Cash-on-Cash Return

การประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแบบมีเลเวอเรจจะสร้างกระแสเงินสดรายเดือนที่เป็นบวกตั้งแต่วันแรกหรือไม่ แอปพลิเคชันนี้มักใช้โดยผู้เชี่ยวชาญที่ต้องการการวิเคราะห์เชิงปริมาณที่แม่นยำ เพื่อสนับสนุนการตัดสินใจ การจัดทำงบประมาณ และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ในสาขาของตน

เปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลายแห่งกับโครงสร้างทางการเงินที่แตกต่างกันบนพื้นฐานที่สอดคล้องกัน ผู้ปฏิบัติงานในอุตสาหกรรมพึ่งพาการคำนวณนี้เพื่อเปรียบเทียบประสิทธิภาพ เปรียบเทียบทางเลือกอื่น และรับประกันการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดและข้อกำหนดด้านกฎระเบียบ

การกำหนดค่าเช่าขั้นต่ำที่จำเป็นเพื่อให้บรรลุเป้าหมายผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสด โดยพิจารณาจากราคาซื้อและเงื่อนไขการจำนอง นักวิจัยและนักศึกษาเชิงวิชาการใช้การคำนวณนี้เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของแบบจำลองทางทฤษฎี มอบหมายงานตามหลักสูตร และพัฒนาความเข้าใจที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับหลักการทางคณิตศาสตร์ที่ซ่อนอยู่

การวิเคราะห์ผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยต่อกระแสเงินสดทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอ นักวิเคราะห์และนักวางแผนทางการเงินรวมการคำนวณนี้ไว้ในขั้นตอนการทำงานเพื่อสร้างการคาดการณ์ที่แม่นยำ ประเมินสถานการณ์ความเสี่ยง และนำเสนอคำแนะนำที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลแก่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย

การตัดสินใจระหว่างการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมดและการซื้อกิจการทางการเงิน โดยพิจารณาจากอัตราการจำนองทั่วไปเทียบกับอัตราสูงสุด แอปพลิเคชันนี้มักใช้โดยผู้เชี่ยวชาญที่ต้องการการวิเคราะห์เชิงปริมาณที่แม่นยำ เพื่อสนับสนุนการตัดสินใจ การจัดทำงบประมาณ และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ในสาขาของตน

การคืนเงินสดเป็นเงินสดที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคืออะไร?

นักลงทุนที่มีประสบการณ์ส่วนใหญ่ตั้งเป้าหมายผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสดขั้นต่ำ 8–10% จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีเลเวอเรจในตลาดโดยเฉลี่ย อย่างไรก็ตาม 'ดี' ขึ้นอยู่กับบริบทอย่างมาก ในตลาดชายฝั่งทะเลร้อน (NYC, LA, ซีแอตเทิล) CoC อยู่ที่ 2–4% เป็นเรื่องปกติ และนักลงทุนยอมรับว่าคาดว่าจะมีการแข็งค่าและการเติบโตของค่าเช่า ในเมืองรองของมิดเวสต์และซันเบลท์ สามารถทำได้ 8–12% หรือสูงกว่า เพื่อเป็นเกณฑ์มาตรฐาน ให้เปรียบเทียบ CoC กับทางเลือกที่ไม่มีความเสี่ยง: หากคลังอายุ 10 ปีให้ผลตอบแทน 4.5% อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าควรส่งมอบ CoC อย่างน้อย 6-8% เพื่อพิสูจน์สภาพคล่อง ภาระการจัดการ และความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

การคืนเงินสดเป็นเงินสดแตกต่างจาก ROI อย่างไร

ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) เป็นคำกว้างๆ ที่โดยทั่วไปจะวัดกำไรทั้งหมดเทียบกับการลงทุนทั้งหมดตลอดระยะเวลาที่ถือครอง ซึ่งมักจะรวมถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น การจ่ายคืนทุน และสิทธิประโยชน์ทางภาษี การคืนเงินสดเป็นเงินสดเป็นตัวชี้วัดรายปีที่เฉพาะเจาะจงซึ่งวัดเฉพาะรายได้เงินสดที่ได้รับเทียบกับเงินสดที่ลงทุน โดยไม่สนใจผลตอบแทนที่ไม่ใช่เงินสด สถานที่ให้บริการอาจมีผลตอบแทน CoC เล็กน้อย 4% แต่มี ROI รวม 18% ในช่วงห้าปีหลังจากคิดเป็นการแข็งค่าขึ้น 15% และการจ่ายเงินจำนอง นักลงทุนใช้ CoC สำหรับการวิเคราะห์กระแสเงินสดในปีแรก และใช้ IRR สำหรับการวิเคราะห์ผลตอบแทนรวมหลายปี

การคืนเงินสดเป็นเงินสดสำหรับการผ่อนชำระจำนองหรือไม่?

ไม่ การคืนเงินสดเป็นเงินสดเป็นการวัดกระแสเงินสดล้วนๆ และไม่ได้คำนึงถึงการสะสมส่วนของผู้ถือหุ้นจากการจ่ายเงินต้นจำนอง การชำระเงินจำนองรายเดือนแต่ละครั้งมีทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น ส่วนเงินต้นจะลดยอดเงินกู้ของคุณและเพิ่มทุนของคุณ แต่สิ่งนี้จะไม่ปรากฏในบัญชีธนาคารของคุณเป็นเงินสด นี่เป็นแหล่งผลตอบแทนที่สำคัญที่ CoC ประเมินต่ำไป เพื่อให้ได้ผลประโยชน์ในการสร้างความมั่งคั่งเต็มรูปแบบจากการผ่อนชำระจำนอง ผู้ลงทุนใช้การคำนวณแบบทวีคูณหรือ IRR ซึ่งรวมถึงรายได้จากการขายในอนาคตหลังจากชำระคืนเงินกู้แล้ว

เลเวอเรจส่งผลต่อการคืนเงินสดเป็นเงินสดอย่างไร?

เลเวอเรจ (โดยใช้การจำนอง) สามารถขยายหรือลดผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสดได้ ขึ้นอยู่กับว่าอัตราสูงสุดเกินหรือต่ำกว่าค่าคงที่การจำนอง (บริการหนี้รายปี KW จำนวนเงินกู้) เมื่ออัตราสูงสุดสูงกว่าค่าคงที่การจำนอง - เรียกว่าเลเวอเรจที่เป็นบวก - การกู้ยืมเงินจะเพิ่มผลตอบแทน CoC ของคุณเหนืออัตราสูงสุดที่ไม่มีการปรับ เมื่ออัตราสูงสุดต่ำกว่าค่าคงที่การจำนอง (เลเวอเรจติดลบ) การจัดหาเงินทุนจะลด CoC ของคุณให้ต่ำกว่าสิ่งที่คุณจะได้รับจากการซื้อเงินสดทั้งหมด ในปี 2021 เมื่ออัตราการจำนองอยู่ที่ 3% ภาระหนี้เชิงบวกก็แพร่หลาย ภายในปี 2023 ด้วยอัตราการจำนองที่ 7-8% อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ก่อนหน้านี้กระแสเงินสดไหลไปติดลบ ซึ่งเป็นตัวอย่างคลาสสิกของการก่อหนี้ติดลบ

ฉันควรรวมการจ่ายเงินต้นในการคำนวณกระแสเงินสดหรือไม่?

สำหรับการคำนวณการคืนเงินสดเป็นเงินสด คุณจะใช้การชำระเงินจำนองเต็มจำนวน (เงินต้น + ดอกเบี้ย) เป็นการหักชำระหนี้ เนื่องจาก P&I ทั้งสองเป็นกระแสเงินสดไหลออกตามจริง ความจริงที่ว่าเงินต้นลดยอดเงินกู้ของคุณนั้นเป็นมูลค่าทางเศรษฐกิจที่แท้จริง แต่ไม่ใช่เงินสดที่คุณได้รับในปีนี้ นักลงทุนบางรายคำนวณ 'ผลตอบแทนรวมจากส่วนของผู้ถือหุ้น' ซึ่งจะบวกการจ่ายเงินต้นเข้ากับกระแสเงินสดก่อนหารด้วยส่วนของผู้ถือหุ้น แต่นี่เป็นตัวชี้วัดที่แตกต่างจาก CoC มีความสม่ำเสมอในวิธีการของคุณ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณกำลังเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ลเมื่อทำการเปรียบเทียบกับข้อตกลงอื่นๆ หรือการวัดประสิทธิภาพที่เผยแพร่

การคืนเงินสดเป็นเงินสดสามารถติดลบได้หรือไม่?

ใช่ และเป็นเรื่องปกติมากกว่าที่นักลงทุนรายใหม่ตระหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีราคาสูงหรือในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น CoC เชิงลบ (บางครั้งเรียกว่ากระแสเงินสดติดลบหรือ 'การให้อาหารจระเข้') หมายความว่ารายได้จากการดำเนินงานของทรัพย์สินไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมการจำนอง และเจ้าของจะต้องอุดหนุนรายได้ส่วนบุคคลที่ขาดแคลนในแต่ละเดือน นักลงทุนบางรายจงใจยอมรับกระแสเงินสดติดลบในตลาดที่แข็งค่าขึ้น โดยเดิมพันว่าราคาที่เพิ่มขึ้นจะมีค่ามากกว่าต้นทุนการถือครอง นี่เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายแต่เป็นการเก็งกำไรซึ่งต้องมีเงินสดสำรองส่วนบุคคลเพียงพอเพื่อรักษาทรัพย์สินผ่านตำแหน่งงานว่าง การซ่อมแซม หรือการตกต่ำของตลาด

ฉันจะปรับปรุงการคืนเงินสดเป็นเงินสดของที่พักได้อย่างไร?

มีปัจจัยหลักสี่ประการ: (1) เพิ่มรายได้ — เพิ่มค่าเช่าให้เป็นไปตามอัตราตลาด เพิ่มแหล่งรายได้เสริม (ที่จอดรถ พื้นที่จัดเก็บ บริการซักรีด ค่าธรรมเนียมสัตว์เลี้ยง) หรือแปลงเป็นการเช่าระยะสั้นในตลาดที่มีสิทธิ์; (2) ลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน - จัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง เจรจาประกันภัยใหม่ อุทธรณ์การประเมินภาษีทรัพย์สิน หรือปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานเพื่อลดค่าสาธารณูปโภค (3) ลดภาระชำระหนี้ - รีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง หรือชำระเงินต้นเพิ่มเติมเพื่อลดยอดคงค้าง (4) ลดการลงทุนด้วยเงินสด — ใช้กลยุทธ์ BRRRR (ซื้อ ฟื้นฟู เช่า รีไฟแนนซ์ ทำซ้ำ) เพื่อดึงทุนออกผ่านการรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดหลังจากเพิ่มมูลค่า ลดการลงทุนเงินสดสุทธิของคุณ และส่งเสริม CoC