என்றால் என்ன Cap Rate Calculator (Advanced)?
▾
உலகளவில் தொப்பி வீதம் என அழைக்கப்படும் மூலதனமயமாக்கல் விகிதம், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் மிகவும் அடிப்படையான மற்றும் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படும் அளவீடுகளில் ஒன்றாகும். இது வருமானம் ஈட்டும் சொத்தின் மீதான வருமான விகிதத்தை, அந்த சொத்து உருவாக்க எதிர்பார்க்கும் வருமானத்தின் அடிப்படையில், நிதியுதவி இல்லாமல் அளவிடுகிறது. அதன் எளிமையான வடிவத்தில், தொப்பி விகிதம் அதன் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு அல்லது கொள்முதல் விலையால் வகுக்கப்பட்ட சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்திற்கு (NOI) சமம். முடிவு ஒரு சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது. கேப் ரேட் ஒரு ஏமாற்றும் எளிய கேள்விக்கு பதிலளிக்கிறது: நீங்கள் இந்த சொத்தை முழுவதுமாக ரொக்கமாக வாங்கினால், அடமானக் கொடுப்பனவுகள், வருமான வரிகள் அல்லது தேய்மானம் ஆகியவற்றிற்கு முன் அதன் செயல்பாடுகளிலிருந்து நீங்கள் என்ன வருடாந்திர வருமானத்தை ஈட்டுவீர்கள்? இந்த நிதி-நடுநிலை முன்னோக்கு, பல்வேறு சந்தைகள், சொத்து வகுப்புகள் மற்றும் நிதியளிப்பு கட்டமைப்புகள் ஆகியவற்றில் உள்ள பண்புகளை ஒப்பிடுவதற்கான சிறந்த கருவியாக தொப்பி வீதத்தை உருவாக்குகிறது. முதலீட்டாளர்கள் இரண்டு நிரப்பு வழிகளில் தொப்பி விகிதங்களைப் பயன்படுத்துகின்றனர். முதலாவதாக, ஒரு மதிப்பீட்டுக் கருவியாக: கொடுக்கப்பட்ட சந்தையில் ஒரு சொத்து வகைக்கான வரம்பு விகிதம் உங்களுக்குத் தெரிந்தால், NOI ஐ அந்த தொப்பி விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் நியாயமான கொள்முதல் விலையை விரைவாக மதிப்பிடலாம். இரண்டாவதாக, ரிட்டர்ன் பெஞ்ச்மார்க்காக: ரிஸ்க் பிரீமியம் போதுமானதா என்பதைத் தீர்மானிக்க, கருவூலப் பத்திரங்கள், REITகள் அல்லது பங்கு ஈவுத்தொகை ஈவுகள் போன்ற மாற்று முதலீடுகளுக்கு எதிராக ஒரு சொத்தின் தொப்பி விகிதத்தை ஒப்பிடலாம். தொப்பி விகிதங்கள் புவியியல் மற்றும் சொத்து வகை மூலம் கணிசமாக வேறுபடுகின்றன. நியூயார்க், சான் ஃபிரான்சிஸ்கோ மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் போன்ற நுழைவாயில் நகரங்களில், மூலதனப் பாய்ச்சல் அதிகமாகவும், பாராட்டு எதிர்பார்ப்புகள் அதிகமாகவும் இருக்கும், பல குடும்ப சொத்துக்களுக்கான வரம்பு விகிதங்கள் பெரும்பாலும் 3-4% ஆகச் சுருக்கப்படுகின்றன. சன் பெல்ட் அல்லது மிட்வெஸ்ட் முழுவதும் இரண்டாம் நிலை மற்றும் மூன்றாம் நிலை சந்தைகளில், 5-8% அல்லது அதற்கும் அதிகமான தொப்பி விகிதங்கள் பொதுவானவை, இது அதிக வருமானத்தை பிரதிபலிக்கிறது, ஆனால் மெதுவான மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறது. இ-காமர்ஸ் தேவையின் காரணமாக தொழில்துறை சொத்துக்கள் தொப்பி வீத சுருக்கத்தை 4-5% என்ற வரலாற்றுக் குறைவாகக் கண்டுள்ளன, அதே சமயம் சில்லறை மற்றும் அலுவலக சொத்துக்கள் அதிக தொப்பி விகிதங்களைக் கொண்டுள்ளன (6-9%) அதிக உணரப்பட்ட அபாயத்தை பிரதிபலிக்கின்றன. மேம்பட்ட தொப்பி வீத கால்குலேட்டர், நிஜ-உலக செயல்திறனை மிகவும் துல்லியமாக பிரதிபலிக்கும் ஒரு நிலைப்படுத்தப்பட்ட NOI ஐ கணக்கிடுவதற்கு காலியிட கொடுப்பனவுகள், மூலதன செலவின இருப்புக்கள் மற்றும் செயல்பாட்டு செலவு விகிதங்களை இணைப்பதன் மூலம் அடிப்படை சூத்திரத்திற்கு அப்பாற்பட்டது. தொப்பி வீதம், NOI மற்றும் சொத்து மதிப்பு ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான உறவைப் புரிந்துகொள்வது - மற்றும் இந்த உள்ளீடுகளில் ஏதேனும் ஒன்றில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் மற்றவர்களுக்கு எவ்வாறு சிற்றலையாக மாறும் - எந்தவொரு தீவிர ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர், ஆய்வாளர் அல்லது மதிப்பீட்டாளருக்கு அவசியம்.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
சூத்திரம்
▾
பொருந்தக்கூடிய சூத்திரங்கள் மற்றும் உள்ளீடுகளுக்கு கால்குலேட்டர் இடைமுகத்தைப் பார்க்கவும். இந்த சூத்திரம் உள்ளீட்டு மாறிகளை அவற்றின் கணித உறவின் மூலம் தொடர்புபடுத்துவதன் மூலம் மேம்பட்ட தொப்பி வீதத்தைக் கணக்கிடுகிறது. ஒவ்வொரு கூறுகளும் சுயாதீனமாக சரிபார்க்கக்கூடிய அளவிடக்கூடிய அளவைக் குறிக்கின்றன.மாறி விளக்கம்
▾
| குறியீடு | பெயர் | அலகு | விவரிப்பு |
|---|---|---|---|
| NOI | நிகர இயக்க வருமானம் | USD/year | மொத்த வாடகை வருமானம் அனைத்து இயக்கச் செலவுகளையும் (சொத்து வரிகள், காப்பீடு, பராமரிப்பு, மேலாண்மை கட்டணம், பயன்பாடுகள்), கடன் சேவை மற்றும் தேய்மானத்திற்கு முன். |
| V | சொத்து மதிப்பு / கொள்முதல் விலை | USD | தற்போதைய சந்தை மதிப்பு அல்லது சொத்தின் கையகப்படுத்தல் செலவு, தொப்பி வீத சூத்திரத்தில் வகுப்பாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. |
| CR | தொப்பி விகிதம் | % | சொத்து மதிப்பால் வகுக்கப்படும் நிகர இயக்க வருமானம், சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது. சொத்தின் மீது செலுத்தப்படாத வருடாந்திர வருவாயைக் குறிக்கிறது. |
| GRM | மொத்த வாடகை பெருக்கி | ratio | சொத்து விலை ஆண்டு மொத்த வாடகை வருமானத்தால் வகுக்கப்படுகிறது. தொப்பி விகிதத்துடன் தொடர்புடைய விரைவான ஸ்கிரீனிங் மெட்ரிக் ஆனால் செலவினக் கழிவுகள் இல்லாமல். |
| OER | செயல்பாட்டு செலவு விகிதம் | % | மொத்த வருவாயின் சதவீதமாக மொத்த இயக்க செலவுகள். பொதுவாக 35-50% வீட்டு வாடகைக்கு; வணிக சொத்துக்களுக்கு அதிகம். |
| Vac | காலியிட விகிதம் | % | பயனுள்ள மொத்த வருமானத்தை குறைக்கும், சொத்து ஆக்கிரமிக்கப்படாத நேரத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட சதவீதம். பொதுவாக குடியிருப்புக்கு 5-10%, வணிகத்திற்கு அதிகம். |
எப்படி Cap Rate Calculator (Advanced)
▾
- 1படி 1 - மொத்த திட்டமிடப்பட்ட வருமானத்தை (GSI) கணக்கிடவும்: வருடாந்திர மொத்த திட்டமிடப்பட்ட வருமானத்தைப் பெற, மாத வாடகையை (அல்லது திட்டமிடப்பட்ட வாடகை) 12 ஆல் பெருக்கவும். பல-அலகு சொத்துக்களுக்கு, அனைத்து யூனிட் வாடகைகளையும் கூட்டுங்கள். பார்க்கிங் கட்டணம், சலவை, சேமிப்பு அல்லது செல்லப்பிராணி கட்டணம் போன்ற துணை வருமான ஆதாரங்களைச் சேர்க்கவும்.
- 2படி 2 - காலியிடம் மற்றும் கடன் இழப்பிற்கு விண்ணப்பிக்கவும்: ஒரு காலியிடம் மற்றும் கடன் இழப்பு கொடுப்பனவு, பொதுவாக GSI இல் 5-10%. இது குத்தகைதாரர்கள், வெளியேற்றும் இழப்புகள் மற்றும் பணம் செலுத்தாதது ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான காலகட்டங்களைக் கணக்கிடுகிறது. CoStar, Marcus & Millichap அல்லது Census Bureau இன் உள்ளூர் சந்தை காலியிடத் தரவைப் பயன்படுத்தவும்.
- 3படி 3 - பயனுள்ள மொத்த வருமானம் (EGI): EGI = GSI × (1 - காலியிட விகிதம்). இது விற்றுமுதல் மற்றும் பணம் செலுத்தாததற்குப் பிறகு சொத்து உருவாக்கும் யதார்த்தமான வருமானத்தைக் குறிக்கிறது.
- 4படி 4 — அனைத்து இயக்கச் செலவுகளையும் பட்டியலிடவும்: ஒவ்வொரு தொடர்ச்சியான இயக்கச் செலவையும் பட்டியலிடவும்: சொத்து வரிகள், ஆபத்துக் காப்பீடு, சொத்து மேலாண்மைக் கட்டணம் (பொதுவாக EGI-யில் 8-12%), பராமரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்பு, நிலத்தை ரசித்தல், உரிமையாளர் செலுத்தும் பயன்பாடுகள், HOA நிலுவைத் தொகை, கணக்கு/சட்டக் கட்டணம், மற்றும் 5 மொத்த கையிருப்புக்கான மூலதனச் செலவுகள் (பொதுவாக 10% வருமானம்) HVAC, கூரை, பிளம்பிங்).
- 5படி 5 - நிகர இயக்க வருமானம் (NOI): NOI = EGI - மொத்த செயல்பாட்டு செலவுகள். அடமானக் கொடுப்பனவுகள் மற்றும் வருமான வரிக்கு முந்தைய செயல்பாடுகளில் இருந்து சொத்தின் வருடாந்திர லாபம் இதுவாகும். NOI என்பது தொப்பி வீத சூத்திரத்தின் எண் ஆகும்.
- 6படி 6 — சொத்து மதிப்பின் மூலம் NOI ஐ வகுக்கவும்: வரம்பு விகிதம் = NOI ÷ சொத்து மதிப்பு. 100 ஆல் பெருக்குவதன் மூலம் முடிவை சதவீதமாக வெளிப்படுத்தவும். எடுத்துக்காட்டாக, $600,000 சொத்தில் $40,000 NOI 6.67% வரம்பு விகிதத்தை அளிக்கிறது.
- 7படி 7 — சந்தை வரையறைகளுக்கு எதிரான விளக்கம்: ஒரே சப்மார்க்கெட்டில் உள்ள ஒத்த பண்புகளுக்கான தற்போதைய சந்தை தொப்பி விகிதங்களுடன் விளைந்த தொப்பி விகிதத்தை ஒப்பிடுக (CBRE, JLL, அல்லது Marcus & Millichap அறிக்கைகளிலிருந்து கிடைக்கும்). சந்தைக்கு மேலான தொப்பி விகிதம் குறைவான விலை அல்லது அதிக அபாயத்தைக் குறிக்கிறது; சந்தைக்குக் கீழே பிரீமியம் இடம் அல்லது நிலையான வருமானத்தைக் குறிக்கலாம்.
தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்
▾
ஒரு பெரிய டெக்சாஸ் சந்தைக்கு சராசரிக்கு மேல்
ஆண்டு GSI $31,200. 6% காலியிடத்திற்குப் பிறகு ($1,872), EGI $29,328 ஆகும். இயக்கச் செலவுகளில் $10,400 கழித்தால் $18,928 NOI கிடைக்கும். $350,000 கொள்முதல் விலையால் வகுத்தால் 6.95% தொப்பி வீதம் கிடைக்கும், இது டல்லாஸ்-ஃபோர்ட் வொர்த் மெட்ரோ பகுதியில் B வகுப்பு ஒற்றை-குடும்ப வாடகைக்கு உறுதியானது, அங்கு சந்தை தொப்பி விகிதங்கள் பொதுவாக 5.5–7.5% வரை இருக்கும்.
சிகாகோவில் உள்ள நகர்ப்புற பல குடும்பங்களுக்கு பொதுவானது
8% காலியிடத்திற்குப் பிறகு EGI $99,360 ஆகும். இயக்கச் செலவுகளில் (41.6% OER) $45,000 கழித்தால் NOI $54,360 கிடைக்கும். $1.2M விலையால் வகுக்கப்பட்டால், தொப்பி விகிதம் 4.86% ஆகும். நிறுவப்பட்ட சுற்றுப்புறங்களில் சிகாகோ மல்டிஃபாமிலி கேப் விகிதங்கள் பொதுவாக 4.5-6% வரம்பில் இருக்கும், எனவே இந்த சொத்து சந்தைக்கு ஏற்ப விலை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது, ஆனால் செலவு ஆச்சரியங்களுக்கு வரையறுக்கப்பட்ட விளிம்பை விட்டுச்செல்கிறது.
சன் பெல்ட் சில்லறை விற்பனைக்கு திடமானது
10% காலியிடத்திற்குப் பிறகு EGI $226,800 ஆகும். $88,000 இயக்க செலவுகள் $138,800 NOI ஐ உருவாக்குகின்றன. $2.8M கொள்முதல் விலையில், தொப்பி விகிதம் 5.91% ஆகும். ஃபீனிக்ஸ் ரீடெய்ல் கேப் விகிதங்கள் பொதுவாக நங்கூரம் வாடகை மற்றும் குத்தகை காலத்தைப் பொறுத்து 5.5–7.5% வரம்பில் இருக்கும், பீனிக்ஸ் மக்கள்தொகை தொடர்ந்து விரிவடைந்து வருவதால் வாடகை வளர்ச்சிக்கான அறையுடன் இந்த சொத்தை ஒரு நியாயமான விலையுள்ள அண்டை சில்லறை விற்பனை மையமாக நிலைநிறுத்துகிறது.
தொற்றுநோய்க்கு பிந்தைய அலுவலக ஆபத்து பிரீமியத்தை பிரதிபலிக்கிறது
15% காலியிடத்திற்குப் பிறகு EGI (தொற்றுநோய்க்குப் பிந்தைய தொலைநிலைப் பணியின் தலையெழுத்தைப் பிரதிபலிக்கிறது) $442,000 ஆகும். $195,000 இயக்கச் செலவுகளுக்குப் பிறகு, NOI $247,000 ஆகும். இதன் விளைவாக 5.57% தொப்பி விகிதம் புறநகர் அட்லாண்டா அலுவலகத்திற்கு இறுக்கமான முடிவில் உள்ளது, இது பொதுவாக 6–8.5% வரை இருக்கும். உயர்த்தப்பட்ட காலியிட அனுமானம் NOI ஐ அர்த்தத்துடன் குறைக்கிறது; ஆக்கிரமிப்பு 90% ஆக உயர்ந்தால், NOI $273,000 ஆக உயரும் மற்றும் பயனுள்ள தொப்பி விகிதம் 5.46% ஆக உயரும், இது 2024-2025 ஆம் ஆண்டில் அலுவலகம் எவ்வாறு சிக்கலான எழுத்துறுதியாக உள்ளது என்பதை விளக்குகிறது.
நடைமுறை பயன்பாடுகள்
▾
நிதி-நடுநிலை அடிப்படையில் பல்வேறு சந்தைகள் மற்றும் சொத்து வகைகளில் கையகப்படுத்தும் வாய்ப்புகளை ஒப்பிடுதல். இந்த பயன்பாடு பொதுவாக அந்தந்த துறைகளில் முடிவெடுத்தல், பட்ஜெட் மற்றும் மூலோபாய திட்டமிடல் ஆகியவற்றை ஆதரிக்க துல்லியமான அளவு பகுப்பாய்வு தேவைப்படும் நிபுணர்களால் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
வருமான மூலதனமயமாக்கல் அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி வருமான சொத்துக்களின் நியாயமான சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுதல். தொழில் வல்லுநர்கள் இந்த கணக்கீட்டை நம்பியிருப்பதன் மூலம் செயல்திறனை தரப்படுத்தவும், மாற்றுகளை ஒப்பிடவும் மற்றும் நிறுவப்பட்ட தரநிலைகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை தேவைகளுக்கு இணங்குவதை உறுதி செய்யவும்
வெளியிடப்பட்ட மார்க்கெட் கேப் ரேட் சர்வேகளுக்கு எதிராக போர்ட்ஃபோலியோ செயல்திறன் தரப்படுத்தல். கல்வியியல் ஆராய்ச்சியாளர்கள் மற்றும் மாணவர்கள் கோட்பாட்டு மாதிரிகளை சரிபார்க்கவும், பாடநெறி பணிகளை முடிக்கவும், அடிப்படை கணிதக் கொள்கைகளைப் பற்றிய ஆழமான புரிதலை வளர்க்கவும் இந்தக் கணக்கீட்டைப் பயன்படுத்துகின்றனர்.
மதிப்பில் NOI சரிசெய்தல்களின் தாக்கத்தை அளவிடுவதன் மூலம் கொள்முதல் விலைகளை பேச்சுவார்த்தை நடத்துதல். நிதி ஆய்வாளர்கள் மற்றும் திட்டமிடுபவர்கள் துல்லியமான முன்னறிவிப்புகளை உருவாக்குவதற்கும், ஆபத்துக் காட்சிகளை மதிப்பிடுவதற்கும், பங்குதாரர்களுக்கு தரவு சார்ந்த பரிந்துரைகளை வழங்குவதற்கும் இந்தக் கணக்கீட்டை தங்கள் பணிப்பாய்வுகளில் இணைத்துக்கொள்கிறார்கள்.
நுழைவு மற்றும் வெளியேறும் தொப்பி வீதத்தை மதிப்பிடுதல், ஒரு நிறுத்திவைக்கப்பட்ட காலத்தில் திட்ட மதிப்பீடு அல்லது தேய்மானத்திற்கு பரவியது. இந்த பயன்பாடு பொதுவாக அந்தந்த துறைகளில் முடிவெடுத்தல், பட்ஜெட் மற்றும் மூலோபாய திட்டமிடல் ஆகியவற்றை ஆதரிக்க துல்லியமான அளவு பகுப்பாய்வு தேவைப்படும் நிபுணர்களால் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
சிறப்பு நிகழ்வுகள்
▾
சந்தைக்குக் குறைவான வாடகை அல்லது அதிக காலியிடங்களைக் கொண்ட ஒரு சொத்து, தற்போதைய வருமானத்தில் தாழ்த்தப்பட்ட தொப்பி வீதத்தைக் காட்டும்.
முதலீட்டாளர்கள் உறுதிப்படுத்தப்பட்ட NOI (புதுப்பித்தலுக்குப் பிந்தைய அல்லது குத்தகைக்கு-அப்) ஒரு 'நிலைப்படுத்தப்பட்ட' தொப்பி விகிதத்தைப் பெறுவதற்கு உத்தரவாதமளிக்கின்றனர், பின்னர் கையகப்படுத்தல் விலையானது மறுசீரமைப்பின் போது போதுமான அளவு பாதுகாப்பை வழங்குகிறதா என்பதை மதிப்பிடுகின்றனர். கேப் ரேட் மேம்பட்ட கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை எதிர்கொள்ளும் போது, பயனர்கள் தங்கள் உள்ளீட்டு மதிப்புகள் சூத்திரம் அர்த்தமுள்ள முடிவுகளை உருவாக்க எதிர்பார்க்கப்படும் வரம்பிற்குள் வருவதை சரிபார்க்க வேண்டும். வரம்பிற்கு வெளியே உள்ள உள்ளீடுகள் நிஜ உலக நிலைமைகளை பிரதிபலிக்காத கணித ரீதியாக செல்லுபடியாகும் ஆனால் நடைமுறையில் அர்த்தமற்ற வெளியீடுகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
டிரிபிள்-நெட் (என்என்என்) குத்தகைக்கு விடப்பட்ட வணிகச் சொத்துக்கள் குறைவான பயனுள்ள தொப்பி விகிதங்களைக் கொண்டுள்ளன
டிரிபிள்-நெட் (என்என்என்) குத்தகைக்கு விடப்பட்ட வணிகச் சொத்துக்கள் குறைவான பயனுள்ள தொப்பி விகிதங்களைக் கொண்டுள்ளன, ஏனெனில் குத்தகைதாரர் வரி, காப்பீடு மற்றும் பராமரிப்பு ஆகியவற்றைச் செலுத்துகிறார், இது நில உரிமையாளரின் செலவு அபாயத்தைக் குறைக்கிறது. இருப்பினும், குத்தகைதாரரின் கடன் தரம் மிக முக்கியமானது; கார்ப்பரேட்-உத்தரவாத NNN குத்தகையின் மீதான 5.5% தொப்பி வீதம் உள்ளூர் உரிமையாளரின் 5.5% வரம்பிலிருந்து மிகவும் வேறுபட்டது.
NOI இல்லாததால், காலி நிலம் அல்லது முன் வருமான மேம்பாட்டுத் திட்டங்களுக்கு உச்சவரம்பு விகிதம் பொருந்தாது.
டெவலப்பர்கள் இந்த டீல்களை அண்டர்ரைட் செய்ய லாபம்-செலவு, டெவலப்மெண்ட் ஈவுட் மற்றும் ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் போன்ற மாற்று அளவீடுகளைப் பயன்படுத்துகின்றனர். தொப்பி விகிதம் மேம்பட்ட சூழலில், இந்த சிறப்பு வழக்குக்கு கவனமாக விளக்கம் தேவைப்படுகிறது, ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. பயனர்கள் டொமைன் நிபுணத்துவத்துடன் குறுக்கு-குறிப்பு முடிவுகளை இந்த வித்தியாசமான நிலைமைகளின் கீழ் வெளியீட்டை சரிபார்க்க கூடுதல் குறிப்புகள் அல்லது கருவிகளைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
2024 யுஎஸ் கேப் ரேட் பெஞ்ச்மார்க்ஸ் சந்தை மற்றும் சொத்து வகை
▾
| சந்தை / சொத்து வகை | வரம்பு வரம்பு | போக்கு |
|---|---|---|
| NYC மல்டிஃபாமிலி | 3.0%–4.5% | நிலையானது |
| LA பல குடும்பம் | 3.5%–5.0% | சற்று விரிவடைகிறது |
| டல்லாஸ் பல குடும்பம் | 4.5%–6.5% | விரிவடைகிறது |
| பீனிக்ஸ் மல்டிஃபாமிலி | 4.5%–6.5% | விரிவடைகிறது |
| இண்டியானாபோலிஸ் மல்டிஃபாமிலி | 5.5%–7.5% | நிலையானது |
| தேசிய தொழில்துறை | 4.5%–6.0% | வரலாற்றுத் தாழ்வுகளிலிருந்து விரிவடைகிறது |
| புறநகர் அலுவலகம் | 6.5%–9.0% | கணிசமாக விரிவடைகிறது |
| அருகிலுள்ள சில்லறை விற்பனை | 5.5%–7.5% | நிலையானது |
| ஒற்றை குத்தகைதாரர் நிகர குத்தகை | 4.5%–6.5% | விரிவடைகிறது |
| சுய சேமிப்பு | 5.0%–7.0% | விரிவடைகிறது |
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
▾
வாடகை சொத்துக்கான நல்ல தொப்பி விகிதம் என்ன?
ஒரு 'நல்ல' தொப்பி விகிதம் முற்றிலும் சந்தை சூழல், சொத்து வகை மற்றும் உங்கள் முதலீட்டு இலக்குகளைப் பொறுத்தது. மன்ஹாட்டன் அல்லது சான் பிரான்சிஸ்கோ போன்ற உயர்-மதிப்புள்ள கடற்கரை சந்தைகளில், முதலீட்டாளர்கள் எதிர்பார்க்கப்படும் விலை மதிப்பிற்கு ஈடாக குறைந்த நடப்பு வருவாயை ஏற்றுக்கொள்வதால், 3-4% தொப்பி விகிதங்கள் சாதாரணமாகக் கருதப்படுகின்றன. மிட்வெஸ்ட் அல்லது சன் பெல்ட் இரண்டாம் நிலை சந்தைகளில், முதலீட்டாளர்கள் பொதுவாக 6-9% குறைந்த பாராட்டு திறன் மற்றும் குறைந்த பணப்புழக்கத்தை ஈடுசெய்ய எதிர்பார்க்கின்றனர். ஒரு பொது விதியாக, 10 ஆண்டு கருவூல வருவாயை விட குறைந்தபட்சம் 150-200 அடிப்படை புள்ளிகளுக்கு மேல் வரம்பு விகிதம் ஒரு நிலையான வருமான சொத்துக்கான நியாயமான இடர் பிரீமியமாக கருதப்படுகிறது, இருப்பினும் பல முதலீட்டாளர்கள் சொத்து-குறிப்பிட்ட அபாயங்களைக் கணக்கிட அதிக பரவல்களை இலக்காகக் கொண்டுள்ளனர்.
தொப்பி விகிதத்தில் அடமானக் கொடுப்பனவுகள் உள்ளதா?
இல்லை — மேலும் இது தொப்பி வீதத்தைப் பற்றி புரிந்து கொள்ள வேண்டிய மிக முக்கியமான விஷயங்களில் ஒன்றாகும். ஃபார்முலா நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) பயன்படுத்துகிறது, இது எந்தவொரு கடன் சேவைக்கும் முன் கணக்கிடப்படுகிறது (அடமான அசல் மற்றும் வட்டி). இது தொப்பி விகிதத்தை நிதி-நடுநிலை மெட்ரிக் ஆக்குகிறது, அதாவது சொத்து எவ்வாறு நிதியளிக்கப்படுகிறது என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல் அதன் மீதான வருவாயைக் குறிக்கிறது. ஆப்பிளில் இருந்து ஆப்பிள்கள் அடிப்படையில் பண்புகளை ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பதற்கு இது பயனுள்ளதாக இருக்கும், ஆனால் இதன் பொருள், அந்நிய முதலீடு பணப்புழக்கம் நேர்மறையாக இருக்குமா என்பதை தொப்பி வீதம் மட்டும் சொல்ல முடியாது. நிதியுதவியின் தாக்கத்தை மதிப்பிடுவதற்கு, நீங்கள் கேஷ்-ஆன்-கேஷ் ரிட்டர்ன் அல்லது கடன் சேவை கவரேஜ் விகிதத்தை (டிஎஸ்சிஆர்) கேப் விகிதத்துடன் பார்க்க வேண்டும்.
சொத்து மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு தொப்பி வீதத்தை எவ்வாறு பயன்படுத்துவது?
வருமான மூலதனமயமாக்கல் அணுகுமுறை சொத்து மதிப்பைப் பெற தொப்பி வீதத்தைப் பயன்படுத்துகிறது: மதிப்பு = NOI ÷ கேப் விகிதம். எடுத்துக்காட்டாக, சந்தை வர்த்தகத்தில் 6% தொப்பி விகிதத்தில் ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகள் மற்றும் உங்கள் சொத்து $60,000 NOI இல் உற்பத்தி செய்தால், மறைமுகமான மதிப்பு $60,000 ÷ 0.06 = $1,000,000 ஆகும். இந்த அணுகுமுறை மதிப்பீட்டாளர்கள் மற்றும் வணிக தரகர்களால் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. எவ்வாறாயினும், முடிவின் துல்லியமானது நம்பகமான, உறுதிப்படுத்தப்பட்ட NOI எண்ணிக்கை மற்றும் சமீபத்திய, உண்மையிலேயே ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனையிலிருந்து பெறப்பட்ட பொருத்தமான சந்தை மூலதன விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதைப் பொறுத்தது - விலைகளைக் கேட்கவில்லை.
கேப் ரேட் மற்றும் கேஷ் ஆன் கேஷ் ரிட்டர்ன் ஆகியவற்றுக்கு என்ன வித்தியாசம்?
கேப் ரேட் என்பது ஒரு சொத்தின் முழு மதிப்பின் மீதான அன்லீவர்ட் வருவாயை அளவிடுகிறது, அதே சமயம் ரொக்க-பண வருவாயானது உண்மையில் முதலீடு செய்யப்பட்ட ஈக்விட்டியுடன் (பணம்) தொடர்புடைய வருடாந்திர பணப்புழக்கத்தை அளவிடுகிறது. நீங்கள் அடமானத்துடன் ஒரு சொத்துக்கு நிதியளித்தால், அடமானக் கட்டணத்திற்கான உங்கள் பண-பண வருமானம் கணக்குகள் மற்றும் உங்கள் வருடாந்திர நிகர பணப்புழக்கத்தை உங்களின் முன்பணம் மற்றும் இறுதிச் செலவுகளுடன் ஒப்பிடும். குறைந்த-வட்டி-விகித சூழலில், அந்நியச் செலாவணியானது கேஷ்-ஆன்-காஷ் வருவாயை கேப் விகிதத்தை விட (நேர்மறையான அந்நியச் செலாவணி) அதிகமாக அதிகரிக்கலாம். அடமான விகிதங்கள் தொப்பி விகிதத்தை மீறும் போது, அந்நியச் செலாவணி எதிர்மறையாக இருக்கும் மற்றும் ரொக்கப் பண வருவாய் தொப்பி விகிதத்திற்குக் கீழே குறைகிறது, இது 2022-2023 விகித சூழலில் பல முதலீட்டாளர்கள் தவறவிட்ட ஒரு எச்சரிக்கை சமிக்ஞையாகும்.
நகரம் மற்றும் சொத்து வகையின் அடிப்படையில் தொப்பி விகிதங்கள் ஏன் மிகவும் வேறுபடுகின்றன?
ஆபத்து மற்றும் வளர்ச்சி எதிர்பார்ப்புகளின் சந்தையின் ஒருமித்த மதிப்பீட்டை கேப் விகிதங்கள் பிரதிபலிக்கின்றன. அதிக-தேவை, வழங்கல்-கட்டுப்படுத்தப்பட்ட சந்தைகளில் உள்ள சொத்துக்கள் பிரீமியம் விலைகளை (குறைந்த தொப்பி விகிதங்கள்) கட்டளையிடுகின்றன, ஏனெனில் முதலீட்டாளர்கள் வலுவான வாடகை வளர்ச்சியையும் பாராட்டையும் எதிர்பார்க்கிறார்கள். அதிக நிலையற்ற வருமானம் கொண்ட சொத்து வகைகள் - ஹோட்டல்கள், குறைந்து வரும் மால்களில் தரைத்தள சில்லறை விற்பனை அல்லது மதச்சார்பற்ற தேவை மாற்றங்களை எதிர்கொள்ளும் அலுவலக கட்டிடங்கள் போன்றவை - முதலீட்டாளர்களின் நிச்சயமற்ற தன்மையை ஈடுசெய்ய அதிக தொப்பி விகிதங்களைக் கொண்டுள்ளன. 2021-2022ல் மின் வணிகம் தேவை அதிகரித்ததன் காரணமாக, முக்கிய தளவாட மையங்களுக்கு அருகில் உள்ள தொழில்துறை சொத்துக்கள் வரலாறான குறைந்த அளவிற்கு (4-5%) சுருக்கப்பட்டது. வட்டி விகிதங்கள் குறைவாக இருக்கும்போது (பணம் மலிவானது, விளைச்சலுக்கான போட்டி விலையை உயர்த்தும்) மற்றும் விகிதங்கள் உயரும் போது விரிவடையும் போது உச்சவிகிதங்களும் சுருக்கப்படும்.
NOI கணக்கீட்டில் நான் மூலதனச் செலவு இருப்புகளைச் சேர்க்க வேண்டுமா?
ஆம், ஒரு யதார்த்தமான பகுப்பாய்விற்கு, NOI ஐக் கணக்கிடுவதற்கு முன், உங்கள் இயக்கச் செலவினங்களில் ஒரு மூலதனச் செலவினத்தை (CapEx) நீங்கள் கண்டிப்பாகச் சேர்க்க வேண்டும். கூரை மாற்றுதல், HVAC அமைப்புகள், பிளம்பிங், மின்சாரம் மற்றும் உபகரணங்கள் போன்ற முக்கிய மூலதனப் பொருட்களுக்கு ஆண்டுதோறும் மொத்த வாடகையில் 5-10% ஒதுக்குவது பொதுவான விதியாகும். விற்பனையாளர்கள் பெரும்பாலும் கேப்எக்ஸ் இருப்புகளைத் தவிர்த்து, NOI ஐ உயர்த்தி, தொப்பி விகிதத்தை உண்மையில் இருப்பதை விட கவர்ச்சிகரமானதாகக் காட்டும் புரோ ஃபார்மா NOI புள்ளிவிவரங்களை வழங்குகிறார்கள். சொத்தின் வயது, நிலை மற்றும் முக்கிய அமைப்புகளின் மீதமுள்ள பயனுள்ள வாழ்க்கை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் ஒரு யதார்த்தமான கேப்எக்ஸ் இருப்பைச் சேர்க்க விற்பனையாளரின் இயக்க அறிக்கையை எப்போதும் மறுபதிப்பு செய்யவும்.
வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது வரம்பு விகிதங்களுக்கு என்ன நடக்கும்?
வரலாற்று ரீதியாக, உயரும் வட்டி விகிதங்கள் தொப்பி விகிதங்களில் (அதாவது, சொத்து மதிப்புகளில் கீழ்நோக்கிய அழுத்தம்) மேல்நோக்கி அழுத்தத்தை ஏற்படுத்துகின்றன, ஏனெனில் அதிக கடன் வாங்கும் செலவுகள் டீல் பென்சில் செய்யக்கூடிய வாங்குபவர்களின் தொகுப்பைக் குறைக்கிறது, மேலும் மாற்று நிலையான வருமான முதலீடுகள் (பத்திரங்கள் போன்றவை) விளைச்சல் அடிப்படையில் அதிக போட்டித்தன்மை கொண்டதாக மாறுகிறது. இருப்பினும், உறவு முற்றிலும் இயந்திரத்தனமாக இல்லை: வலுவான வாடகை வளர்ச்சி மதிப்பு சுருக்கத்தை ஈடுசெய்யும், மேலும் வெவ்வேறு சொத்து வகைகள் வித்தியாசமாக பதிலளிக்கின்றன. 2022-2023 வீதச் சுழற்சி இந்தப் பதற்றத்தை தெளிவாக விளக்குகிறது: தொப்பி விகிதங்கள் விரிவடைந்ததால் வணிகச் சொத்து விலைகள் பல துறைகளில் 15-25% வீழ்ச்சியடைந்தன, அதே சமயம் வலுவான நிகர இடம்பெயர்வு கொண்ட சந்தைகள் (சன்பெல்ட் மல்டிஃபாமிலி போன்றவை) வாடகை வளர்ச்சி வேகம் காரணமாக மிகவும் சுமாரான திருத்தங்களைக் கண்டன.
தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்
▾
- !எண்ணிக்கையில் NOIக்கு பதிலாக மொத்த வாடகையைப் பயன்படுத்துதல், இது இயக்கச் செலவுகளைப் புறக்கணித்து, தொப்பி விகிதத்தை வியத்தகு முறையில் மிகைப்படுத்துகிறது.
- !செயல்பாட்டுச் செலவுகளிலிருந்து மூலதனச் செலவு இருப்புகளைத் தவிர்த்து, சுயாதீன சரிபார்ப்பு இல்லாமல் முக மதிப்பில் விற்பனையாளர் சார்பு வடிவங்களை ஏற்றுக்கொள்வது.
- !வெவ்வேறு சந்தை அல்லது சொத்து வகையிலிருந்து தொப்பி விகிதத்தைப் பயன்படுத்துதல், தவறான சலுகைகளுக்கு வழிவகுக்கும் (எ.கா., சிகாகோ சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கு பீனிக்ஸ் தொப்பி விகிதத்தைப் பயன்படுத்துதல்).
- !கேஷ்-ஆன்-கேஷ் ரிட்டர்ன், டிஎஸ்சிஆர் அல்லது ப்ராஜெக்ட் ஐஆர்ஆர் ஆகியவற்றைப் பகுப்பாய்வு செய்யாமல், ஒரு குறிப்பிட்ட கால அவகாசம் கொடுக்கப்பட்டால், கேப் விகிதத்தை மட்டுமே அண்டர்ரைட்டிங் மெட்ரிக்காகக் கருதுகிறது.
- !காலியிடத்தைப் புறக்கணித்தல்: NOIஐக் கணக்கிடுவதற்கு 100% ஆக்கிரமிப்பைப் பயன்படுத்துவது நிஜ-உலக செயல்திறனைப் பிரதிபலிக்காத மிகைப்படுத்தப்பட்ட தொப்பி விகிதத்தை உருவாக்குகிறது.
நிபுணர் குறிப்பு
விற்பனையாளரின் ஆஃபரிங் மெமோராண்டத்தை மதிப்பிடும் போது, எப்பொழுதும் ப்ரோ ஃபார்மா NOI ஐ நீங்களே மறுபரிசீலனை செய்யுங்கள். விற்பனையாளர் சுயமாக நிர்வகிப்பவராக இருந்தால் நிர்வாகக் கட்டணத்தைச் சேர்க்கவும், யதார்த்தமான காலியிடக் கொடுப்பனவைச் சேர்க்கவும், CapEx கையிருப்பைச் சேர்க்கவும் மற்றும் சொத்து வரி எண்ணிக்கை விற்பனைக்குப் பிந்தைய மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பை (பெரும்பாலும் கொள்முதல் விலையில் மீட்டமைக்கும்) பிரதிபலிக்கிறது என்பதைச் சரிபார்க்கவும். மறுசீரமைக்கப்பட்ட NOI - உங்கள் இலக்கு கையகப்படுத்தல் விலையால் வகுக்கப்படும் - உங்களுக்கு உண்மையான வரவுத் தொகையை வழங்குகிறது.
உங்களுக்கு தெரியுமா?
'மூலதனமயமாக்கல் விகிதம்' என்பது 1930கள்-1940களில் முறைப்படுத்தப்பட்ட வருமான மூலதனமயமாக்கல் மதிப்பீட்டு முறையைப் பற்றியது. இரண்டாம் உலகப் போருக்குப் பிந்தைய புறநகர் ஏற்றத்தின் போது, வளர்ந்து வரும் சன்பெல்ட் நகரங்களில் அடுக்குமாடி கட்டிடங்களின் தொப்பி விகிதங்கள் தொடர்ந்து 10-12% ஐத் தாண்டியது, இது அதிக அடமானச் செலவுகள், வரையறுக்கப்பட்ட நிறுவன மூலதனம் மற்றும் வாங்குபவர்களிடையே குறைவான போட்டி ஆகியவற்றைப் பிரதிபலிக்கிறது - இது 2010 களில் நுழைவாயில் சந்தைகளில் காணப்பட்ட துணை-4% விகிதங்களுக்கு முற்றிலும் மாறுபட்டது.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
குறிப்புகள்
Read the full guide on how to use this calculator effectively
மேலும் படிக்க →வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்
ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.