Capital Gains Indexation Calculator
คืออะไร Capital Gains Indexation Calculator?
▾
การจัดทำดัชนีกำไรจากการลงทุนเป็นวิธีหนึ่งในการปรับต้นทุนการซื้อสินทรัพย์ทุน (โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและอาคาร) สำหรับอัตราเงินเฟ้อ โดยใช้ดัชนีอัตราเงินเฟ้อต้นทุน (CII) ที่รัฐบาลกำหนด เพื่อให้ได้ 'ต้นทุนการได้มาซึ่งจัดทำดัชนีไว้' ต้นทุนที่จัดทำดัชนีนี้จะใช้ในการคำนวณกำไรจากการลงทุนระยะยาว (LTCG) ซึ่งเป็นความแตกต่างระหว่างราคาขายและต้นทุนการซื้อที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อ โดยการบัญชีสำหรับอัตราเงินเฟ้อ การจัดทำดัชนีจะช่วยลดกำไรจากการลงทุนที่ต้องเสียภาษี ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีได้ คณะกรรมการกลางภาษีทางตรง (CBDT) แจ้งให้ CII ทราบในแต่ละปีการเงิน โดยปีงบประมาณ 2544-45 เป็นปีฐาน (CII = 100) ตัวอย่างเช่น CII สำหรับปีงบประมาณ 2024-2568 คือ 363 หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า ₹30 แสนในปีงบประมาณ 2004-05 (CII = 113) และขายในปีงบประมาณ 2024-2568 (CII = 363) ต้นทุนที่จัดทำดัชนี = ₹30L × (363/113) = ₹96.37 แสนแสน ซึ่งสูงกว่าการซื้อจริงอย่างมาก ค่าใช้จ่าย จากนั้นภาษี LTCG 20% จะใช้กับส่วนต่างระหว่างราคาขายกับต้นทุนที่จัดทำดัชนีนี้เท่านั้น ข้อสำคัญ: งบประมาณปี 2024 (มีผลใช้บังคับวันที่ 23 กรกฎาคม 2024) การเปลี่ยนแปลงการจัดทำดัชนีขั้นพื้นฐานสำหรับอสังหาริมทรัพย์: ตั้งแต่วันที่ 23 กรกฎาคม 2024 เป็นต้นไป ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มีตัวเลือกในการชำระภาษี LTCG ที่ 12.5% โดยไม่ต้องจัดทำดัชนี หรือดำเนินการต่อด้วย 20% ด้วยการจัดทำดัชนี (สำหรับทรัพย์สินที่ได้มาก่อนวันที่ 23 กรกฎาคม 2024) ผู้เสียภาษีควรเลือกตัวเลือกใดก็ตามที่ทำให้ภาษีลดลง สำหรับกองทุนรวมตราสารหนี้ (LTCG ที่ถือครอง > 36 เดือน) การจัดทำดัชนีจะถูกลบออกในงบประมาณปี 2023 - ขณะนี้กำไรจาก MF ของหนี้จะถูกเก็บภาษีในอัตราแบบ Slab ที่ไม่มีการจัดทำดัชนี
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
สูตร
▾
ต้นทุนการได้มาตามดัชนี = ต้นทุนจริง × (CII ของปีที่ขาย / CII ของปีที่ซื้อ) LTCG = ราคาขาย - ต้นทุนที่จัดทำดัชนี; ภาษี LTCG = LTCG × 20% (พร้อมจัดทำดัชนี) หรือ ราคาขาย - ต้นทุนจริง × 12.5% (ไม่มีการจัดทำดัชนี หลังวันที่ 23 กรกฎาคม 2024) เลือกอันไหนต่ำกว่ากันคำอธิบายตัวแปร
▾
| สัญลักษณ์ | ชื่อ | หน่วย | คำอธิบาย |
|---|---|---|---|
| CII_s | CII ของปีที่ขาย | number | ดัชนีอัตราเงินเฟ้อต้นทุนได้รับแจ้งโดย CBDT สำหรับปีการเงินที่มีการขายทรัพย์สิน (เช่น 363 สำหรับปีงบประมาณ 2024-2568) |
| CII_p | CII ของปีที่ซื้อ | number | ดัชนีอัตราเงินเฟ้อต้นทุนสำหรับปีที่ซื้อทรัพย์สิน ถ้าก่อนปี 2544-2545 ให้ใช้ FMV ในวันที่ 1 เมษายน 2544 โดยมี CII=100 |
| AC | ต้นทุนการได้มาตามจริง | ₹ | ราคาซื้อรวมอากรแสตมป์ ค่าจดทะเบียน ค่านายหน้า และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายที่ชำระ ณ เวลาที่ซื้อ |
| IC | ต้นทุนที่จัดทำดัชนี | ₹ | AC × (CII_s / CII_p) — ต้นทุนที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อที่ใช้สำหรับการคำนวณ LTCG |
วิธี Capital Gains Indexation Calculator
▾
- 1ระบุปีการเงินของการซื้อและการขายสินทรัพย์ทุน - สำหรับทรัพย์สินนี่คือวันที่จดทะเบียน โปรดทราบว่าหากทรัพย์สินได้รับการสืบทอดหรือมอบให้เป็นของขวัญ จะต้องใช้วันที่ซื้อและราคาของเจ้าของคนก่อน (ก่อนวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2544 ปรับเป็น FMV ณ วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2544)
- 2ค้นหาดัชนีต้นทุนเงินเฟ้อ (CII) สำหรับทั้งปีที่ซื้อและปีที่ขายจากการแจ้งเตือนอย่างเป็นทางการของ CBDT - ปีงบประมาณ 2544-02 = 100 (ปีฐาน) หากซื้อก่อนปีงบประมาณ 2544-02 ให้ใช้ FMV ณ วันที่ 1 เมษายน 2544 เป็นราคา และ CII ของปีนั้นเป็น 100
- 3คำนวณต้นทุนที่จัดทำดัชนี: ต้นทุนการซื้อจริง × (CII ของปีที่ขาย / CII ของปีที่ซื้อ) — นี่คือเกณฑ์ต้นทุนที่ปรับอัตราเงินเฟ้อ
- 4เพิ่มต้นทุนการปรับปรุงใดๆ ที่เกิดขึ้นหลังการซื้อ (การปรับปรุงทุน เช่น การขยายเวลา การปรับปรุง) เข้ากับต้นทุน - การปรับปรุงยังได้รับการจัดทำดัชนีจากปีที่เกิดขึ้นด้วย ค่าอากรแสตมป์และค่าลงทะเบียนเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการซื้อ
- 5คำนวณ LTCG ด้วยการจัดทำดัชนี = ราคาขาย - ต้นทุนการจัดทำดัชนีของการได้มา - ต้นทุนการปรับปรุงการจัดทำดัชนี; ภาษี LTCG = 20% สำหรับจำนวนเงินนี้
- 6สำหรับทรัพย์สินที่ขายในหรือหลังวันที่ 23 กรกฎาคม 2024: คำนวณ LTCG โดยไม่มีดัชนี = ราคาขาย − ต้นทุนจริง ภาษี = 12.5%; เปรียบเทียบทั้งสองอย่างแล้วเลือกตัวเลือกที่มีความรับผิดทางภาษีที่ต่ำกว่า
- 7ตรวจสอบการยกเว้น: หากคุณลงทุน LTCG ใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่ (มาตรา 54) พันธบัตร (มาตรา 54EC) หรือสินทรัพย์ใหม่ภายในระยะเวลาที่กำหนด คุณสามารถขอรับการยกเว้นจาก LTCG และลดหรือยกเลิกภาษีได้
ตัวอย่างที่มีคำตอบ
▾
สำหรับทรัพย์สินก่อนวันที่ 23 กรกฎาคม 2024: 20% พร้อมการจัดทำดัชนีจะดีกว่าที่นี่ เปรียบเทียบทั้งสองตัวเลือกเสมอ
ด้วยการจัดทำดัชนี: ภาษี = ₹10.73L ไม่มีการจัดทำดัชนี: 12.5% × ₹1.2Cr = ₹15L ตัวเลือก 20% พร้อมตัวเลือกการจัดทำดัชนีจะช่วยประหยัด ₹4.27L เนื่องจากต้นทุนการจัดทำดัชนี (₹96.37L) เกือบสามเท่าของต้นทุนการซื้อที่กำหนด (₹30L) ซึ่งช่วยลดกำไรที่ต้องเสียภาษีได้อย่างมาก
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเมื่อเร็วๆ นี้ 12.5% ที่ไม่มีตัวเลือกการจัดทำดัชนีหลังงบประมาณปี 2024 มักจะชนะ
ด้วยประวัติการซื้อเพียง 5 ปี การทำดัชนีให้ประโยชน์พอประมาณ (จัดทำดัชนี ₹80L → ₹1,00.5L) ตัวเลือก 12.5% สำหรับ ₹70L LTCG = ₹8.75L นั้นถูกกว่า 20% สำหรับ ₹49.5L = ₹9.9L การเปลี่ยนแปลงงบประมาณปี 2024 ช่วยผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งซื้อ
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ก่อนปี 2544 FMV ในวันที่ 1 เมษายน 2544 จะเป็นเกณฑ์ต้นทุน สามารถใช้รายงานของผู้ประเมินราคาที่ลงทะเบียนได้
อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อก่อนวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2544 จะใช้มูลค่าตลาดยุติธรรม (FMV) ณ วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2544 เป็นต้นทุน FMV นี้จัดทำดัชนีโดยใช้ CII จากปีฐานนั้น ขอแนะนำให้ใช้ใบรับรองของผู้ประเมินที่ได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลเพื่อยืนยัน FMV ที่ใช้
ได้รับการยกเว้นมาตรา 54 โดยต้องซื้อบ้านพักอาศัยใหม่หนึ่งหลังในอินเดียภายใน 1 ปีก่อนหรือ 2 ปีหลังการขาย (3 ปีหากกำลังก่อสร้าง)
มาตรา 54 ให้การยกเว้น LTCG โดยสมบูรณ์ หาก LTCG ทั้งหมดถูกนำไปลงทุนใหม่ในการซื้อหรือสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่ภายในระยะเวลาที่กำหนด หากลงทุนใหม่เพียงบางส่วน จะมีการยกเว้นตามสัดส่วน ทรัพย์สินใหม่จะต้องอยู่ในอินเดียและไม่สามารถขายได้ภายใน 3 ปี
การประยุกต์ใช้จริง
▾
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณภาษี LTCG ก่อนตัดสินใจว่าจะขายหรือไม่ — เปรียบเทียบภาษีที่ต่ำกว่า 20% กับการจัดทำดัชนี เทียบกับ 12.5% ไม่มีการจัดทำดัชนีหลังวันที่ 23 กรกฎาคม 2024 ช่วยให้ผู้ปฏิบัติงานสามารถทำการตัดสินใจเชิงปริมาณที่มีข้อมูลครบถ้วน โดยอิงจากวิธีการคำนวณที่ผ่านการตรวจสอบและวิธีการมาตรฐานอุตสาหกรรม
การวางแผนภาษีสำหรับทรัพย์สินที่สืบทอด - คำนวณต้นทุนที่จัดทำดัชนีโดยใช้ FMV เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2544 เพื่อลดภาษี LTCG จากการขายทรัพย์สินของบรรพบุรุษ ช่วยให้นักวิเคราะห์สร้างผลลัพธ์ที่แม่นยำ ซึ่งสนับสนุนการวางแผนเชิงกลยุทธ์ การจัดสรรทรัพยากร และการเปรียบเทียบประสิทธิภาพทั่วทั้งองค์กร
นักบัญชีชาร์เตอร์ดคำนวณการเพิ่มทุนให้กับลูกค้าและให้คำแนะนำเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนซ้ำตามมาตรา 54/54EC เพื่อลดหรือขจัดภาษี LTCG ช่วยให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถระบุผลลัพธ์เชิงปริมาณอย่างเป็นระบบ และเปรียบเทียบสถานการณ์โดยใช้กรอบทางคณิตศาสตร์ที่เชื่อถือได้และสูตรที่กำหนดขึ้น
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจว่าจะขายและลงทุนต่อ (โดยใช้ CGAS) หรือถือไว้ โดยเปรียบเทียบราคาภาษีของการขายตอนนี้กับการถือครองต่อไปอีกสองสามปี สนับสนุนกระบวนการประเมินที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล ซึ่งความแม่นยำเชิงตัวเลขเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับวัตถุประสงค์ในการปฏิบัติตามข้อกำหนด การรายงาน และการเพิ่มประสิทธิภาพ
NRI ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ในอินเดีย — ทำความเข้าใจกับการคำนวณ LTCG, ภาระผูกพันของ TDS กับผู้ซื้อ (หักภาษี ณ ที่จ่าย 20.8% จากรายได้ทั้งหมด เว้นแต่ได้รับใบรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายที่ต่ำกว่า) และสิทธิประโยชน์ DTAA ซึ่งต้องการการวิเคราะห์เชิงปริมาณที่แม่นยำเพื่อสนับสนุนการตัดสินใจตามหลักฐานเชิงประจักษ์ การจัดสรรทรัพยากรเชิงกลยุทธ์ และการเพิ่มประสิทธิภาพประสิทธิภาพในบริบทขององค์กรที่หลากหลายและสาขาวิชาชีพ
กรณีพิเศษ
▾
ทรัพย์สินที่ได้มาจากพินัยกรรม/มรดก
สำหรับทรัพย์สินที่สืบทอดมาจะพิจารณาวันที่ได้มาและต้นทุนของเจ้าของคนก่อน หากเจ้าของเดิมซื้อก่อนวันที่ 1 เมษายน 2544 FMV ณ วันที่ 1 เมษายน 2544 จะเป็นราคา (โดย CII ตั้งแต่ปี 2544-2545 = 100) ทายาทไม่สามารถเรียกร้องการยกเว้นจาก LTCG โดยใช้มาตรา 54F (สำหรับตนเอง) ได้ หากพวกเขามีบ้านพักอาศัยสองหลังอยู่แล้ว - พวกเขาจะต้องตรวจสอบคุณสมบัติตามสถานะการเป็นเจ้าของของตนเอง ไม่ใช่ของผู้เสียชีวิต
ทรัพย์สินของครอบครัวที่ไม่มีการแบ่งแยก (HUF)
เมื่อทรัพย์สินของครอบครัวร่วม (ทรัพย์สิน HUF) ถูกแบ่งพาร์ติชันและขายหุ้นแต่ละรายการแล้ว ต้นทุนการได้มาของ LTCG จะเป็นส่วนแบ่งของแต่ละบุคคลในต้นทุน HUF เดิม ระยะเวลาการถือครอง LTCG รวมถึงระยะเวลาที่ทรัพย์สินถือโดย HUF ไม่ใช่แค่นับจากวันที่แบ่งพาร์ติชันเท่านั้น สิ่งนี้จะเป็นประโยชน์อย่างมากต่อสมาชิกที่ได้รับส่วนแบ่งจากทรัพย์สิน HUF ที่เก่าแก่มาก
การลงทุนซ้ำของ LTCG ในโครงการบัญชี Capital Gains
หากคุณวางแผนที่จะลงทุน LTCG ใหม่ในทรัพย์สินใหม่ภายใต้มาตรา 54 แต่ไม่สามารถดำเนินการซื้อให้เสร็จสิ้นก่อนวันครบกำหนดยื่น ITR คุณต้องฝากเงินจำนวน LTCG ที่ไม่ได้ใช้ในโครงการบัญชี Capital Gains Account Scheme (CGAS) ที่ธนาคารที่เป็นของกลางก่อนที่จะยื่น ITR สิ่งนี้จะรักษาการเรียกร้องการยกเว้น ต้องใช้เงินภายในระยะเวลาที่กำหนด (2 ปีสำหรับการซื้อ, 3 ปีสำหรับการก่อสร้าง) มิฉะนั้นจำนวนเงินฝากจะต้องเสียภาษีเป็นกำไรจากการขายหุ้น
ทรัพย์สินร่วม — การแยก LTCG
สำหรับทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของร่วมกัน (คู่สมรส พี่น้อง) LTCG จะถูกแบ่งตามสัดส่วนการเป็นเจ้าของ เจ้าของร่วมแต่ละรายจะคำนวณต้นทุนที่จัดทำดัชนีไว้, LTCG และการเรียกร้องการยกเว้นอย่างอิสระ ซึ่งช่วยให้เจ้าของร่วมแต่ละรายสามารถใช้ขีดจำกัดการยกเว้นมาตรา 54/54EC ของตนเอง (₹50L สำหรับ 54EC) และขีดจำกัด ₹10 สิบล้านของตนเองสำหรับมาตรา 54 เอกสารประกอบที่เหมาะสมเกี่ยวกับส่วนแบ่งการเป็นเจ้าของ ณ เวลาที่ซื้อถือเป็นสิ่งสำคัญ
ดัชนีต้นทุนเงินเฟ้อ (CII) — ปีการเงินที่เลือก
▾
| ปีงบประมาณ | CII | ปีงบประมาณ | CII |
|---|---|---|---|
| 2544-02 (ฐาน) | 100 | 2556-2557 | 220 |
| 2547-05 | 113 | 2016-17 | 264 |
| 2550-51 | 129 | 2019-20 | 289 |
| 2010-11 | 167 | 2021-22 | 317 |
| 2554-2555 | 184 | 2022-23 | 331 |
| 2555-2556 | 200 | 2023-24 | 348 |
| — | — | 2024-25 | 363 |
คำถามที่พบบ่อย
▾
ดัชนีต้นทุนเงินเฟ้อ (CII) สำหรับปีงบประมาณ 2024-25 คืออะไร
ดัชนีต้นทุนเงินเฟ้อ (CII) สำหรับปีงบประมาณ 2024-2568 อยู่ที่ 363 ตามที่ได้รับแจ้งโดย CBDT ปีฐานคือปีงบประมาณ 2544-2545 (CII = 100) CII เพิ่มขึ้นจาก 100 ในปี 2544-2545 เป็น 363 ในปี 2567-2568 ซึ่งสะท้อนถึงอัตราเงินเฟ้อสะสมประมาณ 3.6 เท่าในช่วง 23 ปี CII ใช้เพื่อคำนวณต้นทุนการได้มาซึ่งดัชนีสำหรับ LTCG ในสินทรัพย์ทุนที่ถือครองมานานกว่า 24 เดือน (ทรัพย์สิน) หรือ 36 เดือน (กองทุนรวมตราสารหนี้)
งบประมาณปี 2024 เปลี่ยนกฎการจัดทำดัชนีทรัพย์สินอย่างไร
งบประมาณปี 2024 (มีผลใช้บังคับในวันที่ 23 กรกฎาคม 2024) เปลี่ยนอัตรา LTCG เริ่มต้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์จาก 20% โดยมีการจัดทำดัชนีเป็น 12.5% ไม่มีการจัดทำดัชนี อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดพิเศษอนุญาตให้ผู้เสียภาษีสามารถเลือกได้: สำหรับทรัพย์สินที่ได้มาก่อนวันที่ 23 กรกฎาคม 2024 คุณสามารถเลือกรับ 20% โดยมีการจัดทำดัชนี หรือ 12.5% ไม่มีการจัดทำดัชนี แล้วแต่ว่ากรณีใดจะส่งผลให้ภาษีลดลง สำหรับทรัพย์สินที่ได้มาในหรือหลังวันที่ 23 กรกฎาคม 2024 จะใช้อัตรา 12.5% เท่านั้นที่ไม่มีการจัดทำดัชนี นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญสำหรับผู้ถือทรัพย์สินระยะยาว
ฉันสามารถขอยกเว้น LTCG จากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่
ใช่. การยกเว้นหลายประการทำให้คุณสามารถลดหรือขจัดภาษี LTCG ได้: มาตรา 54 (ลงทุนใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่ภายใน 1-2 ปี - สูงถึง 10 สิบล้านรูปี) มาตรา 54F (สำหรับการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ให้นำสิ่งตอบแทนสุทธิไปลงทุนใหม่ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย) มาตรา 54EC (ลงทุน LTCG สูงถึง ₹50 lakh ในพันธบัตรที่ระบุ — NHAI, REC — ภายใน 6 เดือน; ล็อคอิน 5 ปี) มาตรา 54B (ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ลงทุนใหม่ในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม); มาตรา 54GB (การลงทุนเริ่มต้น) แต่ละคนมีเงื่อนไขและระยะเวลาที่เฉพาะเจาะจง
ระยะเวลาการถือครองทรัพย์สินของ LTCG คืออะไร?
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน อาคาร) ระยะเวลาการถือครอง LTCG มากกว่า 24 เดือน (2 ปี) ทรัพย์สินที่ถือครองเป็นเวลา 24 เดือนหรือน้อยกว่านั้นมีคุณสมบัติเป็นสินทรัพย์ทุนระยะสั้นและ STCG จะต้องเสียภาษีในอัตราสแลบ สำหรับหุ้นจดทะเบียน เกณฑ์คือ 12 เดือน สำหรับกองทุนรวมตราสารหนี้ ก่อนหน้านี้คือ LTCG (พร้อมการจัดทำดัชนี) เป็นเวลา 36 เดือน แต่นับตั้งแต่งบประมาณปี 2023 กำไร MF ของหนี้ทั้งหมดจะถูกหักภาษีในอัตรา Slab โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการถือครอง
ฉันจะทราบ FMV ของทรัพย์สินที่ซื้อก่อนวันที่ 1 เมษายน 2001 ได้อย่างไร
FMV ณ วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2544 สามารถกำหนดได้โดยใช้: (1) ใบรับรองจากผู้ประเมินราคาที่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาลซึ่งจดทะเบียน ซึ่งเป็นวิธีการที่สามารถป้องกันได้มากที่สุด; (2) การประเมินมูลค่าเทศบาล ณ วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2544 (3) ข้อมูลการขายเปรียบเทียบสำหรับคุณสมบัติที่คล้ายกันในท้องที่เดียวกันในช่วงวันนั้น CBDT กำหนดให้มูลค่าควรเป็นไปตามรายงานของผู้ประเมินราคาจดทะเบียน และ FMV ต้องไม่เกินราคาขายจริง ขอแนะนำให้ประเมินโดยมืออาชีพเพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบภาษีเงินได้
ค่าอากรแสตมป์ที่ชำระเมื่อซื้อรวมอยู่ในต้นทุนการได้มาหรือไม่
ใช่. ต้นทุนการได้มาเพื่อวัตถุประสงค์ในการเพิ่มทุนประกอบด้วย: ราคาซื้อจริง ค่าอากรแสตมป์ที่จ่าย ค่าจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายอื่นใดที่เกิดขึ้นโดยตรงในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ยังมีสิทธิ์ได้รับการจัดทำดัชนีจากปีที่ชำระด้วย การรวมต้นทุนทั้งหมดนี้ไว้ในการคำนวณต้นทุนที่จัดทำดัชนีจะช่วยลด LTCG ที่ต้องเสียภาษี
จะเกิดอะไรขึ้นหากต้นทุนที่จัดทำดัชนีเกินราคาขาย
หากต้นทุนการได้มาซึ่งจัดทำดัชนีไว้สูงกว่าราคาขาย (ทำให้เกิดการขาดทุน) จะเป็นการสูญเสียเงินทุนระยะยาว (LTCL) LTCL สามารถยกยอดไปได้เป็นเวลา 8 ปี และหักกลบลบกับ LTCG จากสินทรัพย์ที่เป็นทุนใดๆ เท่านั้น (ไม่ใช่กับ STCG หรือรายได้จากแหล่งอื่น) คุณต้องยื่น ITR ของคุณก่อนวันครบกำหนดจึงจะมีสิทธิ์ยกยอดการสูญเสียนี้ต่อไป
การยกเว้นมาตรา 54EC (Capital Gains Bonds) คืออะไร
มาตรา 54EC อนุญาตให้ได้รับการยกเว้นจาก LTCG ในทรัพย์สินโดยการลงทุนกำไรจากการขายหุ้น (สูงสุด ₹50 lakh ต่อปีการเงิน) ในพันธบัตรระยะยาวที่ระบุซึ่งออกโดย NHAI (National Highways Authority of India) หรือ REC (Rural Electrification Corporation) ภายใน 6 เดือนนับจากวันที่ขาย พันธบัตรเหล่านี้มีระยะเวลาล็อคอิน 5 ปี และรับดอกเบี้ยประมาณ 5-5.5% (ต้องเสียภาษี) สิ่งนี้มีประโยชน์เมื่อคุณไม่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องการประหยัดภาษี LTCG
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง
▾
- !การไม่ใช้ FMV ณ วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2544 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อก่อนปี พ.ศ. 2544 การใช้ราคาซื้อเดิม (เช่น ₹2 แสนบาทสำหรับการซื้อในปี พ.ศ. 2528) แทนที่จะเป็น FMV ที่สูงกว่ามากในปี พ.ศ. 2544 ทำให้ LTCG และภาษีสูงขึ้นอย่างมาก
- !ลืมจัดทำดัชนีต้นทุนการปรับปรุง - การปรับปรุงใหม่ การก่อสร้างเพิ่มเติม และการซ่อมแซมที่สำคัญหลังจากการซื้อครั้งแรกยังได้รับการจัดทำดัชนีจากปีของพวกเขาด้วย ไม่รวมสิ่งเหล่านี้จะเพิ่ม LTCG ที่ต้องเสียภาษีโดยไม่จำเป็น
- !พลาดกำหนดเวลา 6 เดือนสำหรับการลงทุนในพันธบัตรมาตรา 54EC — นาฬิกา 6 เดือนเริ่มนับจากวันที่โอน ไม่ใช่วันที่ได้รับเงิน หากขาดกำหนดเวลานี้จะทำให้ LTCG ต้องเสียภาษีเต็มจำนวน
- !ไม่เปรียบเทียบ 20% กับการจัดทำดัชนี เทียบกับ 12.5% ที่ไม่มีตัวเลือกการจัดทำดัชนีสำหรับทรัพย์สินที่ขายหลังวันที่ 23 กรกฎาคม 2024 ตัวเลือกที่ดีกว่านั้นขึ้นอยู่กับวันที่ซื้อและต้นทุนเฉพาะของคุณ คำนวณทั้งสองอย่างเสมอ
- !การเรียกร้องการยกเว้นมาตรา 54 ในการขายทรัพย์สินครั้งที่สอง - มาตรา 54 อนุญาตให้ได้รับการยกเว้นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่หนึ่งแห่งเท่านั้น คุณไม่สามารถซื้อบ้านสองหลังและรับการยกเว้นเต็มจำนวนได้ (แม้ว่า ₹2 สิบล้าน LTCG สามารถแบ่งระหว่างบ้านสองหลังได้ตั้งแต่ปีงบประมาณ 2019-20)
- !ไม่รายงาน LTCG จากการขายอสังหาริมทรัพย์ใน ITR เนื่องจาก 'ผู้ซื้อชำระอากรแสตมป์' — ผู้ขายจะต้องรายงาน LTCG จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่คำนึงถึงการชำระอากรแสตมป์ TDS ของผู้ซื้อที่หักออก (หากราคา > ₹50L) ปรากฏเป็นเครดิตในแบบฟอร์ม 26AS ของผู้ขาย
เคล็ดลับโปร
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมานานกว่า 10 ปี อัตราภาษี 20% ที่มีอัตราการจัดทำดัชนีมักจะทำให้เกิดภาษี LTCG ที่ต่ำกว่า 12.5% หากไม่มีการกำหนดดัชนี เนื่องจากระยะเวลาการถือครองที่ยาวนานทำให้ CII สามารถเพิ่มฐานต้นทุนได้อย่างมาก ซึ่งมักจะทำให้ LTCG ที่ต้องเสียภาษีลดลงจนใกล้ศูนย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมา 3-5 ปี ให้ใช้ตัวเลขทั้งสองทาง ตัวเลือก 12.5% อาจดีกว่าเนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นตามดัชนีนั้นเล็กน้อย
คุณรู้ไหม?
ดัชนีเงินเฟ้อต้นทุนของอินเดียเพิ่มขึ้นจาก 100 ในปีงบประมาณ 2544-2545 เป็น 363 ในปีงบประมาณ 2567-2568 ซึ่งเพิ่มขึ้น 263% ในช่วง 23 ปีที่ผ่านมา ซึ่งหมายความว่าอัตราเงินเฟ้อต่อปีเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5.8% สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2544-2545 และขายในปี 2567-2568 ต้นทุนที่จัดทำดัชนีจะอยู่ที่ 3.63 เท่าของราคาซื้อเดิม ซึ่งหมายความว่าเฉพาะการแข็งค่าที่สูงกว่า 3.63 เท่าเท่านั้นที่ต้องเสียภาษีเป็น LTCG ผลประโยชน์จากการจัดทำดัชนีอย่างเอื้อเฟื้อนี้ช่วยปกป้องนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากภาษีจำนวนมากจากการเพิ่มขึ้นของราคาเงินเฟ้อบางส่วน
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
เอกสารอ้างอิง
Read the full guide on how to use this calculator effectively
อ่านต่อ →รับเคล็ดลับคณิตศาสตร์รายสัปดาห์
เข้าร่วมกับสมาชิก 12,000+ รายที่ได้รับเคล็ดลับเครื่องคิดเลขทุกสัปดาห์