என்றால் என்ன Fix and Flip Calculator?
▾
Fix-and-flip முதலீடு என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் உத்தியாகும், இதில் முதலீட்டாளர் சந்தை மதிப்பிற்குக் கீழே ஒரு சொத்தை வாங்குகிறார், அதன் மதிப்பை அதிகரிக்க அதை புதுப்பித்து, லாபத்திற்காக விரைவாக விற்கிறார் - பொதுவாக 6-12 மாதங்களுக்குள். இது மிகவும் சுறுசுறுப்பான, நடைமுறை மற்றும் அதிக ஆபத்துள்ள ரியல் எஸ்டேட் உத்திகளில் ஒன்றாகும், கையகப்படுத்துதல் செலவுகள், புதுப்பித்தல் வரவு செலவுத் திட்டங்கள், சுமந்து செல்லும் செலவுகள் மற்றும் அனைத்து முக்கியமான பழுதுபார்ப்பு மதிப்பு (ARV) ஆகியவற்றின் துல்லியமான எழுத்துறுதி தேவைப்படுகிறது. ஃபிக்ஸ்-அண்ட்-ஃபிளிப் கால்குலேட்டர், விற்பனை மூலம் கையகப்படுத்துதல் மற்றும் நிகர லாபம், முதலீட்டின் மீதான வருமானம் (ROI) மற்றும் வருடாந்திர வருவாய் ஆகியவற்றைக் கணக்கிடுவதன் மூலம் அனைத்து செலவுகளையும் மாதிரியாக்குவதன் மூலம் சாத்தியமான ஃபிளிப்பின் லாபத்தை கணக்கிடுகிறது. முக்கிய லாபம் சூத்திரம்: நிகர லாபம் = ARV - கொள்முதல் விலை - புதுப்பித்தல் செலவுகள் - சுமந்து செல்லும் செலவுகள் - விற்பனை செலவுகள். வாங்குவதற்கு முன் ஒவ்வொரு உறுப்பும் கவனமாக மதிப்பிடப்பட வேண்டும். பழுதுபார்ப்புக்குப் பின் மதிப்பு (ARV) என்பது அனைத்து புதுப்பித்தல்களும் முடிந்த பிறகு சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பாகும். ஃபிளிப் பகுப்பாய்வில் இது மிகவும் முக்கியமான மற்றும் மிகவும் நிச்சயமற்ற எண்ணாகும். அதே அளவு, வயது மற்றும் இருப்பிடத்தின் புதுப்பிக்கப்பட்ட பண்புகளின் சமீபத்திய ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனையை (காம்ப்ஸ்) பகுப்பாய்வு செய்வதன் மூலம் ARV தீர்மானிக்கப்படுகிறது. ARV ஐ மிகைப்படுத்துவது ஃபிளிப்பர்கள் பணத்தை இழக்கும் பொதுவான வழி. கன்சர்வேடிவ் முதலீட்டாளர்கள் பாதுகாப்பின் விளிம்பில் உருவாக்க சராசரி சுருக்க மதிப்பில் 90-95% பயன்படுத்துகின்றனர். 70% விதி என்பது ஃபிக்ஸ்-அண்ட்-ஃபிளிப்பில் மிகவும் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படும் ஹூரிஸ்டிக் ஆகும்: ஒரு முதலீட்டாளர் ARV இல் 70% க்கும் அதிகமாகச் செலுத்த வேண்டும். சூத்திரம்: அதிகபட்ச கொள்முதல் விலை = (ARV x 70%) - புதுப்பித்தல் செலவுகள். $300,000 மற்றும் $50,000 புதுப்பித்தல்களில் ARVக்கு, அதிகபட்ச கொள்முதல் விலை ($300,000 x 70%) - $50,000 = $160,000. இந்த விதி அனைத்து செலவுகளுக்கும் பிறகு போதுமான லாப வரம்பை உறுதிப்படுத்த வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. சுமந்து செல்லும் செலவுகள் - பெரும்பாலும் புதிய முதலீட்டாளர்களால் குறைத்து மதிப்பிடப்படுகிறது - கடின பணக் கடன் வட்டி (குறுகிய கால கடனில் ஆண்டுதோறும் 8-14%), சொத்து வரிகள், காப்பீடு, பயன்பாடுகள் மற்றும் புதுப்பித்தல் காலத்தில் HOA ஆகியவை அடங்கும். 12% வட்டியில் $200,000 கடனுடன் 6 மாத புரட்டலில், சுமந்து செல்லும் செலவுகள் வட்டியில் மட்டும் $12,000 மற்றும் வரிகள், காப்பீடு மற்றும் பயன்பாடுகளில் $3,000-6,000 ஆகியவை அடங்கும். இந்த செலவுகள் தினசரி குவிந்து, காலவரிசை நிர்வாகத்தை லாபத்திற்கு முக்கியமானதாக ஆக்குகிறது.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
சூத்திரம்
▾
நிகர லாபம் = ARV - கொள்முதல் விலை - புதுப்பித்தல் செலவுகள் - சுமந்து செல்லும் செலவுகள் - எஸ்
ஒவ்வொரு மாறியும் நிதி மற்றும் கடன் டொமைனில் ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிடக்கூடிய அளவைக் குறிக்கிறது. அறியப்பட்ட மதிப்புகளை மாற்றி, தெரியாதவற்றைத் தீர்க்கவும். பல-படி கணக்கீடுகளுக்கு, முதலில் உள் வெளிப்பாடுகளை மதிப்பிடவும், பின்னர் செயல்பாடுகளின் நிலையான வரிசையைப் பயன்படுத்தி முடிவுகளை இணைக்கவும்.மாறி விளக்கம்
▾
| குறியீடு | பெயர் | அலகு | விவரிப்பு |
|---|---|---|---|
| ARV | பழுதுபார்ப்பு மதிப்புக்குப் பிறகு | USD | புதுப்பிக்கப்பட்ட சொத்துக்களின் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனையின் அடிப்படையில், அனைத்து புதுப்பித்தல்களும் முடிந்த பிறகு, சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பு. |
| PP | கொள்முதல் விலை | USD | சொத்து கையகப்படுத்தல் செலவு. வெற்றிகரமான திருப்பங்களில், பொதுவாக 60-75% ARV புதுப்பித்தல் செலவுகளுக்கு முன். |
| RC | சீரமைப்பு செலவுகள் | USD | அனைத்து மேம்பாடுகளுக்கான மொத்த பட்ஜெட்: பொருட்கள், உழைப்பு, அனுமதி, வடிவமைப்பு. 10-20% தற்செயல் இடையகத்தைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். |
| CC | சுமந்து செல்லும் செலவுகள் | USD | விற்பனைக்கு முன் சொத்து வைத்திருக்கும் போது ஏற்படும் அனைத்து செலவுகள்: கடன் வட்டி, சொத்து வரி, காப்பீடு, பயன்பாடுகள். தினமும் குவிகிறது. |
| SC | விற்பனை செலவுகள் | USD | விற்பதற்கான செலவுகள்: ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்ட் கமிஷன்கள் (5-6%), தலைப்பு, எஸ்க்ரோ, பரிமாற்ற வரிகள், ஸ்டேஜிங். பொதுவாக விற்பனை விலையில் 7-10%. |
| NP | நிகர லாபம் | USD | ARV அனைத்து செலவுகளையும் கழித்தல் (வாங்குதல், புதுப்பித்தல், எடுத்துச் செல்லுதல், விற்பனை செய்தல்). ஃபிளிப்பின் அடிமட்ட லாபம். |
எப்படி Fix and Flip Calculator
▾
- 1படி 1 - ரிப்பேர் மதிப்பிற்குப் பிறகு (ARV) நிர்ணயித்தல்: (200 SFக்குள்), வயது, உடை மற்றும் படுக்கையறை/குளியல் எண்ணிக்கை போன்ற அளவில் முழுமையாகப் புதுப்பிக்கப்பட்ட சொத்துக்களில் சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட காம்ப்ஸை (6 மாதங்களுக்குள், முடிந்தால் 0.5 மைல்களுக்குள்) இழுக்கவும். பாதுகாப்பின் விளிம்பை உருவாக்க, 3-5 காம்ப்ஸைப் பயன்படுத்தவும் மற்றும் வரம்பின் பழமைவாத முடிவை (சராசரியில் 90-95%) எடுக்கவும். பகுப்பாய்வில் இது மிக முக்கியமான ஒற்றை எண்.
- 2படி 2 - சீரமைப்பு செலவுகளை மதிப்பிடவும்: உரிமம் பெற்ற ஒப்பந்ததாரருடன் (அல்லது உங்கள் சொந்த அனுபவத்தைப் பயன்படுத்தி) ஒரு வரி-உருப்படி சீரமைப்பு பட்ஜெட்டை உருவாக்க சொத்தை நடத்துங்கள். அடங்கும்: கட்டமைப்பு பழுது, கூரை, HVAC, மின்சாரம், பிளம்பிங், ஜன்னல்கள், தரையையும், சமையலறை, குளியலறைகள், ஓவியம், இயற்கையை ரசித்தல் மற்றும் அரங்கேற்றம். எதிர்பாராத சிக்கல்களுக்கு 10-20% தற்செயல்களைச் சேர்க்கவும் - பழைய வீடுகள் சுவர்கள் திறந்தவுடன் மறைக்கப்பட்ட சிக்கல்களை அடிக்கடி வெளிப்படுத்துகின்றன. பல ஒப்பந்ததாரர் ஏலங்களைப் பெறுங்கள்.
- 3படி 3 - அதிகபட்ச கொள்முதல் விலையை அமைக்க 70% விதியைப் பயன்படுத்தவும்: அதிகபட்ச அனுமதிக்கக்கூடிய சலுகையைக் கணக்கிடவும்: MAP = (ARV x 70%) - புதுப்பித்தல் செலவுகள். உங்களின் உண்மையான கொள்முதல் விலை இந்த எண்ணைக் காட்டிலும் குறைவாக இருந்தால், ஒப்பந்தத்தில் போதுமான அளவு மார்ஜின் இருக்கும். இது MAP ஐ விட அதிகமாக இருந்தால், இலாப வரம்பு செலவுகள் மற்றும் சந்தை ஏற்ற இறக்கங்களை உறிஞ்சுவதற்கு போதுமானதாக இருக்காது.
- 4படி 4 - சுமந்து செல்லும் செலவுகளை மதிப்பிடவும்: மாதாந்திர சுமந்து செல்லும் செலவுகளைக் கணக்கிடுங்கள்: கடன் வட்டி (கடன் தொகை x வட்டி விகிதம் / 12), சொத்து வரிகள் (ஆண்டு / 12), காப்பீடு ($100-200/மாதம்), பயன்பாடுகள் ($150-300/மாதம்). மாதங்களில் திட்டமிடப்பட்ட வைத்திருக்கும் காலத்தால் பெருக்கவும். தாமதங்களுக்கு 1-2 மாத இடையகத்தைச் சேர்க்கவும் - ஃபிளிப்புகள் எப்போதும் திட்டமிட்டதை விட அதிக நேரம் எடுக்கும்.
- 5படி 5 - விற்பனை செலவுகளைக் கணக்கிடுங்கள்: விற்பதற்கான மொத்த செலவுகளை மதிப்பிடவும்: முகவர் கமிஷன் (விற்பனை விலையில் 5-6%), தலைப்பு மற்றும் எஸ்க்ரோ ($1,500-3,000), பரிமாற்ற வரிகள் (மாநில வாரியாக மாறுபடும், பொதுவாக விற்பனை விலையில் 0.1-2%), ஸ்டேஜிங் ($1,500-5,000) மற்றும் ஏதேனும் வாங்குபவர்களுக்கான சலுகைகள் மொத்த விற்பனை செலவுகள் பொதுவாக ARV இல் 7-10% ஆக இருக்கும்.
- 6படி 6 - நிகர லாபம் மற்றும் ROI ஆகியவற்றைக் கணக்கிடுங்கள்: நிகர லாபம் = ARV - கொள்முதல் விலை - புதுப்பித்தல் செலவுகள் - சுமந்து செல்லும் செலவுகள் - விற்பனை செலவுகள். ROI = நிகர லாபம் / முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த ரொக்கம் (மொத்த ரொக்க முதலீடு = கொள்முதல் கடனில் முன்பணம் + புதுப்பித்தல் செலவுகள் + பாக்கெட்டில் இருந்து செலுத்தப்படும் செலவுகள்). வருடாந்திர ROI = (1 + ROI)^(12 / ஹோல்ட் மாதங்கள்) - 1.
- 7படி 7 - ஸ்ட்ரெஸ்-டெஸ்ட் தி அனாலிசிஸ்: மூன்று காட்சிகளை இயக்கவும்: பேஸ் கேஸ் (100% காம்ப் ஆவரேஜ், ரெனோ ஆன் பட்ஜெட், 6-மாத ஹோல்ட்), கன்சர்வேடிவ் (ஏஆர்வி 90% காம்ப்ஸ், ரெனோ 15% பட்ஜெட்டை விட, 9-மாத ஹோல்ட்), மற்றும் மோசமான நிலை (25 பிஎஸ் 25%, ரெனோ 25% பிடி). மோசமான சூழ்நிலையில் இன்னும் லாபம் (அல்லது குறைந்த பட்சம் பிரேக்வென்) கிடைத்தால், ஒப்பந்தம் போதுமான அளவு பாதுகாப்பைக் கொண்டுள்ளது.
தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்
▾
நல்ல விளிம்புடன் சாலிட் மிட்வெஸ்ட் ஃபிளிப்
மொத்த கையகப்படுத்தல்: $95,000. சீரமைப்பு: $45,000. சுமந்து செல்லும் செலவுகள்: $110,000 x 11% / 12 x 6 மாதங்கள் = $6,050 கடன் வட்டி + $3,600 வரிகள்/காப்பீடு/பயன்பாடுகள் = $9,650. விற்பனை செலவுகள்: $195,000 x 8% = $15,600. மொத்த செலவுகள்: $95,000 + $45,000 + $9,650 + $15,600 = $165,250. நிகர லாபம்: $195,000 - $165,250 = $29,750. முதலீடு செய்யப்பட்ட பணம் ($95K இல் 30% = $28,500 + ரெனோ + பாக்கெட்டிலிருந்து எடுத்துச் செல்லுதல்): தோராயமாக $66,000. ROI: $29,750 / $66,000 = 45%. வருடாந்திரம்: 6 மாதங்களில் 45% = தோராயமாக 96% வருடாந்திரம்.
அதிக விலையுள்ள புறநகர் ஃபிளிப்புக்கான மிதமான விளிம்பு
சுமந்து செல்லும் செலவுகள்: $290,000 x 12% / 12 x 9 = $26,100 வட்டி + $9,000 வரிகள்/காப்பீடு/பயன்பாடுகள் = $35,100. விற்பனை செலவுகள்: $485,000 x 7% = $33,950. மொத்த செலவுகள்: $285,000 + $95,000 + $35,100 + $33,950 = $449,050. நிகர லாபம்: $485,000 - $449,050 = $35,950. முதலீடு செய்யப்பட்ட பணம்: தோராயமாக 30% குறைவு ($85,500) + புதுப்பித்தல் பாக்கெட்டில் இருந்து நிதியளிக்கப்பட்டது ($95,000) + சுமந்து செல்வது = தோராயமாக $195,000. ROI = $35,950 / $195,000 = 18.4%. மிதமான மார்ஜின் (ARV இன் 7.4%) பிழைக்கு சிறிய இடத்தை விட்டுச்செல்கிறது - ரெனோவில் $35,000 அதிகமாக இருந்தால் லாபம் இல்லாமல் போகும். இந்த ஒப்பந்தத்திற்கு அனுபவம் வாய்ந்த நிர்வாகம் தேவை.
அனைத்து பணமாக வாங்குதல் வட்டி செலவை நீக்குகிறது
கடன் வட்டி இல்லை. சுமந்து செல்லும் செலவுகள்: $7,200 (வரிகள், காப்பீடு, பயன்பாடுகள் x 8 மாதங்கள்). விற்பனை செலவுகள்: $320,000 x 8% = $25,600. மொத்த செலவுகள்: $145,000 + $85,000 + $7,200 + $25,600 = $262,800. நிகர லாபம்: $320,000 - $262,800 = $57,200. முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த பணம்: $145,000 + $85,000 + $7,200 = $237,200. ROI = $57,200 / $237,200 = 24.1%. 8 மாதங்களில் வருடாந்திரம்: தோராயமாக 37%. அனைத்து பண கொள்முதலும் வட்டி செலவுகளை நீக்குகிறது, சலுகை கவர்ச்சியை மேம்படுத்துகிறது மற்றும் மூடல்களை துரிதப்படுத்துகிறது - போட்டி முன்கூட்டியே சந்தைகளில் சக்திவாய்ந்த நன்மைகள்.
ARV மிஸ் + ஓவர்ரன்களின் அழிவுகரமான தாக்கத்தை விளக்குகிறது
சுமந்து செல்லும் செலவுகள்: $200,000 x 13% / 12 x 14 = $30,333 + $14,000 வரிகள்/காப்பீடு/பயன்பாடுகள் = $44,333. விற்பனை செலவுகள்: $280,000 x 8% = $22,400. மொத்த செலவுகள்: $175,000 + $90,000 + $44,333 + $22,400 = $331,733. இழப்பு: $280,000 - $331,733 = -$51,733. இந்த அழிவுகரமான விளைவு விளைந்தது: ARV 10% திட்டத்திற்குக் கீழே ($30,000 இடைவெளி), புதுப்பித்தல் 38% பட்ஜெட்டை விட ($25,000 மீறுதல்), மற்றும் ஹோல்ட் பீரியட் இரட்டிப்பு (செலவுகளில் கூடுதல் $22,000). ஒரே நேரத்தில் மூன்று எதிர்மறை மாறுபாடுகள் அனைத்து லாபத்தையும் நீக்கி கணிசமான இழப்பை உருவாக்கியது - பழமைவாத எழுத்துறுதி மற்றும் போதுமான இருப்புக்கள் ஏன் அவசியம் என்பதை விளக்குகிறது.
நடைமுறை பயன்பாடுகள்
▾
அடமானக் கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் கடன் அதிகாரிகள் திருப்பிச் செலுத்தும் அட்டவணையை கட்டமைக்க, நிலையான மற்றும் சரிசெய்யக்கூடிய விகித விருப்பங்களை ஒப்பிட்டு, வெவ்வேறு கால அளவுகளில் குடியிருப்பு மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளுக்கான மொத்த கடன் செலவுகளைக் கணக்கிட Fix And Flip Calc ஐப் பயன்படுத்துகின்றனர்.
தனிப்பட்ட நிதி ஆலோசகர்கள், வாடிக்கையாளர்களுக்கு கடன் குறைப்பு உத்திகள் குறித்து ஆலோசனை வழங்கும்போது, மாற்று முதலீட்டு வருமானத்திற்கு எதிராக, உபரி பணப்புழக்கத்தின் உகந்த ஒதுக்கீட்டை நிர்ணயிப்பதற்கு, விரைவான கொடுப்பனவுகளின் கணிதப் பலனை ஒப்பிட்டு, Fix And Flip Calc ஐப் பயன்படுத்துகின்றனர்.
கடன் சங்கங்கள் மற்றும் சமூக வங்கிகள் ஃபிக்ஸ் அண்ட் ஃபிளிப் கால்க்கை நம்பியிருக்கின்றன, கடன் வழங்குவதில் துல்லியமான உண்மையை உருவாக்கவும், TILA மற்றும் RESPA தேவைகளுடன் ஒழுங்குமுறை இணக்கத்தை உறுதிப்படுத்தவும் மற்றும் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு போட்டியிடும் கடன் தயாரிப்புகளில் தரப்படுத்தப்பட்ட செலவு ஒப்பீடுகளை வழங்குகின்றன.
கார்ப்பரேட் கருவூலத் துறைகள், சுழலும் கடன் வசதிகள், காலக் கடன்கள் மற்றும் வணிகத் தாள் திட்டங்கள், நிறுவனத்தின் மூலதனக் கட்டமைப்பை மேம்படுத்துதல் மற்றும் கடன் நிதியுதவிக்கான சராசரி செலவைக் குறைத்தல் ஆகியவற்றின் விலையை மாதிரியாக மாற்றுவதற்கு Fix And Flip Calc ஐப் பயன்படுத்துகின்றன.
சிறப்பு நிகழ்வுகள்
▾
நடைமுறையில், இந்த விளிம்பு வழக்குக்கு கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும், ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிலிப் கால்குலேட்டர் கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை சந்திக்கும் போது, பயிற்சியாளர்கள் எல்லை நிலைமைகளை சரிபார்த்து, பிரிவுக்கு-பூஜ்ஜிய அபாயங்களை சரிபார்த்து, இந்த தீவிர நிலைமைகளின் கீழ் மாதிரியின் அனுமானங்கள் செல்லுபடியாகும் என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
நடைமுறையில், இந்த விளிம்பு வழக்குக்கு கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும், ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிலிப் கால்குலேட்டர் கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை சந்திக்கும் போது, பயிற்சியாளர்கள் எல்லை நிலைமைகளை சரிபார்த்து, பிரிவுக்கு-பூஜ்ஜிய அபாயங்களை சரிபார்த்து, இந்த தீவிர நிலைமைகளின் கீழ் மாதிரியின் அனுமானங்கள் செல்லுபடியாகும் என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
நடைமுறையில், இந்த விளிம்பு வழக்குக்கு கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும், ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிலிப் கால்குலேட்டர் கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை சந்திக்கும் போது, பயிற்சியாளர்கள் எல்லை நிலைமைகளை சரிபார்த்து, பிரிவுக்கு-பூஜ்ஜிய அபாயங்களை சரிபார்த்து, இந்த தீவிர நிலைமைகளின் கீழ் மாதிரியின் அனுமானங்கள் செல்லுபடியாகும் என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் செலவு வரையறைகள் மற்றும் வழக்கமான வரம்புகள் (US 2024)
▾
| செலவு கூறு | வழக்கமான வரம்பு | குறிப்புகள் |
|---|---|---|
| கொள்முதல் விலை (ARV இன்%) | 55% -75% | இலக்கு 70% விதி அல்லது அதற்கும் குறைவானது |
| புதுப்பித்தல் - ஒளி ஒப்பனை | $15-$30/SF | பெயிண்ட், தரையமைப்பு, சாதனங்கள், இயற்கையை ரசித்தல் |
| சீரமைப்பு - நடுத்தர நிலை | $35-$60/SF | சமையலறை, குளியல், இயந்திரங்கள் |
| புதுப்பித்தல் - முழு குடல் | $80-$150/SF | அனைத்து அமைப்புகளும் + முடிவுகளும் மாற்றப்பட்டன |
| கடின பண வட்டி விகிதம் | 8% -14%/ஆண்டு | LTV, ஒப்பந்தத்தின் தரம், சந்தை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் மாறுபடும் |
| கடின பணம் தோற்றம் கட்டணம் | 1-3 புள்ளிகள் | 1 புள்ளி = கடன் தொகையில் 1% |
| சுமந்து செல்லும் செலவுகள் (மொத்தம்/மாதம்) | 0.75%-1.5% கடன் | வட்டி + வரி + காப்பீடு + பயன்பாடுகள் |
| முகவர் கமிஷன் | விற்பனை விலையில் 5%-6% | இருபுறமும்; சில நேரங்களில் வாங்குபவர் வரவு |
| தலைப்பு மற்றும் எஸ்க்ரோ விற்பனையில் | $1,500-$4,000 | மாநிலம் மற்றும் விலைக்கு ஏற்ப மாறுபடும் |
| மொத்த விற்பனை செலவுகள் | ARV இல் 7% -10% | கமிஷன் + தலைப்பு + பரிமாற்ற வரிகள் + ஸ்டேஜிங் |
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
▾
ஃபிக்ஸ் அண்ட் ஃபிளிப் முதலீட்டில் 70% விதி என்ன?
70% விதியானது, ஒரு முதலீட்டாளர் பழுதுபார்ப்புக்குப் பின் மதிப்பில் (ARV) 70% க்கும் அதிகமாகச் செலுத்தக் கூடாது எனக் கூறுகிறது. சூத்திரம்: அதிகபட்ச கொள்முதல் விலை = (ARV x 70%) - புதுப்பித்தல் செலவுகள். எடுத்துக்காட்டாக, $300,000 ARV, $50,000 தேவைப்படும் புதுப்பித்தல்களில் அதிகபட்ச சலுகையாக $160,000 ($300,000 x 0.70 - $50,000) கிடைக்கும். 70% விதியானது அனைத்து செலவுகளுக்கும் பிறகு - புதுப்பித்தல், வைத்திருப்பது, விற்பனை செய்தல் (பொதுவாக 10-12% ARV இணைந்து) - முதலீட்டாளர் தோராயமாக 18-20% லாப வரம்பைத் தக்கவைத்துக்கொள்வதை உறுதிசெய்ய வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. போட்டிச் சந்தைகளில், 70% ARV அல்லது அதற்குக் கீழே ஒப்பந்தங்களைப் பெறுவது சவாலானது; மெதுவான சந்தைகளில், 65% அல்லது அதற்கும் மேலான ஒப்பந்தங்கள் அனுபவம் வாய்ந்த முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆஃப்-மார்க்கெட் டீல் ஓட்டத்துடன் காணப்படும்.
கடின பணம் கடன் கொடுப்பது என்றால் என்ன, அது எப்படி திருப்பங்களுக்கு வேலை செய்கிறது?
கடினப் பணக் கடன்கள் என்பது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்காக குறிப்பாக வடிவமைக்கப்பட்ட தனியார் கடன் வழங்குநர்களிடமிருந்து (வங்கிகள் அல்ல) குறுகிய கால, சொத்து அடிப்படையிலான கடன்கள், குறிப்பாக சரிசெய்தல் மற்றும் புரட்டுதல் திட்டங்கள். அவை வகைப்படுத்தப்படுகின்றன: விரைவான நிதி (பெரும்பாலும் 5-15 நாட்கள் மற்றும் வழக்கமான கடன்களுக்கு 30-45 நாட்கள்); அதிக கடன்-மதிப்பு (பொதுவாக 65-75% ARV, சில நேரங்களில் கொள்முதல் விலையில் 90% வரை); அதிக வட்டி விகிதங்கள் (2024 இல் ஆண்டுதோறும் 8-14%, மாதந்தோறும் செலுத்தப்படும்); தொடக்கக் கட்டணம் (1-3 புள்ளிகள் அல்லது கடன் தொகையில் 1-3%); மற்றும் குறுகிய காலங்கள் (6-18 மாதங்கள் நீட்டிப்புகள் உள்ளன). கடின பணம் கடன் வழங்குபவர்கள் முதன்மையாக சொத்து மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் தரத்தை அடிப்படையாக கொண்டு கடன் வாங்குபவரின் கிரெடிட் ஸ்கோர் அல்லது வருவாயைக் காட்டிலும், முதலீட்டுச் சொத்து மரபுசார் நிதியுதவிக்கு இன்னும் தகுதி பெறாத புதிய முதலீட்டாளர்களுக்கு அவர்களை அணுகக்கூடியதாக ஆக்குகின்றனர்.
வாங்கும் முன் புதுப்பித்தல் செலவை எப்படி துல்லியமாக மதிப்பிடுவது?
துல்லியமான மறுசீரமைப்பு மதிப்பீடு என்பது டஜன் கணக்கான திட்டங்களுக்கு மேல் வளரும் திறன் ஆகும். தொடக்கநிலையாளர்களுக்கு, நீங்கள் ஒரு வாய்ப்பை வழங்குவதற்கு முன், எதிர்பாராத நிலைமைகள் பற்றிய தற்செயல் மொழியுடன் எழுத்துப்பூர்வ மதிப்பீட்டை வழங்கும் உரிமம் பெற்ற பொது ஒப்பந்ததாரருடன் ஒவ்வொரு வருங்கால திருப்பத்தையும் நடப்பதே சிறந்த அணுகுமுறையாகும். மாற்றாக, உங்கள் சந்தையில் உள்ள வெவ்வேறு திட்ட வகைகளுக்கான ஒரு சதுர அடிக்கான விலை அடிப்படைகளை உருவாக்கவும்: ஒளி ஒப்பனை மேம்படுத்தல்கள் ($15-25/SF), நடுத்தர அளவிலான புதுப்பித்தல் ($35-55/SF), முழு குடல் சீரமைப்பு ($75-120/SF+). எந்தவொரு மதிப்பீட்டிலும் எப்போதும் 15-20% தற்செயல்களைச் சேர்க்கவும். மின்சாரம், பிளம்பிங் மற்றும் கட்டமைப்பு வேலைகளுக்கான உள்ளூர் அனுமதி தேவைகளைப் படிக்கவும், இது செலவு மற்றும் நேரத்தைச் சேர்க்கிறது. உண்மையான முடிவுகளுக்கு எதிராக உங்கள் மதிப்பீடுகளை அளவீடு செய்ய, REIA சந்திப்புகள் மூலம் அனுபவம் வாய்ந்த உள்ளூர் ஃபிளிப்பர்களுடன் இணைக்கவும்.
வைத்திருக்கும் காலம் லாபத்தை எவ்வாறு பாதிக்கிறது?
ஹோல்ட் பீரியட் நேரடியாகச் சுமந்து செல்லும் செலவுகளை இயக்குகிறது, இது தினசரி குவிகிறது. ஒவ்வொரு கூடுதல் மாதமும் சேர்க்கிறது: கடன் வட்டி (பொதுவாக $1,000-3,000/மாதம் வழக்கமான ஃபிளிப் கடன்களில்), சொத்து வரி மற்றும் காப்பீடு ($300-600/மாதம்), பயன்பாடுகள் ($200-400/மாதம்), மற்றும் நீங்கள் முதலீடு செய்த மூலதனத்திற்கான வாய்ப்பு செலவு. 12%க்கு $200,000 கடினப் பணக் கடனுடன் 3 மாத தாமதத்திற்கு வட்டியில் மட்டும் கூடுதல் $6,000 செலவாகும். அனுபவம் வாய்ந்த ஃபிளிப்பர்கள் திட்ட மேலாண்மையை திட்டமிட்டு அல்லது அதற்கு முன்னதாகவே இருக்க வேண்டும். காலக்கெடு மிகைப்படுத்தல் என்பது கணிப்புகளை (ARV மிகை மதிப்பீட்டிற்குப் பிறகு) புரட்டுவதற்கான இரண்டாவது பொதுவான காரணமாகும். உன்னிப்பாகத் திட்டமிடுங்கள், நம்பகமான ஒப்பந்ததாரர்களை நியமிக்கவும், முடிந்தால் மூடுவதற்கு முன் அனுமதிகளைப் பெறவும், மற்றும் சீரமைப்பு தொடங்கும் முன் பொருட்களை ஆர்டர் செய்யவும்.
எந்த வகையான பண்புகள் சிறந்த ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் வேட்பாளர்களை உருவாக்குகின்றன?
சிறந்த ஃபிளிப் வேட்பாளர்கள் பல குணாதிசயங்களைப் பகிர்ந்து கொள்கிறார்கள்: ஒப்பனைத் துன்பம் காரணமாக சந்தைக்குக் கீழே விலை நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது (அசிங்கமான ஆனால் கட்டமைப்பு ரீதியாக சமரசம் செய்யப்படவில்லை); வலுவான ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை மற்றும் வாங்குபவர் தேவையுடன் நிறுவப்பட்ட சுற்றுப்புறங்களில் அமைந்துள்ளது; நல்ல எலும்புகள் கொண்ட 3 அல்லது 4 படுக்கையறை தளவமைப்புகள் (அசல் கடின மரம், திடமான அமைப்பு, செயல்பாட்டு மாடித் திட்டம்); விலையுயர்ந்த கட்டமைப்பு, அடித்தளம் அல்லது முக்கிய அமைப்புகள் வேலை செய்வதற்குப் பதிலாக, முதன்மையாக அழகுசாதனப் புதுப்பிப்புகள் (புதிய சமையலறை, குளியலறைகள், பெயிண்ட், தரையமைப்பு) தேவை; சந்தைக்குக் கீழே உள்ள சலுகைகளை ஏற்கும் ஊக்கமளிக்கும் விற்பனையாளர்களிடம் (முன்கூட்டிகள், எஸ்டேட்கள், விவாகரத்துகள், வெளி மாநில உரிமையாளர்கள்) வாங்கப்பட்டது. தவிர்க்கவும்: செயலில் உள்ள வெள்ளப் பகுதிகள், முக்கிய அடித்தளச் சிக்கல்கள், அனுமதி-தீவிர வேலை தேவைப்படும் தீவிர ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பு அல்லது போதுமான வாங்குபவர் தேவை இல்லாத சந்தைகள் (குறைந்த உறிஞ்சுதல்).
சரிசெய்து புரட்ட ரியல் எஸ்டேட் உரிமம் தேவையா?
இல்லை — சொத்துக்களை முதன்மையாக (உரிமையாளராக) வாங்க மற்றும் விற்க ரியல் எஸ்டேட் உரிமம் தேவையில்லை. இருப்பினும், நீங்கள் பல சொத்துக்களை புரட்ட திட்டமிட்டால், முதலீட்டாளர் என்பதை விட முதலீட்டாளராக நீங்கள் வகைப்படுத்தப்படலாம், இதில் குறிப்பிடத்தக்க வரி தாக்கங்கள் உள்ளன: டீலர் சொத்து நீண்ட கால மூலதன ஆதாய விகிதங்கள் (12+ மாதங்கள்) அல்லது 1031 பரிமாற்ற சிகிச்சைக்கு தகுதி பெறாது, மேலும் இலாபங்கள் சுய வேலைவாய்ப்பு வரிக்கு உட்பட்டது. பெரும்பாலான சுறுசுறுப்பான ஃபிளிப்பர்கள் 12 மாதங்களுக்கும் குறைவாக (குறுகிய கால ஆதாய விகிதங்கள்) தங்கள் ஃபிளிப்பர்களை வைத்திருக்கின்றன மற்றும் பெரும்பாலும் டீலர்களாக வகைப்படுத்தப்படுகின்றன, அதாவது லாபம் சாதாரண வருமானமாக வரி விதிக்கப்படுகிறது. உங்கள் ஃபிளிப் பிசினஸை சிறந்த முறையில் கட்டமைக்க ரியல் எஸ்டேட் பற்றி நன்கு தெரிந்த CPA ஐ அணுகவும்.
ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் டீல்கள் பணத்தை இழப்பதற்கான பொதுவான காரணங்கள் யாவை?
புரட்டு இழப்புகளுக்கு மிகவும் பொதுவான காரணங்கள்: (1) மிகையாக மதிப்பிடப்பட்ட ARV — ஒற்றை மிகப்பெரிய கொலையாளி; ஒப்பிடமுடியாத அல்லது மிகவும் நம்பிக்கையான காம்ப்ஸைப் பயன்படுத்துவது எதிர்பார்த்ததை விட மிகக் குறைவான விலைக்கு விற்கப்படுகிறது; (2) புதுப்பித்தல் செலவு அதிகமாகிறது - டெமோவின் போது கண்டுபிடிக்கப்பட்ட மறைக்கப்பட்ட சிக்கல்கள் (அச்சு, காலாவதியான வயரிங், தோல்வியுற்ற பிளம்பிங்) பட்ஜெட்டுகளை 30-50% குறைக்கிறது; (3) நீட்டிக்கப்பட்ட ஹோல்டு காலங்கள் - திட்ட தாமதங்கள் சுமந்து செல்லும் செலவுகளை பெருக்குகின்றன, மேலும் நீண்ட காலம் வைத்திருக்கும் போது சந்தை நிலைமைகள் மாறலாம்; (4) வெளியேறும் போது மென்மையான சந்தை - வலுவான சந்தையில் வாங்குதல் மற்றும் வாங்குபவர்களின் சந்தையில் முடிப்பது விலை மற்றும் விற்பனையின் வேகம் இரண்டையும் சுருக்குகிறது; (5) அனுபவமில்லாத ஒப்பந்ததாரர்கள் - குறைந்த ஏல ஒப்பந்ததாரர்கள், மோசமான தரமான வேலையை வழங்குபவர்கள் அல்லது புனரமைப்பின் நடுப்பகுதியில் திட்டங்களை கைவிடுகிறார்கள்; மற்றும் (6) குறைவான மூலதனமாக்கல் - கடனைச் செலுத்தும் போதே அதிக நிதிக்கு போதுமான பண இருப்பு இல்லை.
தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்
▾
- !ARV ஐ மதிப்பிடுவதற்கு பட்டியலிடப்பட்ட விலைகளை (மூடப்பட்ட விற்பனை விலைகள் அல்ல) பயன்படுத்தி - விற்பனையாளர்கள் அவர்கள் விரும்பும் எந்த விலையையும் கேட்கிறார்கள்; மூடிய விற்பனை மட்டுமே வாங்குபவர்கள் உண்மையில் செலுத்துவதை பிரதிபலிக்கிறது.
- !ஒரே ஒரு குறைந்த ஏலத்தைப் பெறுவதன் மூலம் புதுப்பித்தல் செலவைக் குறைத்து மதிப்பிடுதல் அல்லது ஒப்பந்தக்காரரிடம் சொத்தை நடத்தாமல் மதிப்பீடு செய்தல்.
- !அனைத்து ஹோல்டிங் செலவுகளையும் கணக்கில் கொள்ளத் தவறியது, குறிப்பாக கடின பண வட்டி தினசரி குவிந்து ஒவ்வொரு தாமதத்தின் செலவையும் கூட்டுகிறது.
- !அருகாமையில் உள்ள விதிமுறைகளை மீறும் அலங்காரத்துடன் கூடிய சொத்தை மேம்படுத்துவது - $150,000 ARV சுற்றுப்புறத்தில் கிரானைட் கவுண்டர்டாப்புகள் மற்றும் தனிப்பயன் ஓடுகள் விற்பனை விலையை அதிகரிக்காது.
- !செலவை மீறுவதற்கு போதுமான பண இருப்பு இல்லை - குறுகிய நடுப்பகுதியில் சீரமைப்பு சக்திகள் தீ-விற்பனை காட்சிகள், ஒப்பந்ததாரர் தகராறுகள் அல்லது கடன் செலுத்தாதது போன்றவற்றில் சிக்கிக்கொள்ளும்.
நிபுணர் குறிப்பு
புரட்டுவதற்கு முன், நாள் மற்றும் வாரத்தின் வெவ்வேறு நேரங்களில் அக்கம்பக்கத்தை ஓட்டவும். ஒப்பிடக்கூடிய வீடுகளுக்கு சந்தையில் உள்ள நாட்களைப் பாருங்கள் - புதுப்பிக்கப்பட்ட ஒப்பிடக்கூடிய வீடுகள் 90+ நாட்களுக்கு மேல் அமர்ந்திருந்தால், உங்கள் புரட்டு அதே எதிர்க்காற்றை எதிர்கொள்ளும். உறிஞ்சுதல் வீதத்தையும் சரிபார்க்கவும் (மாதத்திற்கு விற்கப்படும் வீடுகள் / பட்டியலிடப்பட்ட வீடுகள்). 20% க்கும் குறைவான விகிதம் (5 மாதங்களுக்கும் மேலான விநியோகம்) உங்கள் ARV கணிப்புகள் மிகவும் பழமைவாதமாக இருக்க வேண்டிய வாங்குபவர்களின் சந்தையைக் குறிக்கிறது.
உங்களுக்கு தெரியுமா?
2008-2012 வீட்டுச் சரிவைத் தொடர்ந்து ஃபிக்ஸ் அண்ட் ஃபிளிப் தொழில் பிரபலமடைந்தது, துன்பப்பட்ட சொத்துக்கள் ஆழ்ந்த தள்ளுபடி விலையில் பரவலாகக் கிடைத்தன. HGTV விளைவு — Flip or Flop மற்றும் Property Brothers போன்ற நிகழ்ச்சிகளுடன் — 2012 இல் தொடங்கி புதிய தலைமுறை முதலீட்டாளர்களுக்கு மேலும் கவர்ச்சிகரமான புரட்டல். 2022-2023 சந்தைத் திருத்தம், ARVகள் மென்மையாக்கப்பட்டதால், நிதிச் செலவுகள் அதிகரித்ததால், ஃபிளிப் மார்ஜின்களை கணிசமாகக் குறைத்தது.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
குறிப்புகள்
Ratings & comments
வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்
ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.