การเงิน

Germany Grunderwerbsteuer (Property Transfer Tax)

Property Price (€)

Federal State

คืออะไร Germany Grunderwerbsteuer (Property Transfer Tax)?

▾

Grunderwerbsteuer (GrESt) คือภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนี ซึ่งเรียกเก็บจากราคาซื้อทรัพย์สินทุกครั้งที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ Grunderwerbsteuer ต่างจากภาษีทรัพย์สินที่กำลังดำเนินอยู่ โดยเป็นภาษีการทำธุรกรรมแบบครั้งเดียวที่ต้องชำระ ณ เวลาที่ซื้อ อัตราจะแตกต่างกันไปอย่างมีนัยสำคัญตามรัฐสหพันธรัฐ (บุนเดสแลนด์) บาวาเรียและแซกโซนีคิดอัตราต่ำสุดที่ 3.5% ในขณะที่นอร์ธไรน์-เวสต์ฟาเลีย ซาร์ลันด์ บรันเดนบูร์ก ชเลสวิก-โฮลชไตน์ และทูรินเจียคิดอัตราสูงสุดที่ 6.5% รัฐอื่นๆ ส่วนใหญ่อยู่ระหว่างนั้น โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 5% หรือ 6% ภาษีใช้กับราคาซื้อที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซื้อรับรองเอกสาร และประเมินตามมูลค่าตลาดหากราคาตามสัญญาต่ำกว่ามูลค่าตลาด ผู้ซื้อจะต้องรับผิดต่อ Grunderwerbsteuer เป็นหลัก แม้ว่าในทางเทคนิคแล้วทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดร่วมกันและแยกส่วนกัน จะต้องชำระเงินภายในสองสัปดาห์หลังจากได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีจากสำนักงานสรรพากรของรัฐ (Finanzamt) การไม่ชำระเงินจะทำให้สำนักทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) ไม่สามารถลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ได้ จนกว่าจะชำระเงิน Grunderwerbsteuer และใบรับรองการกวาดล้าง (Unbedenklichkeitsbescheinigung) จะออกโดย Finanzamt ทนายความจะไม่สามารถลงทะเบียนเจ้าของใหม่ใน Grundbuch ได้ ทำให้การชำระเงินเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย การโอนบางอย่างได้รับการยกเว้นจาก Grunderwerbsteuer: การโอนระหว่างญาติในสายตรง (พ่อแม่ถึงลูก ปู่ย่าตายายถึงหลาน) การโอนระหว่างคู่สมรสหรือหุ้นส่วนที่จดทะเบียน และการโอนโดยเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินการหย่าร้างหรือการรับมรดก Grunderwerbsteuer ไม่สามารถหักลดหย่อนได้สำหรับผู้ครอบครอง แต่เป็นส่วนหนึ่งของฐานต้นทุนสำหรับวัตถุประสงค์ CGT สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

สูตร

▾

f(x)

Grunderwerbsteuer = ราคาซื้อ × อัตราของรัฐ (%); ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม: ~1% ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย + 1-2% ค่าธรรมเนียมทนายความ + 3-7% GrESt = เบี้ยประกันภัยต้นทุนการได้มาทั้งหมด 5-10%

คำอธิบายตัวแปร

▾

สัญลักษณ์	ชื่อ	หน่วย	คำอธิบาย
purchasePrice	ตามสัญญาที่ตกลงกันไว้	—	จำนวนต้นทุน ราคา หรือค่าใช้จ่ายในสกุลเงินที่เกี่ยวข้อง ซึ่งแสดงถึงมูลค่าทางการเงินที่กำหนดให้กับสินค้า บริการ หรือทรัพยากรที่กำลังประเมินในการคำนวณ
stateRate	อัตรา Grunderwerbsteuer	—	อัตรา Grunderwerbsteuer ในรัฐที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (3.5% ถึง 6.5%)
taxAmount	GrESt = ซื้อ	—	จำนวนเงินต้นเริ่มต้น ยอดคงเหลือเริ่มต้น หรือมูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์หรือหนี้สิน ณ วันเริ่มต้นของรอบระยะเวลาการคำนวณ ซึ่งอยู่ในสกุลเงินที่ใช้บังคับ
clearanceCertificate	Unbedenklichkeitsbescheinigung	—	พารามิเตอร์อินพุตหลักสำหรับภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีที่แสดงถึง Unbedenklichkeitsbescheinigung ในการคำนวณ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อเอาต์พุตผ่านบทบาทในสูตรทางคณิตศาสตร์ที่เกี่ยวข้อง

วิธี Germany Grunderwerbsteuer (Property Transfer Tax)

▾

1ลงนามในสัญญาซื้อเอกสารรับรอง — Grunderwerbsteuer จะถูกกระตุ้น ณ เวลาที่ลงนาม (ไม่ใช่ข้อตกลง)
2ทนายความแจ้งรัฐ Finanzamt ที่รับผิดชอบเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สินและราคาซื้อ
3Finanzamt จะออก Grunderwerbsteuerbescheid (ประกาศการประเมินภาษี) โดยระบุจำนวนเงินที่ต้องชำระ
4ชำระเงินให้กับ Grunderwerbsteuer ที่ได้รับการประเมินภายในสองสัปดาห์หลังจากได้รับหนังสือแจ้ง
5Finanzamt จะออก Unbedenklichkeitsbescheinigung (ใบรับรองการกวาดล้าง) เพื่อยืนยันการชำระเงิน
6ทนายความใช้ใบรับรองการกวาดล้างเพื่อลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุนด์บุค
7รวม Grunderwerbsteuer ไว้ในฐานต้นทุนของทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ในการคำนวณกำไรจากการขายหลักทรัพย์ในอนาคต

ตัวอย่างที่มีคำตอบ

▾

ตัวอย่าง 1บาวาเรีย — อัตราต่ำสุด

กำหนดให้:ราคาทรัพย์สิน 500,000 ยูโร; บาวาเรีย (อัตรา 3.5%)

ผลลัพธ์:กรุนเดอร์แวร์บสตูเออร์: 17,500 ยูโร

บาวาเรียและแซกโซนีมีอัตราต่ำสุดของเยอรมนีที่ 3.5%

500,000 ยูโร × 3.5% = 17,500 ยูโร Grunderwerbsteuer ครบกำหนดชำระภายใน 2 สัปดาห์ของการประเมิน

ตัวอย่าง 2นอร์ดไรน์-เวสต์ฟาเลีย — อัตราสูงสุด

กำหนดให้:ราคาทรัพย์สิน 500,000 ยูโร; NRW (อัตรา 6.5%)

ผลลัพธ์:กรุนเดอร์แวร์บสตูเออร์: 32,500 ยูโร

อัตรา 6.5% ของ NRW หมายความว่ามากกว่าบาวาเรีย 15,000 ยูโรในที่พักเดียวกัน

500,000 ยูโร × 6.5% = 32,500 ยูโร — GrESt ของบาวาเรียเกือบสองเท่า

ตัวอย่าง 3ต้นทุนการได้มาทั้งหมด

กำหนดให้:ทรัพย์สิน €400,000; เบอร์ลิน (6%); ทนายความ 1.5%; ทะเบียนที่ดิน 0.5%; ตัวแทน 3.57%

ผลลัพธ์:ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมด: ~€57,080 (14.3% ของราคาซื้อ)

ต้นทุนการซื้อรวมค่าใช้จ่ายเสริมทั้งหมดคือราคาการซื้อจริง

GrESt €24,000 + ทนายความ €6,000 + ค่าทะเบียน €2,000 + ตัวแทน €14,280 = €46,280 ค่าใช้จ่ายเสริมสำหรับทรัพย์สิน €400,000

ตัวอย่าง 4การโอนที่ได้รับการยกเว้น — จากผู้ปกครองสู่เด็ก

กำหนดให้:ผู้ปกครองขายทรัพย์สินให้ลูกในราคา 300,000 ยูโร (มูลค่าตลาด 450,000 ยูโร)

ผลลัพธ์:€0 Grunderwerbsteuer - ยกเว้นการโอนครอบครัวสายตรง

การโอนระหว่างญาติสายตรงได้รับการยกเว้น ภาษีของขวัญอาจยังคงใช้กับการโอนที่อยู่ต่ำกว่าตลาด

การโอนระหว่างผู้ปกครองและเด็กจะได้รับการยกเว้นจาก GrESt โดยสิ้นเชิง อย่างไรก็ตาม ส่วนลด €150,000 อาจต้องชำระบางส่วนจาก Schenkungsteuer (ภาษีของขวัญ)

การประยุกต์ใช้จริง

▾

🏗️

ผู้ให้สินเชื่อจำนองและเจ้าหน้าที่สินเชื่อใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีในการจัดโครงสร้างกำหนดการชำระหนี้ เปรียบเทียบตัวเลือกอัตราคงที่กับอัตราที่ปรับได้ และคำนวณต้นทุนการกู้ยืมทั้งหมดสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ตามระยะเวลาระยะเวลาที่แตกต่างกัน

🔬

ที่ปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคลใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีเมื่อให้คำปรึกษาลูกค้าเกี่ยวกับกลยุทธ์การลดหนี้ โดยเปรียบเทียบประโยชน์ทางคณิตศาสตร์ของการชำระเงินแบบเร่งกับผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือก เพื่อกำหนดการจัดสรรกระแสเงินสดส่วนเกินที่เหมาะสมที่สุด

📊

สหภาพเครดิตและธนาคารชุมชนพึ่งพาภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีเพื่อสร้างความจริงที่ถูกต้องในการเปิดเผยการให้กู้ยืม รับรองการปฏิบัติตามกฎระเบียบตามข้อกำหนดของ TILA และ RESPA และให้ข้อมูลการเปรียบเทียบต้นทุนที่ได้มาตรฐานกับผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่แข่งขันกัน

🏥

แผนกคลังของบริษัทใช้ Germany Real Estate Tax เพื่อจำลองต้นทุนของสินเชื่อหมุนเวียน เงินกู้ระยะยาว และโปรแกรมกระดาษเชิงพาณิชย์ เพิ่มประสิทธิภาพโครงสร้างเงินทุนของบริษัท และลดต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักในการจัดหาเงินกู้

กรณีพิเศษ

▾

อัตราดอกเบี้ยเป็นศูนย์หรือติดลบ

ในทางปฏิบัติ กรณีขอบนี้จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากสมมติฐานมาตรฐานอาจไม่ถือได้ เมื่อพบสถานการณ์นี้ในการคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนี ผู้ปฏิบัติงานควรตรวจสอบเงื่อนไขขอบเขต ตรวจสอบความเสี่ยงแบบหารด้วยศูนย์ และพิจารณาว่าสมมติฐานของแบบจำลองยังคงใช้ได้ภายใต้สภาวะที่รุนแรงเหล่านี้หรือไม่

จ่ายบอลลูนเมื่อครบกำหนด

การปรับอัตราผันแปรระยะกลาง

Erbbaurecht (สิทธิในอาคาร)

การโอน Erbbaurecht (สิทธิ์ในการสร้างที่ดินที่บุคคลที่สามเป็นเจ้าของ) จะทำให้ GrESt ดำเนินการในลักษณะเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ ฐานการประเมินอาจเป็นมูลค่าที่แปลงเป็นทุนของค่าเช่าพื้นดินแทนที่จะเป็นราคาทรัพย์สิน

ข้อมูลอ้างอิงภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนี

▾

รัฐ (บุนเดสแลนด์)	อัตรา GrESt	€500K ต้นทุนทรัพย์สิน
บาวาเรีย (บาเยิร์น)	3.5%	€17,500
แซกโซนี (ซัคเซิน)	3.5%	€17,500
ฮัมบวร์ก	5.5%	€27,500
เบอร์ลิน	6.0%	30,000 ยูโร
บรันเดนบูร์ก	6.5%	ยูโร 32,500
NRW	6.5%	ยูโร 32,500
ชเลสวิก-โฮลชไตน์	6.5%	ยูโร 32,500

คำถามที่พบบ่อย

▾

เหตุใด Grunderwerbsteuer จึงแตกต่างกันไปตามรัฐ

ในบริบทของภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนี ขึ้นอยู่กับข้อมูลเฉพาะ สมมติฐาน และเป้าหมายของผู้ใช้ สูตรพื้นฐานนี้ให้ความสัมพันธ์ที่กำหนดระหว่างอินพุตและเอาท์พุต แต่การใช้งานจริงจำเป็นต้องตีความผลลัพธ์ภายในบริบทที่กว้างขึ้นของแนวปฏิบัติด้านการเงินและการกู้ยืม โดยทั่วไปแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจะส่งออกเครื่องคิดเลขที่มีตัวอ้างอิงโยงพร้อมกับเกณฑ์มาตรฐานทางอุตสาหกรรม ข้อมูลในอดีต และข้อกำหนดด้านกฎระเบียบ เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือที่สุด ตรวจสอบให้แน่ใจว่าอินพุตมาจากข้อมูลที่ได้รับการยืนยัน ทำความเข้าใจว่าสูตรใดตั้งสมมติฐาน และพิจารณาใช้งานหลายสถานการณ์เพื่อยึดช่วงของผลลัพธ์ที่เป็นไปได้

Grunderwerbsteuer สามารถหักลดหย่อนได้หรือไม่?

สำหรับผู้ครอบครอง-ผู้ครอบครอง Grunderwerbsteuer ไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีเงินได้ สำหรับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ถือเป็นต้นทุนการได้มาซึ่งทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของฐานต้นทุนของทรัพย์สิน ไม่สามารถหักลดหย่อนเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้ทันที โดยจะต้องคิดค่าเสื่อมราคาเมื่อเวลาผ่านไปโดยเป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าเทียบเท่าแผนกของอาคาร

Grunderwerbsteuer ใช้กับการซื้อการก่อสร้างใหม่หรือไม่

Grunderwerbsteuer ใช้กับส่วนที่ดินของงานสร้างใหม่ที่ซื้อจากผู้พัฒนา (หากขายทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันในสัญญาฉบับเดียว) หากคุณซื้อที่ดินแยกต่างหากแล้วสร้างเอง GrESt จะใช้กับการซื้อที่ดินเท่านั้น สัญญาก่อสร้างโดยทั่วไปไม่อยู่ภายใต้บังคับของ GrESt

Unbedenklichkeitsbescheinigung คืออะไร?

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีเป็นเครื่องมือการคำนวณเฉพาะทางที่ออกแบบมาเพื่อช่วยผู้ใช้ในการคำนวณและวิเคราะห์ตัวชี้วัดหลักในด้านการเงินและการกู้ยืม ใช้อินพุตตัวเลขที่เฉพาะเจาะจง ซึ่งโดยทั่วไปจะดึงมาจากข้อมูลในโลกแห่งความเป็นจริง เช่น การวัด อัตรา หรือปริมาณ และใช้สูตรทางคณิตศาสตร์ที่ได้รับการตรวจสอบแล้วเพื่อสร้างผลลัพธ์ที่สามารถนำไปปฏิบัติได้ เครื่องมือนี้มีคุณค่าเนื่องจากกำจัดข้อผิดพลาดในการคำนวณด้วยตนเอง ให้ผลตอบรับทันทีเมื่อสำรวจสถานการณ์ต่างๆ และทำหน้าที่เป็นทั้งเครื่องมือสนับสนุนการตัดสินใจสำหรับมืออาชีพและช่วยเหลือการเรียนรู้สำหรับนักเรียนที่กำลังศึกษาหลักการพื้นฐาน

มีข้อยกเว้นข้อตกลงหุ้นหรือไม่?

ในอดีต การซื้อบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน (ข้อตกลงหุ้น) แทนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงสามารถหลีกเลี่ยง GrESt ได้หากได้หุ้นน้อยกว่า 95% การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายล่าสุดได้ทำให้กฎเหล่านี้เข้มงวดขึ้น โดยในปี 2021 เกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้น (90%) และขยายระยะเวลาการถือครอง ซึ่งลดลงแต่ไม่ได้กำจัดความได้เปรียบในข้อตกลงหุ้น

ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเจรจาต่อรองว่าใครเป็นผู้ชำระเงิน GrESt ได้หรือไม่

นาฬิกา Grunderwerbsteuer เริ่มเมื่อใด?

ใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีทุกครั้งที่คุณต้องการการคำนวณที่เชื่อถือได้และทำซ้ำได้สำหรับการตัดสินใจ การวางแผน การเปรียบเทียบ หรือการตรวจสอบ สิ่งกระตุ้นทั่วไป ได้แก่ การประเมินโอกาสใหม่ การเปรียบเทียบทางเลือกตั้งแต่สองทางเลือกขึ้นไป การตรวจสอบว่าตัวเลขที่เสนอมานั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ การเตรียมเอกสารที่ต้องใช้ตัวเลขที่แม่นยำ หรือการติดตามการเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป ในการตั้งค่าแบบมืออาชีพ การคำนวณใหม่เป็นประจำ โดยเฉพาะเมื่อข้อมูลสำคัญมีการเปลี่ยนแปลง ช่วยให้มั่นใจได้ว่าการตัดสินใจจะขึ้นอยู่กับข้อมูลปัจจุบันมากกว่าการประมาณการที่ล้าสมัย นักเรียนควรใช้เครื่องมือหลังจากพยายามคำนวณด้วยตนเองเพื่อตรวจสอบความเข้าใจในสูตร

จะเกิดอะไรขึ้นหากฉันได้รับมรดกทรัพย์สิน?

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง

▾

!ไม่ต้องตั้งงบประมาณสำหรับ Grunderwerbsteuer เมื่อวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยสามารถเพิ่ม 3.5–6.5% ของราคาซื้อเป็นค่าใช้จ่ายล่วงหน้าได้
!สมมติว่าวันที่ลงนามและวันที่ชำระเงินเหมือนกัน — GrESt จะถูกเรียกใช้เมื่อลงนาม แต่จะต้องชำระเงินภายใน 2 สัปดาห์นับจากการแจ้งการประเมิน ซึ่งอาจมาในสัปดาห์ต่อมา
!ไม่รวม Grunderwerbsteuer ในฐานต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับการคำนวณ CGT ในอนาคต
!พยายามโครงสร้างข้อตกลงหุ้นเพื่อหลีกเลี่ยง GrESt โดยไม่เข้าใจการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายปี 2021 ซึ่งทำให้ผลประโยชน์ลดลงอย่างมาก
!ความสับสนระหว่าง Grunderwerbsteuer (ภาษีการทำธุรกรรมครั้งเดียว) กับ Grundsteuer (ภาษีทรัพย์สินประจำปี) - เป็นภาษีที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
!ไม่ตรวจสอบการยกเว้นสำหรับการโอนครอบครัวและชำระเงิน GrESt โดยไม่จำเป็นสำหรับการโอนจากพ่อแม่สู่ลูก

💡

เคล็ดลับโปร

เมื่อเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ในรัฐต่างๆ ของเยอรมนี ให้เพิ่มต้นทุนการทำธุรกรรมทั้งหมด (GrESt + ทนายความ + ทะเบียนที่ดิน + ตัวแทน) เสมอเพื่อเปรียบเทียบต้นทุนการได้มาที่แท้จริง ความแตกต่างใน GrESt ระหว่างบาวาเรีย (3.5%) และ NRW (6.5%) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ 600,000 ยูโรคือ 18,000 ยูโร ซึ่งเทียบเท่ากับค่าเช่าเกือบหนึ่งปีในหลายตลาด

⭐

คุณรู้ไหม?

Grunderwerbsteuer ของเยอรมนีเดิมกำหนดไว้ที่ 3.5% เท่ากันทั่วประเทศเมื่อรัฐต่างๆ ได้รับการควบคุมในปี 2549 ภายในหนึ่งทศวรรษ รัฐส่วนใหญ่ได้ขึ้นอัตราอย่างมีนัยสำคัญซึ่งเป็นทางเลือกที่ง่ายกว่าทางการเมืองในการเพิ่มภาษีเงินได้ ความผันแปรจาก 3.5% เป็น 6.5% ได้กลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ข้ามพรมแดนภายในประเทศเยอรมนี

Regional Guides

▾

🇺🇸 US▾

ใช้หน่วยและมาตรฐานตามธรรมเนียมของสหรัฐอเมริกาตามความเหมาะสม

🇬🇧 UK▾

อาจต้องมีการแปลงหน่วยเมตริกหรือมาตรฐานอังกฤษ

🇪🇺 EU▾

ปฏิบัติตามอนุสัญญาของสหภาพยุโรปและหน่วย SI หากมี

เอกสารอ้างอิง

📖ระดับความยาก:ปานกลาง

เพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลเท่านั้น เครื่องมือนี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางการเงิน ปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินที่มีคุณสมบัติก่อนตัดสินใจลงทุนหรือการเงิน

Deep Dive

Read the full guide on how to use this calculator effectively

อ่านต่อ →

Formula-verified for precision

Reviewed October 2026

Our methodology

Ratings & comments

…

รับเคล็ดลับคณิตศาสตร์รายสัปดาห์

เข้าร่วมกับสมาชิก 12,000+ รายที่ได้รับเคล็ดลับเครื่องคิดเลขทุกสัปดาห์

🔒

ฟรี 100%

ไม่ต้องสมัครสมาชิก

✓

แม่นยำ

สูตรที่ยืนยันแล้ว

⚡

ทันที

ผลลัพธ์ขณะพิมพ์

📱

รองรับมือถือ

ทุกอุปกรณ์