คืออะไร Refinancing Break-Even Calculator?
▾
จุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์คือจำนวนเดือนที่คุณต้องอยู่ในบ้านของคุณ (หรือถืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณ) เพื่อการประหยัดรายเดือนจากการรีไฟแนนซ์เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีล่วงหน้าทั้งหมดที่จ่ายเพื่อดำเนินการรีไฟแนนซ์นั้นให้ครบถ้วน เป็นการคำนวณที่สำคัญที่สุดเพียงอย่างเดียวที่ทุกคนควรทำก่อนตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองหรือไม่ การรีไฟแนนซ์จะแทนที่การจำนองที่มีอยู่ของคุณด้วยสินเชื่อใหม่ โดยทั่วไปจะใช้อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาเงินกู้ หรือทั้งสองอย่างที่แตกต่างกัน เมื่อคุณรีไฟแนนซ์ในอัตราที่ต่ำกว่า การชำระเงินรายเดือนของคุณจะลดลง แต่คุณมีค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีตั้งแต่ 2% ถึง 6% ของวงเงินกู้ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมถึงค่าธรรมเนียมการกำเนิดสินเชื่อ (0.5–1.5%) ค่าธรรมเนียมการประเมิน ($300–700) การค้นหาชื่อและการประกันภัย ($700–2,000) ค่าธรรมเนียมทนายความ ($500–1,500) ค่าธรรมเนียมการบันทึก ($25–250) ดอกเบี้ยแบบชำระล่วงหน้า และคะแนนส่วนลดที่อาจเป็นไปได้หากคุณซื้ออัตราลดลง สูตรคุ้มทุนนั้นเรียบง่ายและสวยงาม: เดือนคุ้มทุน = ต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมด KW การประหยัดการชำระเงินรายเดือน หากคุณจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี 6,000 ดอลลาร์และประหยัดเงิน 200 ดอลลาร์ต่อเดือน คุณจะคุ้มทุนใน 30 เดือน (2.5 ปี) หากคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านเป็นเวลาอย่างน้อย 30 เดือน การรีไฟแนนซ์ก็สมเหตุสมผลทางการเงิน หากคุณมีแนวโน้มที่จะย้ายภายใน 18 เดือน ค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจะไม่ได้รับคืน การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนขั้นสูงจะเจาะลึกยิ่งขึ้นโดยพิจารณาถึงต้นทุนเสียโอกาสของเงินสดที่ใช้ไปกับต้นทุนการปิดบัญชี (สิ่งที่เงินนั้นสามารถนำไปลงทุนที่อื่นได้) ผลกระทบของการขยายระยะเวลาเงินกู้ (การรีเซ็ตเป็นเงินกู้ 30 ปีใหม่หมายถึงการจ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้นแม้ในอัตราที่ต่ำกว่า) ผลกระทบทางภาษีของการหักลดหย่อนดอกเบี้ยจำนอง และจุดคุ้มทุนในแง่ของดอกเบี้ยรวมที่จ่ายมากกว่าการออมเงินรายเดือน ตามหลักการทั่วไป ที่ปรึกษาทางการเงินมักอ้างถึง "กฎสองปี" โดยทั่วไปการรีไฟแนนซ์จะคุ้มค่าหากอัตราลดลงอย่างน้อย 0.75–1.0% และคุณวางแผนที่จะอยู่ในอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาอย่างน้อย 2 ปี อย่างไรก็ตาม ไม่มีกฎทั่วไปใดมาแทนที่การคำนวณจุดคุ้มทุนที่เหมาะสมโดยใช้ยอดเงินกู้เฉพาะของคุณ ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี และประมาณการตามความเป็นจริงว่าคุณจะอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นี้นานเท่าใด
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
สูตร
▾
การคำนวณคุ้มทุน Refi:
ขั้นตอนที่ 1: ขั้นตอนที่ 1 — ระบุพารามิเตอร์สินเชื่อปัจจุบันของคุณ: รวบรวมใบแจ้งยอดสินเชื่อปัจจุบันของคุณที่แสดง: ยอดเงินกู้คงค้าง อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน การชำระ P&I รายเดือน และระยะเวลาเงินกู้คงเหลือ สิ่งเหล่านี้จะสร้างพื้นฐานของคุณก่อนการรีไฟแนนซ์
ขั้นตอนที่ 2: ขั้นตอนที่ 2 - กำหนดเงื่อนไขเงินกู้ใหม่: ระบุอัตราดอกเบี้ยใหม่และระยะเวลาเงินกู้ที่เสนอ (โดยทั่วไปคือ 30 หรือ 15 ปี) สำหรับการรีไฟแนนซ์แบบอัตราและระยะเวลา จำนวนเงินกู้ใหม่จะเท่ากับยอดเงินปัจจุบันของคุณ (หรือสูงกว่าเล็กน้อยหากรวมต้นทุนในการปิดบัญชี) โปรดทราบว่าคุณกำลังเลือกเงื่อนไขเดียวกันหรือต่างกัน การขยายระยะเวลาจะช่วยลดการชำระเงินรายเดือน แต่จะเพิ่มดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมด
ขั้นตอนที่ 3: ขั้นตอนที่ 3 - คำนวณการชำระเงิน P&I รายเดือนใหม่: ใช้จำนวนเงินกู้ใหม่ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลา คำนวณการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนใหม่ สูตร: M = P × [r(1+r)ⁿ] ۞ [(1+r)ⁿ−1] โดยที่ P = เงินต้นของเงินกู้ r = อัตรารายเดือน (อัตรารายปี 9 12) n = จำนวนเดือนทั้งหมด
ขั้นตอนที่ 4: ขั้นตอนที่ 4 — คำนวณการออมรายเดือน: ลบการชำระเงิน P&I รายเดือนใหม่ออกจากการชำระเงิน P&I รายเดือนปัจจุบันของคุณ นี่คือเงินออมรายเดือนของคุณ หมายเหตุ: ไม่รวมเอสโครว์ (ภาษีและการประกันภัย) ในการเปรียบเทียบนี้ เนื่องจากจำนวนเงินเอสโครว์ไม่เปลี่ยนแปลงโดยการรีไฟแนนซ์
ขั้นตอนที่ 5: ขั้นตอนที่ 5 - นับต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมด: รับประมาณการเงินกู้ (LE) จากผู้ให้กู้ของคุณที่แสดงรายการต้นทุนทั้งหมด รวม: ค่าธรรมเนียมการกำเนิด การประเมิน รายงานเครดิต การค้นหาชื่อ การประกันชื่อ ค่าธรรมเนียมการชำระหนี้/ทนายความ ค่าธรรมเนียมการบันทึก และคะแนนส่วนลดใด ๆ อย่ารวมรายการชำระเงินล่วงหน้า (ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย) เนื่องจากเป็นเงินมัดจำ ไม่ใช่ต้นทุน
ขั้นตอนที่ 6: ขั้นตอนที่ 6 — หารต้นทุนด้วยการออม: เดือนคุ้มทุน = ต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมด KW การออมรายเดือน แปลงเป็นปีด้วยการหารด้วย 12 นี่คือเกณฑ์การตัดสินใจหลักของคุณ: หากเวลาที่เหลืออยู่ในบ้านที่คาดหวังของคุณเกินระยะเวลาคุ้มทุน การรีไฟแนนซ์จะเป็นประโยชน์ทางการเงิน
ขั้นตอนที่ 7: ขั้นตอนที่ 7 — การปรับปรุงขั้นสูง: (ก) หากคุณวางแผนที่จะแยกรายการภาษี ให้ลดการออมรายเดือนที่มีประสิทธิผลด้วยผลประโยชน์จากการหักดอกเบี้ยจำนองที่สูญเสียไป; (b) คำนวณต้นทุนเสียโอกาสของต้นทุนการปิดบัญชีโดยการประมาณว่าเงินสดจะสามารถหารายได้ไปลงทุนได้เท่าใด (เช่น 5% ในกองทุนตลาดเงิน = 6,000 เหรียญสหรัฐฯ × 5% ۞ 12 = 25 เหรียญสหรัฐฯ/เดือนล่วงหน้า) (ค) เปรียบเทียบดอกเบี้ยรวมที่จ่ายไปตลอดอายุที่เหลือของสินเชื่อแต่ละรายการเพื่อยืนยันว่าการรีไฟแนนซ์สมเหตุสมผลตลอดระยะเวลาถือครองทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังรีเซ็ตเป็นระยะยาวกว่า
แต่ละขั้นตอนสร้างขึ้นจากขั้นตอนก่อนหน้า โดยรวมการคำนวณส่วนประกอบเข้ากับผลลัพธ์การคุ้มทุน refi ที่ครอบคลุม สูตรจะรวบรวมความสัมพันธ์ทางคณิตศาสตร์ที่ควบคุมพฤติกรรมคุ้มทุนของรีไฟแนนซ์คำอธิบายตัวแปร
▾
| สัญลักษณ์ | ชื่อ | หน่วย | คำอธิบาย |
|---|---|---|---|
| CC | ต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมด | USD | ค่าใช้จ่ายล่วงหน้าทั้งหมดในการดำเนินการรีไฟแนนซ์: ค่าธรรมเนียมการกำเนิด การประเมิน ตำแหน่ง ทนายความ การบันทึก และรายการชำระเงินล่วงหน้าใดๆ โดยปกติจะอยู่ที่ 2–6% ของวงเงินกู้ |
| MPS | การออมการชำระเงินรายเดือน | USD/month | การลดลงของเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนจากสินเชื่อเก่าไปเป็นสินเชื่อใหม่ P&I เก่า ลบ P&I ใหม่ |
| BEM | เดือนคุ้มทุน | months | ต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมดหารด้วยการประหยัดการชำระเงินรายเดือน เวลาขั้นต่ำที่จำเป็นในทรัพย์สินเพื่อพิสูจน์การรีไฟแนนซ์ทางการเงิน |
| NR | อัตราดอกเบี้ยใหม่ | % | อัตราดอกเบี้ยจำนองรีไฟแนนซ์ใหม่ซึ่งควรจะต่ำกว่าอัตราปัจจุบันเพื่อลดการชำระเงินรายเดือน |
| CR | อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน | % | พารามิเตอร์ CR แสดงถึงข้อมูลเชิงปริมาณที่สำคัญในการคำนวณการคุ้มทุน refi ซึ่งวัดในหน่วยมาตรฐานและส่งผลโดยตรงต่อผลลัพธ์ที่คำนวณผ่านสูตรทางคณิตศาสตร์ |
| LB | ยอดเงินกู้คงเหลือ | USD | ยอดคงค้างเงินต้นคงค้างในการจำนองปัจจุบัน ณ เวลาที่รีไฟแนนซ์ นี่จะกลายเป็นจำนวนเงินกู้ใหม่ (สำหรับการอ้างอิงอัตราและระยะเวลา) |
วิธี Refinancing Break-Even Calculator
▾
- 1ขั้นตอนที่ 1 — ระบุพารามิเตอร์สินเชื่อปัจจุบันของคุณ: รวบรวมใบแจ้งยอดสินเชื่อปัจจุบันของคุณที่แสดง: ยอดเงินกู้คงค้าง อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน การชำระ P&I รายเดือน และระยะเวลาเงินกู้คงเหลือ สิ่งเหล่านี้จะสร้างพื้นฐานของคุณก่อนการรีไฟแนนซ์
- 2ขั้นตอนที่ 2 - กำหนดเงื่อนไขเงินกู้ใหม่: ระบุอัตราดอกเบี้ยใหม่และระยะเวลาเงินกู้ที่เสนอ (โดยทั่วไปคือ 30 หรือ 15 ปี) สำหรับการรีไฟแนนซ์แบบอัตราและระยะเวลา จำนวนเงินกู้ใหม่จะเท่ากับยอดเงินปัจจุบันของคุณ (หรือสูงกว่าเล็กน้อยหากรวมต้นทุนในการปิดบัญชี) โปรดทราบว่าคุณกำลังเลือกเงื่อนไขเดียวกันหรือต่างกัน การขยายระยะเวลาจะช่วยลดการชำระเงินรายเดือน แต่จะเพิ่มดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมด
- 3ขั้นตอนที่ 3 - คำนวณการชำระเงิน P&I รายเดือนใหม่: ใช้จำนวนเงินกู้ใหม่ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลา คำนวณการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนใหม่ สูตร: M = P × [r(1+r)ⁿ] ۞ [(1+r)ⁿ−1] โดยที่ P = เงินต้นของเงินกู้ r = อัตรารายเดือน (อัตรารายปี 9 12) n = จำนวนเดือนทั้งหมด
- 4ขั้นตอนที่ 4 — คำนวณการออมรายเดือน: ลบการชำระเงิน P&I รายเดือนใหม่ออกจากการชำระเงิน P&I รายเดือนปัจจุบันของคุณ นี่คือเงินออมรายเดือนของคุณ หมายเหตุ: ไม่รวมเอสโครว์ (ภาษีและการประกันภัย) ในการเปรียบเทียบนี้ เนื่องจากจำนวนเงินเอสโครว์ไม่เปลี่ยนแปลงโดยการรีไฟแนนซ์
- 5ขั้นตอนที่ 5 - นับต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมด: รับประมาณการเงินกู้ (LE) จากผู้ให้กู้ของคุณซึ่งแสดงรายการต้นทุนทั้งหมด รวม: ค่าธรรมเนียมการกำเนิด การประเมิน รายงานเครดิต การค้นหาชื่อ การประกันชื่อ ค่าธรรมเนียมการชำระหนี้/ทนายความ ค่าธรรมเนียมการบันทึก และคะแนนส่วนลดใด ๆ อย่ารวมรายการชำระเงินล่วงหน้า (ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย) เนื่องจากเป็นเงินมัดจำ ไม่ใช่ต้นทุน
- 6ขั้นตอนที่ 6 — หารต้นทุนด้วยการออม: เดือนคุ้มทุน = ต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมด KW การออมรายเดือน แปลงเป็นปีด้วยการหารด้วย 12 นี่คือเกณฑ์การตัดสินใจหลักของคุณ: หากเวลาที่เหลืออยู่ในบ้านที่คาดหวังของคุณเกินระยะเวลาคุ้มทุน การรีไฟแนนซ์จะเป็นประโยชน์ทางการเงิน
- 7ขั้นตอนที่ 7 — การปรับปรุงขั้นสูง: (a) หากคุณวางแผนที่จะแยกรายการภาษี ให้ลดการออมรายเดือนที่มีประสิทธิผลด้วยผลประโยชน์จากการหักดอกเบี้ยจำนองที่สูญเสียไป; (b) คำนวณต้นทุนเสียโอกาสของต้นทุนการปิดบัญชีโดยการประมาณว่าเงินสดจะสามารถหารายได้ไปลงทุนได้เท่าใด (เช่น 5% ในกองทุนตลาดเงิน = 6,000 เหรียญสหรัฐฯ × 5% ۞ 12 = 25 เหรียญสหรัฐฯ/เดือนล่วงหน้า) (ค) เปรียบเทียบดอกเบี้ยรวมที่จ่ายไปตลอดอายุที่เหลือของสินเชื่อแต่ละรายการเพื่อยืนยันว่าการรีไฟแนนซ์สมเหตุสมผลตลอดระยะเวลาถือครองทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังรีเซ็ตเป็นระยะยาวกว่า
ตัวอย่างที่มีคำตอบ
▾
คุ้มค่าสำหรับเจ้าของบ้านระยะยาว
P&I รายเดือนปัจจุบันที่ 7.25% จาก 380,000 ดอลลาร์ในช่วง 324 เดือน (27 ปี): ประมาณ 2,639 ดอลลาร์ต่อเดือน การชำระเงินใหม่ 6.50% สำหรับ $380,000 ในระยะเวลา 30 ปี: ประมาณ $2,403/เดือน ประหยัดรายเดือน: $236 อย่างไรก็ตามการขยายเวลาจาก 27 เป็น 30 ปีจะทำให้ระยะเวลาเงินกู้เพิ่มขึ้น 3 ปี หากรีไฟแนนซ์เป็นระยะเวลา 27 ปีใหม่ การชำระเงินใหม่จะสูงขึ้นต่อเดือนแต่หักดอกเบี้ยรวม เงินออมสุทธิ $196/เดือน (ปรับตามผลกระทบระยะยาว) จุดคุ้มทุน = $8,500 ۞ $196 = 43 เดือน เจ้าของบ้านที่วางแผนจะพักอาศัยตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไปควรพิจารณาการรีไฟแนนซ์นี้อย่างจริงจัง
คะแนนจะขยายการคุ้มทุนแต่ช่วยประหยัดในระยะยาวได้สูงสุด
การชำระเงินปัจจุบันที่ 7.0%/30 ปีสำหรับ $520,000: $3,460/เดือน การชำระเงินใหม่ที่ 5.875%/30 ปี: $3,078/เดือน ประหยัดรายเดือน: $382 ด้วยต้นทุนการปิดรวม 22,900 เหรียญสหรัฐฯ (รวม 2 คะแนนซึ่งมีราคา 10,400 เหรียญสหรัฐฯ ในการซื้อดาวน์อัตรา) จุดคุ้มทุนคือ 22,900 เหรียญสหรัฐฯ ÷ 382 เหรียญสหรัฐฯ = 60 เดือน การซื้อดาวน์ 2 แต้มนั้นสมเหตุสมผลหากคุณวางแผนที่จะอยู่ 5 ปีขึ้นไป ตลอด 10 ปี คุณจะประหยัดเงินได้ 45,840 ดอลลาร์ในการชำระเงิน เทียบกับค่าใช้จ่าย 22,900 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นผลประโยชน์สุทธิ 22,940 ดอลลาร์
เหมาะสำหรับผู้ถือระยะสั้นหรือแผนงานที่ไม่แน่นอน
การชำระเงินปัจจุบันที่ 7.5%/30 ปี: $2,030/เดือน การชำระเงินใหม่ 7.0%/30 ปี: $1,931/เดือน ประหยัดรายเดือน: $99 เนื่องจากไม่มีค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีล่วงหน้า (ผู้ให้กู้จะรับภาระค่าใช้จ่ายผ่านอัตราที่สูงกว่าเล็กน้อย) จุดคุ้มทุนจะเกิดขึ้นทันที — เดือนใดก็ตามที่คุณถือเงินกู้อยู่ คุณจะประหยัดเงินได้ อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่าอัตราตัวเลือกที่ไม่มีค่าใช้จ่าย (7.0%) สูงกว่าที่คุณจะได้รับจากต้นทุน (อาจเป็น 6.625%) ดังนั้นคุณจึงจ่ายเบี้ยประกันภัยโดยนัยในแต่ละเดือน เหมาะสำหรับเจ้าของบ้านที่วางแผนจะขายหรือรีไฟใหม่อีกครั้งภายใน 2-3 ปี
จุดคุ้มทุนติดลบ; ประเมินการใช้เงินที่ได้จากการถอนเงิน
การชำระเงินเก่าที่ 4.5%/30 ปีสำหรับ $210,000: $1,064/เดือน การชำระเงินใหม่ที่ 7.25%/30 ปีเป็น $310,000: $2,116/เดือน เพิ่มขึ้นรายเดือน: $1,052 ในสถานการณ์สมมตินี้ การคำนวณจุดคุ้มทุนมาตรฐานเป็นค่าลบ (การชำระเงินเพิ่มขึ้น) การตัดสินใจขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณทำกับเงินสดออกจำนวน 100,000 ดอลลาร์ หากนำไปใช้ในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอื่นที่สร้าง 10% CoC ($10,000/ปี) การจ่ายเงินออกจะสร้างรายได้ใหม่ $833/เดือน เทียบกับการชำระเงินที่เพิ่มขึ้น $1,052/เดือน ซึ่งหักสุทธิ $219/เดือน ซึ่งอาจยอมรับได้หากอสังหาริมทรัพย์ใหม่ชื่นชมเช่นกัน
การประยุกต์ใช้จริง
▾
ตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่เมื่ออัตราการจำนองลดลง ซึ่งเป็นตัวแทนของขอบเขตการใช้งานที่สำคัญสำหรับ Refi Break Even ในบริบททางวิชาชีพและการวิเคราะห์ ซึ่งการคำนวณการรีไฟด์คุ้มทุนที่แม่นยำจะสนับสนุนการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการเพิ่มประสิทธิภาพประสิทธิภาพโดยตรง
การประเมินข้อดีทางการเงินของการจ่ายคะแนนส่วนลดเพื่อให้ได้อัตราที่ต่ำกว่า แสดงถึงขอบเขตการใช้งานที่สำคัญสำหรับ Refi Break Even ในบริบททางวิชาชีพและการวิเคราะห์ โดยที่การคำนวณ Refi Break Even ที่แม่นยำจะสนับสนุนการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการเพิ่มประสิทธิภาพประสิทธิภาพโดยตรง
การเปรียบเทียบตัวเลือกการรีไฟแนนซ์แบบไม่มีค่าใช้จ่ายเทียบกับตัวเลือกการรีไฟแนนซ์แบบเดิมสำหรับกรอบเวลาเฉพาะของคุณ ซึ่งแสดงถึงขอบเขตการใช้งานที่สำคัญสำหรับ Refi Break Even ในบริบททางวิชาชีพและการวิเคราะห์ โดยที่การคำนวณการรีไฟแนนซ์ refi ที่แม่นยำจะสนับสนุนการตัดสินใจที่มีข้อมูลครบถ้วน การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการเพิ่มประสิทธิภาพประสิทธิภาพโดยตรง
การวิเคราะห์ว่าการรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนช่วยเพิ่มผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสดเพียงพอหรือไม่เพื่อพิสูจน์ต้นทุนการปิดบัญชี ซึ่งแสดงถึงขอบเขตการใช้งานที่สำคัญสำหรับ Refi Break Even ในบริบททางวิชาชีพและเชิงวิเคราะห์ โดยที่การคำนวณ Refi Break Even ที่แม่นยำสนับสนุนการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการเพิ่มประสิทธิภาพประสิทธิภาพโดยตรง
การวางแผนเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการรีไฟแนนซ์โดยสัมพันธ์กับการขายบ้านหรือผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งแสดงถึงขอบเขตการใช้งานที่สำคัญสำหรับ Refi Break Even ในบริบททางวิชาชีพและการวิเคราะห์ โดยที่การคำนวณการรีไฟแนนซ์รีไฟแนนซ์ที่แม่นยำจะสนับสนุนการตัดสินใจที่มีข้อมูลครบถ้วน การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการเพิ่มประสิทธิภาพประสิทธิภาพโดยตรง
กรณีพิเศษ
▾
{'case': 'Streamline Refinances (FHA/VA)', 'description': 'การรีไฟแนนซ์ของ FHA Streamline และ VA IRRRL มีการพิจารณารับประกันที่ง่ายขึ้น ไม่มีข้อกำหนดในการประเมิน (ในหลายกรณี) และลดเอกสารประกอบ ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีต่ำกว่า (มักจะอยู่ที่ 0.5–1.5% ของเงินกู้) และโปรแกรมเหล่านี้ได้รับการออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับผู้ถือเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เพื่อใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างรวดเร็วโดยไม่ต้องผ่านกระบวนการพิจารณาคุณสมบัติใหม่ทั้งหมด'}
{'case': 'จุดคุ้มทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน', 'คำอธิบาย': 'สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนต้องพิจารณาผลกระทบทางภาษีของต้นทุนการรีไฟแนนซ์ (ซึ่งอาจนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายทางธุรกิจตลอดระยะเวลาเงินกู้) และต้นทุนเสียโอกาสของเงินสดที่ถูกลบออกจากทรัพย์สินหรือใช้ในการปิดบัญชี กฎการเรียกคืนค่าเสื่อมราคาและข้อจำกัดของกิจกรรมที่ไม่โต้ตอบอาจส่งผลต่อการประหยัดหลังหักภาษีที่มีประสิทธิผลเช่นกัน'}
{'case': 'การแปลงอัตราที่ปรับได้เป็นอัตราคงที่', 'คำอธิบาย': 'การรีไฟแนนซ์จาก ARM ไปเป็นเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ให้ความแน่นอนในการชำระเงิน แต่ต้องมีการคำนวณจุดคุ้มทุนไม่ใช่กับการชำระเงินคงที่ แต่เทียบกับช่วงของการชำระเงิน ARM ที่เป็นไปได้ในอนาคต หาก ARM ของคุณถูกกำหนดให้รีเซ็ตสูงขึ้น การล็อกอัตราคงที่อาจมีค่าอย่างมาก แม้ว่าช่วงคุ้มทุนจะดูยาวนาน — การประกันอัตราที่พุ่งสูงขึ้นนั้นมีมูลค่าทางเศรษฐกิจที่แท้จริง'}
ต้นทุนการปิดการรีไฟแนนซ์ทั่วไปตามประเภทค่าธรรมเนียม (2024 US)
▾
| ประเภทค่าธรรมเนียม | ช่วงทั่วไป | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการกำเนิดสินเชื่อ | 0.5%–1.5% ของเงินกู้ | การชดเชยผู้ให้กู้; ต่อรองได้ |
| คะแนนส่วนลด | 1% ของวงเงินกู้ต่อจุด | การซื้อดาวน์ตามอัตราตัวเลือก $4,000/จุด จากเงินกู้ $400K |
| ค่าธรรมเนียมการประเมิน | $350–$700 | จำเป็นในการตรวจสอบมูลค่าทรัพย์สิน |
| ค้นหาชื่อเรื่อง | $150–$400 | ตรวจสอบความเป็นเจ้าของและประวัติการยึดทรัพย์ |
| ประกันภัยชื่อเรื่อง (ผู้ให้กู้) | $500–$1,500 | ปกป้องผู้ให้กู้; จำเป็นสำหรับสินเชื่อส่วนใหญ่ |
| ค่าธรรมเนียมทนายความ / การระงับคดี | $500–$1,500 | จำเป็นในรัฐที่ปิดรับมอบอำนาจ |
| ค่าธรรมเนียมการบันทึก | $50–$250 | ค่าธรรมเนียมเขต/เมืองในการบันทึกเอกสาร |
| รายงานเครดิต | $25–$50 | ผู้ให้กู้ดึงรายงานสินเชื่อไตรรวม |
| ดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้า | แตกต่างกันไป | ดอกเบี้ยตั้งแต่ปิดบัญชีจนถึงวันครบกำหนดชำระงวดแรก |
| ช่วงทั่วไปทั้งหมด | 2%–5% ของเงินกู้ | $8,000–$20,000 สำหรับเงินกู้ $400K |
คำถามที่พบบ่อย
▾
ค่าใช้จ่ายในการปิดการรีไฟแนนซ์โดยทั่วไปในสหรัฐอเมริกาคือเท่าใด
ค่าใช้จ่ายในการปิดการรีไฟแนนซ์ในสหรัฐอเมริกาโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 2% ถึง 6% ของจำนวนเงินกู้ สำหรับเงินกู้ $400,000 คาดว่าจะจ่าย $8,000–$24,000 ในค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี รายการที่ใหญ่ที่สุดมักจะเป็น: ค่าธรรมเนียมการก่อหนี้ (0.5–1.5% ของจำนวนเงินกู้), การประกันชื่อ ($700–$2,500), การประเมิน ($350–$700), ค้นหาชื่อ ($200–$400), ค่าธรรมเนียมทนายความหรือตัวแทนการชำระหนี้ ($500–$1,500), ค่าธรรมเนียมการบันทึก ($50–$250) และคะแนนส่วนลดหากคุณเลือกที่จะซื้ออัตราดังกล่าว ผู้ให้กู้บางรายโฆษณาการรีไฟแนนซ์แบบ 'ไม่มีค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี' ซึ่งจะคิดต้นทุนเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อยแทนที่จะกำจัดออกไป
ฉันควรรีเซ็ตเป็นเงินกู้ใหม่ 30 ปีหรือเท่ากับระยะเวลาที่เหลืออยู่ของฉัน
นี่เป็นหนึ่งในการตัดสินใจที่สำคัญที่สุดในการรีไฟแนนซ์ การรีเซ็ตเป็นเงินกู้ใหม่ระยะเวลา 30 ปีจะทำให้การชำระเงินรายเดือนต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่คุณกำลังเพิ่มหนี้ของคุณไปอีกหลายปี ตัวอย่างเช่น หากคุณมีเวลาเหลือ 22 ปีในการจำนองปัจจุบันและการรีไฟแนนซ์เป็นเงินกู้ใหม่ 30 ปี คุณจะขยายวันชำระคืนออกไปอีก 8 ปี ในระหว่างนี้คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มเติมแม้ในอัตราที่ต่ำกว่า การจับคู่ระยะเวลาที่เหลือ (รีไฟแนนซ์เป็นการจำนอง 22 ปี) จะรักษาระยะเวลาการจ่ายคืนเดิมของคุณและลดดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งหมดให้เหลือน้อยที่สุด แต่ส่งผลให้มีการชำระรายเดือนที่สูงกว่าการรีไฟแนนซ์ 30 ปี ทางเลือกที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับความต้องการกระแสเงินสดและเป้าหมายทางการเงินในระยะยาว
กฎการลดอัตราดอกเบี้ย 1% เป็นแนวทางที่เชื่อถือได้สำหรับการรีไฟแนนซ์หรือไม่?
'กฎหนึ่งเปอร์เซ็นต์' (การรีไฟแนนซ์เมื่ออัตราของคุณลดลงอย่างน้อย 1%) เป็นการเรียบง่ายเกินไปที่อาจนำไปสู่การพลาดโอกาสและการรีไฟแนนซ์โดยไม่จำเป็น ด้วยยอดเงินกู้ที่สูง ($800,000) แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง 0.375% ก็อาจช่วยประหยัดได้เพียงพอทุกเดือนเพื่อปรับต้นทุนการปิดบัญชีเล็กน้อยภายใน 2-3 ปี ที่ยอดคงเหลือต่ำ ($100,000) แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง 2% ก็อาจประหยัดเงินได้เพียง $85 ต่อเดือน เทียบกับต้นทุนการปิดบัญชี $5,000 ซึ่งต้องใช้เวลา 59 เดือนจึงจะคุ้มทุน คำนวณจุดคุ้มทุนเฉพาะของคุณเสมอ แทนที่จะอาศัยกฎทั่วไป
การรีไฟแนนซ์ส่งผลต่อการหักดอกเบี้ยจำนองของฉันอย่างไร?
หากคุณแจกแจงการหักเงินจากการคืนภาษีของรัฐบาลกลางการรีไฟแนนซ์ในอัตราที่ต่ำกว่าจะช่วยลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจำนองของคุณซึ่งอาจลดการหักเงินแยกรายการและเพิ่มรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณเล็กน้อย ภายใต้พระราชบัญญัติการลดหย่อนภาษีและการจ้างงาน (2017) การหักลดหย่อนมาตรฐานเพิ่มขึ้นอย่างมาก (14,600 ดอลลาร์ต่อคน / 29,200 ดอลลาร์ในการยื่นเรื่องแต่งงานร่วมกันในปี 2024) ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านน้อยลงในการลงรายละเอียด สำหรับผู้ที่ลงรายละเอียด การลดดอกเบี้ยจำนองรายปีทุกๆ 1,000 ดอลลาร์จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 220–370 ดอลลาร์ในมูลค่าการหักเงินที่สูญเสียไป (ขึ้นอยู่กับวงเล็บภาษีส่วนเพิ่มของคุณ) นำสิ่งนี้มารวมไว้ในการคำนวณเงินออมสุทธิของคุณเพื่อให้ได้ภาพหลังหักภาษีที่สมบูรณ์
การรีไฟแนนซ์แบบ 'ไม่มีค่าใช้จ่าย' คืออะไร และเมื่อใดจึงจะสมเหตุสมผล?
การรีไฟแนนซ์แบบไม่มีค่าใช้จ่ายหมายความว่าผู้ให้กู้จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของคุณเพื่อแลกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อย ซึ่งโดยทั่วไปจะสูงกว่าอัตราตลาดสำหรับเงินกู้แบบมีค่าใช้จ่าย 0.25–0.375% การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนเปลี่ยนแปลงโดยพื้นฐาน: เนื่องจากคุณไม่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายล่วงหน้า คุณจึงเริ่มประหยัดเงินได้ทันที (หากอัตราใหม่ยังคงต่ำกว่าอัตราเดิมของคุณ) และไม่มีความเสี่ยงในระยะเวลาคืนทุน การรีไฟแนนซ์แบบไม่มีค่าใช้จ่ายจะเหมาะสมที่สุดเมื่อ: คุณวางแผนที่จะขายหรือรีไฟแนนซ์อีกครั้งภายใน 2-3 ปี; คุณขาดเงินสดเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี หรืออัตราดอกเบี้ยลดลงและคุณคาดว่าจะรีไฟแนนซ์หลายครั้ง (ในแต่ละครั้งโดยไม่มีค่าใช้จ่าย)
ฉันสามารถรวมต้นทุนการปิดบัญชีเข้ากับเงินกู้ใหม่ได้หรือไม่
ใช่ ในธุรกรรมการรีไฟแนนซ์ส่วนใหญ่ คุณสามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีให้กับยอดเงินกู้ใหม่ได้ แทนที่จะจ่ายออกจากกระเป๋า ตราบใดที่อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ที่เกิดขึ้นนั้นไม่เกินขีดจำกัดผู้ให้กู้ (โดยทั่วไปคือ 80% สำหรับ refi แบบเดิมที่ไม่มี PMI) ต้นทุนที่รวมเข้ากับเงินกู้หมายความว่าคุณไม่ต้องจ่ายเงินสดเมื่อปิดบัญชี แต่คุณกำลังจัดหาต้นทุนเหล่านั้นตามอัตราการจำนองในระยะเวลา 30 ปี ตัวอย่าง: ค่าใช้จ่าย 8,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ที่จัดไฟแนนซ์ 7% เป็นเวลา 30 ปีจะเพิ่มประมาณ 53 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อเดือนในการชำระเงินของคุณ ดังนั้น เงินออมสุทธิต่อเดือนของคุณจึงลดลง 53 ดอลลาร์สหรัฐฯ เมื่อเทียบกับการจ่ายค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ระยะเวลาคุ้มทุนไม่ได้ใช้ในลักษณะเดียวกัน แต่ต้นทุนทางการเงินจะลดผลประโยชน์สุทธิของคุณ
การรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดแตกต่างจากการรีไฟแนนซ์แบบอัตราและระยะเวลาอย่างไร
การรีไฟแนนซ์แบบอัตราและระยะเวลาจะแทนที่การจำนองที่มีอยู่ของคุณด้วยสินเชื่อใหม่ที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่า (อัตราที่ต่ำกว่า ระยะเวลาการตัดจำหน่ายที่แตกต่างกัน) โดยไม่ต้องเปลี่ยนยอดเงินต้นอย่างมีนัยสำคัญ การรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดจะเข้ามาแทนที่การจำนองของคุณด้วยเงินกู้ที่มีขนาดใหญ่กว่า โดยส่วนต่างระหว่างเงินกู้ใหม่และยอดคงเหลือเก่าที่ชำระให้คุณเป็นเงินสด ช่วยให้คุณสามารถเข้าถึงส่วนของบ้านได้ โดยทั่วไปการขอคืนเงินออกจะมีอัตราที่สูงกว่าเล็กน้อย (สูงกว่าอัตราและระยะเวลา 0.25–0.75%) และขีดจำกัด LTV ที่เข้มงวดยิ่งขึ้น (สูงสุด 80% LTV สำหรับสินเชื่อทั่วไป, 85% สำหรับ FHA) การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนสำหรับการชำระเงินแบบ Ref-out จะต้องประเมินผลตอบแทนจากการดำเนินการควบคู่ไปกับต้นทุนในอัตราที่สูงกว่าและการชำระเงินรายเดือนที่เพิ่มขึ้น
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง
▾
- !การเปรียบเทียบการชำระเงินใหม่กับการชำระเงินปัจจุบันโดยไม่นับจำนวนปีที่เหลือ — หากคุณขยายระยะเวลาโดยรีเซ็ตเป็น 30 ปี ส่วนหนึ่งของการประหยัดจะมาจากการขยายยอดคงเหลือ ไม่ใช่แค่จากอัตราที่ต่ำกว่าเท่านั้น
- !โดยไม่สนใจค่าเสียโอกาสของเงินสดที่ใช้สำหรับต้นทุนการปิดบัญชี - ต้นทุนการปิดบัญชีที่จ่ายไป 10,000 ดอลลาร์อาจสร้างรายได้ 500 ดอลลาร์ต่อปีในบัญชีออมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง ซึ่งช่วยลดการออมรายเดือนที่มีประสิทธิภาพ
- !การใช้การชำระเงินทั้งหมด (P&I + เอสโครว์) เพื่อเปรียบเทียบการชำระเงิน แทนที่จะเป็นเพียง P&I — เอสโครว์เปลี่ยนแปลงโดยไม่ขึ้นอยู่กับการรีไฟแนนซ์และอาจบดบังการออมที่แท้จริงได้
- !ไม่ได้คำนึงถึงว่าอายุเงินกู้ที่เหลืออยู่ส่งผลต่อจุดคุ้มทุนอย่างไร - หากคุณมีเวลาเหลือเพียง 8 ปีในการจำนองปัจจุบันของคุณ การรีไฟแนนซ์ 30 ปีจะขยายผลตอบแทนของคุณอย่างมากและอาจมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมเพิ่มขึ้นแม้ในอัตราที่ต่ำกว่าก็ตาม
- !การตัดสินใจโดยพิจารณาจากระยะเวลาคุ้มทุนเท่านั้น โดยไม่คำนึงถึงความน่าจะเป็นที่แท้จริงของคุณในการเข้าพัก การคุ้มทุน 24 เดือนจะไม่มีความหมายใดๆ หากคุณมีแนวโน้มที่จะขายได้ภายใน 18 เดือน
เคล็ดลับโปร
เมื่อเลือกซื้ออัตรา รับประมาณการสินเชื่อ (LEs) จากผู้ให้กู้อย่างน้อย 3 รายในวันเดียวกัน (เนื่องจากอัตราเปลี่ยนแปลงทุกวัน) เปรียบเทียบต้นทุนการปิดบัญชีทั้งหมดและ APR แทนที่จะเป็นเพียงอัตราดอกเบี้ย ผู้ให้กู้ที่เสนออัตราที่สูงกว่าเล็กน้อยโดยไม่มีค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดอาจมีค่าใช้จ่ายโดยรวมน้อยกว่าผู้ให้กู้ที่มีอัตราต่ำกว่า แต่ 1.5 คะแนนในค่าธรรมเนียมการกำเนิด APR ได้รวมการเปรียบเทียบต้นทุนไว้แล้ว ทำให้เป็นตัวกรองเบื้องต้นที่มีประโยชน์
คุณรู้ไหม?
สหรัฐอเมริกาเห็นการรีไฟแนนซ์เพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ในช่วงปี 2020–2021 เมื่ออัตราการจำนองลดลงสู่ระดับต่ำสุดตลอดกาลโดยเฉลี่ย 2.65–3.0% สำหรับสินเชื่อคงที่ 30 ปี (วัดโดย Freddie Mac) เจ้าของบ้านหลายล้านรายรีไฟแนนซ์ โดย Mortgage Bankers Association รายงานว่ามีการรีไฟแนนซ์แหล่งที่มามากกว่า 4 ล้านล้านดอลลาร์ในปี 2020 เพียงปีเดียว เจ้าของบ้านที่ล็อคอัตราต่ำกว่า 3% ตอนนี้ถือ 'กุญแจมือสีทอง' อันทรงพลัง ซึ่งทำให้การย้ายหรือการรีไฟแนนซ์ในอัตรา 6-7% มีค่าใช้จ่ายสูงมาก นักเศรษฐศาสตร์ปรากฏการณ์นี้เรียกว่า 'เอฟเฟกต์ล็อคอิน' ซึ่งส่งผลให้สินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยต่ำเป็นประวัติการณ์ในปี 2022-2024
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
เอกสารอ้างอิง
รับเคล็ดลับคณิตศาสตร์รายสัปดาห์
เข้าร่วมกับสมาชิก 12,000+ รายที่ได้รับเคล็ดลับเครื่องคิดเลขทุกสัปดาห์