என்றால் என்ன Multi-Family Property Analyzer?
▾
பல குடும்ப சொத்து பகுப்பாய்வு என்பது இரண்டு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட அலகுகளைக் கொண்ட குடியிருப்பு சொத்துகளுக்கான விரிவான எழுத்துறுதி செயல்முறையாகும் - டூப்ளக்ஸ், டிரிப்ளெக்ஸ், குவாட்ப்ளெக்ஸ் மற்றும் அனைத்து அளவுகளின் அடுக்குமாடி கட்டிடங்கள். பல-குடும்ப சொத்துக்கள் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் பிரபலமான நுழைவு புள்ளியை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகின்றன, ஒற்றை-குடும்ப வாடகையிலிருந்து வணிக-பாணி முதலீட்டிற்கு அளவிட முயல்கின்றன, மேலும் பகுப்பாய்வு கட்டமைப்பானது குடியிருப்பு எழுத்துறுதி கொள்கைகள் மற்றும் வணிக வருமான சொத்து பகுப்பாய்வு இரண்டையும் இணைக்கிறது. சிறிய பல-குடும்ப சொத்துக்கள் (2-4 அலகுகள்) உரிமையாளர் ஆக்கிரமிக்கப்பட்டிருந்தால், குடியிருப்பு அடமான திட்டங்கள் (FHA, வழக்கமான) மூலம் நிதியளிக்கப்படலாம், பெரிய வணிக சொத்துக்களுக்கு கிடைக்காத குறைந்த கட்டண விருப்பங்களுக்கான அணுகலை வழங்குகிறது. ஐந்து யூனிட்கள் மற்றும் அதற்கு மேல் உள்ள வணிக ரியல் எஸ்டேட் வரம்பை கடக்கிறது, பல்வேறு எழுத்துறுதி அளவுகோல்களுடன் வணிக கடன்கள் தேவை, குறுகிய கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துதல் மற்றும் பொதுவாக பெரிய முன்பணம் (25-35%). முதலீட்டு உத்தி மற்றும் போர்ட்ஃபோலியோ கட்டமைப்பில் 5-யூனிட் வாசலில் உள்ள இந்த நிதிய ஊடுருவல் புள்ளி குறிப்பிடத்தக்க காரணியாகும். பல குடும்பங்களுக்கான பகுப்பாய்வு கட்டமைப்பானது அனைத்து யூனிட்களிலும் ஒரே நேரத்தில் வருவாயை மதிப்பிடுகிறது, யூனிட் கலவை (ஸ்டுடியோ, 1BR, 2BR, 3BR), தனிநபர் குத்தகை காலாவதிகள், தற்போதைய மற்றும் சந்தை வாடகைகள் மற்றும் புதுப்பித்தல் அல்லது குத்தகை மூலம் மதிப்பு கூட்டுவதற்கான சாத்தியக்கூறுகள் ஆகியவற்றைக் கணக்கிடுகிறது. ஒற்றை-குடும்பப் பகுப்பாய்வைப் போலல்லாமல், பல குடும்பங்களில் உள்ள காலியிடங்கள் போர்ட்ஃபோலியோ-நிலை - 10-அலகு கட்டிடத்தில் ஒரு காலியான அலகு 10% காலியிடத்தைக் குறிக்கிறது, இது ஒரு குடும்ப வாடகையில் 100% அல்ல. காலியிட அபாயத்தின் இந்த பல்வகைப்படுத்தல் பல குடும்ப முதலீட்டின் மிக முக்கியமான கட்டமைப்பு நன்மைகளில் ஒன்றாகும். மதிப்பு கூட்டல் பல குடும்பம் என்பது உலகளவில் மிகவும் செயலில் உள்ள நிறுவன முதலீட்டு உத்திகளில் ஒன்றாகும்: செயல்படாத சொத்தைப் பெறுதல் (சந்தைக்குக் கீழே உள்ள வாடகைகள், அதிக காலியிடம், ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பு), புதுப்பித்தல் மற்றும் மேலாண்மை மேம்பாடு ஆகியவற்றில் மூலதனத்தை முதலீடு செய்தல், சந்தை விகிதத்தை நோக்கி வாடகையை செலுத்துதல், தங்குமிடத்தை நிலைப்படுத்துதல், மற்றும் நீண்ட கால பணப்புழக்கம் அல்லது குறைந்த விலையில் விற்பது. மதிப்பு-சேர்ப்பு பல குடும்பங்களின் கணிதம் கட்டாயமானது: ஒரு யூனிட்டுக்கான மாதாந்திர வாடகை 6% வீதத்தில் ஒவ்வொரு $1 அதிகரிப்பும் சொத்தின் மதிப்பில் $200 சேர்க்கிறது ($12 வருடாந்திர NOI அதிகரிப்பு / 0.06). 20-அலகு கட்டிடத்திற்கு $150/அலகுக்கு வாடகையை உயர்த்த, மதிப்பு உருவாக்கம் 20 x $150 x 12 / 0.06 = $600,000 - ஒருவேளை $150,000 - ஒரு $450,000 ஈக்விட்டி உருவாக்க நிகழ்வு.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
சூத்திரம்
▾
பொருந்தக்கூடிய சூத்திரங்கள் மற்றும் உள்ளீடுகளுக்கு கால்குலேட்டர் இடைமுகத்தைப் பார்க்கவும்
ஒவ்வொரு மாறியும் நிதி மற்றும் கடன் டொமைனில் ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிடக்கூடிய அளவைக் குறிக்கிறது. அறியப்பட்ட மதிப்புகளை மாற்றி, தெரியாதவற்றைத் தீர்க்கவும். பல-படி கணக்கீடுகளுக்கு, முதலில் உள் வெளிப்பாடுகளை மதிப்பிடவும், பின்னர் செயல்பாடுகளின் நிலையான வரிசையைப் பயன்படுத்தி முடிவுகளை இணைக்கவும்.மாறி விளக்கம்
▾
| குறியீடு | பெயர் | அலகு | விவரிப்பு |
|---|---|---|---|
| GU | அலகுகளின் எண்ணிக்கை | units | சொத்தில் உள்ள வாடகை குடியிருப்புகளின் மொத்த எண்ணிக்கை. ஒரு யூனிட் பகுப்பாய்வு வரையறைகளை தீர்மானிக்கிறது. |
| AGR | ஒரு யூனிட்டுக்கான சராசரி மொத்த வாடகை | USD/month | அனைத்து யூனிட் வகைகளிலும் சராசரி மாத வாடகை. வருடாந்திர மொத்த திட்டமிடப்பட்ட வருமானத்திற்கு அலகுகள் மற்றும் 12 மூலம் பெருக்கப்படுகிறது. |
| NOI | நிகர இயக்க வருமானம் | USD/year | பயனுள்ள மொத்த வருமானம் அனைத்து இயக்க செலவுகளையும் கழித்தல். வரம்பு விகித மதிப்பீடு மற்றும் DSCR கணக்கீடுகளுக்குப் பயன்படுத்தப்படும் வருமான எண்ணிக்கை. |
| CR | தொப்பி விகிதம் | % | NOI சொத்து மதிப்பால் வகுக்கப்பட்டது. சந்தைப் பரிவர்த்தனைகளுக்கு எதிராக மதிப்பீடு (மதிப்பு = NOI / கேப் ரேட்) மற்றும் தரப்படுத்தலுக்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. |
| PPU | ஒரு யூனிட் விலை | USD/unit | கொள்முதல் விலை அல்லது மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு அலகுகளின் எண்ணிக்கையால் வகுக்கப்படும். பல குடும்ப பரிவர்த்தனைகளுக்கான முக்கிய தரப்படுத்தல் அளவீடு. |
| DSCR | கடன் சேவை கவரேஜ் விகிதம் | ratio | NOI வருடாந்திர கடன் சேவையால் வகுக்கப்படுகிறது. வணிகக் கடன் வழங்குபவர்களுக்கு பொதுவாக பல குடும்பக் கடன்களுக்கு 1.20-1.30 DSCR தேவைப்படுகிறது. |
எப்படி Multi-Family Property Analyzer
▾
- 1படி 1 - வாடகைப் பட்டியலை உருவாக்குங்கள்: ஒவ்வொரு யூனிட்டுக்கும் தற்போதைய குத்தகைத் தகவலைச் சேகரிக்கவும்: யூனிட் எண், யூனிட் வகை (ஸ்டூடியோ, 1பிஆர், 2பிஆர்), தற்போதைய வாடகை, குத்தகை காலாவதி தேதி மற்றும் குத்தகைதாரர் நிலை (ஆக்கிரமிப்பு, காலியாக உள்ளது, மாதம் முதல் மாதம்). மொத்த தற்போதைய மாதாந்திர மொத்த வாடகையைக் கணக்கிட்டு, அந்த யூனிட் வகைக்கான தற்போதைய சந்தை வாடகையுடன் ஒவ்வொரு யூனிட்டையும் ஒப்பிடவும். சந்தைக்குக் கீழே வாடகைகள் (மதிப்பு-சேர்ப்பு வாய்ப்பு) மற்றும் சந்தைக்கு மேல் வாடகைகள் (மாற்றும் ஆபத்து) உள்ள அலகுகளைக் கண்டறியவும்.
- 2படி 2 - திட்ட மொத்த திட்டமிடப்பட்ட வருமானம் (GSI): தற்போதைய அல்லது திட்டமிடப்பட்ட சந்தை வாடகையில் 100% ஆக்கிரமிப்பில் உள்ள அனைத்து யூனிட்களின் கூட்டுத்தொகையாக GSI கணக்கிடவும், தற்போதைய வருமானம் (இருப்பது) அல்லது நிலையான வருமானம் (நிலைப்படுத்தப்பட்ட) என்பதைப் பொறுத்து. 12-அலகு கட்டிடத்திற்கு சராசரியாக $1,400/யூனிட்: GSI = 12 x $1,400 x 12 = $201,600/ஆண்டு.
- 3படி 3 - காலியிடம் மற்றும் கடன் இழப்புக்கு விண்ணப்பிக்கவும்: சப்மார்க்கெட் மற்றும் சொத்து வகைக்கு பொருத்தமான ஒரு காலியிட காரணியைப் பயன்படுத்தவும். மல்டிஃபாமிலி பொதுவாக இறுக்கமான சந்தைகளில் 5-8%, சராசரி சந்தைகளில் 8-12% மற்றும் குத்தகையின் போது மதிப்பு கூட்டல் சொத்துக்களுக்கு அதிகமாக பயன்படுத்துகிறது. EGI = GSI x (1 - காலியிட விகிதம்). 7% காலியிடத்தில் 12-அலகு உதாரணத்திற்கு: EGI = $201,600 x 0.93 = $187,488.
- 4படி 4 - செயல்பாட்டுச் செலவுகளை வகைப்படுத்தவும்: அனைத்து வருடாந்திர இயக்கச் செலவுகளையும் தொகுக்கவும்: (அ) சொத்து வரிகள்; (ஆ) காப்பீடு; (c) சொத்து மேலாண்மை (பொதுவாக 8-10% பல குடும்பங்களுக்கு சேகரிக்கப்பட்ட வாடகை); (ஈ) பராமரிப்பு மற்றும் பழுது (நிலைப்படுத்தப்பட்ட சொத்துக்களுக்கு $500-1,000/யூனிட்/ஆண்டு); (இ) கேப்எக்ஸ் இருப்பு ($500-800/யூனிட்/ஆண்டு); (f) உரிமையாளரால் செலுத்தப்படும் பயன்பாடுகள் (தண்ணீர்/சாக்கடை பொது, குப்பை, பொதுவான பகுதி மின்சாரம்); (g) இயற்கையை ரசித்தல்; (h) பூச்சி கட்டுப்பாடு; (i) நிர்வாக. 12-அலகுக்கு: மொத்த இயக்கச் செலவுகள் $72,000- $84,000 (37-42% செலவு விகிதம்) இயங்கக்கூடும்.
- 5படி 5 - NOI மற்றும் மதிப்பீட்டைக் கணக்கிடுங்கள்: NOI = EGI - மொத்த இயக்கச் செலவுகள். மதிப்பு (வருமான அணுகுமுறை) = NOI / சந்தை வரம்பு விகிதம். 12-அலகுக்கு: NOI = $187,488 - $78,000 = $109,488. 6.5% தொப்பி விகிதத்தில்: மதிப்பு = $109,488 / 0.065 = $1,684,431. சொத்து நியாயமான விலையில் உள்ளதா என்பதை தீர்மானிக்க, கேட்கும் விலையுடன் இதை ஒப்பிடவும்.
- 6படி 6 - நிதி மற்றும் பணப்புழக்கத்தை தீர்மானித்தல்: கையகப்படுத்தல் கடனில் கடன் சேவையை கணக்கிடுங்கள். வணிகரீதியான (5+ யூனிட்கள்) பலகுடும்பங்களுக்கு, வழக்கமான கடன் விதிமுறைகள்: 25-30 ஆண்டு கடன் தள்ளுபடி, 5-10 ஆண்டு காலம், LTV 75-80%, DSCR உடன்படிக்கை 1.20-1.25+. வருடாந்திர கடன் சேவை மற்றும் பணப்புழக்கத்தை கணக்கிடுங்கள்: CFBT = NOI - வருடாந்திர கடன் சேவை. DSCR = NOI / வருடாந்திர கடன் சேவை கடன் வழங்குபவரின் தேவையை பூர்த்தி செய்கிறது என்பதை சரிபார்க்கவும்.
- 7படி 7 - ஒரு யூனிட் அளவீடுகளைக் கணக்கிடுதல் மற்றும் மதிப்பு-சேர்ப்பு தலைகீழாக: ஒரு யூனிட்டின் முக்கிய அளவுகோல்களைக் கணக்கிடுங்கள்: ஒரு யூனிட் விலை, ஒரு யூனிட்டுக்கான NOI, ஒரு யூனிட்டுக்கான வாடகை. சந்தை தொகுப்புகளுடன் ஒப்பிடுக. மதிப்பைச் சேர்ப்பதைத் தலைகீழாகக் கணக்கிடுங்கள்: ஒரு யூனிட்டுக்கான வாடகை அதிகரிப்பின் ஒவ்வொரு மாதத்திற்கும் $1, NOI $1 x 12 x அலகுகள் அதிகரிக்கிறது, மேலும் அந்த NOI மேம்பாடு / தொப்பி வீதத்தால் மதிப்பு அதிகரிக்கிறது. திட்டமிடப்பட்ட மேம்பாடுகள் மற்றும் குத்தகைக்கு பிறகு திட்டமிடப்பட்ட NOI மற்றும் மதிப்பைக் காட்டும் ஒரு நிலைப்படுத்தப்பட்ட காட்சியை மாதிரியாக்குங்கள்.
தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்
▾
தற்போதைய விகிதத்தில் சற்று எதிர்மறை - 2024 டூப்ளெக்ஸ்களுக்கு பொதுவானது
GSI: ($1,400 + $1,350) x 12 = $33,000. EGI: $33,000 x 0.93 = $30,690. NOI: $30,690 - $12,900 = $17,790. வரம்பு விகிதம்: $17,790 / $310,000 = 5.74%. கடன்: $232,500 = 7%/30yr = $1,548/mo = $18,576/yr. CFBT: $17,790 - $18,576 = -$786/வருடம். 7% அடமான விகிதங்களில், பல சிறிய பலகுடும்ப ஒப்பந்தங்கள் அரிதாகவே முறிந்து விடுகின்றன அல்லது சற்று எதிர்மறையானவை - மதிப்பு முன்மொழிவு பாராட்டு, வாடகை வளர்ச்சி, மற்றும் சந்தைக்குக் கீழே உள்ள உரிமையாளர்-உரிமையாளர் நிதியுதவி ஆகியவற்றை சார்ந்துள்ளது (உரிமையாளர்-ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட டூப்ளெக்ஸில் FHA 3.5% குறைவு).
வலுவான மதிப்பு-சேர்ப்பு தலைகீழ்
தற்போதைய: GSI = 8 x $1,050 x 12 = $100,800. EGI = $100,800 x 0.85 = $85,680. NOI = $85,680 - $36,400 = $49,280. தற்போதைய வரம்பு: $49,280 / $920,000 = 5.36%. நிலைப்படுத்தப்பட்டது (சந்தை வாடகையில், 7% காலியிடம்): GSI = 8 x $1,350 x 12 = $129,600. EGI = $129,600 x 0.93 = $120,528. செலவுகள் $42,000 ஆக அதிகரிக்கும் என்று வைத்துக்கொள்வோம். நிலைப்படுத்தப்பட்ட NOI = $78,528. சந்தை மூலதன விகிதத்தில் 6.0%: மதிப்பு = $78,528 / 0.06 = $1,308,800. ஈக்விட்டி உருவாக்கப்பட்டது எதிராக $920,000 கொள்முதல்: $388,800. கடன்: $644,000 7%/25yr = $54,312/yr. நிலைப்படுத்தப்பட்ட CFBT: $78,528 - $54,312 = $24,216/வருடம். $276,000 முதலீட்டில் CoC = 8.8%.
நிறுவன-தரமான DSCR உடன் திட நடுத்தர அளவிலான பல குடும்பம்
GSI: (10 x $1,100 + 10 x $1,400) x 12 = $300,000/வருடம். EGI: $300,000 x 0.92 = $276,000. NOI: $276,000 - $120,000 = $156,000. வரம்பு விகிதம்: $156,000 / $2,800,000 = 5.57%. கடன்: $1,960,000 at 6.75%/30yr = $12,714/mo = $152,568/yr. DSCR: $156,000 / $152,568 = 1.02 (வணிக கடன் வழங்குபவர் வரம்புக்குக் கீழே). 1.25 DSCR ஐ சந்திக்க: $190,710 அல்லது குறைக்கப்பட்ட கடன் அளவு NOI தேவை. 35% குறைந்து ($980,000), கடன் = $1,820,000, கடன் சேவை = $141,672, DSCR = 1.10. இன்னும் இறுக்கம் - 40% குறைவு ($1,120,000), கடன் = $1,680,000, கடன் சேவை = $130,776, DSCR = 1.19. DSCR கட்டுப்பாடுகள் வணிகரீதியான பலகுடும்ப ஒப்பந்தங்களுக்கான பங்குத் தேவைகளை எவ்வாறு இயக்குகின்றன என்பதை இந்த எடுத்துக்காட்டு காட்டுகிறது.
இரண்டாம் நிலை சந்தையில் வகுப்பு B பலகுடும்பங்கள்; திடமான நிறுவன அளவீடுகள்
GSI: 50 x $1,200 x 12 = $720,000. EGI: $720,000 x 0.94 = $676,800. NOI: $676,800 - $420,000 = $256,800. வரம்பு விகிதம்: $256,800 / $7,500,000 = 3.42% — சுருக்கப்பட்டது. இந்த விலையானது குறிப்பிடத்தக்க மதிப்பு கூட்டல் அல்லது பாராட்டு எதிர்பார்ப்புகளை குறிக்கிறது, அல்லது வாடகைகள் சந்தைக்கு கீழே உள்ளன. $1,500/யூனிட் சந்தை வாடகையில் (25% வாடகை மேல்நோக்கி), நிலைப்படுத்தப்பட்ட NOI = (50 x $1,500 x 12 x 0.94) - $440,000 = $846,000 - $440,000 = $406,000. $7.5M வாங்குதலில் நிலைப்படுத்தப்பட்ட தொப்பி = 5.41%. 5.5% வெளியேறும் தொப்பியில்: உறுதிப்படுத்தப்பட்ட மதிப்பு = $406,000 / 0.055 = $7,382,000. ஏஜென்சி கடன் (Freddie Mac/Fannie Mae): $5,625,000 at 6.25%/30yr = $34,628/mo = $415,536/yr. தற்போதைய NOI இல் DSCR: $256,800 / $415,536 = 0.62 — தற்போதைய வருமானத்தில் தகுதி பெறாது; நிலையான வருமான எழுத்துறுதி தேவை.
நடைமுறை பயன்பாடுகள்
▾
நிதி மற்றும் கடன் வழங்குவதில் உள்ள வல்லுநர்கள், கணக்கீடுகளைச் சரிபார்ப்பதற்கும், எண்கணிதப் பிழைகளைக் குறைப்பதற்கும், மற்றும் இணக்க நோக்கங்களுக்காக சக ஊழியர்கள், வாடிக்கையாளர்கள் அல்லது ஒழுங்குமுறை அமைப்புகளுடன் ஆவணப்படுத்தப்பட்டு, தணிக்கை செய்யக்கூடிய மற்றும் பகிர்ந்து கொள்ளக்கூடிய நிலையான முடிவுகளைத் தயாரிப்பதற்கும் பல குடும்பப் பகுப்பாய்வைப் பயன்படுத்துகின்றனர்.
பல்கலைக்கழகப் பேராசிரியர்கள் மற்றும் பயிற்றுனர்கள் பல குடும்பப் பகுப்பாய்வை பாடப் பொருட்கள், வீட்டுப்பாடப் பணிகள் மற்றும் தேர்வுத் தயாரிப்பு ஆதாரங்களில் இணைத்து, மாணவர்கள் கையேடு கணக்கீடுகளைச் சரிபார்க்கவும், உள்ளீடு-வெளியீட்டு உறவுகளைப் பற்றிய உள்ளுணர்வை உருவாக்கவும், எண்கணிதத்தை விட கருத்தியல் புரிதலில் கவனம் செலுத்தவும் அனுமதிக்கிறது.
ஆலோசகர்கள் மற்றும் ஆலோசகர்கள் கிளையன்ட் சந்திப்புகளின் போது வெவ்வேறு காட்சிகளை விரைவாக மாதிரியாக்க மல்டி ஃபேமிலி அனாலிசிஸைப் பயன்படுத்துகின்றனர், விவரமான விரிதாள் அடிப்படையிலான பகுப்பாய்வு மற்றும் அறிக்கையிடலுக்கு அலுவலகத்திற்குத் திரும்ப வேண்டிய கேள்விகளை நிகழ்நேரத்தில் கண்டறிய உதவுகிறது.
தனிப்பட்ட பயனர்கள் தனிப்பட்ட திட்டமிடல் முடிவுகளுக்கு மல்டி ஃபேமிலி பகுப்பாய்வை நம்பியுள்ளனர் - விருப்பங்களை ஒப்பிடுதல், சேவை வழங்குநர்களிடமிருந்து பெறப்பட்ட மேற்கோள்களைச் சரிபார்த்தல், மூன்றாம் தரப்பு கணக்கீடுகளைச் சரிபார்த்தல் மற்றும் ஒரு முக்கியமான முடிவின் பின்னால் உள்ள எண்கள் சரியாகவும் நிலையானதாகவும் கணக்கிடப்பட்டுள்ளன என்ற நம்பிக்கையை உருவாக்குதல்.
சிறப்பு நிகழ்வுகள்
▾
நடைமுறையில், இந்த விளிம்பு வழக்குக்கு கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும், ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. பல குடும்ப பகுப்பாய்வு கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை எதிர்கொள்ளும் போது, பயிற்சியாளர்கள் எல்லை நிலைமைகளை சரிபார்க்க வேண்டும், பிரிவு-பூஜ்யம் அபாயங்களை சரிபார்க்க வேண்டும், மேலும் இந்த தீவிர நிலைமைகளின் கீழ் மாதிரியின் அனுமானங்கள் செல்லுபடியாகும் என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
நடைமுறையில், இந்த விளிம்பு வழக்குக்கு கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும், ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. பல குடும்ப பகுப்பாய்வு கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை எதிர்கொள்ளும் போது, பயிற்சியாளர்கள் எல்லை நிலைமைகளை சரிபார்க்க வேண்டும், பிரிவு-பூஜ்யம் அபாயங்களை சரிபார்க்க வேண்டும், மேலும் இந்த தீவிர நிலைமைகளின் கீழ் மாதிரியின் அனுமானங்கள் செல்லுபடியாகும் என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
நடைமுறையில், இந்த விளிம்பு வழக்குக்கு கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும், ஏனெனில் நிலையான அனுமானங்கள் இருக்காது. பல குடும்ப பகுப்பாய்வு கணக்கீடுகளில் இந்த சூழ்நிலையை எதிர்கொள்ளும் போது, பயிற்சியாளர்கள் எல்லை நிலைமைகளை சரிபார்க்க வேண்டும், பிரிவு-பூஜ்யம் அபாயங்களை சரிபார்க்க வேண்டும், மேலும் இந்த தீவிர நிலைமைகளின் கீழ் மாதிரியின் அனுமானங்கள் செல்லுபடியாகும் என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
சொத்து அளவு (2024 US) அடிப்படையில் பல குடும்ப செயல்திறன் வரையறைகள்
▾
| சொத்து அளவு | நிதி வகை | வழக்கமான தொப்பி விகிதம் | வழக்கமான விலை/அலகு | வழக்கமான DSCR Req. |
|---|---|---|---|---|
| டூப்ளக்ஸ் (உரிமையாளர்-ஒசி) | குடியிருப்பு FHA/Conv | 5.0%-7.5% | $100K-$250K/யூனிட் | N/A (குடியிருப்பு) |
| டூப்ளக்ஸ் (முதலீட்டாளர்) | குடியிருப்பு மாற்றம் | 5.0%-7.5% | $100K-$250K/யூனிட் | N/A (குடியிருப்பு) |
| டிரிப்ளெக்ஸ் / குவாட்ப்ளெக்ஸ் | குடியிருப்பு மாற்றம் | 5.5%-8.0% | $90K-$200K/யூனிட் | N/A (குடியிருப்பு) |
| 5-20 அலகுகள் (வகுப்பு C) | சமூக வங்கி | 6.0% -9.0% | $60K-$130K/யூனிட் | 1.20-1.30 |
| 5-20 அலகுகள் (வகுப்பு B) | வணிகம் / ஏஜென்சி சிறிய பால். | 5.0% -7.0% | $100K-$200K/யூனிட் | 1.20-1.25 |
| 21-100 அலகுகள் (வகுப்பு B) | ஏஜென்சி DUS / ஃப்ரெடி | 4.5%-6.5% | $130K-$280K/யூனிட் | 1.20-1.25 |
| 100+ அலகுகள் (வகுப்பு A) | ஏஜென்சி / லைஃப் கோ. | 3.8%-5.5% | $200K-$600K+/யூனிட் | 1.20-1.30 |
| மதிப்பு-சேர் (எந்த அளவிலும்) | பாலம் கடன் / வங்கி | 6.5%-9.0% (செல்லும்) | 30-40% கீழே நிலைப்படுத்தப்பட்டது | 1.05-1.15 (பாலம்) |
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
▾
1-4 யூனிட் மற்றும் 5+ யூனிட் மல்டிஃபாமிலி ஃபைனான்ஸிங் இடையே உள்ள முக்கிய வேறுபாடு என்ன?
1-4 அலகுகள் கொண்ட சொத்துக்கள் Fannie Mae, Freddie Mac, FHA மற்றும் VA ஆகியவற்றால் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் என வகைப்படுத்தப்படுகின்றன, இதன் மூலம் உரிமையாளர்-ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட வாங்குபவர்கள் குறைந்த முன்பணம் செலுத்தும் (3.5% FHA, 5-15% உரிமையாளருக்கு வழக்கமான) வீட்டு அடமான திட்டங்களை அணுக அனுமதிக்கிறது. முதலீட்டாளர்களுக்கு (உரிமையாளர் அல்லாதவர்கள்) 1-4 யூனிட் வழக்கமான கடன்களுக்கு 15-25% குறைவு தேவை. 5 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட யூனிட்களைக் கொண்ட சொத்துக்கள் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் நுழைகின்றன, வங்கிகள், ஆயுள் காப்பீட்டு நிறுவனங்கள் அல்லது ஏஜென்சி கடன் வழங்குபவர்களிடமிருந்து வணிக அடமானங்கள் தேவை (Freddie Mac Small Balance, Fannie Mae DUS). வணிகரீதியான பலகுடும்பக் கடன்களுக்கு பொதுவாக 25-35% குறைவு தேவைப்படுகிறது, DSCR தேவைகள் (1.20-1.30+) வேண்டும், மேலும் 25-30 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாகத் திருப்பிச் செலுத்தப்பட்டாலும் பலூன் பேமெண்ட்டுகளுடன் 5-10 வருட விதிமுறைகளைக் கொண்டிருக்கலாம்.
பல குடும்ப சொத்துக்கான நல்ல செலவு விகிதம் என்ன?
பலகுடும்பப் பண்புகளுக்கான செயல்பாட்டுச் செலவு விகிதங்கள் (OER) பொதுவாக சொத்து வயது, அளவு, வாடகைதாரர் செலுத்திய மற்றும் உரிமையாளர் செலுத்தும் பயன்பாடுகள் மற்றும் நிர்வாக அமைப்பு ஆகியவற்றைப் பொறுத்து பயனுள்ள மொத்த வருமானத்தில் 35-55% வரை இருக்கும். சிறிய பண்புகள் (2-4 அலகுகள்) ஒரு யூனிட்டுக்கு அதிக நிலையான செலவுச் சுமை காரணமாக 40-50% OER இல் இயங்குகின்றன. பெரிய சொத்துக்கள் (50+ யூனிட்கள்) அளவிலான பொருளாதாரத்தை அடைகின்றன மற்றும் 35-45% OER இல் இயங்கலாம். உரிமையாளர் செலுத்தும் பயன்பாடுகள் (மாஸ்டர் மீட்டர் மின்சாரம், நீர், வெப்பம்) கொண்ட சொத்துக்கள் அதிக செலவு விகிதங்களை இயக்குகின்றன. விற்பனையாளர் சார்பு வடிவங்களை மதிப்பாய்வு செய்யும் போது, 35% க்கும் குறைவான செலவின விகிதங்களில் சந்தேகம் கொள்ளுங்கள் - அவர்கள் பொதுவாக மேலாண்மை கட்டணங்களை (விற்பனையாளர்கள் பெரும்பாலும் சுயமாக நிர்வகித்தல்), CapEx இருப்புக்கள் அல்லது பராமரிப்பைக் குறைத்து மதிப்பிடுகின்றனர். நீங்கள் சுயநிர்வாகம் செய்யத் திட்டமிட்டாலும், யதார்த்தமான நிர்வாகக் கட்டணங்களைச் சேர்க்க, செலவுகளை மறுபரிசீலனை செய்யவும்.
பல்குடும்பச் சொத்து ஒரு நல்ல மதிப்பு சேர்க்கும் வாய்ப்பா என்பதை நான் எவ்வாறு தீர்மானிப்பது?
ஒரு நல்ல மதிப்பு-சேர்ப்பு வாய்ப்பு காட்டுகிறது: (1) தற்போதைய வாடகைகள் சந்தை விகிதத்திற்குக் குறைவாக இருக்கும் (சப்மார்க்கெட் மற்றும் சொத்து வகுப்பிற்கான தற்போதைய அடையக்கூடிய வாடகைக்கு 15-40% குறைவாக); (2) உடல் குறைபாடுகள் (தேதியிடப்பட்ட சமையலறைகள் மற்றும் குளியலறைகள், தேய்ந்த தரையையும், ஒத்திவைக்கப்பட்ட வெளிப்புற பராமரிப்பு) ஒரு வரையறுக்கப்பட்ட புதுப்பித்தல் பட்ஜெட் மூலம் சரிசெய்ய முடியும்; (3) செயல்பாட்டு மேம்பாடுகள் சாத்தியம் (சந்தை தேவையை விட மேலாண்மை சிக்கல்களை பிரதிபலிக்கும் சராசரிக்கும் குறைவான ஆக்கிரமிப்பு); (4) அதிக NOIக்கான தெளிவான பாதை, சந்தை விகிதத்தில் மூலதனமாக்கப்படும் போது, புதுப்பித்தல் செலவை விட அதிகமாக ஈக்விட்டியை உருவாக்குகிறது; மற்றும் (5) நிலைப்படுத்தப்பட்ட சாத்தியக்கூறுக்கு பதிலாக தற்போதைய (மனச்சோர்வு) வருமானத்தை பிரதிபலிக்கும் கொள்முதல் விலை. வழக்கமான மதிப்பு-சேர்ப்பு ஆய்வறிக்கையானது சந்தையை விட 1-2% தொப்பி பிரீமியத்தில் (அதிக தொப்பி = குறைந்த விலை) வாங்குவதை இலக்காகக் கொண்டுள்ளது, பின்னர் நிலைப்படுத்தப்பட்டவுடன் சந்தை தொப்பிக்கு சுருக்கப்படுகிறது.
ஏஜென்சி கடன்கள் என்றால் என்ன, அவற்றிற்கு யார் தகுதியுடையவர்கள்?
ஏஜென்சி கடன்கள் என்பது அங்கீகரிக்கப்பட்ட கடன் வழங்குபவர்களால் உருவாக்கப்பட்ட பலகுடும்ப அடமானங்கள் மற்றும் அரசாங்கத்தால் நிதியளிக்கப்பட்ட நிறுவனங்களால் விற்கப்படுகின்றன அல்லது உத்தரவாதம் அளிக்கப்படுகின்றன - Fannie Mae (அதன் பிரதிநிதித்துவ அண்டர்ரைட்டிங் மற்றும் சர்வீசிங் அல்லது DUS திட்டத்தின் மூலம்) மற்றும் Freddie Mac (அதன் சிறிய இருப்பு மற்றும் வழக்கமான திட்டங்கள் மூலம்). ஏஜென்சி கடன்கள் நிலையான பல குடும்பங்களுக்கான தங்கத் தரமாகும்: அவை பொதுவாக குறைந்த விகிதங்களை வழங்குகின்றன (பெரும்பாலும் 50-150 அடிப்படை புள்ளிகள் வங்கி அல்லது காப்பீட்டு நிறுவன விலைக்குக் கீழே), நீண்ட கடனைத் திரும்பப் பெறுதல் (30 ஆண்டுகள் வரை), மற்றும் அதிக அந்நியச் செலாவணி (Freddie க்கு 80% LTV, Fannie க்கு 75-80%). தகுதிச் சொத்துக்கள் உறுதிப்படுத்தப்பட வேண்டும் (பொதுவாக 90 நாட்களுக்கு 90%+ ஆக்கிரமிப்பு), போதுமான DSCR (குறைந்தபட்சம் 1.20-1.25) மற்றும் சொத்து நிலை தரநிலைகளைப் பூர்த்தி செய்ய வேண்டும். குறைந்தபட்ச கடன் தொகைகள் பொதுவாக $1 மில்லியன் (சிறிய இருப்பு திட்டங்களுக்கு $750,000).
இன்-ப்ளேஸ் NOI க்கும் புரோ ஃபார்மா NOI க்கும் என்ன வித்தியாசம்?
இன்-பிளேஸ் NOI (இன்-இஸ் அல்லது தற்போதைய NOI என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) சொத்துக்களின் உண்மையான தற்போதைய வருமானம் மற்றும் ஆவணப்படுத்தப்பட்ட செலவுகளை பிரதிபலிக்கிறது - இன்றைய வாடகை பட்டியல், தற்போதைய காலியிடம் மற்றும் சரிபார்க்கப்பட்ட இயக்க செலவுகள். இது பழமைவாத எழுத்துறுதி அடிப்படையாகும். புரோ ஃபார்மா NOI (நிலைப்படுத்தப்பட்ட அல்லது உறுதிப்படுத்தப்பட்ட NOI என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) திட்டமிடப்பட்ட மேம்பாடுகளுக்குப் பிறகு சொத்தின் வருவாயைத் திட்டமிடுகிறது: சந்தை விலைக்கு உயர்த்தப்பட்ட வாடகை, ஆக்கிரமிப்பு நிலைப்படுத்தப்பட்டது மற்றும் செலவு மேலாண்மை செயல்படுத்தப்பட்டது. மதிப்பு-சேர் முதலீட்டாளர்கள் உள்-இட வருமானத்தில் (தற்போதைய யதார்த்தத்தின்படி நியாயமான நுழைவு விலையை நிர்ணயிக்க) கையகப்படுத்துதல் மற்றும் சார்பு வடிவத்திற்கான பாதையை மாதிரியாக (மதிப்பு உருவாக்கும் திறனை தீர்மானிக்க). தெளிவான சந்தை ஆதாரம் இல்லாமல் பெரிய வாடகையை அதிகரிக்கும் விற்பனையாளர்-தயாரிக்கப்பட்ட சார்பு வடிவங்களில் மிகவும் எச்சரிக்கையாக இருங்கள் - உங்கள் சொந்த வாடகை சந்தை ஆராய்ச்சி மூலம் சந்தை வாடகைகளை சுயாதீனமாக சரிபார்க்கவும்.
பலகுடும்பப் பகுப்பாய்வில் ஒரு யூனிட் விலை மெட்ரிக் எவ்வாறு செயல்படுகிறது?
ஒரு யூனிட் விலை (PPU) என்பது வெவ்வேறு கட்டிட அளவுகள் மற்றும் சந்தைகளில் உள்ள பல குடும்ப சொத்து மதிப்புகளை ஒப்பிடுவதற்கான விரைவான, தரப்படுத்தப்பட்ட அளவீடு ஆகும். PPU = கொள்முதல் விலை / அலகுகளின் எண்ணிக்கை. அதே சந்தை, அதே யூனிட் கலவை (ஸ்டுடியோ vs. 1BR vs. 2BR), ஒத்த வயது மற்றும் நிபந்தனை மற்றும் ஒத்த சப்மார்க்கெட் - உண்மையில் ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளை ஒப்பிடுவதில் PPU இன் பயன்பாடு சார்ந்துள்ளது. 2024 தோராயமான வழிகாட்டியாக: முக்கிய கடலோரச் சந்தைகளில் உள்ள வகுப்பு A பல குடும்பங்கள் $300,000-$600,000+/unit இல் வர்த்தகம் செய்யலாம்; சன்பெல்ட் பெருநகரங்களில் B வகுப்பு $150,000-$250,000/unit; $80,000-$150,000/அலகுக்கு C வகுப்பு பணியாளர் வீடு. முதல்-பாஸ் திரையாக PPU மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்; தொப்பி விகிதம் மற்றும் DSCR ஆகியவை மிகவும் கடுமையான வருமான அடிப்படையிலான பகுப்பாய்வை வழங்குகின்றன.
RUBS என்றால் என்ன, அது பல குடும்ப NOIஐ எவ்வாறு பாதிக்கிறது?
RUBS (விகித பயன்பாட்டு பில்லிங் சிஸ்டம்) என்பது தனிப்பட்ட அளவீடு இல்லாத இடங்களிலும் கூட ஒரு சூத்திரத்தின் அடிப்படையில் (பொதுவாக யூனிட் அளவு, ஆக்கிரமிப்பு அல்லது பிற காரணிகளால் கணக்கிடப்படும்) வாடகைதாரர்களிடமிருந்து பயன்பாட்டு செலவுகளை மீட்டெடுக்க பல குடும்ப நில உரிமையாளர்களால் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு முறையாகும். ஒரு மாஸ்டர்-மீட்டர் கட்டிடத்தில் RUBS ஐ நடைமுறைப்படுத்தினால் $50-150/யூனிட்/மாதம் வீட்டு உரிமையாளரிடமிருந்து வாடகைதாரர்களுக்கு பயன்பாட்டுச் செலவுகளை மாற்றலாம், அந்தத் தொகையில் NOIஐ நேரடியாக அதிகரிக்கும். 20-யூனிட் கட்டிடத்தில், $100/unit/மாதம் RUBS = $24,000/ஆண்டு கூடுதல் NOI இல், இது 6% கேப் விகிதத்தில் கூடுதல் சொத்து மதிப்பில் $400,000 உருவாக்குகிறது. RUBS செயல்படுத்தல் மாநில குத்தகைதாரர் பாதுகாப்புச் சட்டங்களுக்கு இணங்க வேண்டும் - சில மாநிலங்கள் RUBS பில்லிங்கைக் கட்டுப்படுத்துகின்றன அல்லது தடை செய்கின்றன. பலகுடும்ப செயல்பாடுகளில் இது மிகவும் உயர்-ROI மதிப்பு-சேர்ப்பு உத்திகளில் ஒன்றாகும்.
தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்
▾
- !நிர்வாகக் கட்டணம், கேப்எக்ஸ் இருப்புக்கள் அல்லது குறைவான காலியிடங்களைத் தவிர்க்கும் விற்பனையாளர் வழங்கிய செலவு புள்ளிவிவரங்களைப் பயன்படுத்துதல் - விற்பனையாளரின் வரலாற்று உரிமைகோரல்களைப் பொருட்படுத்தாமல் எப்போதும் சந்தை-விகித அனுமானங்களுடன் செலவுகளை மறுபரிசீலனை செய்யுங்கள்.
- !வெவ்வேறு சந்தைகள், யூனிட் கலவைகள் அல்லது சொத்து வகுப்புகள் ஆகியவற்றில் உள்ள யூனிட் விலைகளை ஒப்பிடும் இந்த அடிப்படை வேறுபாடுகளை சரிசெய்யாமல் மதிப்பை இயக்குகிறது.
- !மதிப்பு கூட்டல் சொத்தை நிலைநிறுத்துவதற்கு தேவையான நேரம் மற்றும் மூலதனத்தை குறைத்து மதிப்பிடுதல் - குத்தகை காலம் 18-24 மாதங்கள் வரை நீட்டிக்கப்படுகிறது மற்றும் புதுப்பித்தல் செலவுகள் வழக்கமாக ஆரம்ப வரவு செலவுத் திட்டத்தை விட அதிகமாக இருக்கும்.
- !ஒரு குடியிருப்பு அடமானத்துடன் 5+ யூனிட் சொத்துக்கு நிதியளித்தல் - கடன் வழங்குபவர்கள் வணிகச் சொத்தில் வீட்டுக் கடன்களை சட்டப்பூர்வமாக செய்ய முடியாது; இது அடமான மோசடி ஆகும்.
- !வணிகக் கடன் அண்டர்ரைட்டிங்கில் DSCR தேவையைப் புறக்கணித்தல் - உங்கள் தனிப்பட்ட வருமானத் தேவைகளில் நேர்மறையான பணப்புழக்கத்தை உருவாக்கும் ஒரு ஒப்பந்தம், NOI போதுமான அளவு கடன் சேவையை ஈடுகட்டவில்லை என்றால், வணிக நிதியுதவிக்கு தகுதி பெற முடியாமல் போகலாம்.
நிபுணர் குறிப்பு
பல குடும்ப ஒப்பந்தங்களை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, விற்பனையாளரின் வருமானம் மற்றும் செலவுச் சுருக்கத்தை ஏற்றுக்கொள்வதற்குப் பதிலாக, உண்மையான வாடகைப் பட்டியலைப் பயன்படுத்தி எப்போதும் உங்கள் சொந்த சார்பு வடிவத்தை உருவாக்கவும். ஒவ்வொரு தனி யூனிட்டின் தற்போதைய குத்தகை, வாடகை மற்றும் காலாவதி தேதியுடன் தொடங்கவும். அருகில் உள்ள ஒப்பிடக்கூடிய யூனிட்களை அழைப்பதன் மூலம் சந்தை வாடகையை சுயாதீனமாக சரிபார்க்கவும். உங்கள் சொந்த சொத்து மேலாண்மை விகிதம், உண்மையான சொத்து வரி மசோதா, காப்பீட்டு மேற்கோள்கள் மற்றும் பராமரிப்பு மதிப்பீடுகளைப் பயன்படுத்தி செலவுகளை மறுகட்டமைக்கவும். விற்பனையாளரின் விலை உண்மைகளால் நியாயப்படுத்தப்படுகிறதா அல்லது நம்பிக்கையான அனுமானங்களால் உயர்த்தப்பட்டதா என்பதை இந்த கீழ்நிலை அணுகுமுறை வெளிப்படுத்துகிறது.
உங்களுக்கு தெரியுமா?
யுனைடெட் ஸ்டேட்ஸின் மிகப்பெரிய தனியார் நில உரிமையாளர் இன்விடேஷன் ஹோம்ஸ் ஆகும், இது பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் REIT ஆகும், இது 80,000 க்கும் மேற்பட்ட ஒற்றை குடும்ப வாடகை வீடுகளைக் கொண்டுள்ளது. இருப்பினும், அமெரிக்காவில் உள்ள பெரும்பாலான வாடகை வீடுகள் இன்னும் சிறிய தனிப்பட்ட நில உரிமையாளர்களுக்குச் சொந்தமானவை - தேசிய வாடகை வீட்டுக் கவுன்சில் மதிப்பீட்டின்படி, சுமார் 17 மில்லியன் தனிப்பட்ட நில உரிமையாளர்கள் சுமார் 22 மில்லியன் வாடகை அலகுகளை வைத்துள்ளனர், சுமார் 70% பேர் 1-3 சொத்துக்களை மட்டுமே வைத்துள்ளனர். சிறிய நிலப்பிரபுக்களின் இந்த பரந்த குடிசைத் தொழில் - அவர்களில் பலர் டூப்ளெக்ஸை ஹவுஸ்-ஹேக் செய்வதன் மூலம் அல்லது முதல் வாடகை சொத்தை வாங்குவதன் மூலம் தொடங்கப்பட்டனர் - இது அமெரிக்க வாடகை வீட்டு விநியோகத்தின் முதுகெலும்பாகும்.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
குறிப்புகள்
Ratings & comments
வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்
ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.