1031 Exchange Analysis

Adını Milli Gelir Yasası'nın 1031. Bölümünden alan 1031 borsası, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki emlak yatırımcılarının kullanabileceği en güçlü vergi erteleme stratejilerinden biridir. Bu, bir yatırımcının bir mülkü satmasına ve gelirlerini 'benzer' bir ikame mülke yeniden yatırmasına olanak tanırken, normalde satış sırasında borçlu olunacak tüm sermaye kazancı vergilerini ve amortisman yeniden tahsilatını erteler. Ömür boyu 1031 değişim dizisiyle doğru şekilde yürütülürse, ertelenen vergiler, mirasçılara sunulan esas artırımı yoluyla ölüm anında tamamen ortadan kaldırılabilir. Ekonomik fayda muazzamdır: Yatırımcılar, vergilerin %15-37'sini vergi olarak ödemek yerine, satış gelirlerinin tamamını daha büyük bir ikame mülkte çalıştırarak, vergilendirilmemiş sermayeyi birleştirme gücü sayesinde servet birikimini önemli ölçüde hızlandırabilirler. Örneğin, 1.000.000 $'lık bir mülkü 400.000 $ kazançla satan bir yatırımcı, standart bir satışta yaklaşık 100.000-120.000 $ vergi borcuna sahip olacaktır. 1031 değişiminde 1.000.000 doların tamamı yedek mülkte çalışmaya devam eder. 1031 değişimine hak kazanmak için katı IRS kurallarına uyulmalıdır: (1) Hem feragat edilen hem de değiştirilen mülkler bir ticarette, işletmede veya yatırımda verimli kullanım amacıyla elde bulundurulmalıdır; kişisel konutlar ve satış amaçlı tutulan mülkler (bayi mülkü) uygun değildir; (2) Gayrimenkuller 'benzer türden' olmalıdır; bu, gayrimenkulde geniş anlamda ABD'deki herhangi bir gayrimenkulün başka herhangi bir ABD gayrimenkulüyle takas edildiği anlamına gelir; (3) Nitelikli bir Aracının (QI) satış gelirlerini elinde bulundurması gerekir; yatırımcı, fonların yapıcı bir şekilde alınmasını kabul edemez; (4) Değiştirilen mülk, feragat edilen mülkün kapatılmasından sonraki 45 takvim günü içinde belirlenmelidir; ve (5) Değişimin (yenilenen mülkün kapatılması) 180 takvim günü içinde tamamlanması gerekir. 1031 döviz analizi hesaplayıcısı, yatırımcıların ertelemeden kaynaklanan vergi tasarruflarını, tam vergi ertelemesine ulaşmak için yeniden yatırım yapılması gereken özsermayeyi ve kazancın tamamının ertelenmediği kısmi takasların ('önyükleme') etkisini anlamalarına yardımcı olur. Bu mekanizmaları anlamak, önemli miktarda değer kazanan gayrimenkul yatırımcısı için çok önemlidir.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Adım 1 — Düzeltilmiş Esasın Hesaplanması: Vazgeçilen mülkün orijinal satın alma fiyatıyla başlayın. Elde tutma süresi boyunca yapılan sermaye iyileştirmelerinin maliyetini ekleyin (çatı değiştirmeleri, eklemeler, büyük yenilemeler — rutin bakım değil). Vergi beyannamelerinden alınan toplam birikmiş amortisman kesintilerini çıkarın (konut amaçlı kiralık mülkler için, her yıl orijinal maliyet esasının 1/27,5'i; ticari için 1/39). Sonuç, ayarlanmış temelinizdir.
2. 2Adım 2 — Toplam Gerçekleşen Kazancı Hesaplayın: Satış Fiyatı − Satış Maliyetleri (komisyonlar, tapu, vekalet, transfer vergileri) − Düzeltilmiş Temel = Net Gerçekleşen Kazanç. Bu, uzun vadeli sermaye kazancı (değer artışı) ile amortismanın yeniden yakalanması arasında bölünen, vergiye tabi toplam tutardır.
3. 3Adım 3 — Amortisman Yeniden Yakalama Kısmını Belirleyin: Amortisman yeniden yakalama tutarı, elde tutma süresi boyunca alınan toplam birikmiş amortismana eşittir. Bu kısım, maksimum %25 federal oran (yeniden ele geçirilmemiş Bölüm 1250 kazancı) artı geçerli eyalet gelir vergisi oranları üzerinden vergilendirilir. Tabanın üzerinde kalan kazanç (yeniden ele geçirme hariç), gelirinize bağlı olarak %0, %15 veya %20 federal oranlarda uzun vadeli sermaye kazancı olarak vergilendirilir.
4. 4Adım 4 — Takas Olmadan Vergi Faturasını Hesaplayın: Takas dışı bir satışta borçlu olduğunuz toplam vergiyi hesaplamak için uygun federal oranları (%25 yeniden yakalama + %15 veya %20 LTCG) ve eyalet oranınızı kazanca uygulayın. Geliriniz 200.000 ABD Dolarını (bekar) veya 250.000 ABD Dolarını (evli) aşarsa, %3,8 Net Yatırım Gelir Vergisini (NIIT) de ekleyin. Bu, 1031 borsasının erteleyeceği temel vergi yükümlülüğüdür.
5. 5Adım 5 — Tam Erteleme için Yeniden Yatırım Gereksinimlerini Belirleyin: Kazancın %100'ünü ertelemek için ("önyükleme" almamak için), şunları yapmalısınız: (a) vazgeçilen mülkün net satış fiyatına eşit veya bu fiyattan daha yüksek bir satın alma fiyatına sahip bir ikame mülk (veya mülkler) satın alın; ve (b) satıştan elde edilen tüm özsermayeyi (ipotek getirisi + net gelirler) nakit olarak yeni mülke veya yeni mülke eşit veya daha fazla borç alarak yeniden yatırın.
6. 6Adım 6 — Kısmi Takas (Önyükleme) Senaryolarını Analiz Edin: Eğer feragat edilen mülkün satış fiyatından daha düşük bir fiyata yeni bir mülk satın alırsanız, eksiklik 'önyükleme' yani alınan nakittir ve derhal vergiye tabidir. Kazanç, alınan önyüklemenin boyutuna göre tanınır. Örneğin, 800.000 $'a satarsanız ve 700.000 $'a satın alırsanız, başlangıçta 100.000 $ alırsınız (borç olmadığını varsayarsak) ve geçerli bir takasta bile 100.000 $ kazanç elde edersiniz.
7. 7Adım 7 — 45 Günlük / 180 Günlük Zaman Çizelgesini Dikkate Alın: 45 günlük tanımlama süresi, feragat edilen mülkün kapatılmasıyla başlar. Değiştirilen mülkü (veya Üç Mülk Kuralı uyarınca en fazla 3 mülkü veya toplam değer, %200 Kuralı kapsamında feragat edilen değerin %200'ünü aşmadığı sürece herhangi bir sayıyı) Nitelikli Aracınıza yazılı olarak belirtmeniz gerekir. Değiştirme işleminin sonlandırılması 180 gün içinde veya satış yılı vergi beyannamenizin vade tarihine kadar (hangisi önce gerçekleşirse) gerçekleşmelidir.

• !Yapıcı satış makbuzunun alınması, QI'ye aktarılmadan önce anlık olarak bile devam eder; bu, tüm takası hiçbir telafi olmaksızın diskalifiye eder.
• !Kötü planlama veya rekabetçi bir pazarda uygun ikame mülklerin bulunamaması nedeniyle 45 günlük tanımlama süresinin kaçırılması.
• !Mülklerin belirlenmesi ancak finansman sorunları, tapu sorunları veya satıcının geri çekilmesi nedeniyle 180 gün içinde kapatılamaması - kapatılmayan mülkler borsayı kısmen veya tamamen vergiye tabi bırakır.
• !Ortaya çıkan vergiye tabi bagajı planlamadan, vazgeçilen mülkün satış fiyatından daha düşük bir fiyata yeni bir mülk satın almak.
• !Diskalifiye edilmiş bir QI kullanmak - son 2 yıl içinde yatırımcıyla mali veya hizmet ilişkisi olan bir aracının seçilmesi takası geçersiz kılar.