అంటే ఏమిటి Loan-to-Value (LTV) Calculator?
▾
లోన్-టు-వాల్యూ (LTV) నిష్పత్తి అనేది రియల్ ఎస్టేట్ ఫైనాన్స్‌లో అత్యంత ప్రాథమిక కొలమానాలలో ఒకటి, ఇది అరువు తీసుకున్న మొత్తం మరియు ఆస్తి యొక్క అంచనా విలువ (లేదా కొనుగోలు ధర) మధ్య సంబంధాన్ని వ్యక్తపరుస్తుంది. ఇది రుణ మొత్తాన్ని ఆస్తి విలువతో భాగించగా, శాతంగా వ్యక్తీకరించినట్లుగా లెక్కించబడుతుంది. 80% LTV అంటే, రుణం ఆస్తి విలువలో 80%ని సూచిస్తుంది మరియు రుణగ్రహీత 20% ఈక్విటీ వాటాను అందించాడు. LTV అనేది రుణంపై అనుషంగిక రక్షణను అంచనా వేయడానికి తనఖా రుణదాతలు ఉపయోగించే ప్రాథమిక రిస్క్ మెట్రిక్. రుణదాత దృక్కోణం నుండి, తక్కువ LTV పెద్ద ఈక్విటీ బఫర్‌ను అందిస్తుంది - రుణగ్రహీత డిఫాల్ట్ అయినట్లయితే మరియు ఆస్తిని తప్పనిసరిగా విక్రయించాల్సి వస్తే, బాకీ ఉన్న లోన్ బ్యాలెన్స్‌ను తిరిగి పొందేందుకు మరింత అనుషంగిక పరిపుష్టి ఉంటుంది. అందుకే తక్కువ LTV రుణాలు మెరుగైన వడ్డీ రేట్లను అందుకుంటాయి: రుణదాతలు తక్కువ రిస్క్‌ని గ్రహించినప్పుడు తక్కువ వసూలు చేస్తారు. కొనుగోలుదారులు మరియు పెట్టుబడిదారుల కోసం, LTV నిర్ణయిస్తుంది: (1) ప్రైవేట్ తనఖా బీమా (PMI) అవసరమా - LTV 80% మించి ఉన్నప్పుడు సంప్రదాయ రుణాలపై తప్పనిసరి; (2) రుణానికి వర్తించే వడ్డీ రేటు శ్రేణి - LTV 60%, 70% మరియు 80% కంటే ఎక్కువ పెరగడంతో వడ్డీ రేటు పెరుగుదలలో రుణదాతల ధర; (3) మదింపు విలువకు సంబంధించి గరిష్ట రుణ మొత్తం; మరియు (4) లోన్ ప్రోగ్రామ్‌లకు అర్హత (FHA, VA, జంబో). వేర్వేరు రుణ ప్రోగ్రామ్‌లు వేర్వేరు గరిష్ట LTV పరిమితులను కలిగి ఉంటాయి. సాంప్రదాయక అనుగుణమైన రుణాలు మొదటిసారిగా గృహ కొనుగోలుదారులకు (PMIతో) 97% LTVని మరియు పెట్టుబడి ప్రాపర్టీల కోసం సాధారణంగా 80% LTVని అనుమతిస్తాయి. FHA లోన్‌లు 3.5% కనీస డౌన్ పేమెంట్‌తో ప్రాథమిక నివాసాల కోసం 96.5% LTV వరకు అనుమతిస్తాయి. VA లోన్‌లు అర్హత పొందిన అనుభవజ్ఞుల కోసం 100% వరకు LTVని అనుమతిస్తాయి. జంబో లోన్‌లు సాధారణంగా 80-90% LTVకి పరిమితమవుతాయి. LTV అనేది కొనుగోలు తర్వాత కూడా ముఖ్యమైనది: మీరు తనఖాని చెల్లించినప్పుడు మరియు/లేదా ఆస్తిని మెచ్చుకున్నప్పుడు, మీ LTV తగ్గుతుంది, ఈక్విటీని నిర్మిస్తుంది. PMI-బేరింగ్ లోన్‌పై LTV 80%కి పడిపోయినప్పుడు, రుణగ్రహీతలు PMI రద్దును అభ్యర్థించవచ్చు, నెలవారీ చెల్లింపులను తగ్గించవచ్చు. LTV 75-80%కి పడిపోయినప్పుడు, క్యాష్-అవుట్ రీఫైనాన్సింగ్ లేదా HELOCలు ఈక్విటీని యాక్సెస్ చేయడానికి ఆచరణీయమవుతాయి. కాలక్రమేణా LTVని ట్రాక్ చేయడం ద్వారా ఇంటి యజమానులు మరియు పెట్టుబడిదారులు ప్రతి ఆస్తిలో వారి ఆర్థిక స్థితి గురించి స్పష్టమైన చిత్రాన్ని అందిస్తారు.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
సూత్రం
▾
వర్తించే సూత్రాలు మరియు ఇన్‌పుట్‌ల కోసం కాలిక్యులేటర్ ఇంటర్‌ఫేస్‌ను చూడండి
ప్రతి వేరియబుల్ ఫైనాన్స్ మరియు లెండింగ్ డొమైన్‌లో నిర్దిష్ట కొలవగల పరిమాణాన్ని సూచిస్తుంది. తెలిసిన విలువలను ప్రత్యామ్నాయం చేయండి మరియు తెలియని వాటిని పరిష్కరించండి. బహుళ-దశల గణనల కోసం, ముందుగా అంతర్గత వ్యక్తీకరణలను మూల్యాంకనం చేయండి, ఆపై ప్రామాణిక కార్యకలాపాల క్రమాన్ని ఉపయోగించి ఫలితాలను కలపండి.వేరియబుల్ వివరణ
▾
| చిహ్నం | పేరు | యూనిట్ | వివరణ |
|---|---|---|---|
| LA | రుణ మొత్తం | USD | రుణదాత నుండి తీసుకున్న ప్రధాన మొత్తం. కొనుగోలు ధర మైనస్ డౌన్ పేమెంట్ లేదా రీఫైనాన్స్ బ్యాలెన్స్‌తో సమానం. |
| PV | ఆస్తి విలువ / మదింపు విలువ | USD | కొనుగోలు ధర లేదా మదింపుదారు అంచనా మార్కెట్ విలువ కంటే తక్కువ. గరిష్ట రుణ మొత్తాన్ని నిర్ణయించడానికి రుణదాతలు తక్కువ మొత్తాన్ని ఉపయోగిస్తారు. |
| LTV | లోన్-టు-వాల్యూ రేషియో | % | లోన్ మొత్తాన్ని ప్రాపర్టీ విలువ రెట్లు 100తో విభజించారు. తనఖా పూచీకత్తు కోసం ప్రధాన రిస్క్ మెట్రిక్. |
| CLTV | కంబైన్డ్ LTV | % | ఆస్తిపై అన్ని రుణాలు (మొదటి తనఖా + HELOC + రెండవ తనఖా) ఆస్తి విలువతో విభజించబడింది. బహుళ తాత్కాలిక హక్కులు ఉన్నప్పుడు సంబంధితం. |
| DP | డౌన్ పేమెంట్ | USD | కొనుగోలుదారు ద్వారా ఈక్విటీ సహకారం. డౌన్ పేమెంట్ = ఆస్తి విలువ సమయాలు (1 మైనస్ LTV). LTVని నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది. |
| PMI | ప్రైవేట్ తనఖా బీమా | USD/month | 80% LTV పైన ఉన్న సంప్రదాయ రుణాలపై బీమా అవసరం. సాధారణంగా ప్రతినెలా చెల్లించే రుణ మొత్తంలో 0.2%-1.5% ఖర్చు అవుతుంది. |
ఎలా Loan-to-Value (LTV) Calculator
▾
- 1దశ 1 - లోన్ మొత్తాన్ని గుర్తించండి: మీరు రుణం తీసుకోవాలనుకుంటున్న మొత్తాన్ని నిర్ణయించండి. కొనుగోలు కోసం, ఇది మీ డౌన్ పేమెంట్‌ను తీసివేసే కొనుగోలు ధరకు సమానం. రీఫైనాన్స్ కోసం, ఇది బాకీ ఉన్న లోన్ బ్యాలెన్స్ (రేటు-మరియు-టర్మ్) లేదా కొత్త పెద్ద బ్యాలెన్స్ (క్యాష్-అవుట్ రెఫీ)కి సమానం.
- 2దశ 2 - అంచనా వేయబడిన విలువను నిర్ణయించండి: కొనుగోలు లావాదేవీలో, రుణదాతలు కొనుగోలు ధరలో తక్కువ లేదా అంచనా వేయబడిన విలువను హారంగా ఉపయోగిస్తారు. మీరు $400,000 చెల్లిస్తే, మదింపు $385,000కి వస్తే, LTV $385,000ని ఉపయోగించి లెక్కించబడుతుంది - అంటే మీ ప్రభావవంతమైన డౌన్ పేమెంట్ అనుకున్నదానికంటే పెద్దది.
- 3దశ 3 - LTVని లెక్కించండి: LTV = లోన్ మొత్తాన్ని అంచనా వేసిన విలువ సమయాలు 100తో భాగించండి. ఉదాహరణ: $320,000 రుణాన్ని $400,000 విలువ = 80% LTVతో భాగించండి. ఇది కీలకమైన థ్రెషోల్డ్ — సరిగ్గా 80% వద్ద, సంప్రదాయ రుణాలపై సాధారణంగా PMI అవసరం లేదు.
- 4దశ 4 - PMI ఆవశ్యకతను అంచనా వేయండి: సంప్రదాయ రుణంపై LTV 80% మించి ఉంటే, ప్రైవేట్ తనఖా బీమా అవసరం. PMI రేట్లు సాధారణంగా క్రెడిట్ స్కోర్ మరియు LTV ఆధారంగా రుణ మొత్తంలో 0.2%-1.5% పరిధిలో ఉంటాయి. 1.0% PMI రేటుతో $320,000 రుణం కోసం: నెలవారీ PMI = $267/నెలకు.
- 5దశ 5 - రేట్ ప్రైసింగ్ టైర్‌ను నిర్ణయించండి: చాలా మంది రుణదాతలు LTV ఆధారంగా టైర్డ్ ధరలతో రేట్ షీట్‌లను ప్రచురిస్తారు: 60% LTV లేదా అంతకంటే తక్కువ రుణాలు ఉత్తమ రేట్లు అందుకుంటారు; 61-70% LTV ఒక చిన్న ప్రీమియంను జోడిస్తుంది; 71-80% ఎక్కువ జోడిస్తుంది. 60% మరియు 80% LTV మధ్య రేటులో వ్యత్యాసం 0.25-0.50% కావచ్చు.
- 6దశ 6 - గృహ ఈక్విటీ ఉత్పత్తుల కోసం CLTVని లెక్కించండి: మీరు మొదటి తనఖాని కలిగి ఉంటే మరియు HELOC లేదా రెండవ తనఖాని కూడా తీసుకుంటే, రుణదాతలు కంబైన్డ్ LTVని లెక్కిస్తారు: (మొదటి తనఖా బ్యాలెన్స్ + HELOC బ్యాలెన్స్) ఆస్తి విలువతో విభజించబడింది. చాలా మంది రుణదాతలు ఈక్విటీ ఉత్పత్తుల కోసం CLTVని 80-90%కి పరిమితం చేస్తారు.
- 7దశ 7 - కాలక్రమేణా LTVని ట్రాక్ చేయండి: మీరు తనఖా చెల్లింపులు చేసినప్పుడు మరియు/లేదా ఆస్తిని మెచ్చుకున్నప్పుడు, మీ ప్రస్తుత LTVని క్రమానుగతంగా లెక్కించండి. LTV = మిగిలిన లోన్ బ్యాలెన్స్ ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువతో విభజించబడింది. LTV 80%కి చేరుకున్నప్పుడు, PMIని తీసివేయడానికి మీ రుణదాతను సంప్రదించండి.
పరిష్కరించిన ఉదాహరణలు
▾
అధిక LTV — PMI అర్థవంతమైన ధరను జోడిస్తుంది
LTV = $361,000 / $380,000 = 95.0%. ఈ LTVలో, సంప్రదాయ రుణ ప్రోగ్రామ్‌లకు PMI అవసరం. $361,000పై సుమారు 0.9% PMI రేటుతో, నెలవారీ PMI ధర సుమారు $271. లోన్ బ్యాలెన్స్ $304,000 ($380,000లో 80%)కి పడిపోయే వరకు ఇంటి యజమాని PMIని చెల్లిస్తారు. 7% వద్ద 30-సంవత్సరాల లోన్‌పై సాధారణ రుణ విమోచనలో, ఇది సుమారుగా 10-11 సంవత్సరాలు పడుతుంది - సంచిత PMI చెల్లింపులలో $32,500 కంటే ఎక్కువ. అదనపు ప్రధాన చెల్లింపులు చేయడం PMI రద్దును వేగవంతం చేస్తుంది మరియు గణనీయంగా ఆదా అవుతుంది.
ప్రామాణిక పెట్టుబడి ఆస్తి LTV
LTV = $337,500 / $450,000 = 75.0%. పెట్టుబడి లక్షణాల కోసం, సంప్రదాయ రుణదాతలకు సాధారణంగా కనీసం 20-25% తగ్గింపు (75-80% గరిష్ట LTV) అవసరం. 75% LTV వద్ద, PMI అవసరం లేదు మరియు రుణగ్రహీత అందుబాటులో ఉన్న అత్యుత్తమ పెట్టుబడి ఆస్తి రేటు శ్రేణికి అర్హత పొందుతారు. సాంప్రదాయ రుణ మార్గదర్శకాల ప్రకారం ఒకే కుటుంబానికి మరియు 2-4 యూనిట్ల పెట్టుబడి ఆస్తి సముపార్జనలకు ఇది అత్యంత సాధారణ నిర్మాణం.
పునఃపెట్టుబడి కోసం ముఖ్యమైన ఈక్విటీ అందుబాటులో ఉంది
ప్రస్తుత LTV = $280,000 / $620,000 = 45.2% — ప్రశంసలు మరియు చెల్లింపుల ద్వారా నిర్మించబడిన గణనీయమైన ఈక్విటీ. $140,000 క్యాష్-అవుట్ తర్వాత కొత్త LTV: $420,000 / $620,000 = 67.7% — ప్రైమరీ రెసిడెన్స్ క్యాష్ అవుట్ రీఫైస్ కోసం 80% LTV పరిమితిలోపు. 80% LTV వద్ద గరిష్ట క్యాష్ అవుట్: $620,000 x 80% - $280,000 ఇప్పటికే ఉన్న లోన్ = గరిష్టంగా $216,000. రుణగ్రహీత $216,000 వరకు యాక్సెస్ చేయగలరు, అయితే సంప్రదాయ క్యాష్-అవుట్ సీలింగ్ కింద మిగిలి ఉంటుంది.
అంచనా గ్యాప్ ఊహించని LTV సమస్యను సృష్టిస్తుంది
ప్రణాళికాబద్ధమైన LTV: $400,000 / $500,000 = 80.0% — PMI లేదు. కానీ $475,000 మదింపుతో, రుణదాత అంచనా విలువను ఉపయోగిస్తుంది. కొత్త LTV: $400,000 / $475,000 = 84.2% — PMI అవసరం. PMIని నివారించడానికి, రుణగ్రహీత తప్పనిసరిగా రుణాన్ని $475,000 = $380,000లో 80%కి తగ్గించాలి, అంటే డౌన్ పేమెంట్ తప్పనిసరిగా $120,000కి పెరగాలి. ప్రత్యామ్నాయంగా, రుణగ్రహీత ధరను తగ్గించడానికి విక్రేతతో చర్చలు జరపవచ్చు, రెండవ మదింపును అభ్యర్థించవచ్చు లేదా తాత్కాలికంగా PMIని ఆమోదించవచ్చు. అంచనా వేసిన విలువలను మించి ఆఫర్‌లు ఉన్న పోటీ మార్కెట్లలో మదింపు అంతరాలు ఒక సాధారణ సమస్య.
నిజ జీవిత అనువర్తనాలు
▾
ఫైనాన్స్ మరియు లెండింగ్‌లో నిపుణులు గణనలను ధృవీకరించడానికి, అంకగణిత దోషాలను తగ్గించడానికి మరియు సహోద్యోగులు, క్లయింట్లు లేదా నియంత్రణ సంస్థలతో సమ్మతి ప్రయోజనాల కోసం డాక్యుమెంట్ చేయగల, ఆడిట్ చేయగల మరియు భాగస్వామ్యం చేయగల స్థిరమైన ఫలితాలను అందించడానికి వారి ప్రామాణిక విశ్లేషణాత్మక వర్క్‌ఫ్లో భాగంగా Ltv రియల్ ఎస్టేట్‌ను ఉపయోగిస్తారు.
విశ్వవిద్యాలయ ప్రొఫెసర్లు మరియు బోధకులు Ltv రియల్ ఎస్టేట్‌ను కోర్సు మెటీరియల్‌లు, హోంవర్క్ అసైన్‌మెంట్‌లు మరియు పరీక్షల తయారీ వనరులలో చేర్చారు, విద్యార్థులు మాన్యువల్ గణనలను తనిఖీ చేయడానికి, ఇన్‌పుట్-అవుట్‌పుట్ సంబంధాల గురించి అంతర్ దృష్టిని రూపొందించడానికి మరియు అంకగణితంపై కాకుండా సంభావిత అవగాహనపై దృష్టి పెట్టడానికి అనుమతిస్తుంది.
కన్సల్టెంట్‌లు మరియు సలహాదారులు క్లయింట్ సమావేశాల సమయంలో విభిన్న దృశ్యాలను త్వరగా రూపొందించడానికి Ltv రియల్ ఎస్టేట్‌ను ఉపయోగిస్తారు, వివరణాత్మక స్ప్రెడ్‌షీట్-ఆధారిత విశ్లేషణ మరియు రిపోర్టింగ్ కోసం కార్యాలయానికి తిరిగి వెళ్లాల్సిన అవసరం ఉన్న ప్రశ్నల నిజ-సమయ అన్వేషణను ప్రారంభిస్తుంది.
వ్యక్తిగత ప్రణాళిక నిర్ణయాల కోసం వ్యక్తిగత వినియోగదారులు Ltv రియల్ ఎస్టేట్‌పై ఆధారపడతారు — ఎంపికలను సరిపోల్చడం, సర్వీస్ ప్రొవైడర్ల నుండి పొందిన కోట్‌లను ధృవీకరించడం, థర్డ్-పార్టీ లెక్కలను తనిఖీ చేయడం మరియు ముఖ్యమైన నిర్ణయం వెనుక ఉన్న సంఖ్యలు సరిగ్గా మరియు స్థిరంగా లెక్కించబడతాయనే విశ్వాసాన్ని పెంపొందించడం.
ప్రత్యేక సందర్భాలు
▾
ఆచరణలో, ఈ అంచు కేసును జాగ్రత్తగా పరిశీలించాల్సిన అవసరం ఉంది, ఎందుకంటే ప్రామాణిక అంచనాలు ఉండకపోవచ్చు. ltv రియల్ ఎస్టేట్ లెక్కల్లో ఈ దృష్టాంతాన్ని ఎదుర్కొన్నప్పుడు, అభ్యాసకులు సరిహద్దు పరిస్థితులను ధృవీకరించాలి, డివిజన్-వారీ-సున్నా ప్రమాదాల కోసం తనిఖీ చేయాలి మరియు ఈ విపరీత పరిస్థితులలో మోడల్ అంచనాలు చెల్లుబాటు అయ్యేవిగా ఉన్నాయో లేదో పరిశీలించాలి.
ఆచరణలో, ఈ అంచు కేసును జాగ్రత్తగా పరిశీలించాల్సిన అవసరం ఉంది, ఎందుకంటే ప్రామాణిక అంచనాలు ఉండకపోవచ్చు. ltv రియల్ ఎస్టేట్ లెక్కల్లో ఈ దృష్టాంతాన్ని ఎదుర్కొన్నప్పుడు, అభ్యాసకులు సరిహద్దు పరిస్థితులను ధృవీకరించాలి, డివిజన్-వారీ-సున్నా ప్రమాదాల కోసం తనిఖీ చేయాలి మరియు ఈ విపరీత పరిస్థితులలో మోడల్ అంచనాలు చెల్లుబాటు అయ్యేవిగా ఉన్నాయో లేదో పరిశీలించాలి.
ఎక్స్‌ట్రీమ్ ఇన్‌పుట్ విలువలు
ఆచరణలో, ఈ అంచు కేసును జాగ్రత్తగా పరిశీలించాల్సిన అవసరం ఉంది, ఎందుకంటే ప్రామాణిక అంచనాలు ఉండకపోవచ్చు. ltv రియల్ ఎస్టేట్ లెక్కల్లో ఈ దృష్టాంతాన్ని ఎదుర్కొన్నప్పుడు, అభ్యాసకులు సరిహద్దు పరిస్థితులను ధృవీకరించాలి, డివిజన్-వారీ-సున్నా ప్రమాదాల కోసం తనిఖీ చేయాలి మరియు ఈ విపరీత పరిస్థితులలో మోడల్ అంచనాలు చెల్లుబాటు అయ్యేవిగా ఉన్నాయో లేదో పరిశీలించాలి.
లోన్ ప్రోగ్రామ్ (2024) ద్వారా LTV పరిమితులు మరియు PMI అవసరాలు
▾
| రుణ కార్యక్రమం | మాక్స్ LTV | PMI అవసరమా? | కనిష్ట చెల్లింపు | గమనికలు |
|---|---|---|---|---|
| సంప్రదాయ (ప్రాథమిక) | 97% | అవును, 80% పైన | 3% | 97% కోసం బలమైన క్రెడిట్ అవసరం |
| సంప్రదాయ (పెట్టుబడి) | 80%-85% | No | 15%-20% | 2-4 యూనిట్లకు 25% తగ్గింది |
| FHA (ప్రాధమిక) | 96.5% | MIP అవసరం | 3.5% | LTV >90% ఆరిజినేషన్ వద్ద ఉంటే జీవితానికి MIP |
| VA (ప్రాధమిక) | 100% | No | 0% | అనుభవజ్ఞులు మాత్రమే; నిధుల రుసుము వర్తిస్తుంది |
| USDA గ్రామీణ (ప్రాథమిక) | 100% | హామీ రుసుము | 0% | గ్రామీణ ప్రాంతాలు మరియు ఆదాయ పరిమితులు వర్తిస్తాయి |
| జంబో (ప్రాథమిక) | 80%-90% | రుణదాతను బట్టి మారుతుంది | 10%-20% | పరిమితుల కంటే ఎక్కువ |
| DSCR పెట్టుబడి రుణం | 75%-80% | No | 20%-25% | ఆస్తి ఆదాయంపై మాత్రమే అర్హత పొందుతుంది |
| క్యాష్-అవుట్ రెఫీ (ప్రాధమిక) | 80% | No | N/A | మదింపు విలువలో గరిష్టంగా 80% |
| క్యాష్-అవుట్ రెఫీ (పెట్టుబడి) | 75% | No | N/A | పెట్టుబడి ఆస్తి కోసం గరిష్టంగా 75% |
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
▾
2024లో సంప్రదాయ తనఖా కోసం ఏ LTV అవసరం?
హోమ్‌రెడీ లేదా హోమ్ పాజిబుల్ ప్రోగ్రామ్‌లను ఉపయోగించి క్వాలిఫైడ్ ఫస్ట్-టైమ్ హోమ్‌బైయర్‌లకు 97% వరకు LTVని మరియు రిపీట్ కొనుగోలుదారుల కోసం 95% వరకు LTVని సంప్రదాయ కన్ఫార్మింగ్ లోన్‌లు అనుమతిస్తాయి. 80% LTV కంటే ఎక్కువ రుణాలకు PMI అవసరం. పెట్టుబడి ప్రాపర్టీల కోసం, సాంప్రదాయ మార్గదర్శకాలు సాధారణంగా 80% LTV (కనీసం 20% తగ్గుతాయి), కొంతమంది రుణదాతలు 2-4 యూనిట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ప్రాపర్టీలకు 25% తగ్గింపు అవసరం. పరిమితులు (2024లో చాలా ప్రాంతాలకు $766,550) కంటే ఎక్కువ ఉన్న జంబో లోన్‌లకు సాధారణంగా 80-90% LTV గరిష్టంగా అవసరం, పెట్టుబడి లక్షణాల కోసం కఠినమైన అవసరాలు ఉంటాయి.
PMI ఎలా పని చేస్తుంది మరియు నేను దానిని ఎప్పుడు రద్దు చేయగలను?
ప్రైవేట్ తనఖా భీమా 80% LTV కంటే ఎక్కువ రుణాలపై డిఫాల్ట్ నుండి రుణదాతను రక్షిస్తుంది. ఇది సాధారణంగా సంవత్సరానికి రుణ మొత్తంలో 0.2%-1.5% ఖర్చవుతుంది. గృహయజమానుల రక్షణ చట్టం 1998 ప్రకారం, షెడ్యూల్ చేయబడిన రుణ విమోచన ఆధారంగా మీ లోన్ బ్యాలెన్స్ అసలు కొనుగోలు ధరలో 78%కి చేరుకున్నప్పుడు రుణదాతలు స్వయంచాలకంగా PMIని రద్దు చేయాలి. అసలు కొనుగోలు ధర ఆధారంగా మీ బ్యాలెన్స్ 80%కి చేరుకున్నప్పుడు మీరు రద్దును అభ్యర్థించవచ్చు. ప్రస్తుత విలువలో 80% కంటే తక్కువ LTVని తీసుకురావడానికి తగిన ప్రశంసలను చూపుతున్న కొత్త మదింపుతో, కొంతమంది రుణదాతలు PMIని ముందుగా రద్దు చేస్తారు.
LTV మరియు CLTV మధ్య తేడా ఏమిటి?
LTV ఆస్తి విలువకు సంబంధించి ప్రాథమిక తనఖాని మాత్రమే కొలుస్తుంది. CLTVలో అన్ని తాత్కాలిక హక్కులు ఉంటాయి - మొదటి తనఖా మరియు ఏదైనా రెండవ తనఖా, HELOC లేదా ఇతర సురక్షిత రుణాలు. ఉదాహరణకు, మీరు $500,000 ఆస్తిపై $320,000 మొదటి తనఖా మరియు $40,000 HELOC కలిగి ఉంటే, మీ LTV 64% అయితే మీ CLTV 72%. రుణదాతలు CLTVని విభిన్నంగా క్యాప్ చేస్తారు: చాలా మంది 80% LTV మొదటి తనఖాని అనుమతిస్తారు కానీ ఈక్విటీ ఉత్పత్తుల కోసం CLTVని 85-90%కి పరిమితం చేస్తారు. అధిక-CLTV పరిస్థితులు తక్కువ ఈక్విటీ పరిపుష్టిని వదిలివేస్తాయి మరియు జప్తు నష్ట తీవ్రతను పెంచుతాయి.
అధిక LTV నా తనఖా రేటును ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
Fannie Mae మరియు Freddie Mac ద్వారా ఛార్జ్ చేయబడిన లోన్-లెవల్ ప్రైస్ అడ్జస్ట్‌మెంట్స్ (LLPAలు) ద్వారా అధిక LTV నేరుగా అధిక తనఖా రేట్లను అందిస్తుంది. ఈ రిస్క్-ఆధారిత ధర సర్దుబాట్లు క్రెడిట్ స్కోర్ మరియు LTV కలయికల ఆధారంగా మూలం వద్ద వర్తించబడతాయి. 760 క్రెడిట్ స్కోర్‌తో రుణగ్రహీత 85% LTV వర్సెస్ 75% LTV వద్ద 0.25% అధిక రేటును చెల్లించవచ్చు. తక్కువ క్రెడిట్ స్కోర్‌ల వద్ద, LTV ఆధారిత సర్దుబాటు 0.5-1.5% ఉంటుంది. 30-సంవత్సరాల తనఖాపై, ఈ చిన్న రేటు వ్యత్యాసాలు అదనపు వడ్డీ చెల్లింపులలో పదివేల డాలర్లకు అనువదిస్తాయి.
నేను 20% డౌన్ పేమెంట్ లేకుండా PMI ని నివారించవచ్చా?
అవును. మొదటిది, పిగ్గీబ్యాక్ లోన్‌లు (80-10-10 స్ట్రక్చర్): 80% LTV వద్ద మొదటి తనఖాని మరియు 10%కి రెండవ తనఖాని తీసుకోండి, 10% డౌన్ చెల్లించి — మొదటి తనఖా PMIని నివారిస్తుంది. రెండవది, రుణదాత-చెల్లింపు PMI (LPMI): రుణదాత కొంచెం ఎక్కువ వడ్డీ రేటుకు బదులుగా PMIని ముందస్తుగా చెల్లిస్తాడు. మూడవది, అర్హత కలిగిన అనుభవజ్ఞుల కోసం VA లోన్‌లు PMI లేకుండా 100% LTV వరకు అనుమతిస్తాయి. నాల్గవది, కొన్ని క్రెడిట్ యూనియన్ పోర్ట్‌ఫోలియో ఉత్పత్తులు మంచి-అర్హత కలిగిన రుణగ్రహీతల కోసం పోటీ రేట్ల వద్ద PMI లేకుండా అధిక-LTV లోన్‌లను అందిస్తాయి.
కాలక్రమేణా LTV ఎంత త్వరగా తగ్గుతుంది?
LTV రెండు మెకానిజమ్‌ల ద్వారా తగ్గుతుంది: షెడ్యూల్డ్ ప్రిన్సిపల్ పేడౌన్ మరియు ప్రాపర్టీ అప్రిసియేషన్. 7% వద్ద ప్రామాణిక 30 సంవత్సరాల తనఖాపై, ప్రతి ముందస్తు చెల్లింపులో దాదాపు 80% వడ్డీ మరియు 20% మాత్రమే అసలైనది. 10వ సంవత్సరం నాటికి, మీరు అసలు బ్యాలెన్స్‌లో దాదాపు 7-9% చెల్లించారు. ప్రాపర్టీ అప్రిసియేషన్ విడిగా LTVని తగ్గిస్తుంది: మీ ఇల్లు 5 సంవత్సరాలలో (మొత్తం 22%) సంవత్సరానికి 4% పెరిగితే (మొత్తం 22%), మరియు మీరు వాస్తవానికి 80% LTVని అరువుగా తీసుకున్నట్లయితే, మీ LTV విలువైన విలువలో ఇప్పుడు ఎలాంటి అదనపు చెల్లింపులు లేకుండా దాదాపు 65% ఉంటుంది.
FHA మరియు VA లోన్‌లకు ఏ LTV పరిమితులు వర్తిస్తాయి?
FHA రుణాలు 580 లేదా అంతకంటే ఎక్కువ క్రెడిట్ స్కోర్‌లతో రుణగ్రహీతల కోసం 96.5% LTV వరకు అనుమతిస్తాయి, కనీసం 3.5% డౌన్ పేమెంట్ అవసరం. FHAకి ముందస్తు తనఖా బీమా ప్రీమియం (లోన్ మొత్తంలో 1.75%) మరియు వార్షిక MIP (0.55%-1.05% నెలవారీ) రెండూ అవసరం. PMI వలె కాకుండా, 90% కంటే ఎక్కువ LTV ఉన్న రుణాల కోసం FHA MIP రద్దు చేయబడదు - ఇది రుణం యొక్క జీవితకాలం వరకు కొనసాగుతుంది, 20% ఈక్విటీకి చేరుకున్నప్పుడు సంప్రదాయ రీఫైనాన్స్ చేయడానికి ప్లాన్ చేసే కొనుగోలుదారులకు FHA అత్యంత ఖర్చుతో కూడుకున్నది. VA లోన్‌లు అర్హత కలిగిన అనుభవజ్ఞులు ఎటువంటి డౌన్ పేమెంట్ మరియు తనఖా బీమా లేకుండా 100% LTV వరకు రుణం తీసుకోవడానికి అనుమతిస్తాయి.
నివారించాల్సిన సాధారణ తప్పులు
▾
- !మదింపు తక్కువగా వచ్చినప్పుడు కొనుగోలు ధరను ఉపయోగించి LTVని గణించడం - రుణదాతలు ఎల్లప్పుడూ కొనుగోలు ధర లేదా అంచనా వేయబడిన విలువలో తక్కువ ధరను ఉపయోగిస్తారు.
- !తక్కువ-డౌన్-పేమెంట్ ఆప్షన్‌లను పోల్చినప్పుడు ఆశించిన హోల్డింగ్ వ్యవధిలో PMI యొక్క మొత్తం ధరను విస్మరించడం, ఇది మొత్తం ఖర్చులో $15,000-$40,000 జోడించవచ్చు.
- !అదనపు ఫైనాన్సింగ్ కోసం అర్హత పొందినప్పుడు CLTV లెక్కల్లో రెండవ తనఖాలు లేదా HELOCలను చేర్చడం మర్చిపోవడం.
- !LTV 80% కంటే తక్కువకు పడిపోయిన తర్వాత, PMI స్వయంచాలకంగా రద్దు చేయబడుతుంది - గృహయజమానుల రక్షణ చట్టం ప్రకారం, ఆటోమేటిక్ రద్దు అసలు విలువ ఆధారంగా 78% LTV వద్ద మాత్రమే ట్రిగ్గర్ అవుతుంది.
- !వేగంగా వృద్ధి చెందుతున్న లేదా తగ్గుతున్న మార్కెట్లలో LTV లెక్కల కోసం పాత ఆస్తి విలువను ఉపయోగించడం - ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ ఆధారంగా ప్రస్తుత LTVని ఏటా ధృవీకరించాలి.
నిపుణుడి చిట్కా
మీరు 20% డౌన్ పేమెంట్ థ్రెషోల్డ్‌కు దగ్గరగా ఉన్నట్లయితే, PMIని నివారించడానికి 20% తగ్గించడం మరింత ఆర్థికంగా అర్థవంతంగా ఉందో లేదో ఆలోచించండి మరియు తక్కువ తగ్గించి, వ్యత్యాసాన్ని పెట్టుబడి పెట్టండి. సరిపోల్చండి: PMI రద్దు చేయబడే వరకు నెలకు PMI ధర అంచనా వేసిన నెలలకు, అలాగే విత్‌హెల్డ్ క్యాపిటల్‌పై ఆశించిన పెట్టుబడి రాబడి. అధిక-రాబడి పెట్టుబడి వాతావరణంలో, పరపతిని ఉపయోగించడం మరియు వ్యత్యాసాన్ని పెట్టుబడి పెట్టడం ద్వారా ముందుకు రావచ్చు, ప్రత్యేకించి మీరు PMIని త్వరగా తొలగించడానికి వేగవంతమైన ప్రశంసలను ఆశించినట్లయితే.
మీకు తెలుసా?
US తనఖా రుణాలలో ప్రామాణిక LTV పరిమితుల భావన 1938లో Fannie Mae మరియు 1970లో Freddie Macని రూపొందించడం ద్వారా అధికారికంగా రూపొందించబడింది. ప్రామాణిక ద్వితీయ మార్కెట్ అవసరాలకు ముందు, LTV పరిమితులు తరచుగా 50-60% వరకు పరిమితం చేయబడ్డాయి, దీని వలన సంపన్నులకు ఇంటి యాజమాన్యాన్ని పరిమితం చేసే పెద్ద చెల్లింపులు అవసరమవుతాయి. తనఖా భీమా పరిచయం - 1934లో FHA మరియు 1957లో ప్రైవేట్ తనఖా భీమా - LTV 95-97%కి పెరగడానికి అనుమతించింది, ఇది ప్రాథమికంగా అమెరికాలో ఇంటి యాజమాన్యాన్ని ప్రజాస్వామ్యబద్ధం చేసింది.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
సూచనలు
Ratings & comments
వారంవారీ గణిత చిట్కాలను పొందండి
ప్రతి వారం కాలిక్యులేటర్ చిట్కాలను పొందే 12,000+ చందాదారులతో చేరండి.