என்றால் என்ன Real Estate IRR Calculator?
▾
இன்டர்னல் ரேட் ஆஃப் ரிட்டர்ன் (IRR) என்பது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு செயல்திறனின் அதிநவீன மற்றும் விரிவான அளவீடு ஆகும். நிலையான வருடாந்திர விளைச்சலை அளவிடும் தொப்பி வீதம் அல்லது பண-பண வருவாயைப் போலன்றி, சொத்து முதலீட்டில் இருந்து மொத்த வருவாயை ஐஆர்ஆர் கைப்பற்றுகிறது - உரிமையின் போது பெறப்பட்ட அனைத்து பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் இறுதியில் விற்பனை வருமானம் உட்பட - மற்றும் அந்த மொத்த வருவாயை வருடாந்திர சதவீத விகிதமாக வெளிப்படுத்துகிறது. தொழில்நுட்ப ரீதியாக, IRR என்பது ஒரு முதலீட்டில் இருந்து வரும் அனைத்து பணப்புழக்கங்களின் நிகர தற்போதைய மதிப்பை (NPV) பூஜ்ஜியத்திற்கு சமமாக மாற்றும் தள்ளுபடி வீதமாகும். நடைமுறையில், இது உங்கள் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் கூட்டு வருடாந்திர வளர்ச்சி விகிதம் ஆகும். நீங்கள் $100,000 முதலீடு செய்து, IRR 15% ஆக இருந்தால், உங்கள் செல்வம் ஆண்டுக்கு 15% க்கு சமமான விகிதத்தில் வளர்ந்து வருகிறது. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கு, IRR இன்றியமையாதது, ஏனெனில் இது வெவ்வேறு ஒப்பந்த கட்டமைப்புகள், நேர எல்லைகள் மற்றும் பணப்புழக்க முறைகளுக்கு இடையே விளையாடும் களத்தை சமன் செய்கிறது. சிறிய வருடாந்திர பணப்புழக்கத்தை உருவாக்கும் ஆனால் அதிக லாபத்தில் விற்கும் ஒரு ஒப்பந்தம் வலுவான வருடாந்திர பணப்புழக்கத்துடன் அதே IRR ஐக் கொண்டிருக்கலாம், ஆனால் மிதமான பாராட்டு - IRR உண்மையில் எந்தக் கதை மூலதன அர்ப்பணிப்புக்கு ஆண்டுக்கு அதிக செல்வத்தை உருவாக்குகிறது என்பதைக் கூறுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர்ஆர் கணக்கீடுகள் பொதுவாக உள்ளடக்கியவை: (1) ஆரம்ப ஈக்விட்டி முதலீடு ஆண்டு 0 இல் எதிர்மறையான பணப்புழக்கமாக; (2) ஆண்டு நிகர பணப்புழக்கங்கள் (இயக்க செலவுகள் மற்றும் கடன் சேவைக்குப் பிறகு) வைத்திருக்கும் காலத்தின் ஒவ்வொரு ஆண்டும்; மற்றும் (3) மொத்த விற்பனை விலை கழித்தல் விற்பனை செலவுகள், கடன் செலுத்துதல் மற்றும் ஏதேனும் மூலதன ஆதாய வரிகள் உட்பட வெளியேறும் போது நிகர விற்பனை தொடர்கிறது. நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் பிரைவேட் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் ஃபண்டுகள் பொதுவாக 8-12% மற்றும் 15-20%+ ஐ.ஆர்.ஆர்.கள் மற்றும் ரிஸ்க் சுயவிவரத்தைப் பொறுத்து கட்டுப்படுத்தப்படாத ஐ.ஆர்.ஆர். நுழைவாயில் சந்தைகளில் உள்ள முக்கிய பண்புகள் 8-10% IRR ஐ குறிவைக்கலாம்; மதிப்பு கூட்டல் உத்திகள் இலக்கு 14-18%; மற்றும் சந்தர்ப்பவாத வளர்ச்சி அல்லது துன்பகரமான உத்திகள் மரணதண்டனை ஆபத்தை ஈடுசெய்ய 20%+ இலக்காக இருக்கலாம். IRR இன் முதன்மை வரம்பு என்னவென்றால், இடைக்கால பணப்புழக்கங்கள் அதே IRR விகிதத்தில் மீண்டும் முதலீடு செய்யப்படுகின்றன, இது உயர்-IRR ஒப்பந்தங்களுக்கு நம்பத்தகாததாக இருக்கும். மாற்றியமைக்கப்பட்ட IRR (MIRR) தனி மறுமுதலீட்டு விகிதத்தைக் குறிப்பிடுவதன் மூலம் இதை நிவர்த்தி செய்கிறது. ஆயினும்கூட, நிறுவன ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் உலகளாவிய மொழியாக IRR உள்ளது.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
சூத்திரம்
▾
ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர் கணக்கீடு:
படி 1: படி 1 - ஆரம்ப முதலீட்டை நிறுவுதல் (ஆண்டு 0 பணப்புழக்கம்): தேவையான மொத்த ஈக்விட்டியைக் கணக்கிடுங்கள்: முன்பணம் (பொதுவாக முதலீட்டுச் சொத்துக்கான கொள்முதல் விலையில் 20-30%) + இறுதிச் செலவுகள் (2-4%) + கடன் தொடக்கக் கட்டணம் + ஆரம்ப பழுது/புதுப்பித்தல் பட்ஜெட் + ஏதேனும் ஆரம்ப இருப்பு பங்களிப்புகள். இது பணப் பாய்ச்சலைக் குறிக்கும் என்பதால் இதை எதிர்மறை மதிப்பாக உள்ளிடவும்.
படி 2: படி 2 - திட்ட வருடாந்திர செயல்பாட்டு பணப்புழக்கங்கள்: ஹோல்டு காலத்தின் ஒவ்வொரு ஆண்டும், நிகர பணப்புழக்கத்தை திட்டமிடுங்கள்: மொத்த வாடகை வருமானத்துடன் தொடங்கவும், காலியிட விகிதத்தை (5-10%) பயன்படுத்தவும், இயக்கச் செலவுகளைக் கழிக்கவும் (சொத்து வரி, காப்பீடு, மேலாண்மை, பராமரிப்பு, கேப்எக்ஸ் இருப்புக்கள்) மற்றும் வருடாந்திர அடமானக் கடன் சேவையைக் கழிக்கவும் (P&I). வாடகை வளர்ச்சி அனுமானங்களை ஒருங்கிணைக்கவும் - பொதுவாக ஆண்டுக்கு 2-4% குடியிருப்பு, சந்தை சார்ந்த வணிகத்திற்காக.
படி 3: படி 3 — மாடல் தி டிஸ்போசிஷன் (விற்பனை): ஹோல்ட் காலத்தின் முடிவில், மொத்த விற்பனை விலையை மதிப்பிடவும். திட்டமிடப்பட்ட ஆண்டு n NOI (விற்பனை விலை = வெளியேறும் ஆண்டு NOI ÷ வெளியேறும் உச்சவரம்பு விகிதம்) க்கு வெளியேறும் தொப்பி விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் அல்லது கொள்முதல் விலைக்கு அனுமானிக்கப்படும் வருடாந்திர மதிப்பீட்டு விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் இதைச் செய்யலாம். கடன் தள்ளுபடியைப் பயன்படுத்தி விற்பனையின் போது கடன் செலுத்தும் நிலுவையைத் திட்டமிடுங்கள்.
படி 4: படி 4 - நிகர விற்பனை வருவாயைக் கணக்கிடுங்கள்: மொத்த விற்பனை விலை - விற்பனைச் செலவுகள் (தரகர் கமிஷன்கள், தலைப்பு, பரிமாற்ற வரிகள் உட்பட 5-7%) - மீதமுள்ள கடன் இருப்பு = வரிக்கு முந்தைய நிகர வருமானம். வரிக்குப் பிந்தைய IRR ஐ மாடலிங் செய்தால், மதிப்பிடப்பட்ட மூலதன ஆதாய வரி மற்றும் தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் ஆகியவற்றைக் கழிக்கவும்.
படி 5: படி 5 - பணப்புழக்க ஸ்ட்ரீமை தொகுக்கவும்: பணப் பாய்வுகளை ஒரு வரிசையாக வரிசைப்படுத்தவும்: [−ஆரம்ப முதலீடு, ஆண்டு 1 CF, ஆண்டு 2 CF, ..., ஆண்டு n CF + நிகர விற்பனை வருவாய்]. 5-ஆண்டுகளுக்கு: [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + விற்பனை வருமானம்].
படி 6: படி 6 - IRR க்கு மீண்டும் மீண்டும் தீர்வு: IRR ஐ மூடிய வடிவ சூத்திரம் மூலம் தீர்க்க முடியாது; அதற்கு மறு செய்கை தேவைப்படுகிறது (சோதனை மற்றும் பிழை). நிதிக் கால்குலேட்டர்கள், எக்செல் இன் ஐஆர்ஆர்() அல்லது எக்ஸ்ஐஆர்ஆர்() செயல்பாடு அல்லது நியூட்டன்-ராப்சன் எண் முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. IRR என்பது r விகிதமாகும்: −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
படி 7: படி 7 - விளக்கம் மற்றும் அளவுகோல்: கணக்கிடப்பட்ட IRR ஐ உங்கள் இலக்கு தடை விகிதத்துடன் ஒப்பிடுக (ஒப்பந்தத்தின் அபாய விவரம் கொடுக்கப்பட்ட குறைந்தபட்ச ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய வருவாய்). ஈக்விட்டி மல்டிபிளை (÷ மொத்த ரொக்கத்தில் மொத்த ரொக்கம்) ஒரு நல்லறிவு சரிபார்ப்பாகக் கணக்கிடவும். 10 ஆண்டுகளில் 1.5x ஈக்விட்டி மல்டிபிள் கொண்ட 20% IRR ஆனது 5 ஆண்டுகளில் 3.0x மடங்கு கொண்ட 20% IRR ஐ விட குறைவான ஈர்க்கக்கூடியது.
ஒவ்வொரு படியும் முந்தையதைக் கட்டமைக்கிறது, கூறு கணக்கீடுகளை ஒரு விரிவான ரியல் எஸ்டேட் விளைவாக இணைக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் நடத்தையை நிர்வகிக்கும் கணித உறவுகளை சூத்திரம் படம்பிடிக்கிறது.மாறி விளக்கம்
▾
| குறியீடு | பெயர் | அலகு | விவரிப்பு |
|---|---|---|---|
| CF₀ | ஆரம்ப முதலீடு | USD | ஆண்டு 0 இல் முதலீடு செய்யப்பட்ட ஈக்விட்டி மூலதனம். பணப் பாய்ச்சலைக் குறிக்கும் எதிர்மறை எண்ணாக உள்ளிடப்பட்டது: முன்பணம் + இறுதிச் செலவுகள் + ஆரம்ப மறுவாழ்வு. |
| CFₙ | வருடாந்திர நிகர பணப்புழக்கம் | USD/year | வைத்திருக்கும் காலத்தின் ஒவ்வொரு வருடத்திலும் வரிக்குப் பிந்தைய அல்லது வரிக்கு முந்தைய நிகர பணப்புழக்கம். பணப்புழக்கத்திற்கு நேர்மறை பண்புகள், சொத்துக்கு மானியங்கள் தேவைப்பட்டால் எதிர்மறை. |
| SP | நிகர விற்பனை வருவாய் | USD | மொத்த விற்பனை விலை கழித்தல் விற்பனை செலவுகள் (பொதுவாக 5–7%), கடன் செலுத்தும் இருப்பு மற்றும் ஏதேனும் வரி பொறுப்பு. இறுதி ஆண்டு பணப்புழக்கத்தில் சேர்க்கப்பட்டது. |
| n | பிடி காலம் | years | சொத்து விற்பனைக்கு முன் வைத்திருக்கும் திட்டமிடப்பட்ட ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கை. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் பொதுவாக 5, 7, அல்லது 10 வருட ஹோல்ட் காலங்களை மாதிரியாகக் கொண்டுள்ளனர். |
| IRR | உள் வருவாய் விகிதம் | % | அனைத்து திட்டமிடப்பட்ட பணப்புழக்கங்களையும் (விற்பனை உட்பட) பூஜ்ஜியத்தின் நிகர மதிப்புக்கு தள்ளுபடி செய்யும் வருடாந்திர வருவாய் விகிதம். |
| EM | ஈக்விட்டி மல்டிபிள் | x | பெறப்பட்ட மொத்த பண விநியோகங்கள் (விற்பனை வருமானம் உட்பட) முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த பங்கு மூலம் வகுக்கப்படும். 2.0x மடங்கு என்பது உங்கள் பணத்தை இரட்டிப்பாக்கியுள்ளீர்கள் என்று அர்த்தம். |
எப்படி Real Estate IRR Calculator
▾
- 1படி 1 - ஆரம்ப முதலீட்டை நிறுவுதல் (ஆண்டு 0 பணப்புழக்கம்): தேவையான மொத்த ஈக்விட்டியைக் கணக்கிடுங்கள்: முன்பணம் (பொதுவாக முதலீட்டுச் சொத்துக்கான கொள்முதல் விலையில் 20-30%) + இறுதிச் செலவுகள் (2-4%) + கடன் தொடக்கக் கட்டணம் + ஆரம்ப பழுது/புதுப்பித்தல் பட்ஜெட் + ஏதேனும் ஆரம்ப இருப்பு பங்களிப்புகள். இது பணப் பாய்ச்சலைக் குறிக்கும் என்பதால் இதை எதிர்மறை மதிப்பாக உள்ளிடவும்.
- 2படி 2 — திட்ட வருடாந்த செயல்பாட்டு பணப்புழக்கங்கள்: ஒவ்வொரு ஆண்டும் நிகர பணப்புழக்கத்தை திட்டமிடுங்கள்: மொத்த வாடகை வருவாயுடன் தொடங்கவும், காலியிட விகிதத்தை (5-10%) பயன்படுத்தவும், இயக்கச் செலவுகளைக் கழிக்கவும் (சொத்து வரி, காப்பீடு, மேலாண்மை, பராமரிப்பு, கேப்எக்ஸ் இருப்புக்கள்) மற்றும் வருடாந்திர அடமானக் கடன் சேவையைக் கழிக்கவும் (P&I). வாடகை வளர்ச்சி அனுமானங்களை ஒருங்கிணைக்கவும் - பொதுவாக ஆண்டுக்கு 2-4% குடியிருப்பு, சந்தை சார்ந்த வணிகத்திற்காக.
- 3படி 3 — மாடல் தி டிஸ்போசிஷன் (விற்பனை): ஹோல்ட் காலத்தின் முடிவில், மொத்த விற்பனை விலையை மதிப்பிடவும். திட்டமிடப்பட்ட ஆண்டு n NOI (விற்பனை விலை = வெளியேறும் ஆண்டு NOI ÷ வெளியேறும் உச்சவரம்பு விகிதம்) க்கு வெளியேறும் தொப்பி விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் அல்லது கொள்முதல் விலைக்கு அனுமானிக்கப்படும் வருடாந்திர மதிப்பீட்டு விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் இதைச் செய்யலாம். கடன் தள்ளுபடியைப் பயன்படுத்தி விற்பனையின் போது கடன் செலுத்தும் நிலுவையைத் திட்டமிடுங்கள்.
- 4படி 4 — நிகர விற்பனை வருமானத்தைக் கணக்கிடுங்கள்: மொத்த விற்பனை விலை - விற்பனைச் செலவுகள் (தரகர் கமிஷன்கள், தலைப்பு, பரிமாற்ற வரிகள் உட்பட 5-7%) - மீதமுள்ள கடன் இருப்பு = வரிக்கு முந்தைய நிகர வருமானம். வரிக்குப் பிந்தைய IRR ஐ மாடலிங் செய்தால், மதிப்பிடப்பட்ட மூலதன ஆதாய வரி மற்றும் தேய்மானம் திரும்பப் பெறுதல் ஆகியவற்றைக் கழிக்கவும்.
- 5படி 5 — பணப்புழக்க ஸ்ட்ரீமை தொகுக்கவும்: பணப்புழக்கங்களை ஒரு வரிசையாக வரிசைப்படுத்தவும்: [−ஆரம்ப முதலீடு, ஆண்டு 1 CF, ஆண்டு 2 CF, ..., ஆண்டு n CF + நிகர விற்பனை வருவாய்]. 5-ஆண்டுகளுக்கு: [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + விற்பனை வருமானம்].
- 6படி 6 — IRR ஐ மீண்டும் மீண்டும் தீர்க்கவும்: IRR ஐ மூடிய வடிவ சூத்திரம் மூலம் தீர்க்க முடியாது; அதற்கு மறு செய்கை தேவைப்படுகிறது (சோதனை மற்றும் பிழை). நிதிக் கால்குலேட்டர்கள், எக்செல் இன் ஐஆர்ஆர்() அல்லது எக்ஸ்ஐஆர்ஆர்() செயல்பாடு அல்லது நியூட்டன்-ராப்சன் எண் முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. IRR என்பது r விகிதமாகும்: −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
- 7படி 7 — விளக்கம் மற்றும் அளவுகோல்: கணக்கிடப்பட்ட IRR ஐ உங்கள் இலக்கு தடை விகிதத்துடன் ஒப்பிடுக (ஒப்பந்தத்தின் அபாய விவரம் கொடுக்கப்பட்ட குறைந்தபட்ச ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய வருவாய்). ஈக்விட்டி மல்டிபிளை (÷ மொத்த ரொக்கத்தில் மொத்த ரொக்கம்) ஒரு நல்லறிவு சரிபார்ப்பாகக் கணக்கிடவும். 10 ஆண்டுகளில் 1.5x ஈக்விட்டி மல்டிபிள் கொண்ட 20% IRR ஆனது 5 ஆண்டுகளில் 3.0x மடங்கு கொண்ட 20% IRR ஐ விட குறைவான ஈர்க்கக்கூடியது.
தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்
▾
வலுவான மதிப்பு-சேர்ப்பு வருவாய்
ஆரம்ப வெளியேற்றம்: −$240,000. ஆண்டு பணப்புழக்கம்: $8,000, $8,000, $22,000, $22,000, $22,000. நிகர விற்பனை ஆண்டு 5: $1,150,000 × (1 - 6%) - $540,000 = $1,081,000 - $540,000 = $541,000. மொத்த ஆண்டு 5 வரவு = $22,000 + $541,000 = $563,000. பெறப்பட்ட மொத்த பணம்: $8,000+$8,000+$22,000+$22,000+$563,000 = $623,000. ஈக்விட்டி மல்டிபிள்: $623,000 ÷ $240,000 = 2.60x. ஐஆர்ஆர்க்கான தீர்வு ஆண்டுக்கு ஏறத்தாழ 18.4% கொடுக்கிறது - இது திட்டமிட்டபடி செயல்படுத்தப்பட்ட மதிப்பு கூட்டல் அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கான சிறந்த முடிவு.
நிலையான வருமானத்துடன் உறுதியான முக்கிய வருவாய்
10 ஆண்டுகளில், பணப்புழக்கம் $35,000 முதல் $55,000 வரை உயர்ந்துள்ளது (தோராயமாக 4.6% ஆண்டு வளர்ச்சி). மொத்த இயக்க பணப்புழக்கங்கள் தோராயமாக $450,000. நிகர விற்பனை வருமானம்: $3,800,000 × 95% - $1,650,000 = $3,610,000 - $1,650,000 = $1,960,000. திரும்பிய மொத்த மூலதனம்: $450,000 + $1,960,000 = $2,410,000. ஆனால் காத்திருக்கவும் - அனைத்து விநியோகங்கள் உட்பட மொத்த வரவுகள் = ~$2,410,000 எதிராக $750,000 முதலீடு = 3.21x மடங்கு. IRR 10-ஆண்டு காலப்பகுதியில் திரும்பத் திரும்பத் தீர்ப்பது தோராயமாக 12.7% அளிக்கிறது - ஒரு முழுச் சுழற்சியின் மூலம் நிலைப்படுத்தப்பட்ட முக்கிய பல குடும்பச் சொத்துக்கான உறுதியான முடிவு.
குறுகிய காலம் காரணமாக அதிக வருடாந்திர ஐஆர்ஆர்
நிகர விற்பனை வருமானம்: $365,000 × (1−7%) - $190,000 = $339,450 - $190,000 = $149,450. லாபம் = $149,450 - $95,000 ஈக்விட்டி = $54,450. வருடாந்திர IRR = (1 + $54,450/$95,000)^(12/8) − 1 = (1.573)^1.5 - 1 ≈ 85%... இன்னும் துல்லியமாக, (~$5,000 8 மாதங்களுக்கு மேல்), லாபம் ≈ 85%, லாபம் குறுகிய கால புரட்டுகளில் உள்ள ஐஆர்ஆர் நேரத்தை வைத்திருப்பதற்கு மிகவும் உணர்திறன் கொண்டது. 52.3% இன் வருடாந்திர ஐஆர்ஆர் ஆண்டுதோறும் திட்டமிடப்பட்ட 52% லாப விகிதத்தை பிரதிபலிக்கிறது, இருப்பினும் $49,450 இன் முழுமையான லாபம் ஃபிளிப்பருக்கு மிகவும் முக்கியமானது.
அலுவலகக் காற்று காரணமாக சுருக்கப்பட்ட வருமானம்
7 ஆண்டுகளில் மொத்த இயக்க பணப்புழக்கங்கள் தோராயமாக $397,000. நிகர விற்பனை வருமானம்: $4,800,000 × 95% - $2,800,000 = $4,560,000 - $2,800,000 = $1,760,000. திரும்பிய மொத்த மூலதனம்: $397,000 + $1,760,000 = $2,157,000. ஈக்விட்டி மடங்கு: $2,157,000 ÷ $1,260,000 = 1.71x. இந்த பணப்புழக்க ஸ்ட்ரீமிற்கான ஐஆர்ஆர் தீர்வு 8.1% ஈட்டுகிறது - 2020 ரிமோட் வேலை தத்தெடுப்புக்குப் பிந்தைய அலுவலக சொத்துக்கள் எதிர்கொள்ளும் சவால்களை பிரதிபலிக்கும் செயல்பாட்டின் அபாயத்தைக் கருத்தில் கொண்டு பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்களின் அலுவலக தடை விகிதங்களுக்குக் கீழே.
நடைமுறை பயன்பாடுகள்
▾
ரியல் எஸ்டேட் பிரைவேட் ஈக்விட்டி ஃபண்ட் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல் மற்றும் ஒப்பிடுதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர்ஆர்க்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, அங்கு துல்லியமான ரியல் எஸ்டேட் இஆர் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
நிறுவன மற்றும் தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டில் கையகப்படுத்துதல் முடிவுகள், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் ரியல் எஸ்டேட் Irr க்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, அங்கு துல்லியமான ரியல் எஸ்டேட் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
ஒருங்கிணைக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தங்களில் நீர்வீழ்ச்சி விநியோக அட்டவணைகளைத் தீர்மானித்தல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் ரியல் எஸ்டேட் Irr க்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, அங்கு துல்லியமான ரியல் எஸ்டேட் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர்ஆரை பங்குச் சந்தை அல்லது மாற்று முதலீட்டு வருமானத்துடன் ஒப்பிடுதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர்ஆர்க்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, அங்கு துல்லியமான ரியல் எஸ்டேட் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
எல்பிகள் மற்றும் முதலீட்டு பங்காளிகளுக்கு மெமோராண்டாவை வழங்குவதில் முதலீட்டு செயல்திறனை வழங்குதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர்ஆர்க்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, அங்கு துல்லியமான ரியல் எஸ்டேட் இஆர் கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
சிறப்பு நிகழ்வுகள்
▾
பல பணப்புழக்க அடையாள மாற்றங்கள்', 'விளக்கம்': 'ஒரு ரியல் எஸ்டேட் என்றால்
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிற்கு ஒரு பெரிய மூலதன உட்செலுத்துதல் நடுப்பகுதியில் (எ.கா., ஒரு பெரிய சீரமைப்பு) தேவைப்பட்டால், பணப்புழக்க ஸ்ட்ரீம் பல அறிகுறி மாற்றங்களைக் கொண்டிருக்கலாம் (எதிர்மறை → நேர்மறை → எதிர்மறை → நேர்மறை). இந்த வழக்கில், கணித ஐஆர்ஆர் பல தீர்வுகளை உருவாக்கலாம் அல்லது தீர்வு இல்லை. அதற்குப் பதிலாக குறிப்பிட்ட தள்ளுபடி விகிதத்தில் MIRR அல்லது NPV பகுப்பாய்வைப் பயன்படுத்தவும்.
preferred Return Structures
சிண்டிகேட்டட் ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தங்களில், GP (பொது பங்குதாரர்) ஊக்குவிக்கப்பட்ட வட்டியை எப்போது பெறுகிறார் என்பதை IRR தடை அடிக்கடி தீர்மானிக்கிறது. எடுத்துக்காட்டாக, 8% விருப்பமான வருவாயை அடையும் வரை அனைத்து லாபங்களையும் LPகள் பெறலாம், அதன் பிறகு GP கூடுதல் லாபத்தில் 20-30% பெறுகிறது. IRR என்பது இந்த நீர்வீழ்ச்சி பரவலைத் தூண்டும் பொறிமுறையாகும்.
1031 Exchange Impact', 'விளக்கம்': 'ஒரு சொத்து ஒரு வழியாக விற்கப்படும் போது
வரிக்கு உட்பட்ட விற்பனையை விட 1031 பரிமாற்றம் மூலம் சொத்து விற்கப்படும்போது, தற்போதைய முதலீட்டின் வெளியேறும் IRR பாதுகாக்கப்படும் (வரிகள் ஒத்திவைக்கப்பட்டது), ஆனால் அடிப்படை மற்றும் தேய்மானம் மீட்டமைத்தல் ஆகியவை மாற்றுச் சொத்திற்குச் செல்லும். 1031 பரிவர்த்தனைகளின் ஒரு முழு சுழற்சி IRR பகுப்பாய்விற்கு அசல் விலை அடிப்படையை பல பண்புகள் மூலம் கண்காணிக்க வேண்டும்.
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு உத்தி (2024) மூலம் ஐஆர்ஆர் இலக்குகள்
▾
| உத்தி | இடர் நிலை | வழக்கமான லீவர்டு ஐஆர்ஆர் இலக்கு | வழக்கமான பிடிப்பு காலம் |
|---|---|---|---|
| கோர் | Low | 7%–10% | 7-10 ஆண்டுகள் |
| கோர்-பிளஸ் | குறைந்த நடுத்தர | 10%–13% | 5-7 ஆண்டுகள் |
| மதிப்பு-சேர்ப்பு | நடுத்தர | 13%–18% | 3-7 ஆண்டுகள் |
| சந்தர்ப்பவாதி | உயர் | 18%–25%+ | 2-5 ஆண்டுகள் |
| அடிப்படை வளர்ச்சி | மிக உயர்ந்தது | 20%–30%+ | 2-4 ஆண்டுகள் |
| மன உளைச்சல் / திருப்பம் | மிக உயர்ந்தது | 20%–35%+ | 2-5 ஆண்டுகள் |
| ஃபிக்ஸ் மற்றும் ஃபிளிப் | உயர் | 25%–60%+ வருடாந்திரம் | 3-12 மாதங்கள் |
| ஒற்றைக் குடும்பம் வாங்குதல் & வைத்திருத்தல் | நடுத்தர | 10%–18% | 5-10 ஆண்டுகள் |
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
▾
ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு நல்ல ஐஆர்ஆர் எது?
இலக்கு ஐஆர்ஆர்கள் முதலீட்டு உத்தி மற்றும் இடர் சுயவிவரத்தின் அடிப்படையில் மாறுபடும். முக்கிய ரியல் எஸ்டேட் (பிரதம சந்தைகளில் நிலைப்படுத்தப்பட்ட, உயர்தர சொத்துக்கள்) பொதுவாக 8-10% நெம்புகோல் IRR ஐ குறிவைக்கிறது. கோர்-பிளஸ் இலக்குகள் 10-13%. புனரமைப்பு அல்லது குத்தகைக்கு தேவைப்படும் பண்புகளை இலக்காகக் கொண்ட மதிப்பு கூட்டல் உத்திகள் பொதுவாக 13-18% IRR ஐ நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன. சந்தர்ப்பவாத உத்திகள் - மேம்பாடு, துன்பத்தில் உள்ள சொத்துக்கள், அதிக இடமாற்றம் - 18-25%+ ஐஆர்ஆர் செயல்படுத்தும் அபாயத்தை ஈடுசெய்ய இலக்கு. கட்டைவிரல் விதியாக, உங்கள் இலக்கு ஐஆர்ஆர், நேரடி ரியல் எஸ்டேட் உரிமையின் ஒப்பந்தம் சார்ந்த அபாயங்கள், பணமின்மை மற்றும் நிர்வாகச் சுமை ஆகியவற்றைப் பிரதிபலிக்கும் விளிம்பில் உங்கள் பங்குச் செலவை விட அதிகமாக இருக்க வேண்டும்.
IRRக்கு விற்பனை விலை ஏன் மிகவும் முக்கியமானது?
வழக்கமான ரியல் எஸ்டேட் 5-10 ஆண்டுகள் வைத்திருப்பவர்களுக்கு, மொத்த வருவாயின் பெரும்பகுதி வெளியேறுவதிலிருந்து வருகிறது - வருடாந்திர பணப்புழக்கங்களிலிருந்து அல்ல. ஒரு சொத்து ஆண்டுக்கு $30,000 பணப்புழக்கத்தை உருவாக்கலாம் (10 ஆண்டுகளில் $300,000) ஆனால் வாங்கிய விலையை விட $1.5M அதிகமாக விற்கலாம், மொத்த வருமானத்திற்கு $1.2M நிகர மதிப்பீட்டை வழங்குகிறது. IRR அதிக விலையில் எதிர்கால பணப்புழக்கங்களை தள்ளுபடி செய்வதால், பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட் மாடல்களில், வெளியேறும் நிகழ்வின் அளவு மற்றும் நேரம் ஆகியவை IRR இன் மிகப்பெரிய இயக்கி ஆகும். இதனால்தான் வெளியேறும் தொப்பி வீத அனுமானங்கள் மிகவும் உணர்திறன் கொண்டவை - அனுமானிக்கப்படும் வெளியேறும் தொப்பி விகிதத்தில் 0.5% வித்தியாசம் 10 ஆண்டு IRR ஐ 200-400 அடிப்படை புள்ளிகளால் மாற்றலாம்.
லீவர்டு மற்றும் லிவர்டு ஐஆர்ஆர் இடையே உள்ள வேறுபாடு என்ன?
Unlevered IRR ('சொத்து நிலை IRR' என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) முழு கொள்முதல் விலையின் அடிப்படையில் வருவாயைக் கணக்கிடுகிறது, NOI ஐ வருடாந்திர பணப்புழக்கங்களாகப் பயன்படுத்துகிறது (கடன் சேவை கழிக்கப்படவில்லை), மற்றும் மொத்த விற்பனை வருமானம் விற்பனைச் செலவுகளுக்கு நிகராகும். இது நிதியுதவியைப் பொருட்படுத்தாமல் சொத்தின் வருவாயை அளவிடுகிறது - இது அனைத்து பணமாக வாங்குவதற்கு ஒப்பானது. லீவர்டு ஐஆர்ஆர் முதலீடு செய்யப்பட்ட ஈக்விட்டியை மட்டுமே ஆரம்ப வெளியேற்றமாகப் பயன்படுத்துகிறது, அடமானக் கொடுப்பனவுகளை வருடாந்திர பணப்புழக்கங்களில் இருந்து கழிக்கிறது மற்றும் கடன் செலுத்துதலுக்குப் பிறகு நிகர விற்பனை வருமானத்தைப் பயன்படுத்துகிறது. லீவர்டு ஐஆர்ஆர் பொதுவாக நேர்மறை அந்நியச் செலாவணி இருக்கும் போது அதிகமாக இருக்கும் மற்றும் பெரும்பாலான பங்கு முதலீட்டாளர்கள் கவனம் செலுத்தும் மெட்ரிக் ஆகும், ஏனெனில் இது அவர்கள் பயன்படுத்தும் மூலதனத்தின் மீதான அவர்களின் உண்மையான வருவாயை பிரதிபலிக்கிறது.
XIRR என்றால் என்ன, IRRக்குப் பதிலாக எப்போது அதைப் பயன்படுத்த வேண்டும்?
நிலையான ஐஆர்ஆர் செயல்பாடு பணப்புழக்கங்கள் சரியான இடைவெளியில் (ஒவ்வொரு ஆண்டும் அல்லது ஒவ்வொரு மாதமும்) நிகழும் என்று கருதுகிறது. XIRR (விரிவாக்கப்பட்ட IRR) ஒவ்வொரு பணப்புழக்கத்தின் உண்மையான காலண்டர் தேதியைக் குறிப்பிட உங்களை அனுமதிக்கிறது, இது முதலீடு, வருமானம் மற்றும் வெளியேறும் நிகழ்வுகள் நேர்த்தியான வருடாந்திர காலகட்டங்களுடன் ஒத்துப்போகாதபோது அவசியம். எடுத்துக்காட்டாக, நீங்கள் மார்ச் மாதத்தில் ஒரு சொத்தை மூடிவிட்டு, மாதந்தோறும் வாடகையைச் சேகரித்து, நான்கு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு நவம்பரில் விற்பனை செய்தால், XIRR நிலையான IRR ஐ விட மிகவும் துல்லியமான வருடாந்திர வருமானத்தை அளிக்கிறது. எக்செல் அல்லது கூகுள் ஷீட்களில், XIRR பணப்புழக்கங்களின் வரிசைகள் மற்றும் தொடர்புடைய தேதிகளை எடுக்கிறது. வருடாந்திர காலகட்டங்களுடன் கூடிய எளிமைப்படுத்தப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் மாதிரிகளுக்கு, வழக்கமான IRR போதுமானது; உண்மையான பரிவர்த்தனை பகுப்பாய்விற்கு, XIRR விரும்பப்படுகிறது.
வரிகள் ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர்ஆரை எவ்வாறு பாதிக்கிறது?
வரிக்கு முந்தைய மற்றும் வரிக்குப் பின் ஐஆர்ஆர்கள் பொருள் ரீதியாக வேறுபடலாம். ரியல் எஸ்டேட் நன்மைகள் தேய்மானக் கழிவுகள் (குடியிருப்புக்கு 27.5 வருட நேர்கோட்டு, வணிகத்திற்கு 39 ஆண்டுகள்) நடப்பு வரிவிதிப்பிலிருந்து செயல்படும் வருமானத்தை அடைக்கலம், பெரும்பாலும் வரிக்கு முந்தைய பணப்புழக்கம், வரிக்கு பிந்தைய பணப்புழக்கத்திற்கு கிட்டத்தட்ட சமமானதாக இருக்கும். இருப்பினும், செயல்பாட்டில், தேய்மானம் திரும்பப் பெறுவதற்கு 25% வரி விதிக்கப்படும் மற்றும் உங்கள் அடைப்புக்குறியைப் பொறுத்து மூலதன ஆதாயங்கள் 0–23.8%. இந்த வெளியேறும் வரிகள், 10 வருட பிடியில் 200-400 அடிப்படை புள்ளிகளால் பயனுள்ள IRR ஐ குறைக்கலாம். 1031 பரிமாற்றங்கள் வரிகளை முழுவதுமாக ஒத்திவைக்கலாம், அடுத்த முதலீட்டில் அதிக வருமானத்தை வைத்து IRR ஐப் பாதுகாக்கலாம்.
ரியல் எஸ்டேட் ஐஆர்ஆர் எதிர்மறையாக இருக்க முடியுமா?
ஆம். ஒரு சொத்து உயர்த்தப்பட்ட விலையில் வாங்கப்பட்டால், குறிப்பிடத்தக்க காலியிடங்கள் அல்லது செலவுகள் அதிகமாக இருந்தால், நஷ்டத்தில் விற்கப்பட்டால், அல்லது வைத்திருக்கும் காலத்தில் குறிப்பிடத்தக்க மூலதனப் பங்களிப்புகள் தேவைப்பட்டால், IRR பூஜ்ஜியமாகவோ, எதிர்மறையாகவோ அல்லது வரையறுக்கப்படாததாகவோ இருக்கலாம் (நேர்மறை பணப்புழக்கங்கள் இல்லை என்றால்). 2006-2007 இல் உச்ச விலையில் வாங்கிய மற்றும் 2008-2012 வீழ்ச்சியின் போது விற்கப்பட்ட பல முதலீட்டாளர்களுக்கு எதிர்மறையான IRRகள் ஏற்பட்டன, அல்லது COVID-19 இடையூறு மூலம் சில சில்லறை மற்றும் அலுவலக சொத்துக்களை வைத்திருந்தனர். அதனால்தான் உங்கள் IRR மாதிரியை அவநம்பிக்கையான அனுமானங்களுடன் - அதிக காலியிடங்கள், அதிக செலவுகள், குறைந்த வெளியேறும் வரம்பு விகிதம் - மூலதனத்தைச் செய்வதற்கு முன் மன அழுத்தத்தைச் சோதிப்பது அவசியம்.
ஈக்விட்டி மல்டிபிள் என்றால் என்ன, அது IRR உடன் எவ்வாறு தொடர்புடையது?
ஈக்விட்டி மல்டிபிள் என்பது மொத்த ரொக்கப் பகிர்வுகளுக்குச் சமம் (விற்பனை வருமானம் உட்பட) முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த ஈக்விட்டியால் வகுக்கப்படும். நீங்கள் $200,000 முதலீடு செய்து $500,000 வைத்திருக்கும் காலத்தில் (விற்பனை உட்பட) திரும்பப் பெற்றால், உங்கள் ஈக்விட்டி மடங்கு 2.5x ஆகும். ஐஆர்ஆர் மற்றும் ஈக்விட்டி மல்டிபிள் ஆகியவை நிரப்பு அளவீடுகள்: ஐஆர்ஆர் பணத்தின் நேர மதிப்பைக் கணக்கிடுகிறது மற்றும் விரைவான வருவாயை ஆதரிக்கிறது, அதே சமயம் ஈக்விட்டி பல நேரத்தைப் பொருட்படுத்தாமல் செல்வத்தை உருவாக்கும் மூல அளவை அளவிடுகிறது. 2 ஆண்டுகளில் 30% ஐஆர்ஆர் (1.7 மடங்கு மடங்கு) உடன் ஒரு ஒப்பந்தம் 7 ஆண்டுகளில் 15% ஐஆர்ஆர் (2.6x மடங்கு) விட குறைவான முழுமையான செல்வத்தை உருவாக்குகிறது. அதிநவீன முதலீட்டாளர்கள் தனியாக நம்புவதை விட இரண்டு அளவீடுகளையும் ஒன்றாக மதிப்பீடு செய்கிறார்கள்.
தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்
▾
- !இறுதி ஆண்டு பணப்புழக்கத்தில் விற்பனையில் கிடைக்கும் வருமானத்தை சேர்க்க மறந்துவிடுவது, இயக்க பணப்புழக்கங்களின் அடிப்படையில் மட்டுமே கடுமையாகக் குறைத்து மதிப்பிடப்பட்ட IRRஐ உருவாக்குகிறது.
- !நம்பிக்கையான வெளியேறும் தொப்பி விகிதங்களை (நுழைவு தொப்பி வீதத்தை விடக் குறைவாக) நியாயப்படுத்தாமல் பயன்படுத்துதல் — வெளியேறும் போது தொப்பி வீத விரிவாக்கம் என்பது உயரும் விகிதச் சூழல்களில் பொதுவானது மற்றும் IRRஐ வியத்தகு முறையில் அழுத்துகிறது.
- !உண்மையில் செலவின பணவீக்கம் (சொத்து வரிகள், காப்பீடு, உழைப்பு) பெரும்பாலும் வாடகை வளர்ச்சியை விஞ்சி, காலப்போக்கில் NOIஐ சுருக்கி, செலவுகளின் அதே விகிதத்தில் வாடகைகள் வளரும் என்று வைத்துக்கொள்வோம்.
- !நிகர ஐஆர்ஆர் (முதலீட்டாளர்கள் உண்மையில் பெறுவது) உடன் மொத்த ஐஆர்ஆர் (கட்டணம் மற்றும் வட்டிக்கு முன்) குழப்பம். நிறுவன நிதிகள் பெரும்பாலும் சந்தைப்படுத்தல் பொருட்களில் மொத்த IRR ஐக் காட்டுகின்றன, அதே நேரத்தில் நிகர IRR 300-500 அடிப்படை புள்ளிகள் குறைவாக இருக்கும்.
- !மூலதன ஆதாய வரிகளின் தாக்கத்தையும், வெளியேறும் போது தேய்மானத்தை திரும்பப் பெறுவதையும் புறக்கணிப்பது, வரிக்கு முந்தைய எண்ணிக்கையுடன் ஒப்பிடும்போது நிகர-வரி ஐஆர்ஆர் கணிசமாகக் குறைக்கலாம்.
நிபுணர் குறிப்பு
மூன்று மிக முக்கியமான உள்ளீடுகளை மாற்றுவதன் மூலம் உங்கள் IRR மாடலில் எப்போதும் Monte Carlo அல்லது காட்சிப் பகுப்பாய்வை இயக்கவும்: (1) வெளியேறும் தொப்பி வீதம் ± 50–100 அடிப்படை புள்ளிகள், (2) வருடாந்திர வாடகை வளர்ச்சி விகிதம் ± 1–2% மற்றும் (3) காலம் ± 1–2 ஆண்டுகள். IRR இந்த அனுமானங்களுக்கு மிகவும் உணர்திறன் உடையது, மேலும் சூழ்நிலைகள் முழுவதிலும் உள்ள விளைவுகளின் வரம்பு முதலீட்டின் உண்மையான இடர் சுயவிவரத்தை எந்த ஒரு அடிப்படை-கேஸ் ப்ரொஜெக்ஷனை விடவும் சிறப்பாக வெளிப்படுத்துகிறது.
உங்களுக்கு தெரியுமா?
ஐஆர்ஆர் அடிப்படையிலான கணிதக் கருத்து 1930கள் மற்றும் 1940களில் மூலதன பட்ஜெட் கோட்பாட்டின் ஒரு பகுதியாக பொருளாதார வல்லுனர்களால் உருவாக்கப்பட்டது. இருப்பினும், நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் ஓய்வூதிய நிதிகள் 1970கள் மற்றும் 1980களில் சொத்து வகுப்பிற்குள் நுழையும் வரை ரியல் எஸ்டேட்டில் இது பரவலாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படவில்லை, தரப்படுத்தப்பட்ட செயல்திறன் அளவீடுகள் தேவைப்படும். ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நம்பிக்கையாளர்களின் தேசிய கவுன்சில் (NCREIF) 1978 ஆம் ஆண்டு முதல் IRR முறையைப் பயன்படுத்தி நேர எடையுள்ள ரியல் எஸ்டேட் வருமானத்தை வெளியிடுகிறது, இது அமெரிக்காவில் மிக நீண்ட தொடர்ச்சியான ரியல் எஸ்டேட் செயல்திறன் தரவுத்தொகுப்பை உருவாக்குகிறது.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
குறிப்புகள்
Ratings & comments
வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்
ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.