Cash-on-Cash Return

Kaldıraçlı bir kiralık mülkün ilk günden itibaren pozitif aylık nakit akışı yaratıp yaratmayacağının değerlendirilmesi. Bu uygulama, kendi alanlarında karar verme, bütçeleme ve stratejik planlamayı desteklemek için hassas niceliksel analize ihtiyaç duyan profesyoneller tarafından yaygın olarak kullanılır.

Farklı finansman yapılarına sahip birden fazla yatırım amaçlı gayrimenkulün tutarlı bir şekilde karşılaştırılması. Endüstri uygulayıcıları performansı kıyaslamak, alternatifleri karşılaştırmak ve yerleşik standartlar ve düzenleyici gerekliliklere uygunluğu sağlamak için bu hesaplamaya güvenir

Satın alma fiyatı ve ipotek koşulları göz önüne alındığında, nakit karşılığı getiri hedefine ulaşmak için gereken minimum kiranın belirlenmesi. Akademik araştırmacılar ve öğrenciler bu hesaplamayı teorik modelleri doğrulamak, ders ödevlerini tamamlamak ve temel matematik ilkelerine ilişkin daha derin bir anlayış geliştirmek için kullanırlar.

Faiz oranı değişikliklerinin portföy genelindeki nakit akışı üzerindeki etkisinin analiz edilmesi. Finansal analistler ve planlamacılar doğru tahminler üretmek, risk senaryolarını değerlendirmek ve paydaşlara veriye dayalı öneriler sunmak için bu hesaplamayı iş akışlarına dahil ederler.

Geçerli ipotek oranları ve tavan oranlarına göre tamamen nakit satın alma ile finanse edilen satın alma arasında karar vermek. Bu uygulama, kendi alanlarında karar verme, bütçeleme ve stratejik planlamayı desteklemek için hassas niceliksel analize ihtiyaç duyan profesyoneller tarafından yaygın olarak kullanılır.

Kiralık mülk için nakit karşılığı iyi bir getiri olarak kabul edilen şey nedir?

Deneyimli yatırımcıların çoğu, ortalama piyasalarda kaldıraçlı kiralık mülklerde minimum %8-10 nakit nakit getirisi hedeflemektedir. Ancak 'iyi' büyük ölçüde bağlama bağlıdır. Sıcak kıyı pazarlarında (NYC, LA, Seattle), %2-4'lük CoC yaygındır ve yatırımcılar bunu değerlenme ve kira artışı bekleyerek kabul ederler. Ortabatı ve Güneş Kuşağı ikincil şehirlerinde %8-12 veya daha yüksek bir orana ulaşılabilir. Bir karşılaştırma noktası olarak CoC'yi risksiz alternatiflerle karşılaştırın: 10 yıllık Hazine tahvilleri %4,5 getiri sağlıyorsa, bir kiralık mülkün, likidite azlığını, yönetim yükünü ve doğrudan gayrimenkul sahipliğinin yoğunlaşma riskini haklı çıkarmak için ideal olarak en az %6-8 CoC sağlaması gerekir.

Nakit nakit getirisinin yatırım getirisinden farkı nedir?

Yatırım Getirisi (ROI), genellikle değer artışı, özsermaye ödemesi ve vergi avantajlarını da içeren, bir elde tutma süresi boyunca toplam yatırıma göre toplam karı ölçen geniş bir terimdir. Nakit üzerinden nakit getirisi, nakit dışı getirileri göz ardı ederek, yalnızca yatırılan nakde göre elde edilen nakit gelirini ölçen özel, yıllık bir ölçümdür. Bir mülkün %4'lük mütevazı bir CoC getirisi olabilir, ancak %15'lik değer artışı ve ipotek geri ödemesini hesaba kattıktan sonra beş yıl içinde toplam %18'lik bir yatırım getirisi olabilir. Yatırımcılar birinci yıllık nakit akışı analizi için CoC'yi ve çok yıllı toplam getiri analizi için IRR'yi kullanıyor.

Nakit nakit getirisi ipotek ödemesini hesaba katar mı?

Hayır - nakit karşılığı getirisi saf bir nakit akışı ölçüsüdür ve ipotek anapara ödemesinden kaynaklanan özsermaye birikimini hesaba katmaz. Her aylık ipotek ödemesi hem faizi hem de anaparayı içerir; anapara kısmı kredi bakiyenizi azaltır ve özkaynaklarınızı artırır ancak bu banka hesabınızda nakit olarak görünmez. Bu, CoC'nin hafife aldığı önemli bir getiri kaynağıdır. İpotek ödemesinin servet artırıcı faydalarından tam anlamıyla yararlanmak için yatırımcılar, kredinin geri ödenmesinden sonra gelecekteki bir satıştan elde edilen gelirleri içeren özsermaye çarpanı veya IRR hesaplamalarını kullanıyor.

Kaldıraç nakit üzerinden nakit getirisini nasıl etkiler?

Kaldıraç (bir ipotek kullanarak), tavan oranının ipotek sabitini (yıllık borç servisi ÷ kredi tutarı) aşıp aşmadığına bağlı olarak nakit üzerinden nakit getirisini artırabilir veya azaltabilir. Üst sınır oranı ipotek sabitinden (pozitif kaldıraç olarak adlandırılır) daha yüksek olduğunda, borç para almak CoC getirinizi kaldıraçsız üst sınır oranının üzerine çıkarır. Üst sınır oranı ipotek sabitinden (negatif kaldıraç) düşük olduğunda, finansman aslında CoC'nizi tamamen nakit satın alarak kazanacağınız miktarın altına düşürür. Mortgage oranlarının %3 olduğu 2021'de pozitif kaldıraç yaygındı. 2023 yılına gelindiğinde ipotek oranlarının %7-8 seviyesinde olmasıyla, daha önce nakit akışı sağlayan birçok mülk negatife döndü; negatif kaldıracın klasik bir örneği.

Anapara ödemesini nakit akışı hesaplamasına dahil etmeli miyim?

Nakit nakit getiri hesaplaması için, borç hizmeti kesintisi olarak ipotek ödemesinin tamamını (ana para + faiz) kullanırsınız çünkü her iki P&I de gerçek nakit çıkışıdır. Anaparanın kredi bakiyenizi azaltması gerçek ekonomik değerdir, ancak bu yıl aldığınız nakit değildir. Bazı yatırımcılar, özsermayeye bölmeden önce nakit akışına anapara ödemesini ekleyen bir 'toplam özsermaye getirisi' hesaplar, ancak bu, CoC'den farklı bir ölçümdür. Metodolojinizde tutarlı olun ve diğer anlaşmalarla veya yayınlanmış kıyaslamalarla kıyaslama yaparken elmaları elmalarla karşılaştırdığınızdan emin olun.

Nakit nakit getirisi negatif olabilir mi?

Evet ve bu, özellikle yüksek fiyatlı piyasalarda veya faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde, pek çok yeni yatırımcının fark ettiğinden daha yaygındır. Negatif bir CoC (bazen negatif nakit akışı veya 'timsahı beslemek' olarak da adlandırılır), mülkün işletme gelirinin ipoteği karşılamaya yetmediği ve mülk sahibinin her ay kişisel gelirindeki açığı sübvanse etmesi gerektiği anlamına gelir. Bazı yatırımcılar, fiyat artışlarının taşıma maliyetinden daha ağır basacağına inanarak, güçlü değer kazanan piyasalarda negatif nakit akışını kasıtlı olarak kabul ediyorlar. Bu, boş pozisyonlar, onarımlar veya piyasadaki gerilemeler sırasında mülkün varlığını sürdürebilmesi için yeterli kişisel nakit rezervi gerektiren meşru ancak spekülatif bir stratejidir.

Bir mülkün nakit karşılığı getirisini nasıl artırabilirim?

Dört temel araç vardır: (1) Geliri artırmak — kiraları piyasa oranına yükseltmek, yan gelir akışları eklemek (otopark, depolama, çamaşırhane, evcil hayvan ücretleri) veya uygun pazarlarda kısa vadeli kiralamaya dönüştürmek; (2) İşletme giderlerini azaltın — mülkü kendiniz yönetin, sigortayı yeniden görüşün, emlak vergisi değerlendirmelerine itiraz edin veya kullanım maliyetlerini düşürmek için enerji verimliliğini artırın; (3) Borç servisini azaltın - oranlar düştüğünde daha düşük bir faiz oranından yeniden finansman yapın veya ödenmemiş bakiyeyi azaltmak için ek anapara ödemeleri yapın; (4) Yatırılan nakdi azaltın — değer ekledikten sonra net nakit yatırımınızı azaltıp CoC'yi artırdıktan sonra nakit çıkışı yeniden finansmanı yoluyla özsermayeyi çekmek için BRRRR stratejisini (Satın Al, Rehabilite Et, Kirala, Yeniden Finanse Et, Tekrarla) kullanın.