என்றால் என்ன Rental Property Cash Flow?
▾
வாடகை சொத்து பணப்புழக்க பகுப்பாய்வு என்பது, முதலீடு உபரி வருமானத்தை (நேர்மறை பணப்புழக்கம்) உருவாக்குமா அல்லது மாதாந்திர மானியங்கள் (எதிர்மறை பணப்புழக்கம்) தேவையா என்பதை தீர்மானிக்க, வாடகைச் சொத்தில் மற்றும் வெளியே வரும் அனைத்துப் பணத்தையும் திட்டமிடுவதற்கான விரிவான செயல்முறையாகும். இது வாடகை சொத்து எழுத்துறுதியின் அடித்தளம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் நம்பகத்தன்மையை மதிப்பிடும் முதலீட்டாளர்கள் வாங்கும் மற்றும் வைத்திருக்கும் முதன்மை மெட்ரிக் ஆகும். ஒரு சொத்தின் வருமான அறிக்கையை பிரதிபலிக்கும் ஒரு அடுக்கு அணுகுமுறையில் பணப்புழக்கம் கணக்கிடப்படுகிறது: மொத்த சாத்தியமான வாடகையில் இருந்து தொடங்கி, பயனுள்ள மொத்த வருமானத்திற்கு வருவதற்கு காலியிடங்கள் மற்றும் கடன் இழப்பைப் பயன்படுத்துதல், நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) கணக்கிட அனைத்து இயக்கச் செலவுகளையும் கழித்தல், பின்னர் கடன் சேவையைக் கழித்தல் (அடமானம் செலுத்துதல்) வரிகளுக்கு முன் பணப்புழக்கத்திற்கு வருதல் நேர்மறை பணப்புழக்கம் என்பது சொத்து அடமானம் உட்பட அதன் அனைத்து செலவுகளுக்கும் மேலாக வருமானத்தை ஈட்டுகிறது, உடனடி நிதி நன்மை மற்றும் எதிர்பாராத செலவுகளுக்கு எதிராக ஒரு இடையகத்தை வழங்குகிறது. எதிர்மறையான பணப்புழக்கம் என்றால், சொத்தை செயல்பட வைக்க ஒவ்வொரு மாதமும் தனிப்பட்ட நிதியை நீங்கள் பங்களிக்க வேண்டும் - பாராட்டு எதிர்பார்ப்புகள் வலுவாக இருந்தால் நிலையானதாக இருக்கும், ஆனால் அது நீடித்தால் அல்லது மோசமாகிவிட்டால் ஆபத்தானது. பணப்புழக்க பகுப்பாய்வு இயக்க செலவுகள் மற்றும் மூலதன செலவினங்களை வேறுபடுத்துகிறது. இயக்கச் செலவுகள் (OpEx) தொடர்ச்சியான செலவுகள்: சொத்து மேலாண்மை, வரிகள், காப்பீடு, வழக்கமான பராமரிப்பு, இயற்கையை ரசித்தல், பயன்பாடுகள். மூலதனச் செலவுகள் (CapEx) என்பது நீண்ட கால மேம்பாடுகளில் பெரிய, ஒழுங்கற்ற முதலீடுகள்: கூரை மாற்றுதல், HVAC அமைப்புகள், ஜன்னல்கள், பிளம்பிங். CapEx பெரும்பாலும் விற்பனையாளர் வழங்கும் சார்பு வடிவங்களில் தவிர்க்கப்பட்டாலும், இரண்டும் ஒரு யதார்த்தமான திட்டத்தில் கணக்கிடப்பட வேண்டும். ஒரு பயனுள்ள கட்டமைப்பானது, பல வருட காலத்திற்குள் (பொதுவாக 5-10 ஆண்டுகள்), வாடகை வளர்ச்சி அனுமானங்களை (2-4% பொதுவாக குடியிருப்புக்கு பயன்படுத்தப்படுகிறது), செலவு பணவீக்கம் (3-4%) மற்றும் யதார்த்தமான காலியிட சுழற்சிகளை உள்ளடக்கிய மாதிரி பணப்புழக்கங்கள் ஆகும். இந்த முன்னோக்கித் தோற்றமளிக்கும் திட்டம், திட்டமிடப்பட்ட விற்பனைக் காட்சியுடன் இணைந்து, முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆண்டு 1 ஸ்னாப்ஷாட்டைக் காட்டிலும் மொத்த வருவாயின் முழுப் படத்தையும் வழங்குகிறது.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
சூத்திரம்
▾
வாடகை சொத்து பணப்புழக்க கணக்கீடு:
படி 1: படி 1 - மொத்த திட்டமிடப்பட்ட வருமானத்தை (GSI): 100% ஆக்கிரமிப்பில் முழு ஆண்டு வாடகையை நிர்ணயிக்கவும். $2,000/மாத வாடகையுடன் ஒரு குடும்ப வாடகைக்கு, GSI = $24,000/ஆண்டு. பல குடும்பங்களுக்கு, அனைத்து யூனிட் வாடகைகளையும் கூட்டுங்கள். பார்க்கிங், சேமிப்பு, சலவை, செல்லப்பிராணி கட்டணம், மற்றும் பொருள் இருந்தால் விண்ணப்பக் கட்டணம் போன்ற துணை வருமான ஆதாரங்களைச் சேர்க்கவும்.
படி 2: படி 2 - காலியிடங்கள் மற்றும் கடன் இழப்பிற்கு விண்ணப்பிக்கவும்: GSI ஐ மதிப்பிடப்பட்ட காலியிடம் மற்றும் கடன் இழப்பு காரணி மூலம் குறைக்கவும், பொதுவாக நிலையான சந்தைகளில் குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு 5-10%. $24,000 GSI = $1,680 குறைப்பில் 7% காலியிட காரணி, $22,320 EGI ஐ வழங்குகிறது. கிடைக்கும் போது தேசிய சராசரியை விட உள்ளூர் சந்தை காலியிட தரவுகளைப் பயன்படுத்தவும்.
படி 3: படி 3 - இயக்கச் செலவுகளைத் தொகுத்தல்: அனைத்து தொடர்ச்சியான வருடாந்திர செலவுகளையும் பட்டியலிடுங்கள்: (அ) சொத்து வரிகள்; (ஆ) சொத்து காப்பீடு; (c) சொத்து மேலாண்மை கட்டணம் வசூலிக்கப்படும் வாடகையில் 8-12%; (ஈ) வழக்கமான பராமரிப்பு மற்றும் பழுது; (இ) குத்தகைதாரர் பொறுப்பு இல்லையென்றால் நிலத்தை ரசித்தல்; (எஃப்) நில உரிமையாளரால் செலுத்தப்பட்ட பயன்பாடுகள்; (g) HOA கட்டணம்; (h) கணக்கியல் மற்றும் சட்ட; (i) மொத்த வாடகையில் 5-10% CapEx இருப்பு.
படி 4: படி 4 - நிகர இயக்க வருமானம் (NOI): NOI = EGI கழித்தல் மொத்த இயக்க செலவுகள். இதுவே முக்கிய லாப அளவுகோலாகும் - எந்த நிதிச் செலவுகளுக்கும் முன் சொத்து செயல்பாடுகளிலிருந்து முற்றிலும் சம்பாதிக்கும்.
படி 5: படி 5 - வருடாந்திர கடன் சேவையை தீர்மானித்தல்: அடமானத்துடன் நிதியளித்தால், வருடாந்திர கடன் சேவையை கணக்கிடவும். 30 ஆண்டுகளில் 7.0% என்ற $200,000 கடனுக்கு: மாதாந்திர கட்டணம் = $1,331, வருடாந்திர கடன் சேவை = $15,972. முழு P&I கட்டணத்தைப் பயன்படுத்தவும்; எஸ்க்ரோவை சேர்க்க வேண்டாம்.
படி 6: படி 6 - வரிக்கு முன் பணப்புழக்கத்தைக் கணக்கிடுங்கள் (CFBT): CFBT = NOI மைனஸ் வருடாந்திர கடன் சேவை. நேர்மறை CFBT என்றால் சொத்து தன்னிறைவு மற்றும் வருமானத்தை உருவாக்குகிறது. கவரேஜ் மார்ஜினைப் புரிந்து கொள்ள DSCR = NOI ஐ ஆண்டு கடன் சேவையால் வகுக்க வேண்டும். 1.25 க்கு மேல் உள்ள DSCR ஆரோக்கியமானதாக கருதப்படுகிறது; 1.0 க்குக் கீழே இருந்தால், சொத்து செயல்பாடுகளில் இருந்து கடன் சேவையை ஈடுகட்ட முடியாது.
படி 7: படி 7 - திட்ட பல ஆண்டு பணப் புழக்கம்: 5-10 வருடத்தில் பணப்புழக்கங்களைத் திட்டமிட வருடாந்திர வாடகை வளர்ச்சி (2-4%) மற்றும் செலவு பணவீக்கம் (3-4%) அனுமானங்களைப் பயன்படுத்தவும். மாடல் ஆண்டு 1, ஆண்டு 3 மற்றும் ஆண்டு 5 முதலீடு எவ்வாறு உருவாகிறது என்பதைப் பார்க்க பணப்புழக்கம். பாராட்டு மற்றும் கடன் செலுத்துதல் உட்பட மொத்த வருவாயைக் கணக்கிட முனைய விற்பனையைத் திட்டமிடுங்கள்.
ஒவ்வொரு படியும் முந்தையதைக் கட்டமைக்கிறது, கூறு கணக்கீடுகளை ஒரு விரிவான வாடகை சொத்து பணப்புழக்க முடிவாக இணைக்கிறது. வாடகை சொத்து பணப்புழக்க நடத்தையை நிர்வகிக்கும் கணித உறவுகளை சூத்திரம் படம்பிடிக்கிறது.மாறி விளக்கம்
▾
| குறியீடு | பெயர் | அலகு | விவரிப்பு |
|---|---|---|---|
| GSI | மொத்த திட்டமிடப்பட்ட வருமானம் | USD/year | தற்போதைய சந்தை வாடகையில் 100% ஆக்கிரமிப்பு எனக் கருதி அதிகபட்ச சாத்தியமான வருடாந்திர வாடகை வருமானம். |
| EGI | பயனுள்ள மொத்த வருமானம் | USD/year | GSI கழித்தல் காலியிடம் மற்றும் கடன் இழப்பு கொடுப்பனவு. விற்றுமுதல் மற்றும் செலுத்தாததற்குப் பிறகு யதார்த்தமான எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானத்தைக் குறிக்கிறது. |
| NOI | நிகர இயக்க வருமானம் | USD/year | EGI அனைத்து இயக்க செலவுகளையும் கழித்தல். கடன் சேவை மற்றும் வரிகளுக்கு முந்தைய செயல்பாடுகளிலிருந்து சொத்து லாபம். |
| DS | வருடாந்திர கடன் சேவை | USD/year | மொத்த வருடாந்திர அடமானக் கொடுப்பனவுகள் (முதன்மை + வட்டி). நிதியுதவிக்கான பணச் செலவு NOI இலிருந்து கழிக்கப்பட்டது. |
| CFBT | வரிக்கு முன் பணப்புழக்கம் | USD/year | NOI மைனஸ் வருடாந்திர கடன் சேவை. வருமான வரி பரிசீலனைகளுக்கு முன் உங்கள் பாக்கெட்டில் உள்ள உண்மையான வருடாந்திர பணம். |
| DSCR | கடன் சேவை கவரேஜ் விகிதம் | ratio | NOI வருடாந்திர கடன் சேவையால் வகுக்கப்படுகிறது. கடன் வழங்குபவர்களுக்கு பொதுவாக 1.20-1.25 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட DSCR தேவைப்படுகிறது; 1.0 க்கு கீழே இருந்தால், சொத்து அதன் சொந்த கடனை அடைக்க முடியாது. |
எப்படி Rental Property Cash Flow
▾
- 1படி 1 - மொத்த திட்டமிடப்பட்ட வருமானத்தை (GSI): 100% ஆக்கிரமிப்பில் முழு ஆண்டு வாடகையை நிர்ணயம் செய்யவும். $2,000/மாத வாடகையுடன் ஒரு குடும்ப வாடகைக்கு, GSI = $24,000/ஆண்டு. பல குடும்பங்களுக்கு, அனைத்து யூனிட் வாடகைகளையும் கூட்டுங்கள். பார்க்கிங், சேமிப்பு, சலவை, செல்லப்பிராணி கட்டணம், மற்றும் பொருள் இருந்தால் விண்ணப்பக் கட்டணம் போன்ற துணை வருமான ஆதாரங்களைச் சேர்க்கவும்.
- 2படி 2 - காலியிடத்திற்கும் கடன் இழப்பிற்கும் விண்ணப்பிக்கவும்: GSI ஐ மதிப்பிடப்பட்ட காலியிடம் மற்றும் கடன் இழப்பு காரணி மூலம் குறைக்கவும், பொதுவாக நிலையான சந்தைகளில் குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு 5-10%. $24,000 GSI = $1,680 குறைப்பில் 7% காலியிட காரணி, $22,320 EGI ஐ வழங்குகிறது. கிடைக்கும் போது தேசிய சராசரியை விட உள்ளூர் சந்தை காலியிட தரவுகளைப் பயன்படுத்தவும்.
- 3படி 3 - இயக்கச் செலவுகளைத் தொகுத்தல்: அனைத்து தொடர்ச்சியான வருடாந்திர செலவுகளையும் பட்டியலிடுங்கள்: (அ) சொத்து வரிகள்; (ஆ) சொத்து காப்பீடு; (c) சொத்து மேலாண்மை கட்டணம் வசூலிக்கப்படும் வாடகையில் 8-12%; (ஈ) வழக்கமான பராமரிப்பு மற்றும் பழுது; (இ) குத்தகைதாரர் பொறுப்பு இல்லையென்றால் நிலத்தை ரசித்தல்; (எஃப்) நில உரிமையாளரால் செலுத்தப்பட்ட பயன்பாடுகள்; (g) HOA கட்டணம்; (h) கணக்கியல் மற்றும் சட்ட; (i) மொத்த வாடகையில் 5-10% CapEx இருப்பு.
- 4படி 4 - நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI): NOI = EGI கழித்தல் மொத்த இயக்கச் செலவுகள். இதுவே முக்கிய லாப அளவுகோலாகும் - எந்த நிதிச் செலவுகளுக்கும் முன் சொத்து செயல்பாடுகளிலிருந்து முற்றிலும் சம்பாதிக்கும்.
- 5படி 5 - வருடாந்திர கடன் சேவையைத் தீர்மானித்தல்: அடமானத்துடன் நிதியளித்தால், வருடாந்திர கடன் சேவையைக் கணக்கிடுங்கள். 30 ஆண்டுகளில் 7.0% என்ற $200,000 கடனுக்கு: மாதாந்திர கட்டணம் = $1,331, வருடாந்திர கடன் சேவை = $15,972. முழு P&I கட்டணத்தைப் பயன்படுத்தவும்; எஸ்க்ரோவை சேர்க்க வேண்டாம்.
- 6படி 6 - வரிக்கு முன் பணப்புழக்கத்தைக் கணக்கிடுங்கள் (CFBT): CFBT = NOI மைனஸ் வருடாந்திர கடன் சேவை. நேர்மறை CFBT என்றால் சொத்து தன்னிறைவு மற்றும் வருமானத்தை உருவாக்குகிறது. கவரேஜ் மார்ஜினைப் புரிந்து கொள்ள DSCR = NOI ஐ ஆண்டு கடன் சேவையால் வகுக்க வேண்டும். 1.25 க்கு மேல் உள்ள DSCR ஆரோக்கியமானதாக கருதப்படுகிறது; 1.0 க்குக் கீழே இருந்தால், சொத்து செயல்பாடுகளில் இருந்து கடன் சேவையை ஈடுகட்ட முடியாது.
- 7படி 7 - திட்டப் பல ஆண்டு பணப் புழக்கம்: 5-10 ஆண்டு காலப் பணப்புழக்கங்களைத் திட்டமிட வருடாந்திர வாடகை வளர்ச்சி (2-4%) மற்றும் செலவுப் பணவீக்கம் (3-4%) அனுமானங்களைப் பயன்படுத்தவும். மாடல் ஆண்டு 1, ஆண்டு 3 மற்றும் ஆண்டு 5 முதலீடு எவ்வாறு உருவாகிறது என்பதைப் பார்க்க பணப்புழக்கம். பாராட்டு மற்றும் கடன் செலுத்துதல் உட்பட மொத்த வருவாயைக் கணக்கிட முனைய விற்பனையைத் திட்டமிடுங்கள்.
தீர்க்கப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுகள்
▾
தற்போதைய விகிதங்களில் எதிர்மறையான பணப்புழக்கம் சந்தை சவாலை விளக்குகிறது
GSI = $21,000. 7% காலியிடத்திற்குப் பிறகு EGI = $19,530. NOI = $19,530 - $8,400 = $11,130. கடன்: $165,000 7%/30yr = $1,098/mo = $13,176/வருடம். CFBT = $11,130 - $13,176 = -$2,046 (எதிர்மறை). DSCR = 0.845. 4% விகிதத்தில் கவர்ச்சிகரமானதாகத் தோன்றிய பல மத்திய மேற்கு SFR ஒப்பந்தங்கள் 7% பென்சில் ஏன் இல்லை என்பதை இந்த எடுத்துக்காட்டு விளக்குகிறது. முதலீட்டாளருக்கு குறைந்தபட்சம் $1,950/மாதம் வாடகை தேவை அல்லது $185,000 க்குக் குறைவான கொள்முதல் விலையில் பிரேக்ஈவன் பணப்புழக்கத்தை அடைய வேண்டும். தற்போதைய விகித சூழலில் இது ஒரு பொதுவான எழுத்துறுதி சவாலாகும்.
உறுதியான பணப்புழக்கம், ஆரோக்கியமான DSCR
GSI = $43,200/வருடம். EGI = $43,200 x 0.92 = $39,744. NOI = $39,744 - $14,400 = $25,344. கடன்: $240,000 = 7.25%/30yr = $1,637/mo = $19,644/yr. CFBT = $25,344 - $19,644 = $5,700/வருடம் = $475/மாதம். DSCR = 1.29 — 1.25 கடன் வழங்குபவர் வரம்புக்கு மேல். இந்த 4-பிளெக்ஸ் அர்த்தமுள்ள நேர்மறை பணப்புழக்கத்தை உருவாக்குகிறது, 4 யூனிட்களில் பல்வகைப்படுத்தலை வழங்குகிறது, மேலும் கடன் சேவையை போதுமான அளவு உள்ளடக்கிய NOI உள்ளது. பர்மிங்காமின் கவர்ச்சிகரமான விலை-க்கு-வாடகை விகிதங்கள் இந்த ஒப்பந்தத்தை அடையக்கூடியதாக ஆக்குகின்றன.
இன்று எதிர்மறை; குத்தகைக்கு பிறகு நேர்மறை
தற்போதைய சந்தைக்குக் கீழே உள்ள வாடகையில்: GSI = $69,600, EGI = $62,640, NOI = $30,240. கடன்: $525,000 6.75%/30yr = $3,402/mo = $40,824/வருடம். தற்போதைய CFBT = $30,240 - $40,824 = -$10,584. சந்தை வாடகைக்கு குத்தகைக்குப் பிறகு ($7,200/mo): EGI = $77,760, NOI = $45,360. நிலைப்படுத்தப்பட்ட CFBT = $45,360 - $40,824 = $4,536/வருடம். நேர்மறையான நிலைப்படுத்தப்பட்ட பணப்புழக்கம் மற்றும் குறிப்பிடத்தக்க NOI-உந்துதல் மதிப்பை அடைய முதலீட்டாளர் 12-18 மாத எதிர்மறை பணப்புழக்கத்தை புதுப்பித்தலின் போது ஏற்றுக்கொள்கிறார்.
வணிகக் கடன் தரங்களுக்கான இறுக்கமான DSCR
EGI = $135,000 x 0.95 = $128,250. NOI = $128,250 - $38,000 = $90,250. கடன்: $975,000 at 6.5%/25yr = $6,685/mo = $80,220/yr. CFBT = $90,250 - $80,220 = $10,030/வருடம். DSCR = $90,250 / $80,220 = 1.13. 1.25 DSCR தேவைப்படும் வணிகக் கடன் வழங்குபவர்களுக்கு, கடன் தொகையை தோராயமாக $850,000 ஆகக் குறைக்க வேண்டும் (கடன் சேவை $70,000, DSCR = 1.29), 43% முன்பணம் செலுத்த வேண்டும். பல முதலீட்டாளர்கள் எதிர்பார்ப்பதை விட தற்போது வணிக சில்லறை விற்பனைக்கு ஏன் அதிக பங்கு தேவைப்படுகிறது என்பதை இது விளக்குகிறது.
நடைமுறை பயன்பாடுகள்
▾
ஒரு ஒப்பந்தம் முதலீட்டு அளவுகோல்களைப் பூர்த்திசெய்கிறதா என்பதைத் தீர்மானிக்க வாடகை சொத்து கையகப்படுத்துதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் வாடகை சொத்து பணப்புழக்கத்திற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது.
ஒரு நிலையான பணப்புழக்க அடிப்படையில் பல போட்டியிடும் பண்புகளை ஒப்பிடுதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் வாடகை சொத்து பணப்புழக்கத்திற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது.
பங்குதாரர்கள், கடன் வழங்குபவர்கள் அல்லது குடும்ப உறுப்பினர்களுக்கு முதலீட்டு கணிப்புகளை வழங்குதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் வாடகை சொத்து பணப்புழக்கத்திற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, துல்லியமான வாடகை சொத்து பணப்புழக்க கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
ஒரு சொத்து இலக்கு பணப்புழக்க மைல்கற்களை அடையும் போது திட்டமிட பல ஆண்டு நிதி மாதிரியை உருவாக்குதல், தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் வாடகை சொத்து பணப்புழக்கத்திற்கான ஒரு முக்கியமான பயன்பாட்டு பகுதியை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, துல்லியமான வாடகை சொத்து பணப்புழக்க கணக்கீடுகள் தகவலறிந்த முடிவெடுத்தல், மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் செயல்திறன் மேம்படுத்தல் ஆகியவற்றை நேரடியாக ஆதரிக்கின்றன.
வாடகை அதிகரிப்பு என்பது மாதாந்திர பணப்புழக்கத்தை மேம்படுத்துவது மற்றும் காலியிட அபாயத்தை உருவாக்குவது, தொழில்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு சூழல்களில் வாடகை சொத்து பணப்புழக்கத்திற்கான முக்கியமான பயன்பாட்டுப் பகுதியைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துவது.
சிறப்பு நிகழ்வுகள்
▾
ஹவுஸ் ஹேக்கிங்', 'விளக்கம்': "ஹவுஸ் ஹேக்கிங் என்பது ஒன்றில் வாழ்வதை உள்ளடக்கியது
ஹவுஸ் ஹேக்கிங் என்பது பல குடும்பச் சொத்தின் ஒரு யூனிட்டில் (டூப்ளக்ஸ், ட்ரிப்லெக்ஸ், குவாட்ப்ளெக்ஸ்) வசிப்பதை உள்ளடக்கியது. மற்ற யூனிட்களை வாடகைக்கு எடுக்கிறது. வாடகைதாரர்களிடமிருந்து வரும் வாடகை வருமானம், உரிமையாளரின் அடமானக் கட்டணத்தை ஈடுசெய்கிறது. முதலீட்டு சொத்து விகிதங்களை விட FHA அல்லது வழக்கமான) வழியாக.
நடுத்தர கால வாடகை (MTR)', 'விளக்கம்': 'அமைக்கப்பட்ட வாடகைகள்
வாடகை சொத்து பணப்புழக்கத்தில், வாடகை சொத்து பணப்புழக்க முடிவுகளை விளக்கும் போது இந்த சூழ்நிலையில் கூடுதல் எச்சரிக்கை தேவை. நிலையான சூத்திரம் இந்த விளிம்பில் உள்ள அனைத்து காரணிகளையும் முழுமையாகக் கணக்கிடாது, மேலும் துணை பகுப்பாய்வு அல்லது நிபுணர் ஆலோசனைக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கப்படலாம். தொழில்சார் சிறந்த நடைமுறையில், ஊகங்களை ஆவணப்படுத்துதல், உணர்திறன் பகுப்பாய்வுகளை இயக்குதல் மற்றும் வாடகைச் சொத்து பணப்புழக்கக் கணக்கீடுகள் தரமற்ற பகுதிக்குள் வரும்போது மாற்று முறைகளுடன் குறுக்கு-குறிப்பு முடிவுகள் ஆகியவை அடங்கும்.
விற்பனையாளர் நிதி', 'விளக்கம்': 'ஒரு விற்பனையாளர் எடுத்துச் செல்ல ஒப்புக்கொண்டால்
வாடகை சொத்து பணப்புழக்கத்தில், வாடகை சொத்து பணப்புழக்க முடிவுகளை விளக்கும் போது இந்த சூழ்நிலையில் கூடுதல் எச்சரிக்கை தேவை. நிலையான சூத்திரம் இந்த விளிம்பில் உள்ள அனைத்து காரணிகளையும் முழுமையாகக் கணக்கிடாது, மேலும் துணை பகுப்பாய்வு அல்லது நிபுணர் ஆலோசனைக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கப்படலாம். தொழில்சார் சிறந்த நடைமுறையில், ஊகங்களை ஆவணப்படுத்துதல், உணர்திறன் பகுப்பாய்வுகளை இயக்குதல் மற்றும் வாடகைச் சொத்து பணப்புழக்கக் கணக்கீடுகள் தரமற்ற பகுதிக்குள் வரும்போது மாற்று முறைகளுடன் குறுக்கு-குறிப்பு முடிவுகள் ஆகியவை அடங்கும்.
வாடகை சொத்து பணப்புழக்க கூறுகள் - வழக்கமான செலவு வரையறைகள்
▾
| செலவு வகை | மொத்த வாடகையின் வழக்கமான% | குறிப்புகள் |
|---|---|---|
| சொத்து வரிகள் | 10%-20% | மாநிலத்தின் அடிப்படையில் மாறுபடும்; TX, NJ, IL உயர்; HI, AL குறைவு |
| காப்பீடு | 3% -6% | வெள்ளம், சூறாவளி அல்லது காட்டுத்தீ மண்டலங்களில் அதிகம் |
| சொத்து மேலாண்மை | 8% -12% | சேகரிக்கப்பட்ட வாடகைகள்; மேலும் குத்தகை கட்டணம் |
| பராமரிப்பு மற்றும் பழுது | 5% -10% | பழைய சொத்துக்களுக்கு அதிகம் (1980க்கு முன்) |
| கேப்எக்ஸ் ரிசர்வ் | 5% -10% | முக்கிய அமைப்புகளுக்கு: கூரை, HVAC, பிளம்பிங் |
| காலியிட உதவித்தொகை | 5% -10% | அடிக்கடி விற்றுமுதல் கொண்ட சந்தைகளில் அதிகம் |
| பயன்பாடுகள் (உரிமையாளரால் செலுத்தப்பட்டால்) | 0% -8% | மாஸ்டர்-மீட்டர் பயன்பாடுகளுடன் கூடிய பல குடும்பங்களில் பொதுவானது |
| இதர / நிர்வாகம் | 1% -3% | கணக்கியல், சட்டம், விளம்பரம், HOA |
| மொத்த இயக்கச் செலவுகள் | 35% -55% | சொத்து வகை மற்றும் சந்தை அடிப்படையில் பரவலாக மாறுபடுகிறது |
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
▾
ஒரு வாடகை சொத்துக்கான நல்ல மாதாந்திர பணப்புழக்கம் என்ன?
பெரும்பாலான வாங்கும் மற்றும் வைத்திருக்கும் முதலீட்டாளர்கள் நிகர பணப்புழக்கத்தில் ஒரு யூனிட்டுக்கு குறைந்தபட்சம் $100- $200 ஐ குறைந்தபட்ச வரம்பாக இலக்காகக் கொண்டுள்ளனர், இருப்பினும் அனுபவம் வாய்ந்த முதலீட்டாளர்கள் வலுவான பணப்புழக்கச் சந்தைகளில் ஒரு யூனிட்டுக்கு $300- $500+ வரை தேடுகின்றனர். எவ்வாறாயினும், $20,000 முதலீட்டில் $200/மாதம் $100,000 முதலீட்டை விட $200/மாதம் ரொக்க-பண வருவாயைக் காட்டிலும் குறைவான முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது. ரொக்க-பண வருவாயில் கவனம் செலுத்துங்கள் (மொத்தம் முதலீடு செய்யப்பட்ட பணத்தால் வகுக்கப்படும் வருடாந்திர பணப்புழக்கம்) மற்றும் பாராட்டு மற்றும் வாடகை வளர்ச்சிக்கான உங்கள் சந்தை எதிர்பார்ப்புகளைப் பொறுத்து குறைந்தபட்சம் 6-8% இலக்கு.
எனது பணப்புழக்க பகுப்பாய்வில் பெரிய பழுதுகளை நான் எவ்வாறு கணக்கிடுவது?
பெரிய, ஒழுங்கற்ற மூலதனச் செலவுகள் (கூரை, HVAC, பிளம்பிங், மின்சாரம்) உங்கள் இயக்கச் செலவினங்களில் மாதாந்திர CapEx இருப்புத் தொகையாகக் கையாளப்பட வேண்டும். எதிர்கால மூலதனத் தேவைகளுக்காக பிரத்யேக சேமிப்புக் கணக்கில் ஆண்டுதோறும் மொத்த வாடகையில் 5-10% ஒதுக்குவது ஒரு பொதுவான அணுகுமுறை. எடுத்துக்காட்டாக, $24,000 வருடாந்திர மொத்த வாடகை கொண்ட ஒரு சொத்தில், $1,200- $2,400/ஆண்டுக்கு முன்பதிவு செய்யுங்கள். இந்த வழியில், 8 ஆம் ஆண்டில் $12,000 கூரையை மாற்ற வேண்டியிருக்கும் போது, திடீர் பண நெருக்கடியை எதிர்கொள்வதற்குப் பதிலாக நீங்கள் நிதிகளை குவித்துள்ளீர்கள். உங்கள் ப்ரோ ஃபார்மாவிலிருந்து கேப்எக்ஸ் இருப்புகளைத் தவிர்ப்பது மிகவும் பொதுவான மற்றும் விலையுயர்ந்த எழுத்துறுதி தவறுகளில் ஒன்றாகும்.
எனது பணப்புழக்கக் கணக்கீட்டில் நான் முதன்மைப் பணம் செலுத்த வேண்டுமா?
இல்லை — நிலையான பணப்புழக்கக் கணக்கீடு முழு அடமானக் கட்டணத்தையும் (முதன்மை + வட்டி) ரொக்க வெளியேற்றமாக கழிக்கிறது, ஏனெனில் இவை இரண்டும் நீங்கள் ஒவ்வொரு மாதமும் கடனாளிக்கு செலுத்தும் உண்மையான பணமாகும். முதன்மைப் பகுதி உங்கள் கடன் இருப்பைக் குறைக்கிறது என்பது உண்மையான பொருளாதார மதிப்பு (செல்வம் குவிப்பு) ஆனால் உங்கள் பாக்கெட்டில் பணம் இல்லை. பணப்புழக்கத்தில் அசல் செலுத்துதல் உட்பட, அதை இரட்டிப்பாகக் கணக்கிடும். அதற்குப் பதிலாக, பல ஆண்டு கால இடைவெளியில் ஈக்விட்டி மல்டிபிள் அல்லது ஐஆர்ஆர் கணக்கிடும் போது மொத்த வருவாயின் கூடுதல் அங்கமாக அசல் பேடவுனைத் தனித்தனியாகக் கண்காணிக்கவும்.
வாடகை சொத்துக் கடன் வழங்குவதற்கு DSCR ஏன் முக்கியமானது?
கடன் சேவை கவரேஜ் விகிதம் (DSCR) என்பது ஒரு சொத்தின் வருமானம் அதன் அடமானக் கடமைகளை ஈடுகட்ட போதுமானதா என்பதை மதிப்பிடுவதற்கு வணிக மற்றும் முதலீட்டு சொத்துக் கடன் வழங்குபவர்களால் பயன்படுத்தப்படும் முதன்மை எழுத்துறுதி அளவீடு ஆகும். பெரும்பாலான கடன் வழங்குபவர்களுக்கு குறைந்தபட்ச DSCR 1.20-1.25 தேவைப்படுகிறது, அதாவது சொத்து அதன் வருடாந்திர கடன் சேவையை விட 20-25% அதிக NOI ஐ உருவாக்க வேண்டும். தனிப்பட்ட வருமானத்தின் அடிப்படையில் தகுதி பெற முடியாத முதலீட்டாளர்களுக்காக வடிவமைக்கப்பட்ட சில DSCR கடன் திட்டங்களுக்கு குறைந்தபட்சம் 1.0-1.15 DSCR தேவைப்படுகிறது. 1.0 க்குக் கீழே உள்ள DSCR உடன் உள்ள சொத்துக்கள் பெரும்பாலான முதலீட்டு சொத்து நிதி திட்டங்களுக்கு தகுதி பெற முடியாது.
சொத்து மேலாண்மை கட்டணம் பணப்புழக்கத்தை எவ்வாறு பாதிக்கிறது?
சொத்து நிர்வாகக் கட்டணங்கள் பொதுவாக குடியிருப்பு சொத்துகளுக்கான சேகரிக்கப்பட்ட வாடகையில் 8-12% வரை இருக்கும், சில மேலாளர்கள் குத்தகைக் கட்டணங்களையும் (புதிய குத்தகைதாரருக்கு ஒரு மாத வாடகையில் 50-100%) மற்றும் பராமரிப்பு மார்க்அப்களையும் வசூலிக்கின்றனர். $1,800/மாதம் வாடகையை ஈட்டும் சொத்துக்கு, 8% நிர்வாகக் கட்டணமாக $144/மாதம் ($1,728/ஆண்டு) செலவாகும். சுய-நிர்வாகம் இந்த செலவை நீக்குகிறது ஆனால் குறிப்பிடத்தக்க நேர செலவு மற்றும் பொறுப்பை அறிமுகப்படுத்துகிறது. ஒரு மேலாளரை பணியமர்த்த வேண்டுமா என்பதை மதிப்பிடும்போது, உங்கள் நேரத்திற்கான சந்தை விகிதத்திற்கும், நீங்கள் யதார்த்தமாக வழங்கக்கூடிய நிர்வாகத்தின் தரத்திற்கும் எதிரான கட்டணத்தை ஒப்பிடுங்கள்.
வாடகை வளர்ச்சியுடன் எதிர்கால பணப்புழக்கங்களை நான் எவ்வாறு திட்டமிடுவது?
முக்கிய ஓட்டுநர்களுக்கு வருடாந்திர வளர்ச்சி விகிதங்களைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் எதிர்கால பணப்புழக்கங்களைத் திட்டமிடுங்கள்: வாடகைகள் (பொதுவாக குடியிருப்புக்கு 2-4%), இயக்கச் செலவுகள் (பொது பணவீக்கத்திற்கு 3-4%), மற்றும் நிலையான-விகித அடமானங்களுக்கு கடன் சேவையை நிலையானதாக வைத்திருத்தல். $20,000 கொண்ட ஒரு சொத்தின் ஆண்டு 3 ப்ரொஜெக்ஷனுக்கு ஆண்டு 1 NOI 3% ஆக வளர்கிறது: ஆண்டு 3 NOI = $20,000 x (1.03)^2 = $21,218. $18,000 நிலையான கடன் சேவையுடன், ஆண்டு 3 CFBT = $3,218. வருவாய் வளர்ச்சி மற்றும் நிலையான நிதிச் செலவு ஆகியவற்றின் கலவையானது, வாங்குதல் மற்றும் வைத்திருக்கும் உத்தியில் காலப்போக்கில் பணப்புழக்கத்தை மேம்படுத்துவதற்கான முதன்மை இயக்கி ஆகும்.
வாடகை சொத்துக்கான பணப்புழக்கத்திற்கும் லாபத்திற்கும் என்ன வித்தியாசம்?
பணப்புழக்கம் என்பது முதலீட்டின் உள்ளேயும் வெளியேயும் ரொக்கத்தின் உண்மையான நகர்வாகும் - அடமானக் கொடுப்பனவுகள் உட்பட அனைத்து பணச் செலவுகளையும் கழித்த வாடகைகள். லாபம் (அல்லது வரி நோக்கங்களுக்கான நிகர வருமானம்) பணப்புழக்கத்தில் இருந்து வேறுபடுகிறது, ஏனெனில் தேய்மானம், பணமில்லாமல் வரிக்கு உட்பட்ட வருமானத்தை குறைக்கும் ரொக்கமற்ற விலக்கு, பெரும்பாலும் பணப்புழக்கம்-நேர்மறை சொத்து காகிதத்தில் வரி இழப்பைக் காட்டுகிறது. ஒரு சொத்து $500/மாதம் நேர்மறை பணப்புழக்கத்தில் உருவாக்கலாம், அதே நேரத்தில் தேய்மானம் காரணமாக $2,000/ஆண்டுக்கு வரி இழப்பைக் காண்பிக்கும் - இது முதலீட்டுச் சொத்து வகுப்புகளில் ரியல் எஸ்டேட்டை தனித்துவமாக வரி-சாதகமாக மாற்றும் சக்திவாய்ந்த அம்சமாகும்.
தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்
▾
- !காலியிடக் காரணியைப் பயன்படுத்தாமல் சாத்தியமான மொத்த வருவாயைப் (100% ஆக்கிரமிப்பு) பயன்படுத்தி, எந்தச் சொத்தும் உண்மையில் அடைய முடியாத பணப்புழக்கக் கணிப்புகளை உருவாக்குகிறது.
- !இயக்கச் செலவினங்களில் இருந்து மூலதனச் செலவின இருப்புக்களைத் தவிர்ப்பது, இது பணப் புழக்கம் அதிகமாகத் தோன்றும், ஆனால் முக்கிய அமைப்புகள் தோல்வியடையும் போது முதலீட்டாளரை பணப்புழக்க நெருக்கடிகளுக்குத் தயார்படுத்துகிறது.
- !செயல்பாட்டு வருவாயின் ஒரு பகுதியாக அடமான அசல் குறைப்பு உட்பட, அதை இயக்க பணப்புழக்கத்திலிருந்து தனித்தனியாக ஈக்விட்டி-பில்டிங் அங்கமாக அங்கீகரிப்பது.
- !சுய-நிர்வகிப்பதற்கு திட்டமிடும் போது நிர்வாகக் கட்டணங்களைக் கணக்கிடத் தவறினால் - உங்கள் நேரத்திற்கு பண மதிப்பு உள்ளது அல்லது தொழில்முறை நிர்வாகத்தை பின்னர் பணியமர்த்துவது திட்டமிடப்பட்ட பணப்புழக்கத்தைக் குறைக்கும்.
- !நிலையான ஆண்டு 1 பணப்புழக்கத்தை மாதிரியாகக் காட்டாமல், வாடகை வளர்ச்சி, செலவுப் பணவீக்கம் அல்லது பல ஆண்டு கால இடைவெளியில் பணப்புழக்கத்தில் கூட்டு முன்னேற்றம்.
நிபுணர் குறிப்பு
50% விதி என்பது ஒரு விரைவான ஹூரிஸ்டிக் ஆகும்: இயக்கச் செலவுகள் (அடமானம் தவிர்த்து) மொத்த வாடகையில் தோராயமாக 50% செலவழிக்கும். மீதமுள்ள 50% கடன் சேவை மற்றும் பணப்புழக்கத்திற்கு கிடைக்கிறது. கச்சா (உண்மையான செலவு விகிதங்கள் 35-60% வரை மாறுபடும்), 50% விதி ஒரு பயனுள்ள நல்லறிவுச் சரிபார்ப்பு - விற்பனையாளரின் சார்பு வடிவம் 25% செலவு விகிதத்தை மட்டுமே காட்டினால், அவர்கள் காலியிடங்கள், நிர்வாகக் கட்டணம் மற்றும் கேப்எக்ஸ் இருப்புகளைத் தவிர்க்கலாம்.
உங்களுக்கு தெரியுமா?
1970கள்-1980களில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு கிளப்புகள் மூலம் வாடகை ரியல் எஸ்டேட்டில் பணப்புழக்க பகுப்பாய்வு என்ற கருத்து பிரபலப்படுத்தப்பட்டது. தரப்படுத்தப்பட்ட பகுப்பாய்வு கருவிகளுக்கு முன், முதலீட்டாளர்கள் சொத்து செயல்திறனை மதிப்பிட காகித பேரேடுகளையும் சதவீத அட்டவணைகளையும் பயன்படுத்தினர். இன்று, நிறுவன முதலீட்டாளர்களால் பயன்படுத்தப்படும் அதிநவீன மான்டே கார்லோ உருவகப்படுத்துதல் மாதிரிகள் அதே அடிப்படை உள்ளீடுகளைப் பயன்படுத்துகின்றன - GSI, காலியிடங்கள், இயக்கச் செலவுகள் மற்றும் கடன் சேவை - ஆனால் சாத்தியமான விளைவுகளின் முழு அளவைப் புரிந்துகொள்ள ஆயிரக்கணக்கான நிகழ்தகவு காட்சிகளை இயக்குகின்றன.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
குறிப்புகள்
Ratings & comments
வாராந்திர கணித உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறுங்கள்
ஒவ்வொரு வாரமும் கால்குலேட்டர் உதவிக்குறிப்புகளைப் பெறும் 12,000+ சந்தாதாரர்களுடன் சேரவும்.