபோலியோவிற்கு மேம்படுத்தவும்

கொடுக்கப்பட்டது:விற்பனை விலை: $1,800,000 (அபார்ட்மெண்ட் கட்டிடம்) | சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படை: $620,000 | தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல்: $280,000 | மாற்றீடு: இரண்டு NNN பண்புகள் மொத்தம் $2,100,000

முடிவு:மொத்த ஒத்திவைக்கப்பட்ட வரி: ~$285,000 | மேலாண்மை: செயலற்ற NNN வருமானம்

செயலற்ற வருமானமாக பரிமாற்றம், தற்போதைய வரி பூஜ்ஜியம்

மொத்த ஆதாயம்: $1,800,000 - $620,000 = $1,180,000. மீண்டும் கைப்பற்றுதல் (25% இல் $280,000): $70,000. LTCG $900,000 இல் 23.8%: $214,200. மொத்த வரி: $284,200. இரண்டு NNN சொத்துக்களை மொத்தமாக $2,100,000க்கு வாங்குவதன் மூலம் (விற்பனை விலையை விட அதிகமாக), முழு ஒத்திவைப்பு அடையப்படுகிறது. முதலீட்டாளர் செயலில் உள்ள அபார்ட்மெண்ட் நிர்வாகத்திலிருந்து முழு செயலற்ற NNN வருமானத்திற்கு மாறுகிறார் - ஓய்வுபெறும் முதலீட்டாளர்களுக்கான பொதுவான 'வெளியேறும் உத்தி' பரிமாற்றம். Delaware Statutory Trust (DST) கீழ், முதலீட்டாளர் நிறுவன சொத்துக்களில் செயலற்ற 1031-தகுதியான உரிமையை அடைய முடியும்.

எடுத்துக்காட்டு 4தலைகீழ் 1031 பரிமாற்றம்

கொடுக்கப்பட்டது:மாற்று கொள்முதல் (முதல்): $1,200,000 | கைவிடப்பட்ட விற்பனை (பின்): $950,000 | பரிமாற்ற காலம்: 180 நாட்கள் | பார்க்கிங் ஏற்பாடு செலவு: $12,000

முடிவு:கைவிடப்பட்ட விற்பனையிலிருந்து ஆதாயம் ஒத்திவைக்கப்பட்டது; மாற்று ஏற்கனவே பாதுகாக்கப்பட்டுள்ளது

நீங்கள் விற்கும் முன் வாங்க வேண்டிய போட்டி சந்தைகளில் பயனுள்ளதாக இருக்கும்

ஒரு தலைகீழ் பரிமாற்றத்தில், கைவிடப்பட்ட சொத்து விற்கப்படுவதற்கு முன்பு மாற்று சொத்து பெறப்படுகிறது - நல்ல ஒப்பந்தங்கள் குறைவாக இருக்கும் போட்டி சந்தைகளில் இது அவசியம். ஒரு பரிவர்த்தனை தங்குமிட உரிமையாளரின் (EAT) மாற்றுச் சொத்தை முதலீட்டாளர் 180 நாட்களுக்குள் விற்றார். $12,000 பார்க்கிங் ஏற்பாடு கட்டணம் இந்த சிக்கலான கூடுதல் செலவு ஆகும். வரி ஒத்திவைப்பு முன்னோக்கி பரிமாற்றத்திற்கு ஒரே மாதிரியாக பொருந்தும், ஆனால் தளவாடங்களுக்கு தலைகீழ் பரிமாற்றங்களில் அனுபவம் வாய்ந்த QI உடன் கவனமாக ஒருங்கிணைப்பு தேவைப்படுகிறது.

நடைமுறை பயன்பாடுகள்

▾

🏗️

மதிப்பிடப்பட்ட முதலீட்டுச் சொத்தை விற்கும்போது மூலதன ஆதாயங்கள் மற்றும் தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் வரிகளை ஒத்திவைத்தல்

🔬

வரிக்கு முந்தைய ஈக்விட்டியைப் பயன்படுத்தி சிறிய சொத்திலிருந்து பெரிய சொத்துக்கு மேம்படுத்துதல்

📊

பல்வேறு சந்தைகளில் ஒரு சொத்தை பலவற்றிற்கு மாற்றுவதன் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவை பல்வகைப்படுத்துதல்

🏥

வரியைத் தூண்டாமல் செயலில் உள்ள நில உரிமையாளரிலிருந்து செயலற்ற DST முதலீட்டாளராக மாறுதல்

⚙️

வாரிசுகளுக்கான ஸ்டெப்-அப் அடிப்படையை அடைய 'ஸ்வாப் டிப் யூ டிராப்' உத்தி மூலம் எஸ்டேட் திட்டமிடல்

சிறப்பு நிகழ்வுகள்

▾

நடைமுறையில், இந்த விளிம்பு வழக்குக்கு கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும், ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. 1031 பரிமாற்ற பகுப்பாய்வு கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை எதிர்கொள்ளும் போது, பயிற்சியாளர்கள் எல்லை நிலைமைகளை சரிபார்க்க வேண்டும், பிரிவு-பூஜ்யம் அபாயங்களை சரிபார்க்க வேண்டும், மேலும் இந்த தீவிர நிலைமைகளின் கீழ் மாதிரியின் அனுமானங்கள் செல்லுபடியாகும் என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

1031 வெவ்வேறு ஆதாய நிலைகளில் பரிவர்த்தனை வரி ஒத்திவைப்பு தாக்கம் (2024 ஃபெடரல் + NIIT)

▾

மொத்த ஆதாயம்	தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் (25%)	23.8% இல் LTCG	மொத்த வரி ஒத்திவைக்கப்பட்டது	மூலதனம் தொடர்ந்து வேலை செய்கிறது
$100,000	$6,250	$22,330	$28,580	மேலும் $71,420 முதலீடு செய்யப்பட்டது
$250,000	$15,625	$55,825	$71,450	மேலும் $178,550 முதலீடு செய்யப்பட்டது
$500,000	$31,250	$111,650	$142,900	மேலும் $357,100 முதலீடு செய்யப்பட்டது
$1,000,000	$62,500	$223,300	$285,800	மேலும் $714,200 முதலீடு செய்யப்பட்டது
$2,000,000	$125,000	$446,600	$571,600	மேலும் $1,428,400 முதலீடு செய்யப்பட்டது
$5,000,000	$312,500	$1,116,500	$1,429,000	மேலும் $3,571,000 முதலீடு செய்யப்பட்டது

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

▾

1031 பரிமாற்றத்தில் 'போன்ற வகையான' சொத்து என்றால் என்ன?

ரியல் எஸ்டேட்டில், 'லைக்-கைண்ட்' என்பது ஐஆர்எஸ்-ஆல் மிகவும் பரந்த அளவில் விளக்கப்படுகிறது - அமெரிக்காவில் உள்ள எந்தவொரு முதலீடு அல்லது வணிக ரியல் சொத்தும், வேறு எந்த அமெரிக்க முதலீட்டு ரியல் சொத்துக்கும் ஒத்த வகையாகத் தகுதி பெறும். நீங்கள் ஒரு அடுக்குமாடி கட்டிடத்திற்கு ஒரு குடும்ப வாடகையை, ஒரு மூல நிலத்தை ஒரு ஸ்ட்ரிப் மால், ஒரு ஹோட்டலுக்கான ஒரு கிடங்கு அல்லது ஒரு அலுவலக கட்டிடத்திற்கு ஒரு விவசாய நிலத்தை மாற்றலாம். முக்கிய தேவை என்னவென்றால், இரண்டு சொத்துக்களும் முதலீடு அல்லது வணிக பயன்பாட்டிற்காக வைத்திருக்க வேண்டும் - தனிப்பட்ட பயன்பாட்டிற்காக அல்லது வாடிக்கையாளர்களுக்கு (டீலர் சொத்து) விற்பனைக்காக அல்ல. பிரிவு 1031 இன் கீழ் நீங்கள் தனிப்பட்ட குடியிருப்பை மாற்ற முடியாது, மேலும் முதன்மையாக தனிப்பட்ட முறையில் பயன்படுத்தப்படும் விடுமுறை இல்லங்களுக்கு தகுதி பெற கவனமாக ஆவணங்கள் தேவை.

45 நாள் அடையாள காலக்கெடுவை நான் தவறவிட்டால் என்ன ஆகும்?

45-நாள் அடையாள காலக்கெடுவைத் தவறவிடுவது தகுதியற்ற நிகழ்வாகும் - பரிமாற்றம் முற்றிலும் தோல்வியடைகிறது, மேலும் கைவிடப்பட்ட சொத்தின் விற்பனையின் முழு ஆதாயமும் உடனடியாக வரி விதிக்கப்படும். இந்த காலக்கெடுவிற்கு நீட்டிப்புகள் அல்லது சலுகைக் காலங்கள் எதுவும் இல்லை, சூழ்நிலைகள் எதுவாக இருந்தாலும் (இயற்கை பேரழிவுகள் உட்பட, குறிப்பாக IRS-நிவாரண நிகழ்வாக அறிவிக்கப்படாவிட்டால்). இந்த கடுமையான காலவரிசை 1031 பரிமாற்றங்களில் மிகவும் சவாலான அம்சங்களில் ஒன்றாகும். அனுபவம் வாய்ந்த முதலீட்டாளர்கள், அடையாள சாளரத்தை அதிகரிக்க, கைவிடப்பட்ட சொத்தை மூடுவதற்கு முன், மாற்று பண்புகளை ஆய்வு செய்யத் தொடங்குகின்றனர்.

நான் ஒரு தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகருடன் வேலை செய்ய வேண்டுமா?

ஆம் — கருவூல ஒழுங்குமுறைகளின் கீழ் செல்லுபடியாகும் 1031 பரிமாற்றத்திற்கு தகுதியான இடைத்தரகர் (QI) பயன்படுத்துவது கட்டாயமாகும். QI கைவிடப்பட்ட சொத்தின் விற்பனை வருமானத்தை வைத்திருக்கிறது மற்றும் உங்கள் சார்பாக மாற்று சொத்தை வாங்க அவற்றைப் பயன்படுத்துகிறது. விற்பனைத் தொகையை நீங்கள் நேரடியாகப் பெற்றால் - சுருக்கமாக கூட - IRS அதை 'ஆக்கபூர்வமான ரசீது' என்று கருதுகிறது மற்றும் பரிமாற்றம் தகுதியற்றது. QI ஒரு சுயாதீனமான கட்சியாக இருக்க வேண்டும் (உங்கள் வழக்கறிஞர், கணக்காளர், ரியல் எஸ்டேட் முகவர் அல்லது கடந்த 2 ஆண்டுகளில் உங்களுக்கு சேவைகளை வழங்கியவர்கள் அல்ல). QI கட்டணம் பொதுவாக ஒரு நிலையான முன்னோக்கி பரிமாற்றத்திற்கு $750 முதல் $2,500 வரை இருக்கும்.

நான் 1031 ஐ பல பண்புகளாக மாற்றலாமா?

ஆம் — மூன்று-சொத்து விதியின் கீழ் (அவற்றின் ஒருங்கிணைந்த மதிப்பைப் பொருட்படுத்தாமல்) அல்லது 200% விதியின் கீழ் (ஒருங்கிணைந்த அடையாளம் காணப்பட்ட மதிப்பு கைவிடப்பட்ட சொத்து மதிப்பில் 200% ஐ விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது) மூன்று மாற்று சொத்துக்களை அடையாளம் காண IRS உங்களை அனுமதிக்கிறது. இருப்பினும், முழு ஒத்திவைப்புக்கான மறுமுதலீட்டுத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்ய போதுமான சொத்துக்களை நீங்கள் மூட வேண்டும். பல முதலீட்டாளர்கள் பல சிறிய மாற்றுப் பண்புகளை (பல்வகைப்படுத்துதல்) பெறுவதற்கு அல்லது பல சிறிய விட்டுக்கொடுத்த சொத்துக்களை ஒரு பெரிய மாற்றாக (ஒருங்கிணைத்தல்) பெறுவதற்கு ஒற்றை கைவிடப்பட்ட சொத்தைப் பயன்படுத்துகின்றனர்.

'பூட்' என்றால் என்ன, அது எனது பரிமாற்றத்தை எவ்வாறு பாதிக்கிறது?

பூட் என்பது ஒரு பரிமாற்றத்தில் பெறப்பட்ட, பொதுவாக பணமாகப் பெறப்பட்ட எந்த வகையான சொத்து. பரிமாற்றத்திலிருந்து நீங்கள் பணத்தை திரும்பப் பெறும்போது (உதாரணமாக, துறந்த சொத்தை விட மாற்றுச் சொத்தின் விலை குறைவாக இருக்கும்), துறந்த சொத்தில் இருந்ததை விட (அடமானத் துவக்கம்) குறைந்த கடனை நீங்கள் எடுக்கும் போது அல்லது தனிப்பட்ட சொத்தைப் பெறும்போது துவக்கம் ஏற்படுகிறது. பரிமாற்றத்தில் அடையும் லாபத்தின் அளவிற்கு பூட் வரி விதிக்கப்படும். துவக்கத்தைத் தவிர்க்க, மாற்று சொத்தின் கொள்முதல் விலை, கைவிடப்பட்ட சொத்தின் விற்பனை விலைக்கு சமமாகவோ அல்லது அதிகமாகவோ இருப்பதையும், புதிய சொத்தின் மீது நீங்கள் சமமான அல்லது அதிக கடனைச் சுமத்துவதையும் உறுதிசெய்யவும்.

1031 பரிமாற்றத்திற்குப் பிறகு எனது தேய்மான அடிப்படையில் என்ன நடக்கும்?

1031 பரிவர்த்தனையில், உங்கள் சரிசெய்யப்பட்ட அடிப்படையானது கைவிடப்பட்ட சொத்திலிருந்து மாற்றுச் சொத்திற்கு முன்னோக்கிச் செல்லும். முழு மாற்று சொத்தின் விலையின் அடிப்படையில் புதிய தேய்மான அட்டவணையைப் பெறமாட்டீர்கள். அதற்குப் பதிலாக, பழைய சொத்தில் இருந்து கேரிஓவர் அடிப்படையைத் தொடர்ந்து தேய்மானம் செய்கிறீர்கள், மேலும் மாற்றுச் சொத்தின் கூடுதல் விலை அடிப்படையைச் சேர்க்கிறீர்கள் (பரிமாற்றம் செய்யப்பட்டதற்கு மேல் நீங்கள் கொண்டு வந்த பணம்). இந்த கேரி-ஃபார்வர்டு அடிப்படையில்தான் 1031 பரிமாற்றங்கள் வரிகளை அகற்றுவதற்குப் பதிலாக ஒத்திவைக்கின்றன - ஒத்திவைக்கப்பட்ட ஆதாயம் குறைந்த கேரி-ஓவர் அடிப்படையில் உட்பொதிக்கப்படுகிறது, மேலும் வரி விதிக்கக்கூடிய பரிவர்த்தனையில் மாற்று சொத்து விற்கப்பட்டால் இறுதியில் அங்கீகரிக்கப்படும்.

ஒத்திவைக்கப்பட்ட வரிகளை நிரந்தரமாக நீக்க முடியுமா?

ஆம் — நீங்கள் கைவிடும் வரை இடமாற்று என்ற உத்தி மூலம். ஒரு முதலீட்டாளர் தனது வாழ்நாள் முழுவதும் 1031 பரிவர்த்தனைகளைத் தொடர்ந்தால், வரி விதிக்கக்கூடிய பரிவர்த்தனையில் விற்கவில்லை என்றால், அவர்களின் வாழ்நாளில் ஒத்திவைக்கப்பட்ட வரிகள் ஒருபோதும் செலுத்தப்படாது. இறந்தவுடன், வாரிசுகள் இறந்த தேதியில் உள்ள நியாயமான சந்தை மதிப்புக்கு சமமான விலையுயர்ந்த விலை அடிப்படையில் சொத்தைப் பெறுவார்கள், இது உட்பொதிக்கப்பட்ட ஒத்திவைக்கப்பட்ட ஆதாயத்தை திறம்பட நீக்குகிறது. எஸ்டேட் வரி விலக்குடன் (தற்போது 2024 இல் ஒரு நபருக்கு $13.61 மில்லியன்) இணைந்து, இந்த உத்தியானது குறிப்பிடத்தக்க ரியல் எஸ்டேட் செல்வத்தை வாரிசுகளுக்கு வரியின்றி அனுப்ப அனுமதிக்கிறது. இது அமெரிக்க வரிச் சட்டத்தின் கீழ் கிடைக்கும் மிகவும் சக்திவாய்ந்த செல்வப் பரிமாற்ற வழிமுறைகளில் ஒன்றாகக் கருதப்படுகிறது.

தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்

▾

!ஆக்கபூர்வமான விற்பனை ரசீது QI க்கு மாற்றப்படுவதற்கு முன் சிறிது நேரத்தில் தொடர்கிறது - இது பரிகாரம் இல்லாமல் முழு பரிமாற்றத்தையும் தகுதியற்றதாக்குகிறது.
!மோசமான திட்டமிடல் அல்லது போட்டிச் சந்தையில் பொருத்தமான மாற்றுப் பண்புகளைக் கண்டறிய இயலாமை காரணமாக 45 நாள் அடையாளக் காலக்கெடுவைக் காணவில்லை.
!சொத்துக்களை அடையாளம் காணுதல், ஆனால் நிதிச் சிக்கல்கள், தலைப்புச் சிக்கல்கள் அல்லது விற்பனையாளர் திரும்பப் பெறுதல் போன்ற காரணங்களால் 180 நாட்களுக்குள் மூடத் தவறினால் - மூடப்படாத சொத்துக்கள் பரிமாற்றத்தை ஓரளவு அல்லது முழுமையாக வரிக்குட்படுத்தும்.
!விளைந்த வரிக்குட்பட்ட துவக்கத்திற்கு திட்டமிடாமல், கைவிடப்பட்ட சொத்தின் விற்பனை விலையை விட குறைவான விலையில் மாற்று சொத்தை வாங்குதல்.
!தகுதியற்ற QI ஐப் பயன்படுத்துவது - கடந்த 2 ஆண்டுகளில் முதலீட்டாளருடன் நிதி அல்லது சேவை உறவைக் கொண்ட ஒரு இடைத்தரகரைத் தேர்ந்தெடுப்பது பரிமாற்றத்தை செல்லாததாக்குகிறது.

💡

நிபுணர் குறிப்பு

நீங்கள் விற்க உத்தேசித்துள்ள 6-12 மாதங்களுக்கு முன்பே உங்கள் 1031 பரிமாற்றத்தைத் திட்டமிடத் தொடங்குங்கள். சாத்தியமான மாற்று பண்புகளை முன்கூட்டியே அடையாளம் காணவும், ஒரு புகழ்பெற்ற தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகர் உடன் உறவை ஏற்படுத்திக் கொள்ளவும், வெவ்வேறு பரிமாற்ற சூழ்நிலைகளின் வரி தாக்கத்தை மாதிரியாக மாற்ற உங்கள் CPA ஐ அணுகவும். போட்டிச் சந்தைகளில், மாற்றுச் சொத்தை முதலில் கண்டறிந்தால், தலைகீழ் பரிமாற்றத்தைக் கவனியுங்கள் - ஆனால் கூடுதல் சிக்கலான தன்மை மற்றும் செலவுக்கான பட்ஜெட் (கூடுதல் கட்டணத்தில் $5,000–$15,000).

⭐

உங்களுக்கு தெரியுமா?

உள்நாட்டு வருவாய்க் குறியீட்டின் 1031 பிரிவு 1921 முதல் பல்வேறு வடிவங்களில் உள்ளது. முதலில் விவசாயிகளிடையே விவசாய நிலப் பரிமாற்றங்களை எளிதாக்குவதற்காக வடிவமைக்கப்பட்டது (உற்பத்தி செய்யும் விவசாய நிலங்களை விற்கும் வரிகளைத் தூண்டாமல்), இது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களால் அதிகம் பயன்படுத்தப்படும் வரி உத்திகளில் ஒன்றாக ஒரு நூற்றாண்டுக்கு மேலாக உருவாகியுள்ளது. 2017 இன் வரிக் குறைப்புகள் மற்றும் வேலைகள் சட்டம் தனிப்பட்ட சொத்து பரிமாற்றங்களுக்கான 1031 சிகிச்சையை நீக்கியது (உபகரணங்கள், வாகனங்கள், கலைப்படைப்புகள்) ஆனால் அதை முழுவதுமாக உண்மையான சொத்துக்காக பாதுகாத்து, வாஷிங்டனில் ரியல் எஸ்டேட் துறையின் பரப்புரை ஆற்றலை மீண்டும் உறுதிப்படுத்தியது.

Regional Guides

▾

🇺🇸 US▾

பொருந்தும் இடங்களில் US வழக்கமான அலகுகள் மற்றும் தரங்களைப் பயன்படுத்துகிறது

🇬🇧 UK▾

மெட்ரிக் அலகுகள் அல்லது பிரிட்டிஷ் தரநிலைகளுக்கு மாற்றம் தேவைப்படலாம்

🇪🇺 EU▾

பொருந்தும் இடங்களில் EU மரபுகள் மற்றும் SI அலகுகளைப் பின்பற்றுகிறது

குறிப்புகள்

📖கடினத்தன்மை:மேம்பட்ட

தகவல் நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே. இந்த கருவி நிதி ஆலோசனை அல்ல. முதலீடு அல்லது நிதி முடிவுகளை எடுப்பதற்கு முன் தகுதிவாய்ந்த நிதி ஆலோசகரை அணுகவும்.

Formula-verified for precision

Reviewed October 2026

Our methodology

வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்

ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.

🔒

100% இலவசம்

பதிவு தேவையில்லை

✓

துல்லியமான

சரிபார்க்கப்பட்ட சூத்திரங்கள்

⚡

உடனடி

தட்டச்சு செய்யும்போது முடிவுகள்

📱

மொபைல் தயார்

அனைத்து சாதனங்கள்