என்றால் என்ன Rent vs Buy Analysis?
▾
வாடகைக்கு எதிராக வாங்குதல் என்பது பெரும்பாலான மக்கள் எதிர்கொள்ளும் மிக முக்கியமான மற்றும் சிக்கலான நிதித் தேர்வுகளில் ஒன்றாகும். அதன் மையத்தில், அது கேட்கிறது: ஒரு வீட்டை வாங்குவது மற்றும் காலப்போக்கில் சமபங்குகளை உருவாக்குவது நிதி ரீதியாக சிறந்ததா அல்லது மற்ற சொத்துக்களில் உள்ள வித்தியாசத்தை வாடகைக்கு எடுத்து முதலீடு செய்வதா? பதில் அரிதாகவே எளிதானது - இது உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள், உங்கள் நேர எல்லை, வாய்ப்பு செலவுகள், வரி நிலைமை, வாழ்க்கை முறை தேவைகள் மற்றும் ஆழ்ந்த தனிப்பட்ட முன்னுரிமைகள் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. வாங்குதல் வழக்கு பல தூண்களில் தங்கியுள்ளது: அடமானத் தேக்கத்தின் மூலம் கட்டாய சேமிப்பு (சமபங்கு குவிப்பு), சாத்தியமான விலை உயர்வு, வரி நன்மைகள் (அடமான வட்டி விலக்கு, முதன்மை வசிப்பிடத்தின் மீது $250,000/$500,000 வரை மூலதன ஆதாயங்கள் விலக்கு), பணவீக்க பாதுகாப்பு (நிலையான அடமானம் மற்றும் அடமானம் செலுத்துதல்), வாடகை வழக்கு பணப்புழக்கம், நெகிழ்வுத்தன்மை, குறைந்த பரிவர்த்தனை செலவுகள், பராமரிப்பு பொறுப்புகளில் இருந்து சுதந்திரம் மற்றும் முன்பணம் மற்றும் சேமிப்புகளை வேறு இடங்களில் முதலீடு செய்வதற்கான வாய்ப்பை வழங்குகிறது. மேம்பட்ட வாடகை மற்றும் வாங்குதல் பகுப்பாய்வு மாதிரிகள் ஒரு வரையறுக்கப்பட்ட கால எல்லையில் (பொதுவாக 5-10 ஆண்டுகள்) இணையாக இரண்டு காட்சிகளையும் மாதிரிகள் மற்றும் ஒவ்வொரு பாதையின் நிகர செல்வ நிலையை கணக்கிடுகிறது. வாங்கும் சூழ்நிலை தடங்கள்: முன்பணம் செலுத்துதல் (ஆரம்ப பங்கு), அடமானத் தேக்கத்திலிருந்து ஈக்விட்டி குவிப்பு, விலை மதிப்பீட்டில் இருந்து பங்கு, விற்பனையில் பரிவர்த்தனை செலவுகளைக் கழித்தல் (5-7%). வாடகைக் காட்சிகள்: முதலீடு செய்யப்பட்ட முன்பணம், சந்தை வருவாயில் பெருகும், மேலும் மாதாந்திர சேமிப்பு (வாடகை மற்றும் உரிமைச் செலவுகளுக்கு இடையே உள்ள வேறுபாடு) முதலீடு, எந்த வாடகை அதிகரிப்பையும் கழித்தல். வீட்டு உரிமையின் உண்மையான செலவு அடமானக் கட்டணத்திற்கு அப்பால் நீண்டுள்ளது மற்றும் சொத்து வரிகள் (மாநிலத்தைப் பொறுத்து ஆண்டுதோறும் மதிப்பின் 0.5-2.5%), வீட்டு உரிமையாளரின் காப்பீடு, HOA கட்டணம், தனியார் அடமானக் காப்பீடு (LTV > 80% எனில்) மற்றும் பராமரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்பு (பொதுவாக ஆண்டுதோறும் வீட்டு மதிப்பில் 1-2%) ஆகியவை அடங்கும். பல விலையுயர்ந்த கடலோரச் சந்தைகளில், வீட்டு உரிமையாளர் 7-10+ வருடங்கள் சொத்தை வைத்திருக்கும் வரை, வாடகைக்கு எடுப்பது நிதி ரீதியாக உயர்ந்ததாக இருக்கும். வலுவான பாராட்டு திறன் கொண்ட குறைந்த விலை சந்தைகளில், வாங்குவது 3-5 ஆண்டுகளுக்குள் சாதகமாக இருக்கும்.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
சூத்திரம்
▾
வாடகைக்கு எதிராக வாங்குவதற்கு மேம்பட்ட கணக்கீடு:
படி 1: படி 1 - வாங்கும் சூழ்நிலையின் அளவுருக்களை வரையறுக்கவும்: வீட்டு கொள்முதல் விலை, முன்பணம் செலுத்தும் தொகை மற்றும் சதவீதம், அடமான விகிதம் மற்றும் கால அளவு, எதிர்பார்க்கப்படும் சொத்து வரி விகிதம், காப்பீட்டு செலவு, HOA கட்டணம் (ஏதேனும் இருந்தால்), மதிப்பிடப்பட்ட வருடாந்திர பராமரிப்பு (வீட்டு மதிப்பில் 1-2%) மற்றும் பொருந்தினால் PMI ஆகியவற்றைக் கண்டறியவும். இவை மொத்த மாதாந்திர உரிமைச் செலவை நிர்ணயிக்கின்றன.
படி 2: படி 2 - உரிமையின் மொத்த மாதாந்திர செலவைக் கணக்கிடுங்கள்: அனைத்து மாதாந்திர உரிமைச் செலவுகளையும் கூட்டுங்கள்: அடமானம் P&I செலுத்துதல் + சொத்து வரிகள் (ஆண்டுத் தொகை / 12) + வீட்டு உரிமையாளரின் காப்பீடு / 12 + HOA / 12 + PMI பொருந்தினால் + பராமரிப்பு இருப்பு (வீட்டு மதிப்பு / x 12.5%). இதை வாடகைக்கு மாற்றாக ஒப்பிடுங்கள்.
படி 3: படி 3 - வாடகை சூழ்நிலை அளவுருக்களை வரையறுக்கவும்: தற்போதைய மாதாந்திர வாடகை, அனுமானிக்கப்படும் வருடாந்திர வாடகை வளர்ச்சி விகிதம் (2-4%), மாற்று போர்ட்ஃபோலியோவுக்கான முதலீட்டு வருவாய் அனுமானம் (வரலாற்று அமெரிக்க பங்குச் சந்தை தோராயமாக 7% உண்மையானது, 10% பெயரளவு) மற்றும் வாடகைதாரரின் காப்பீட்டு செலவு ஆகியவற்றைக் கண்டறியவும்.
படி 4: படி 4 - மாதாந்திர சேமிப்பு அல்லது செலவு வேறுபாட்டைக் கணக்கிடுங்கள்: வாடகைக்கும் சொந்தத்திற்கும் இடையிலான மாதாந்திர வேறுபாட்டைக் கணக்கிடுங்கள். வாடகைக்கு மொத்தமாக $2,500/மாதம் மற்றும் சொந்தமாக $3,800/மாதம் மொத்தமாக இருந்தால், வாடகைதாரர் $1,300/மாதம் சேமிக்கிறார், அதை முதலீடு செய்யலாம். சொந்தமாக வாடகைக்கு விட குறைவாக இருந்தால், வாங்குபவருக்கு மாதாந்திர நன்மை உண்டு.
படி 5: படி 5 - வாங்கும் செல்வப் பாதையின் மாதிரி: விற்பனையின் போது (கால எல்லையின் முடிவில்), வாங்குபவரின் நிகரச் செல்வம் = திட்டமிடப்பட்ட வீட்டு மதிப்பு (வாங்கும் விலைக்குப் பாராட்டுப் பயன்படுத்தப்படும்) - மீதமுள்ள அடமான இருப்பு - விற்பனைச் செலவுகள் (பொதுவாக விற்பனை விலையில் 5-7%) - மொத்த உரிமை அல்லாத முதன்மைச் செலவுகள் அதோடு, ஈக்விட்டி கணக்கீட்டில் ஏற்கனவே எடுக்கப்பட்ட அசல் பேடவுன்.
படி 6: படி 6 - வாடகைக்குச் செல்லும் செல்வப் பாதையை முன்மாதிரியாகக் கொள்ளுங்கள்: வாடகைதாரரின் செல்வம் = காலப்போக்கில் முதலீட்டு வருவாய் விகிதத்தில் வளர்ந்த முதலீடு + அதே வருவாய் விகிதத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த மாதாந்திர சேமிப்பு - ஒட்டுமொத்த வாடகை செலுத்தப்பட்டது. வாடகைதாரர் முதலீடு செய்யப்பட்ட முழு முன்பணத்துடன் தொடங்குகிறார், இது காலப்போக்கில் கணிசமாக அதிகரிக்கிறது.
படி 7: படி 7 - நிகர செல்வ நிலைகள் மற்றும் முறிவுகளை ஒப்பிடுக: ஒவ்வொரு பாதையின் நிகர நிதி நிலையை நேர அடிவானத்தின் முடிவில் கணக்கிடவும். பிரேக்வென் ஆண்டை அடையாளம் காணவும் - வாடகைக்கு விட வாங்குவது நிதி ரீதியாக மிகவும் சாதகமானதாக மாறும். பொதுவாக, நீண்ட கால அளவு, கட்டாய சேமிப்பு, பாராட்டு மற்றும் வாடகை விலை உயர்வு காரணமாக, அதிக வாங்குதல் உதவிகள்.
ஒவ்வொரு படியும் முந்தையதைக் கொண்டு கட்டமைக்கப்படுகிறது, கூறு கணக்கீடுகளை ஒரு விரிவான வாடகைக்கு எதிராக மேம்பட்ட முடிவு வாங்குதல். இந்த சூத்திரம் வாடகைக்கு எதிராக மேம்பட்ட நடத்தையை நிர்வகிக்கும் கணித உறவுகளைப் படம்பிடிக்கிறது.மாறி விளக்கம்
▾
| குறியீடு | பெயர் | அலகு | விவரிப்பு |
|---|---|---|---|
| HP | வீட்டு விலை | USD | ஹெச்பி அளவுரு வாடகைக்கு எதிராக மேம்பட்ட கணக்கீட்டில் முக்கிய அளவு உள்ளீட்டைக் குறிக்கிறது, அதன் நிலையான யூனிட்டில் அளவிடப்படுகிறது மற்றும் கணித சூத்திரத்தின் மூலம் கணக்கிடப்பட்ட முடிவை நேரடியாக பாதிக்கிறது. |
| MR | மாதாந்திர வாடகை | USD | ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்கான தற்போதைய மாத வாடகை. வாடகைக் காட்சிக்கான தொடக்கப் புள்ளி. |
| AR | பாராட்டு விகிதம் | %/year | வருடாந்திர வீட்டு விலை உயர்வு அனுமானம். தேசிய சராசரி வரலாற்று ரீதியாக தோராயமாக 3-4% ஆகும்; சந்தைகள் பரவலாக வேறுபடுகின்றன. |
| IR | முதலீட்டு வருவாய் விகிதம் | %/year | முன்பணம் மற்றும் மாதாந்திர சேமிப்பு ஆகியவை வீடு வாங்குவதற்குப் பயன்படுத்தப்படுவதற்குப் பதிலாக ஒரு பல்வகைப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோவில் முதலீடு செய்யப்பட்டால், வருடாந்திர வருமானம் என்று கருதப்படுகிறது. |
| RG | வாடகை வளர்ச்சி விகிதம் | %/year | வாடகை அதிகரிக்கும் என்று கருதப்படும் வருடாந்திர விகிதம். குடியிருப்பு சந்தைகளுக்கு பொதுவாக 2-4%. |
| TH | டைம் ஹொரைசன் | years | பகுப்பாய்வில் உள்ள ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கை. நீண்ட தொடுவானம், பாராட்டு மற்றும் ஈக்விட்டி குவிப்பு காரணமாக அதிக வாங்குதல் சாதகமாக இருக்கும். |
எப்படி Rent vs Buy Analysis
▾
- 1படி 1 - வாங்கும் சூழ்நிலையின் அளவுருக்களை வரையறுக்கவும்: வீட்டு கொள்முதல் விலை, முன்பணம் செலுத்தும் தொகை மற்றும் சதவீதம், அடமான விகிதம் மற்றும் காலம், எதிர்பார்க்கப்படும் சொத்து வரி விகிதம், காப்பீட்டு செலவு, HOA கட்டணம் (ஏதேனும் இருந்தால்), மதிப்பிடப்பட்ட வருடாந்திர பராமரிப்பு (வீட்டு மதிப்பில் 1-2%) மற்றும் PMI இருந்தால். இவை மொத்த மாதாந்திர உரிமைச் செலவை நிர்ணயிக்கின்றன.
- 2படி 2 - உரிமையின் மொத்த மாதாந்திர செலவைக் கணக்கிடுங்கள்: அனைத்து மாதாந்திர உரிமைச் செலவுகளையும் கூட்டுங்கள்: அடமானம் P&I செலுத்துதல் + சொத்து வரிகள் (ஆண்டுத் தொகை / 12) + வீட்டு உரிமையாளரின் காப்பீடு / 12 + HOA / 12 + PMI பொருந்தினால் + பராமரிப்பு இருப்பு (வீட்டு மதிப்பு x 1.5% / 12). இதை வாடகைக்கு மாற்றாக ஒப்பிடுங்கள்.
- 3படி 3 - வாடகை சூழ்நிலையின் அளவுருக்களை வரையறுக்கவும்: தற்போதைய மாதாந்திர வாடகை, அனுமானிக்கப்படும் வருடாந்திர வாடகை வளர்ச்சி விகிதம் (2-4%), மாற்று போர்ட்ஃபோலியோவுக்கான முதலீட்டு வருவாய் அனுமானம் (வரலாற்று அமெரிக்க பங்குச் சந்தை சுமார் 7% உண்மையானது, 10% பெயரளவு) மற்றும் வாடகைதாரரின் காப்பீட்டுச் செலவு ஆகியவற்றைக் கண்டறியவும்.
- 4படி 4 - மாதாந்திர சேமிப்பு அல்லது செலவு வேறுபாட்டைக் கணக்கிடுங்கள்: வாடகைக்கும் சொந்தத்திற்கும் இடையிலான மாதாந்திர வேறுபாட்டைக் கணக்கிடுங்கள். வாடகைக்கு மொத்தமாக $2,500/மாதம் மற்றும் சொந்தமாக $3,800/மாதம் மொத்தமாக இருந்தால், வாடகைதாரர் $1,300/மாதம் சேமிக்கிறார், அதை முதலீடு செய்யலாம். சொந்தமாக வாடகைக்கு விட குறைவாக இருந்தால், வாங்குபவருக்கு மாதாந்திர நன்மை உண்டு.
- 5படி 5 - வாங்கும் செல்வப் பாதையின் மாதிரி: விற்பனையின் போது (நேரத்தின் முடிவில்), வாங்குபவரின் நிகரச் செல்வம் = திட்டமிடப்பட்ட வீட்டு மதிப்பு (வாங்கும் விலைக்கு மதிப்பளிக்கப்படும்) - மீதமுள்ள அடமான இருப்பு - விற்பனைச் செலவுகள் (பொதுவாக விற்பனை விலையில் 5-7%) - ஒட்டுமொத்த உரிமைச் செலவுகள் முதன்மை சேர்க்கப்படவில்லை. அதோடு, ஈக்விட்டி கணக்கீட்டில் ஏற்கனவே எடுக்கப்பட்ட அசல் பேடவுன்.
- 6படி 6 - வாடகைக்குச் செல்லும் செல்வப் பாதையின் மாதிரி: வாடகைதாரரின் செல்வம் = காலப்போக்கில் முதலீட்டு வருவாய் விகிதத்தில் வளர்ந்த முதலீட்டுத் தொகை + அதே வருவாய் விகிதத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த மாதாந்திர சேமிப்பு - ஒட்டுமொத்த வாடகை செலுத்தப்பட்டது. வாடகைதாரர் முதலீடு செய்யப்பட்ட முழு முன்பணத்துடன் தொடங்குகிறார், இது காலப்போக்கில் கணிசமாக அதிகரிக்கிறது.
- 7படி 7 - நிகர செல்வ நிலைகள் மற்றும் பிரேக்வென் ஆகியவற்றை ஒப்பிடுக: ஒவ்வொரு பாதையின் நிகர நிதி நிலையை நேர அடிவானத்தின் முடிவில் கணக்கிடவும். பிரேக்வென் ஆண்டை அடையாளம் காணவும் - வாடகைக்கு விட வாங்குவது நிதி ரீதியாக மிகவும் சாதகமானதாக மாறும். பொதுவாக, நீண்ட கால அளவு, கட்டாய சேமிப்பு, பாராட்டு மற்றும் வாடகை விலை உயர்வு காரணமாக, அதிக வாங்குதல் உதவிகள்.
தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்
▾
விலையுயர்ந்த சந்தைகளில் குறுகிய எல்லைகள் வாடகைக்கு பெரிதும் சாதகமாக உள்ளன
வாங்குதல்: மாதாந்திர P&I $960,000 இல் 7% = $6,389. சொத்து வரி ($15,000/வருடம்), காப்பீடு ($3,000/வருடம்), பராமரிப்பு ($18,000/வருடம்) = $3,000/மா கூடுதல். மொத்த உரிமைச் செலவு: $9,389/மா. 5 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு 3% மதிப்பீட்டில், வீடு = $1,391,000. மீதமுள்ள கடன் இருப்பு ~$912,000. 6% விற்பனைச் செலவுகளுக்குப் பிறகு ($83,460), நிகர விற்பனை: $395,540 மைனஸ் முன்பணம் செலுத்துவதற்கான வாய்ப்புச் செலவு. வாடகை: $3,800/mo தொடங்கி, $240,000 முதலீடு 7% = $336,700 5 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு. மாதச் சேமிப்பு $5,589/mo முதலீடு ~$393,000. இந்த விலையுயர்ந்த சந்தையில் 5 வருட சூழ்நிலையில் வாடகைதாரர் மொத்த சொத்து வாங்குபவரின் நிகர ஈக்விட்டியை கணிசமாக மீறுகிறது.
மிதமான சந்தை - வாங்குதல் 7 ஆம் ஆண்டிற்குள் செலுத்துகிறது
மாதாந்திர P&I $336,000 இல் 7% = $2,236. சொத்து வரி + காப்பீடு + பராமரிப்பு: ~$1,050/மாதம். மொத்த உரிமை: ~$3,286/மா. மாதாந்திர வாடகை செலவு $2,200 முதல் $2,910 வரை 7 ஆம் ஆண்டிற்குள் அதிகரிக்கிறது (4% வருடாந்திர வளர்ச்சி). காலப்போக்கில் வாடகை உயரும் போது வாடகைதாரரின் மாதாந்திர சேமிப்பு சுருங்குகிறது. 7 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு: வீடு $553,000 ஆக உயர்கிறது (ஆண்டுக்கு 4%). மீதமுள்ள கடன்: ~$312,000. 6% விற்பனைச் செலவுகளுக்குப் பிறகு: ~$207,000 நிகர ஈக்விட்டி. முன்பணம் ($84,000) முதலீடு 7% = $135,000. சுருங்கும் சேமிப்பு வேறுபட்ட முதலீடு தோராயமாக $47,000 கூடுதலாக ஈட்டுகிறது. மொத்த வாடகை = $182,000. வாங்குபவர் 7 வருடங்களில் வெற்றி பெறுகிறார்; 10 ஆம் ஆண்டில் இடைவெளி கணிசமாக விரிவடைகிறது.
மலிவு சந்தை 10 ஆண்டுகளுக்கு மேல் வாங்குவதை வலுவாக ஆதரிக்கிறது
மாதாந்திர P&I $224,000 இல் 6.75% = $1,453. மொத்த உரிமை (வரிகள், காப்பீடு, பராமரிப்பு உட்பட): ~$2,300/மா. ஆரம்ப வாடகை $1,600/மாதம்; ஆண்டு 10 = $2,150/மா. வாடகைதாரரின் மாதாந்திர சேமிப்பு $700/mo இல் தொடங்கி சுருங்குகிறது. 10 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு: வீடு = $395,000 (3.5% பாராட்டு). மீதமுள்ள கடன் இருப்பு: ~$193,000. 6% விற்பனை செலவுகளுக்குப் பிறகு: $202,000 நிகர ஈக்விட்டி. $56,000 முன்பணம் 7%: $110,000. 10 ஆண்டுகளில் முதலீடு செய்யப்பட்ட குறையும் மாதாந்திர சேமிப்பு: ~$24,000. மொத்த வாடகை: $134,000. வாங்குபவர் 10 ஆண்டுகளில் $44,000 வெற்றி பெறுகிறார், இடைவெளி தொடர்ந்து விரிவடைகிறது. இந்த மலிவு சந்தை நீண்ட கால அடிவானம் உள்ளவர்களுக்கு வாங்குவதை வலுவாக ஆதரிக்கிறது.
வலுவான பாராட்டு முறிவு காலத்தை சுருக்குகிறது
Nashville இன் வரலாற்று ரீதியாக வலுவான பாராட்டு (5% வருடாந்திர அனுமானம் 2015-2023 போக்கை பிரதிபலிக்கிறது, உச்சநிலையிலிருந்து மிதமானது) அதிக அடமான விகிதங்கள் இருந்தபோதிலும் வாங்கும் செல்வ நன்மையை துரிதப்படுத்துகிறது. மாதாந்திர உரிமைச் செலவு: $3,850/mo (P&I $2,556 + வரிகள் $600 + காப்பீடு $175 + பராமரிப்பு $500). வாடகைதாரர் தொடக்கத்தில் சுமார் $1,250/மாவைச் சேமிக்கிறார், ஆண்டுக்கு 4% வாடகை அதிகரிப்பதால் குறைகிறது. 4 ஆண்டுகளில், இரு பாதைகளும் நிகரச் செல்வத்தில் தோராயமாக $148,000 ஆக இருக்கும். ஆண்டு 4 க்கு அப்பால், விரைவான ஈக்விட்டி மற்றும் தொடர்ச்சியான பாராட்டு காரணமாக வாங்குதல் முன்னேறுகிறது. இந்த உதாரணம், சராசரிக்கும் மேலான பாராட்டுச் சந்தைகள் எப்படி பிரேக்ஈவன் காலத்தை வியத்தகு முறையில் சுருக்குகின்றன என்பதை விளக்குகிறது.
நடைமுறை பயன்பாடுகள்
▾
வேலைக்காக ஒரு புதிய நகரத்திற்கு இடம்மாறும்போது வாங்கலாமா அல்லது தொடர்ந்து வாடகைக்கு எடுப்பதா என்பதைத் தீர்மானித்தல், Rent Vs Buy மேம்பட்ட தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் ஒரு முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது.
உயர்-செலவு பெருநகரங்களில், வாடகைக்கு எடுப்பது நிதி ரீதியாக உயர்ந்ததாக இருக்கக்கூடிய நிதி விளைவுகளை மாதிரியாக்குவது, தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் மேம்பட்ட வாடகை Vs வாங்குதலுக்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைக் குறிக்கிறது.
உள்ளூர் சந்தை நிலைமைகளின் அடிப்படையில் ஒரு குறிப்பிட்ட வீட்டை வாங்குவதற்கான இடைவேளை காலத்தை மதிப்பீடு செய்தல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் Rent Vs Buy மேம்பட்ட ஒரு முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைக் குறிக்கிறது, துல்லியமான வாடகைக்கு எதிராக மேம்பட்ட கணக்கீடுகள் நேரடியாக தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை ஆதரிக்கின்றன.
வீட்டு உரிமை மற்றும் பங்குச் சந்தை முதலீடு ஆகியவற்றின் செல்வத்தை உருவாக்கும் திறனை ஒப்பிடுதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் மேம்பட்ட வாடகை Vs வாங்குதலுக்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது.
ஒரு பங்குதாரர் அல்லது குடும்ப உறுப்பினருக்கு வீட்டு வாங்குதலுக்கு எதிராகவோ அல்லது புறநிலை நிதித் தரவைப் பயன்படுத்தி வழக்கை உருவாக்குவது, தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் மேம்பட்ட வாடகை Vs வாங்குதலுக்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது.
சிறப்பு நிகழ்வுகள்
▾
அதிக விலை சந்தையில் வாடகை, குறைந்த விலை சந்தையில் வாங்க', 'விளக்கம்':
சில தனிநபர்கள் விலையுயர்ந்த நகரத்தில் (மன்ஹாட்டன், SF) வாடகைக்கு விடுகிறார்கள், அதே நேரத்தில் முதலீட்டுச் சொத்து அல்லது விடுமுறை இல்லத்தை மிகவும் மலிவு சந்தையில் வாங்குகிறார்கள். இந்த கலப்பின அணுகுமுறை, மற்ற இடங்களில் சமபங்கு கட்டும் போது ஒரு முதன்மை இடத்தில் வாடகைக்கு நெகிழ்வுத்தன்மையைப் படம்பிடிக்கிறது. நிதிப் பகுப்பாய்வானது முதலீட்டுச் சொத்தை ஒரு தனியான பணப்புழக்க ஓட்டமாக கருத வேண்டும்.
உயர்ந்து வரும் சூழலில் வாங்கவும்', 'விளக்கம்': "அடமானம் வைக்கும் போது
அடமான விகிதங்கள் உயர்த்தப்படும் போது (6-8%+), உரிமையின் மாதாந்திர செலவு கணிசமாக உயர்கிறது, முறிவு காலத்தை விரிவுபடுத்துகிறது. இருப்பினும், விகிதங்கள் பின்னர் வீழ்ச்சியடைந்து, மறுநிதியளித்தால், உங்கள் சந்தையின் லாபம் குறைந்த விலையுடன் இணைந்தால், அதிக லாபம் கிடைக்கும். வீடு, தேதி விகிதம்' இந்த உத்தியை பிரதிபலிக்கிறது.
ஒழுக்கமான முதலீட்டுடன் வாடகைக்கு', 'விளக்கம்': 'வாடகை
வாடகையாளர் உண்மையில் முன்பணம் மற்றும் மாதாந்திர சேமிப்பு வேறுபாட்டை முதலீடு செய்தால் மட்டுமே வாடகைக் காட்சி நிதி ரீதியாக வெற்றி பெறும். பல வாடகைதாரர்கள் வித்தியாசத்தை முதலீடு செய்வதை விட செலவழிக்கிறார்கள், இது முற்றிலும் கற்பனையான வாடகைக்கு கோட்பாட்டு நிதி நன்மையை உருவாக்குகிறது. வீட்டு உரிமையின் கட்டாய சேமிப்பு பொறிமுறையானது, பகுப்பாய்வு ஒப்புக்கொள்ள வேண்டிய ஒரு உண்மையான நடத்தை நன்மையாகும்.
விலை-க்கு-வாடகை விகிதங்கள் மற்றும் வாங்குவதற்கு எதிராக வாடகைக்கு மெட்ரோ பரிந்துரை (2024)
▾
| மெட்ரோ பகுதி | சராசரி வீட்டு விலை | சராசரி ஆண்டு வாடகை | பி/ஆர் விகிதம் | நிதி பரிந்துரை |
|---|---|---|---|---|
| சான் பிரான்சிஸ்கோ, CA | $1,200,000 | $45,600 | 26.3 | வாடகை (நீண்ட கால) |
| நியூயார்க் நகரம், NY | $750,000 | $40,800 | 18.4 | நடுநிலை / வாடகை |
| லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், CA | $850,000 | $34,800 | 24.4 | வாடகை (நீண்ட கால) |
| மியாமி, FL | $620,000 | $32,400 | 19.1 | நடுநிலை |
| டல்லாஸ், TX | $380,000 | $26,400 | 14.4 | வாங்கவும் (7+ ஆண்டுகள்) |
| அட்லாண்டா, ஜிஏ | $360,000 | $26,400 | 13.6 | வாங்கவும் (5+ ஆண்டுகள்) |
| சிகாகோ, IL | $340,000 | $25,200 | 13.5 | வாங்கவும் (5+ ஆண்டுகள்) |
| பீனிக்ஸ், AZ | $410,000 | $24,000 | 17.1 | நடுநிலை / வாங்க |
| இண்டியானாபோலிஸ், IN | $255,000 | $19,200 | 13.3 | வாங்க (4+ ஆண்டுகள்) |
| கிளீவ்லேண்ட், OH | $185,000 | $16,800 | 11.0 | வாங்க (3+ ஆண்டுகள்) |
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
▾
நீண்ட காலத்திற்கு வாடகைக்கு விட வாங்குவது எப்போதும் சிறந்ததா?
அவசியமில்லை - நிதி விளைவு என்பது குறிப்பிட்ட சந்தை, நேர எல்லை மற்றும் முன்பணத்தில் கட்டப்படாத மூலதனத்தை வாடகைக்கு எடுப்பவர் என்ன செய்கிறார் என்பதைப் பொறுத்தது. சில சந்தைகளில் (முதன்மையாக கடலோர உயர்-செலவு பெருநகரங்கள்), வாடகை-க்கு-விலை விகிதங்கள் மிகவும் சாதகமற்றதாக இருப்பதால், பன்முகப்படுத்தப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோவில் தீவிரமாக முதலீடு செய்யும் வாடகைதாரர்கள் 5-7 வருடங்கள் வைத்திருக்கும் காலத்தில் வாங்குபவர்களை விட சிறப்பாக செயல்பட முடியும். இருப்பினும், மிதமான மதிப்பீடு மற்றும் நியாயமான விலை-க்கு-வாடகை விகிதங்களைக் கொண்ட சந்தைகளில் 10+ வருட கால எல்லைகளுக்கு, பாராட்டு, முதன்மை செலுத்துதல் மற்றும் உரிமையை உருவாக்கும் கட்டாய சேமிப்பு ஒழுக்கம் ஆகியவற்றின் கூட்டு விளைவுகள் காரணமாக வாங்குதல் வெற்றி பெறுகிறது. நிதி அல்லாத காரணிகள் - ஸ்திரத்தன்மை, பள்ளி மாவட்டங்கள், செல்லப்பிராணி கொள்கைகள், புதுப்பித்தல் சுதந்திரம் - பெரும்பாலும் தூய நிதிக் கணக்கீட்டை மீறுகின்றன.
விலை-க்கு-வாடகை விகிதம் என்ன, அதை நான் எப்படிப் பயன்படுத்துவது?
விலை-க்கு-வாடகை விகிதம் (P/R) ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்கான வருடாந்திர வாடகையால் வகுக்கப்பட்ட வீட்டு வாங்கும் விலைக்கு சமம். 15 இன் பி/ஆர் என்றால், வீட்டின் விலை ஆண்டு வாடகையை விட 15 மடங்கு அதிகம்; 20 என்றால் 20 முறை. கட்டைவிரல் விதியாக: 15க்குக் கீழே உள்ள P/R வாங்குவதை வலுவாக ஆதரிக்கிறது; 15-20 நடுநிலை; 20 க்கு மேல் பொதுவாக வாடகைக்கு நீங்கள் நீண்ட கால எல்லை இல்லாவிட்டால். San Francisco மற்றும் NYC இல், 30-40 என்ற P/R விகிதங்கள் பொதுவானவை, இது குறுகிய காலத்தில் நிதி ரீதியாக கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கும். இண்டியானாபோலிஸ் அல்லது க்ளீவ்லேண்டில், 10-14 என்ற P/R விகிதங்கள் வாங்குவதை மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகின்றன. பொதுப் பட்டியலின் தரவைப் பயன்படுத்தி எந்த குறிப்பிட்ட வீட்டிற்கும் ஒப்பிடக்கூடிய வாடகைக்கும் P/Rஐக் கணக்கிடலாம்.
ஒப்பிடுகையில் பராமரிப்பு செலவுகளை நான் எவ்வாறு கணக்கிடுவது?
பராமரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்பிற்காக ஆண்டுதோறும் வீட்டின் கொள்முதல் விலையில் 1-2% பட்ஜெட்டை ஒதுக்குவது பொதுவான விதியாகும். $400,000 வீட்டில், அது $4,000-$8,000/வருடம் அல்லது $333-$667/மாதம். இது வழக்கமான பொருட்களை (HVAC ஃபில்டர்கள், பெயிண்ட், மைனர் பிளம்பிங்) உள்ளடக்கியது மற்றும் இறுதியில் பெரிய டிக்கெட் மாற்றங்களின் (கூரை, HVAC, உபகரணங்கள்) செலவை மாற்றுகிறது. புதிய கட்டுமான வீடுகள் பொதுவாக முதல் 5-10 ஆண்டுகளில் குறைந்த பராமரிப்பு செலவுகளைக் கொண்டிருக்கும்; பழைய வீடுகள் உயரலாம். வாடகைதாரர்கள் பூஜ்ஜிய பராமரிப்பு செலுத்துகிறார்கள் - குறிப்பாக விலையுயர்ந்த-பராமரிப்பு சொத்துக்களுக்கு ஒரு அர்த்தமுள்ள நிதி நன்மை. எந்தவொரு நேர்மையான ஒப்பீட்டின் வாங்கும் பக்கத்தில் எப்பொழுதும் ஒரு யதார்த்தமான பராமரிப்பு இருப்பைச் சேர்க்கவும்.
வீட்டு விலைகள் குறைந்தால் பகுப்பாய்விற்கு என்ன நடக்கும்?
வீட்டு விலைகள் கணிசமாகக் குறையும் ஒரு சூழ்நிலை (2008-2012 இல், அமெரிக்க வீட்டு விலைகள் கடுமையாக பாதிக்கப்பட்ட சந்தைகளில் 30-50% சரிந்தபோது) வியத்தகு முறையில் வாடகைக்கு சாதகமானது. பகுப்பாய்வில், பாராட்டு அனுமானத்தை எதிர்மறை எண்ணுடன் மாற்றி, அதன் விளைவாக வரும் பங்கு அழிவை மாதிரியாக்குங்கள். லாஸ் வேகாஸ் அல்லது ஃபீனிக்ஸ்ஸில் 10% குறைந்த விலையில் 2006 இல் வாங்கிய ஒரு வாங்குபவர், 2 ஆண்டுகளுக்குள் அவர்களின் முழுப் பங்கும் அகற்றப்பட்டிருப்பதைக் கண்டிருக்கலாம், அதே சமயம் Treasuries இல் முன்பணத்தை முதலீடு செய்த வாடகைதாரர் தங்கள் மூலதனத்தைப் பாதுகாத்தார். இதனால்தான் வாடகைக்கு எதிராக வாங்குதல் முடிவு அடிப்படை-கேஸ் பாராட்டு அனுமானங்கள் மட்டுமல்ல, எதிர்மறையான ஆபத்து பகுப்பாய்வுகளையும் இணைக்க வேண்டும்.
நான் வாங்கும் போது மூலதன ஆதாயங்கள் விலக்கு காரணியாக வேண்டுமா?
ஆம் — முதன்மை வசிப்பிட மூலதன ஆதாயங்கள் விலக்கு என்பது வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு குறிப்பிடத்தக்க வரிச் சலுகையாகும். IRC பிரிவு 121 இன் கீழ், ஒற்றைத் தாக்கல் செய்பவர்கள் ஒரு முதன்மை குடியிருப்பின் விற்பனையிலிருந்து $250,000 வரை மூலதன ஆதாயங்களைத் தவிர்க்கலாம்; திருமணமான தம்பதிகள் $500,000 வரை விலக்கிக்கொள்ளலாம். தகுதிபெற, விற்பனைக்கு முந்தைய 5 ஆண்டுகளில் குறைந்தபட்சம் 2 ஆண்டுகளுக்கு நீங்கள் சொத்தை உங்கள் முதன்மை வசிப்பிடமாக வைத்திருந்து பயன்படுத்தியிருக்க வேண்டும். இந்த விலக்கு மீண்டும் மீண்டும் பயன்படுத்தப்படலாம் (ஒவ்வொரு 2 வருடங்களுக்கும்). $400,000-க்கு வீட்டை வாங்கி $900,000-க்கு விற்கும் திருமணமான தம்பதிகளுக்கு, மொத்த $500,000 ஆதாயமும் கூட்டாட்சி மூலதன ஆதாய வரியிலிருந்து விலக்கப்பட்டுள்ளது - இது வரி விதிக்கக்கூடிய தரகுக் கணக்கில் முதலீட்டு வருமானத்தில் கிடைக்காது.
நீண்ட கால ஒப்பீட்டை வாடகை வளர்ச்சி எவ்வாறு பாதிக்கிறது?
வாடகை வளர்ச்சி என்பது நீண்ட காலத்திற்கு வாங்குவதை ஆதரிக்கும் சக்தி வாய்ந்த சக்திகளில் ஒன்றாகும். ஒரு நிலையான-விகித அடமானம் செலவு உறுதியை வழங்குகிறது - உங்கள் P&I கட்டணம் 30 ஆண்டுகளுக்கு மேல் அதிகரிக்காது. இதற்கிடையில், சந்தை வாடகைகள் பொதுவாக ஆண்டுதோறும் 2-4% வளரும், காலப்போக்கில் கணிசமாக அதிகரிக்கிறது. 2024 இல் $2,000/மாத வாடகை ஆண்டுதோறும் 3% அதிகரித்து, 2034க்குள் $2,688/மாதம் ஆகவும், 2044க்குள் $3,612/மாதம் ஆகவும் மாறும். 20 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக, $2,000/மாதம் செலுத்தத் தொடங்கிய வாடகைதாரர், நிலையான அடமானம் வாங்குபவரின் மொத்த வாடகையைக் காட்டிலும் கணிசமாக அதிகமாகச் செலுத்துவார். பணவீக்க ஹெட்ஜ் என வீட்டு உரிமைக்கான வலுவான நீண்ட கால வாதங்களில் இதுவும் ஒன்றாகும்.
வாடகைக்கு எதிராக வாங்கும் முடிவில் நான் என்ன நிதி அல்லாத காரணிகளைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்?
நிதி பகுப்பாய்வு அவசியம் ஆனால் முழுமையற்றது. முக்கிய நிதி அல்லாத பரிசீலனைகள் பின்வருமாறு: வேலை நிலைத்தன்மை மற்றும் இடமாற்றம் சாத்தியம் (வாடகை இயக்கம் பாதுகாக்கிறது); வாழ்க்கை முறை நிலை (இளம் தொழில் வல்லுநர்கள் நெகிழ்வுத்தன்மையை மதிக்கலாம்; குழந்தைகளைக் கொண்ட குடும்பங்கள் பள்ளி மாவட்டங்கள் மற்றும் ஸ்திரத்தன்மைக்கு முன்னுரிமை அளிக்கலாம்); உணர்ச்சி காரணிகள் (உரிமை பெருமை, புதுப்பித்தல் சுதந்திரம், ஒரு சமூகத்தில் நிரந்தர வேர்கள்); உறவு நிலைத்தன்மை (கூட்டு உரிமையானது பிரிவின் போது சட்ட மற்றும் நிதி சிக்கலை சேர்க்கிறது); உள்ளூர் வாடகை சந்தை தரம் (சில நகரங்களில், கிடைக்கும் வாடகைகள் மோசமாக பராமரிக்கப்படுகின்றன அல்லது விரும்பத்தகாத இடங்களில்); மற்றும் உரிமையின் நேரச் செலவு (பராமரிப்பு, ஒப்பந்ததாரர் மேலாண்மை மற்றும் HOA ஈடுபாடு ஆகியவை உண்மையான நேரத்தை எடுக்கும்). பலருக்கு, உரிமையின் நிதி அல்லாத பலன்கள் ஒரு சாதாரண நிதி பிரீமியத்தை நியாயப்படுத்துகின்றன.
தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்
▾
- !அடமானக் கட்டணத்தை மட்டும் வாடகைக்கு ஒப்பிடுதல், சொத்து வரிகள், காப்பீடு, HOA மற்றும் பராமரிப்பு ஆகியவற்றைப் புறக்கணிப்பது உண்மையான உரிமைச் செலவில் 30-50% சேர்க்கிறது.
- !விற்பனைச் செலவுகளைக் (5-7%) கழிக்காமல், அனைத்து வீட்டுப் பாராட்டுக்களும் தூய லாபம் என்று கருதினால், இது மட்டும் 2-3 வருட வழக்கமான மதிப்பீட்டைப் பயன்படுத்துகிறது.
- !முதலீடு செய்தால் முன்பணம் மற்றும் மாதாந்திர செலவு வேறுபாடு என்ன என்பதை மாதிரியாகக் காட்ட மறந்துவிட்டது - மூலதனத்தின் வாய்ப்புச் செலவு உண்மையானது மற்றும் பொருள்.
- !பரிவர்த்தனை செலவுகளின் முன்-ஏற்றப்பட்ட தன்மையைக் கணக்கிடாமல் பகுப்பாய்வில் குறுகிய கால எல்லைகளைப் பயன்படுத்துதல், இது பொதுவாக மீட்க 4-7 ஆண்டுகள் தேவைப்படும்.
- !நீண்ட கால மாதிரியில் வாடகை வளர்ச்சியைப் புறக்கணித்தல், இது நிலையான அடமானக் கட்டணத்தின் கூட்டுப் பயன் மற்றும் உயரும் வாடகைக்குக் குறைகிறது.
நிபுணர் குறிப்பு
3, 5, 7, மற்றும் 10 ஆண்டுகள் - நீங்கள் எதிர்பார்க்கும் பதவிக் காலத்தின் அடிப்படையில் உங்களின் தனிப்பட்ட முறிவுப் புள்ளியைப் புரிந்து கொள்ள, பல கால எல்லைகளுடன் பகுப்பாய்வை இயக்கவும். பாராட்டு அனுமானத்தில் ஒரு உணர்திறன் பகுப்பாய்வையும் இயக்கவும்: பாராட்டு 0% (தட்டையான சந்தை), 3% (வரலாற்று சராசரி) அல்லது 5% (வலுவான சந்தை) என்றால் என்ன? இந்தக் காட்சிகள் முழுவதும் வரும் விளைவுகளின் வரம்பு நீங்கள் எடுக்கும் ஆபத்தை தெளிவுபடுத்துவதோடு மேலும் தகவலறிந்த முடிவை எடுக்க உதவும்.
உங்களுக்கு தெரியுமா?
கிளாசிக் ரென்ட் வெர்சஸ் பை கால்குலேட்டரை 2007 ஆம் ஆண்டு நியூயார்க் டைம்ஸ் பிரபலப்படுத்தியது, இது வீட்டு விபத்துக்கு சற்று முன்பு, ஒரு ஊடாடும் கருவி மூலம் அதிக விலையுள்ள கடற்கரை சந்தைகளில் வாடகைக்கு எடுப்பது நிதி ரீதியாக உயர்ந்ததாக இருந்தது. நேரம் துல்லியமாக இருந்தது - 2006-2007 இல் வாங்கிய மில்லியன் கணக்கான வாங்குபவர்கள் அடுத்தடுத்த விபத்தில் கணிசமான பங்குகளை இழந்தனர். NYT கால்குலேட்டர் மீண்டும் மீண்டும் புதுப்பிக்கப்பட்டு, அமெரிக்க பத்திரிகையில் அதிகம் பயன்படுத்தப்படும் தனிப்பட்ட நிதிக் கருவிகளில் ஒன்றாக உள்ளது.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
குறிப்புகள்
Ratings & comments
வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்
ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.