Imóvel — Capital Gains Tax
คืออะไร Brazil Imóvel Capital Gains Calculator?
▾
Ganho de capital na Alienação de imóveis (กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์) ในบราซิลหมายถึงกำไรที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอยู่ภายใต้ระบบภาษีเงินได้พิเศษที่แยกจากอัตรา IRPF มาตรฐาน ภาษีใช้กับส่วนต่างระหว่างราคาขายและต้นทุนการได้มาเดิม (custo de aquisição) ของทรัพย์สิน ซึ่งคำนวณโดยใช้ซอฟต์แวร์ GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) ที่จัดทำโดย Receita Federal อัตราภาษีแบบก้าวหน้าที่ใช้บังคับตั้งแต่ปี 2017 เป็นต้นไป คือ: 15% สำหรับกำไรสูงสุด R$5 ล้าน, 17.5% สำหรับกำไรระหว่าง R$5 ล้านถึง 10 ล้านเรอัล R$, 20% สำหรับกำไรระหว่าง R$10 ล้านถึง 30 ล้านเรอัล และ 22.5% สำหรับกำไรที่เกิน R$30 ล้าน มีข้อยกเว้นที่สำคัญอยู่: ทรัพย์สินที่ขายในราคาสูงถึง R$440,000 จะได้รับการยกเว้นภาษีกำไรจากการขายหุ้น หากผู้ขายไม่ได้ขายทรัพย์สินอื่นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ หากผู้ขายนำรายได้ทั้งหมดจากการขายไปลงทุนใหม่ให้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยอื่น (หรือทรัพย์สิน) ภายใน 180 วัน ผู้ขายสามารถใช้การยกเว้นตามสัดส่วนกับกำไรที่สอดคล้องกับจำนวนเงินที่นำกลับไปลงทุน การแก้ไขอัตราเงินเฟ้อของต้นทุนการซื้อกิจการเดิมได้รับอนุญาตจนถึงปี 1995 เมื่อถูกแช่แข็ง ทรัพย์สินที่ถือครองก่อนปี 1988 จะได้รับประโยชน์จากปัจจัยการลดซึ่งจะช่วยลดกำไรที่ต้องเสียภาษีตามจำนวนปีที่เป็นเจ้าของ กำไรจะต้องรายงานและภาษีที่ชำระโดยใช้ซอฟต์แวร์ GCAP ภายในวันทำการสุดท้ายของเดือนถัดไปหลังการขาย ไม่ใช่ในเวลาที่มีการประกาศ IRPF ประจำปี
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
สูตร
▾
กำไรจากเงินทุน = ราคาขาย - ต้นทุนการได้มาดั้งเดิม - ต้นทุนที่อนุญาต; ภาษี = กำไร × อัตราที่ใช้ (15% ถึง 22.5%); การยกเว้นการลงทุนซ้ำ = กำไร × (จำนวนเงินที่ลงทุนใหม่ / ราคาขายรวม); GCAP คำนวณโดยอัตโนมัติตามอินพุตคำอธิบายตัวแปร
▾
| สัญลักษณ์ | ชื่อ | หน่วย | คำอธิบาย |
|---|---|---|---|
| salePrice | การขายตามสัญญา | — | ราคาขายตามสัญญาอยู่ใน escritura de compra e venda |
| acquisitionCost | ราคาซื้อเดิม | — | ราคาซื้อเดิมบวก ITBI ค่าธรรมเนียมทนายความ และการลงทะเบียน ณ เวลาที่ซื้อ |
| improvements | เพิ่มการปรับปรุงทุนแล้ว | — | การปรับปรุงทุนที่เพิ่มเข้าไปในฐานต้นทุน - จะต้องจัดทำเป็นเอกสารด้วย notas fiscais |
| capitalGain | ราคาขายลบ | — | ราคาขายลบต้นทุนการซื้อกิจการลบการปรับปรุง ซึ่งเป็นพารามิเตอร์หลักในการคำนวณกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ของบราซิลที่มีอิทธิพลโดยตรงต่อผลลัพธ์จากการคำนวณขั้นสุดท้าย |
| taxRate | 15% | — | 15% (ได้รับ ≤R$5M), 17.5%, 20% หรือ 22.5% สำหรับกำไรที่สูงขึ้น |
วิธี Brazil Imóvel Capital Gains Calculator
▾
- 1กำหนดราคาขายจากสัญญาซื้อขาย (escritura de compra e venda)
- 2กำหนดต้นทุนการได้มาจากโฉนดซื้อเดิม รวมถึงราคาซื้อ ค่าธรรมเนียมทนายความ ITBI (ภาษีโอนทรัพย์สิน) และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
- 3ระบุการปรับปรุงต้นทุนที่อนุญาต (reformas e benfeitorias) ที่ไม่ได้หักออกจากรายได้ก่อนหน้านี้ ซึ่งจะทำให้ฐานต้นทุนเพิ่มขึ้น
- 4ดาวน์โหลดซอฟต์แวร์ GCAP จาก Receita Federal และป้อนข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด รวมถึงรายละเอียดทรัพย์สิน ต้นทุนการได้มา และราคาขาย
- 5ตรวจสอบว่ามีการยกเว้นหรือไม่: อสังหาริมทรัพย์เดี่ยวภายใต้ R$440,000 (ไม่มีการขายล่วงหน้าใน 5 ปี) หรือการลงทุนที่อยู่อาศัยใหม่ภายใน 180 วัน
- 6ซอฟต์แวร์ GCAP จะคำนวณกำไรที่ต้องเสียภาษีและสร้าง DARF (แบบฟอร์มการชำระภาษี) สำหรับภาษีกำไรจากการขายหุ้นที่เกี่ยวข้อง
- 7ชำระเงิน DARF ภายในวันทำการสุดท้ายของเดือนถัดจากการขาย — โดยทั่วไปผ่านทางบริการธนาคารทางอินเทอร์เน็ตหรือที่สาขาของธนาคาร
ตัวอย่างที่มีคำตอบ
▾
อัตรา 15% ใช้กับกำไรสูงถึง R$5 ล้าน ภาษีที่ชำระผ่าน DARF ไม่ใช่ผ่าน IRPF ประจำปี
กำไร = R$600K - R$200K = R$400K ภาษี = 400,000 เรียลบราซิล × 15% = 60,000 เรอัล DARF ครบกำหนดในวันทำการสุดท้ายของเดือนถัดไป
ต้องได้รับการยกเว้น: มูลค่าการขาย ≤ R$440,000 และไม่มีการขายทรัพย์สินที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
R$420,000 ≤ R$440,000 และไม่มีการขายล่วงหน้าใน 5 ปี ได้รับการยกเว้นเต็มจำนวน ไม่จำเป็นต้องมี GCAP หรือ DARF
การยกเว้นเป็นสัดส่วนกับการลงทุนซ้ำ - ลงทุนใหม่ 60% ของรายได้ = ได้รับการยกเว้น 60%
อัตราส่วนการลงทุนซ้ำ = R$300K / R$500K = 60% กำไรที่ได้รับการยกเว้น = R$200K × 60% = R$120K ต้องเสียภาษี = 80,000 เรียลบราซิล ภาษี = 12,000 เรียลเรอัล
การปรับปรุงที่บันทึกไว้จะเพิ่มฐานต้นทุน และลดกำไรที่ต้องเสียภาษี
ฐานต้นทุน = R$300K + R$80K = R$380K กำไร = R$500K - R$380K = R$120K ภาษี = 120,000 เรียลบราซิล × 15% = 18,000 เรียลบราซิล
การประยุกต์ใช้จริง
▾
เจ้าของทรัพย์สินคำนวณภาษีกำไรจากการขายหุ้นก่อนตัดสินใจขายอพาร์ทเมนต์เพื่อการลงทุนซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมาก.. แอปพลิเคชันนี้มักใช้โดยผู้เชี่ยวชาญที่ต้องการการวิเคราะห์เชิงปริมาณที่แม่นยำ เพื่อสนับสนุนการตัดสินใจ การจัดทำงบประมาณ และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ในสาขาของตน
ผู้ขายตัดสินใจว่าจะลงทุนใหม่ภายใน 180 วันหรือไม่เพื่อขอรับการยกเว้นตามสัดส่วนจากกำไรจากการลงทุนจำนวนมาก
นักบัญชีที่ใช้ GCAP เพื่อคำนวณการเพิ่มทุนที่ถูกต้อง และสร้าง DARF สำหรับลูกค้าที่ขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นักวิจัยและนักศึกษาเชิงวิชาการใช้การคำนวณนี้เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของแบบจำลองทางทฤษฎี มอบหมายงานตามหลักสูตร และพัฒนาความเข้าใจที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับหลักการทางคณิตศาสตร์ที่ซ่อนอยู่
ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ให้คำแนะนำว่าการยกเว้น 440,000 เรียลบราซิลใช้กับผู้ขายครั้งแรกที่ต่ำกว่าเกณฑ์หรือไม่.. นักวิเคราะห์ทางการเงินและนักวางแผนรวมการคำนวณนี้เข้ากับขั้นตอนการทำงานเพื่อสร้างการคาดการณ์ที่แม่นยำ ประเมินสถานการณ์ความเสี่ยง และนำเสนอคำแนะนำที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลแก่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย
นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คำนวณภาษีกำไรจากการขายรวมสำหรับการขายหลายยูนิตในการพัฒนาที่อยู่อาศัย แอปพลิเคชันนี้มักใช้โดยมืออาชีพที่ต้องการการวิเคราะห์เชิงปริมาณที่แม่นยำเพื่อสนับสนุนการตัดสินใจ การจัดทำงบประมาณ และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ในสาขาของตน
กรณีพิเศษ
▾
Usucapiãoและการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์
ทรัพย์สินที่ได้มาจาก usucapião (การครอบครองโดยไม่พึงประสงค์) มีฐานต้นทุนเป็นศูนย์ (ไม่มีการชำระเงินซื้อ) ราคาขายทั้งหมดถือเป็นกำไรจากการขายที่ต้องเสียภาษี เจ้าของในสถานการณ์นี้มักจะเผชิญกับการเรียกเก็บภาษีขายจำนวนมาก
ทรัพย์สินในชนบท
การขายทรัพย์สินในชนบทมีความซับซ้อนเพิ่มเติม — คุณสามารถเพิ่ม ITR (imposto territorial allowance) ที่จ่ายระหว่างการเป็นเจ้าของลงในฐานต้นทุนได้ ทรัพย์สินในชนบทที่ขายโดยผู้ผลิตในชนบทอาจเข้าเกณฑ์ได้รับการยกเว้นเฉพาะหรือกฎการคำนวณพิเศษภายใต้บทบัญญัติภาษีเงินได้ทางการเกษตร
การแลกเปลี่ยนทรัพย์สิน (Permuta)
ในการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินโดยตรง (permuta) หากไม่มีเงินเปลี่ยนมือ กำไรจากเงินทุนจะคำนวณจากความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่ประกาศ ณ เวลาที่แลกเปลี่ยน หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายเงินค่าตอบแทนเพิ่มเติม (ทอร์นา) กำไรจากการลงทุนจะมีผลกับจำนวนเงินเพิ่มเติมนั้นเท่านั้น การแลกเปลี่ยนโดยตรงโดยไม่ต้องชำระเงินอาจเข้าเกณฑ์การเลื่อนออกไปได้ในบางกรณี
ผู้ซื้อหรือผู้ขายจากต่างประเทศ
ผู้ขายที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศจะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย (IRRF) จากกำไรจากการขายหุ้นที่ 25% จากกำไร (หรือ 15% หากมาจากประเทศตามสนธิสัญญาที่มีเขตอำนาจศาลภาษีต่ำ) จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายโดยทนายความของผู้ซื้อ ณ เวลาที่จดทะเบียน ซึ่งแตกต่างจากอัตราที่ใช้บังคับกับผู้อยู่อาศัยในบราซิล
ข้อมูลอ้างอิงกำไรอสังหาริมทรัพย์ของบราซิล
▾
| กำไรจากเงินทุน (R$) | อัตราภาษี | ภาษีในเขตแดน |
|---|---|---|
| สูงถึง 5,000,000 เรียลเรอัล | 15% | 750,000 เรอัล |
| 5,000,001 เรอัล ถึง 10,000,000 เรอัล | 17.5% | รวมมูลค่า 1,625,000 เรอัล |
| 10,000,001 เรอัล ถึง 30,000,000 เรอัล | 20% | รวมทั้งหมด 5,625,000 เรอัล |
| มากกว่า 30,000,000 เรียลเรอัล | 22.5% | ก้าวหน้า |
คำถามที่พบบ่อย
▾
เมื่อใดจะต้องชำระภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน?
จะต้องชำระภาษีกำไรจากการขายภายในวันทำการสุดท้ายของเดือนถัดจากการขาย ตัวอย่างเช่น หากขายทรัพย์สินในเดือนมีนาคม DARF จะต้องชำระภายในวันทำการสุดท้ายของเดือนเมษายน ซึ่งแตกต่างจากกำหนดเวลาส่งคืน IRPF ประจำปี กำไรจะถูกคำนวณและชำระแยกต่างหากในปีเดียวกับการขาย
ขายที่อยู่อาศัยหลักแบบปลอดภาษีได้หรือไม่?
การขายที่อยู่อาศัยหลักไม่ได้รับการยกเว้นโดยอัตโนมัติ การยกเว้น 440,000 เรียลเรอัลจะใช้หากทรัพย์สินถูกขายในราคาสูงสุด 440,000 เรียลเรอัล และไม่มีการขายทรัพย์สินที่อยู่อาศัยอื่นๆ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่ก็ตาม การยกเว้นการลงทุนซ้ำยังใช้หากนำรายได้ไปลงทุนซ้ำในที่อยู่อาศัยอื่นภายใน 180 วัน
GCAP คืออะไรและจำเป็นหรือไม่
GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) เป็นซอฟต์แวร์ฟรีของ Receita Federal สำหรับการคำนวณและรายงานกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์อื่นๆ จำเป็นต้องใช้ในการคำนวณกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ซอฟต์แวร์จะสร้าง DARF สำหรับการชำระเงินและสร้างไฟล์ที่เชื่อมโยงกับการประกาศ IRPF ประจำปี
ต้นทุนการปรับปรุงใดที่สามารถเพิ่มลงในฐานต้นทุนได้
การปรับปรุงทุน (benfeitorias และการปฏิรูป) ที่เพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินอย่างถาวรสามารถเพิ่มลงในต้นทุนการซื้อกิจการได้: การปรับปรุงครั้งใหญ่ การต่อขยาย การติดตั้งสระว่ายน้ำ/ซาวน่า งานโครงสร้าง และอุปกรณ์ติดตั้งถาวร การบำรุงรักษาและการซ่อมแซมตามปกติไม่สามารถใช้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่ได้ การปรับปรุงทั้งหมดจะต้องมีการบันทึกไว้พร้อมกับใบเสร็จรับเงิน (notas fiscais) นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญเมื่อทำงานร่วมกับการคำนวณกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ของบราซิลในการใช้งานจริง
เกิดอะไรขึ้นถ้าทรัพย์สินได้รับมรดก?
สำหรับทรัพย์สินที่สืบทอด ฐานต้นทุนคือมูลค่าที่ประกาศในอสังหาริมทรัพย์ (inventário) ณ เวลาที่รับมรดก โดยอัปเดตเป็นค่าที่ใช้ในการคำนวณ ITCMD (ภาษีมรดก) ครั้งล่าสุด หากอสังหาริมทรัพย์ประกาศมูลค่าที่ต่ำมาก กำไรที่ต้องเสียภาษีจำนวนมากอาจเกิดขึ้นจากการขายครั้งต่อไป นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญเมื่อทำงานร่วมกับการคำนวณกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ของบราซิลในการใช้งานจริง
มีการปรับอัตราเงินเฟ้อจากต้นทุนการซื้อกิจการหรือไม่?
อนุญาตให้มีการปรับอัตราเงินเฟ้อของต้นทุนการซื้อกิจการได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2538 หลังจากวันนั้น จะไม่อนุญาตให้มีการปรับอัตราเงินเฟ้อเพิ่มเติม อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหลังปี 1996 จะใช้ราคาซื้อที่ระบุในอดีตเป็นฐานต้นทุน ซึ่งหมายความว่ากำไรใดๆ จะรวมถึงอัตราเงินเฟ้อและการแข็งค่าที่แท้จริงด้วย นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญเมื่อทำงานร่วมกับการคำนวณกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ของบราซิลในการใช้งานจริง
อะไรคือปัจจัยรีดิวซ์สำหรับคุณสมบัติเก่า?
ทรัพย์สินที่ได้มาก่อนปี 1988 จะได้รับประโยชน์จากปัจจัยรีดิวซ์ (fator de redução) ซึ่งจะลดกำไรที่ต้องเสียภาษีตามจำนวนเดือนที่เป็นเจ้าของก่อนวันนั้น สิ่งนี้ตระหนักดีว่าทรัพย์สินที่เก่ามากสะสมผลกำไรภายใต้ระบบภาษีที่แตกต่างกัน และช่วยบรรเทาทุกข์ให้กับเจ้าของในระยะยาว ในทางปฏิบัติ แนวคิดนี้เป็นศูนย์กลางในการได้รับอสังหาริมทรัพย์ของบราซิล เนื่องจากแนวคิดนี้จะกำหนดความสัมพันธ์หลักระหว่างตัวแปรอินพุต
การสูญเสียเงินทุนสามารถชดเชยกำไรจากการลงทุนได้หรือไม่?
ใช่. การสูญเสียเงินทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์สามารถชดเชยกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในเดือนเดียวกันได้ หากการขาดทุนมีมากกว่ากำไรในหนึ่งเดือน การสูญเสียส่วนเกินจะสามารถนำมาใช้กับกำไรจากสินทรัพย์ประเภทเดียวกันในเดือนต่อๆ ไปเท่านั้น โดยไม่สามารถใช้เพื่อลดรายได้อื่นหรือสะสมอย่างไม่มีกำหนดโดยไม่มีข้อจำกัด
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง
▾
- !ไม่จ่าย DARF ภายในเดือนหลังการขาย - ดอกเบี้ยและค่าปรับจะเกิดขึ้นทันทีเมื่อชำระเงินล่าช้า
- !ไม่ใช้ซอฟต์แวร์ GCAP และพยายามคำนวณด้วยตนเอง ทำให้เกิดข้อผิดพลาดและการละเว้นที่อาจรายงานใน IRPF
- !ลืมรวม ITBI ค่าธรรมเนียมทนายความ และค่าจดทะเบียนจากการซื้อครั้งแรกไว้ในฐานต้นทุน
- !การไม่บันทึกต้นทุนการปรับปรุงด้วย notas fiscais — การปรับปรุงที่ไม่มีเอกสารไม่สามารถเพิ่มลงในฐานต้นทุนได้
- !สมมติว่ามีการยกเว้นมูลค่า 440,000 เรียลเรอัล โดยไม่ตรวจสอบเงื่อนไขการไม่ขายล่วงหน้าเป็นเวลา 5 ปี
- !ไม่ใช้การยกเว้นการลงทุนซ้ำเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ภายใน 180 วันนับจากวันที่ขาย ซึ่งจะช่วยประหยัดภาษีได้มาก
เคล็ดลับโปร
หากคุณวางแผนที่จะลงทุนใหม่ในที่อยู่อาศัยใหม่ ให้กำหนดเวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อเพิ่มกรอบเวลาการลงทุนใหม่ 180 วันให้สูงสุด เริ่มต้นการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ก่อนที่จะขาย - การมีสัญญาซื้อที่ลงนามสำหรับทรัพย์สินใหม่ภายใน 180 วันนับจากวันที่ขายจะช่วยให้ได้รับการยกเว้นภาษีตามสัดส่วนจากกำไรที่ได้รับ
คุณรู้ไหม?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบราซิลมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในเซาเปาโลและรีโอเดจาเนโร อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อในปี 2004 ใน Itaim Bibi (เซาเปาโล) ในราคา 200,000 เรอัลบราซิล อาจขายได้ในราคา 1.5 ล้านเรอัลในวันนี้ โดยได้รับกำไร 1.3 ล้านเรอัล โดยต้องเสียภาษีกำไรจากการขายหุ้น 195,000 เรอัล ซึ่งมากกว่าราคาซื้อเดิม
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
เอกสารอ้างอิง
Read the full guide on how to use this calculator effectively
อ่านต่อ →Ratings & comments
รับเคล็ดลับคณิตศาสตร์รายสัปดาห์
เข้าร่วมกับสมาชิก 12,000+ รายที่ได้รับเคล็ดลับเครื่องคิดเลขทุกสัปดาห์