Nedir Real Estate Tax Calculator?
▾
Emlak vergilendirmesi, mülk sahiplerini çeşitli şekillerde etkileyen çok katmanlı bir sistemdir: yerel yönetimler tarafından değerlendirilen değere dayalı olarak alınan yıllık emlak vergileri; kira geliri ve satıştan elde edilen sermaye kazançlarına ilişkin gelir vergileri; ve alım satımın tetiklediği çeşitli transfer vergileri, tüketim vergileri ve vesaik damga vergileri. Her katmanı ve gayrimenkule özgü vergi avantajlarını (özellikle amortisman, 1031 takas ve birincil konut sermaye kazançlarının hariç tutulması) anlamak, vergi sonrası getirileri en üst düzeye çıkarmak için çok önemlidir. Emlak vergileri, yerel hizmetleri (okullar, yollar, acil servisler) finanse etmek için ilçe ve belediye yönetimleri tarafından yıllık olarak değerlendirilen en görünür emlak vergisidir. ABD'de efektif emlak vergisi oranları Hawaii'de ev değerinin %0,28'i ile New Jersey'de %2,49 arasında değişmektedir ve ulusal ortalama yaklaşık %1,1'dir. Emlak vergileri tipik olarak piyasa değerinden farklı olabilen değerlendirilen değere dayalıdır ve genellikle şu şekilde hesaplanır: Vergi = Değerlendirilen Değer x Fabrika Oranı (burada bir değirmen = değerlendirilen değerin 1.000 ABD Doları başına 1 ABD Doları). Kiralık mülklerden elde edilen gelir, sıradan gelir gibi vergiye tabidir, ancak gayrimenkul yatırımcıları çeşitli güçlü kesintilerden yararlanır: ipotek faizi, ödenen emlak vergileri, sigorta, yönetim ücretleri, onarım ve bakım ve en önemlisi amortisman. Amortisman, mülk piyasa değerinde değer kazansa bile yatırımcıların yıllık olarak binanın maliyet esasının 1/27,5'ini (konut mülkleri için) veya ticari mülkler için 1/39'unu düşürmelerine olanak tanır. Bu, muhasebecilerin kira gelirini vergiden koruyan 'hayali kayıp' olarak adlandırdığı durumu yaratıyor. Bir mülk satıldığında kazançlar sermaye kazancı vergisine tabidir. Bir yıldan uzun süre elde tutulan mülkler, uzun vadeli sermaye kazancı oranlarına (gelir düzeyine bağlı olarak federal düzeyde %0, %15 veya %20) artı yüksek gelirliler için %3,8 Net Yatırım Gelir Vergisine hak kazanır. Amortisman geri alımı maksimum %25 oranında vergilendirilir. 250.000 $'a (bekar) veya 500.000 $'a (evli) kadar olan birincil ikamet kazançları, 2/5 yıllık ikamet şartlarına tabi olarak IRC Bölüm 121 kapsamında hariç tutulmuştur.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formül
▾
Emlak Vergisi Hesaplaması:
Adım 1: Adım 1 - Yıllık Emlak Vergisini Hesaplayın: İlçe değerlendiricisinin web sitesinde mülkünüzün değerlendirilen değerini bulun. Bulunduğunuz yargı bölgesi için geçerli değirmen ücretini belirleyin (genellikle vergi faturanızda veya değerlendiricinin web sitesinde gösterilir). Hesaplayın: Yıllık Emlak Vergisi = (Değerlendirilen Değer / 1.000) x Fabrika Oranı. Bazı yargı bölgeleri arazi ve iyileştirmeler için farklı değirmen oranları uygular ve çoğu, sahibi tarafından kullanılan birincil konutlar için çiftlik evi muafiyetleri (indirimli oranlar veya değerlendirilen değer kesintileri) sunar.
Adım 2: Adım 2 - Kira Geliri Vergisi Matrahınızı Belirleyin: Tüm kira gelirini federal beyannamenizin E Çizelgesine göre bildirin. Kesinti: ipotek faizi, emlak vergileri, sigorta primleri, reklam, mülk yönetim ücretleri, onarım ve bakım (ancak sermaye iyileştirmeleri DEĞİLDİR - bunlar amortismana tabi tutulur) ve diğer olağan giderler. Sonuç vergiye tabi kira geliri veya kaybıdır.
Adım 3: Adım 3 - Yıllık Amortisman Kesintisinin Hesaplanması: Satın alma fiyatını arazi (amortismana tabi olmayan) ve iyileştirmeler (amortismana tabi) arasında dağıtın. Çoğu pazarda arazi değeri genellikle satın alma fiyatının %15-30'u kadardır. Bina maliyet esası = Toplam Esas - Arsa Değeri. Yıllık amortisman = Bina Bazında / 27,5 (konut) veya / 39 (ticari). Örnek: 400.000 ABD Doları mülk, 80.000 ABD Doları arsa, 320.000 ABD Doları bina: yıllık amortisman = 320.000 ABD Doları / 27,5 = 11.636 ABD Doları/yıl.
Adım 4: Adım 4 - Net Kira Gelirini veya Zararını Belirleyin: Kira Net Geliri = Kira Geliri - Tüm İndirilebilir Giderler (amortisman dahil). Bunun bir zarara yol açması ve kira yönetiminin aktif bir katılımcısı olmanız halinde, olağan gelirden 25.000 $'a kadar kira zararı düşebilirsiniz (aşamalı olarak çıkış 100.000 $ AGI'den başlar, 150.000 $ AGI'den elimine edilir). Yılda 750 saatten fazla gayrimenkul faaliyeti gösteren emlak profesyonelleri sınırsız kira zararı düşebilir.
Adım 5: Adım 5 - Satış için Düzeltilmiş Maliyet Esasını Hesaplayın: Orijinal satın alma fiyatıyla başlayın. Sermaye iyileştirmeleri ekleyin (çatı, ekleme, HVAC değişimi — bakım değil). Elde tutma süresi boyunca alınan (veya alınmasına izin verilen) tüm amortisman kesintilerini çıkarın. Sonuç düzeltilmiş maliyet esasına göredir. Örnek: 300.000 Dolardan satın alındı; İyileştirmelerde 20.000 $; 50.000 ABD doları amortisman: düzeltilmiş esas = 270.000 ABD doları.
Adım 6: Adım 6 - Satışta Vergiye Tabi Kazancı Hesaplayın: Net Satış Fiyatı = Brüt Satış Fiyatı - Satış Maliyetleri (acente komisyonları, tapu, transfer vergileri). Vergiye Tabi Kazanç = Net Satış Fiyatı - Düzeltilmiş Maliyet Esası. Amortisman Yeniden tahsilat kısmı (maksimum %25 federal oranda vergilendirilir) = tüm birikmiş amortisman. Uzun vadeli sermaye kazancı kısmı = orijinal satın alma fiyatı eksi maliyetler üzerinde kalan kazanç. Vergilendirilebilir gelirinize göre %0/15/20 LTCG oranı ve varsa %3,8 NIIT uygulayın.
Adım 7: Adım 7 – Birincil İkamet Hariç Tutmayı Uygulayın (varsa): Son 5 yılın en az 2'sinde orada yaşadıktan sonra birincil ikametgahınızı satıyorsanız, 250.000 $'a (bekar) veya 500.000 $'a (evli) kadar olan kısmı sermaye kazançlarından hariç tutun. Not: Bu hariç tutma, amortismanın kira kullanım süreleri sırasında talep edilmesi durumunda, birincil konut satışlarında bile ödenmesi gereken amortisman geri alımına karşı koruma sağlamaz.
Her adım bir öncekinin üzerine inşa edilir ve bileşen hesaplamaları kapsamlı bir emlak vergisi sonucuyla birleştirilir. Formül, emlak vergisi davranışını belirleyen matematiksel ilişkileri yakalar.Değişken açıklaması
▾
| Sembol | Ad | Birim | Açıklama |
|---|---|---|---|
| AV | Değerlendirilen Değer | USD | Yerel vergi değerlendirme uzmanı tarafından mülke atanan ve yıllık emlak vergilerinin hesaplanmasında temel olarak kullanılan değer. Piyasa değerinden önemli ölçüde farklılık gösterebilir. |
| MR | Değirmen Hızı | mills | Emlak vergisi oranı, değerlendirilen değerin 1.000 ABD Doları başına dolar olarak ifade edilir. 20'lik bir değirmen oranı, 1.000 $ başına 20 $'a veya değerlendirilen değerin %2'sine eşittir. |
| PT | Yıllık Emlak Vergisi | USD/year | Değerlendirilen Değer çarpı Mill Oranının 1.000'e bölümü. Yerel yönetimin yıllık vergi faturası. |
| CB | Maliyet Esası | USD | Satın alma fiyatı artı sermaye iyileştirmeleri eksi birikmiş amortisman. Satıştan vergiye tabi kazancı hesaplamak için kullanılır. |
| TG | Satışta Vergiye Tabi Kazanç | USD | Net satış fiyatı (brüt satış fiyatı eksi satış maliyetleri) eksi düzeltilmiş maliyet esası. Sermaye kazançları vergisine ve amortismanın yeniden tahsiline tabidir. |
| DEP | Yıllık Amortisman Kesintisi | USD/year | Bina değeri 27,5'e (konut) veya 39'a (ticari) bölünür. Vergiye tabi kira gelirini azaltan gayri nakdi kesinti. |
Nasıl Real Estate Tax Calculator
▾
- 1Adım 1 - Yıllık Emlak Vergisini Hesaplayın: Mülkünüzün değerlendirilen değerini ilçe değerlendiricisinin web sitesinde bulun. Bulunduğunuz yargı bölgesi için geçerli değirmen ücretini belirleyin (genellikle vergi faturanızda veya değerlendiricinin web sitesinde gösterilir). Hesaplayın: Yıllık Emlak Vergisi = (Değerlendirilen Değer / 1.000) x Fabrika Oranı. Bazı yargı bölgeleri arazi ve iyileştirmeler için farklı değirmen oranları uygular ve çoğu, sahibi tarafından kullanılan birincil konutlar için çiftlik evi muafiyetleri (indirimli oranlar veya değerlendirilen değer kesintileri) sunar.
- 2Adım 2 - Kira Geliri Vergisi Matrahınızı Belirleyin: Tüm kira gelirini federal beyannamenizin E Çizelgesine göre bildirin. Kesinti: ipotek faizi, emlak vergileri, sigorta primleri, reklam, mülk yönetim ücretleri, onarım ve bakım (ancak sermaye iyileştirmeleri DEĞİLDİR - bunlar amortismana tabi tutulur) ve diğer olağan giderler. Sonuç vergiye tabi kira geliri veya kaybıdır.
- 3Adım 3 - Yıllık Amortisman Kesintisinin Hesaplanması: Satın alma fiyatını arazi (amortismana tabi olmayan) ve iyileştirmeler (amortismana tabi) arasında dağıtın. Çoğu pazarda arazi değeri genellikle satın alma fiyatının %15-30'u kadardır. Bina maliyet esası = Toplam Esas - Arsa Değeri. Yıllık amortisman = Bina Bazında / 27,5 (konut) veya / 39 (ticari). Örnek: 400.000 ABD Doları mülk, 80.000 ABD Doları arsa, 320.000 ABD Doları bina: yıllık amortisman = 320.000 ABD Doları / 27,5 = 11.636 ABD Doları/yıl.
- 4Adım 4 - Net Kira Gelirini veya Zararını Belirleyin: Kira Net Geliri = Kira Geliri - Tüm İndirilebilir Giderler (amortisman dahil). Bunun bir zarara yol açması ve kira yönetiminin aktif bir katılımcısı olmanız halinde, olağan gelirden 25.000 $'a kadar kira zararı düşebilirsiniz (aşamalı olarak çıkış 100.000 $ AGI'den başlar, 150.000 $ AGI'den elimine edilir). Yılda 750 saatten fazla gayrimenkul faaliyeti gösteren emlak profesyonelleri sınırsız kira zararı düşebilir.
- 5Adım 5 - Satış için Düzeltilmiş Maliyet Esasını Hesaplayın: Orijinal satın alma fiyatıyla başlayın. Sermaye iyileştirmeleri ekleyin (çatı, ekleme, HVAC değişimi — bakım değil). Elde tutma süresi boyunca alınan (veya alınmasına izin verilen) tüm amortisman kesintilerini çıkarın. Sonuç düzeltilmiş maliyet esasına göredir. Örnek: 300.000 Dolardan satın alındı; İyileştirmelerde 20.000 $; 50.000 ABD doları amortisman: düzeltilmiş esas = 270.000 ABD doları.
- 6Adım 6 - Satışta Vergilendirilebilir Kazancı Hesaplayın: Net Satış Fiyatı = Brüt Satış Fiyatı - Satış Maliyetleri (acente komisyonları, tapu, transfer vergileri). Vergiye Tabi Kazanç = Net Satış Fiyatı - Düzeltilmiş Maliyet Esası. Amortisman Yeniden tahsilat kısmı (maksimum %25 federal oranda vergilendirilir) = tüm birikmiş amortisman. Uzun vadeli sermaye kazancı kısmı = orijinal satın alma fiyatı eksi maliyetler üzerinde kalan kazanç. Vergilendirilebilir gelirinize göre %0/15/20 LTCG oranı ve varsa %3,8 NIIT uygulayın.
- 77. Adım - Birincil İkamet Hariç Tutmayı Uygulayın (varsa): Son 5 yılın en az 2'sinde orada yaşadıktan sonra birincil ikametgahınızı satıyorsanız, sermaye kazançlarından 250.000 $'a (bekar) veya 500.000 $'a (evli) kadar hariç tutun. Not: Bu hariç tutma, amortismanın kira kullanım süreleri sırasında talep edilmesi durumunda, birincil konut satışlarında bile ödenmesi gereken amortisman geri alımına karşı koruma sağlamaz.
Çözümlü Örnekler
▾
Amortisman sıfıra yakın vergilendirilebilir gelir yaratır
Bina bazı: 380.000 ABD Doları - 76.000 ABD Doları = 304.000 ABD Doları. Yıllık amortisman: 304.000 ABD Doları / 27,5 = 11.055 ABD Doları. Yıllık kira geliri: 28.800$. İndirilebilir giderler: 19.200 $ (faiz) + 8.400 $ (diğer) + 11.055 $ (amortisman) = 38.655 $. Vergiye tabi gelir: 28.800 $ - 38.655 $ = -9.855 $ (kağıt kaybı). %24 vergi diliminde 25.000 ABD doları kira kaybı ödeneğine uygunsa: 9.855 ABD doları x %24 = yıllık vergi tasarrufunda 2.365 ABD doları (AGI limitleri dahilindeyse). 5 yıl boyunca bu, kümülatif vergi tasarruflarında yaklaşık 11.825 ABD dolarını temsil eder; bu, ham nakit akışı analizinde sıklıkla göz ardı edilen anlamlı bir yatırım getirisi bileşenidir.
Aşırı değerlendirilen mülkler yaygındır ve çekici olmaya değerdir
Cari: (450.000 ABD Doları - 10.000 ABD Doları) / 1.000 x 22 = 9.680 ABD Doları/yıl. Değerlendirme piyasa değerine uyacak şekilde azaltılırsa: (380.000 ABD Doları - 10.000 ABD Doları) / 1.000 x 22 = 8.140 ABD Doları/yıl. Yıllık tasarruf: 1.540$. 5 yıldan fazla: 7.700$ tasarruf. Temyiz süreci tipik olarak şunları içerir: değerlendirilen değerin altında 3-5 karşılaştırılabilir satış toplamak, yerel değerlendirme inceleme kuruluna itirazda bulunmak (son başvuru tarihleri yargı yetkisine göre değişir - genellikle değerlendirme bildiriminden 30-90 gün sonra) ve karşılaştırılabilir ürünlerinizi bir duruşmada sunmak. İyi belgelenmiş itirazların başarı oranları %40-60'tır. Birçok vergi temyiz avukatı beklenmedik durumlar üzerinde çalışır (genellikle ilk yılın tasarruflarının %25-33'ü).
Tam sermaye kazancı vergisi hesaplamasını gösterir
Düzeltilmiş baz: 250.000 ABD Doları + 30.000 ABD Doları - 72.750 ABD Doları = 207.250 ABD Doları. Net satış: 520.000 $ - 36.400 $ = 483.600 $. Toplam kazanç: 483.600 $ - 207.250 $ = 276.350 $. Amortismanın yeniden tahsili: %25 ile 72.750 ABD Doları = 18.188 ABD Doları. Uzun vadeli sermaye kazancı: 276.350 $ - 72.750 $ = 203.600 $. %15 LTCG oranıyla (evliliğin geliri 180 bin dolar): 203.600 dolar x %15 = 30.540 dolar. Toplam federal vergi: 18.188 $ + 30.540 $ = 48.728 $ (gelir 250.000 $ eşiğinin altında olduğundan NIIT yok). 1031 değişimi 48.728 doların tamamını erteleyecektir.
Bölüm 121 hariç tutma takdiri kapsar; geri almanın hâlâ borçlu olduğu
Toplam kazanç: 650.000 $ - 320.000 $ = 330.000 $. Ev, 4/5 yıl boyunca birincil ikamet yeri olduğundan, 500.000 ABD doları hariç tutma hakkına sahiptir (evli). 330.000 $'lık değer artışının tamamı sermaye kazançları vergisinden muaftır; yani %15 LTCG oranıyla 49.500 $'lık vergi tasarrufu. Ancak, kiralama yılından elde edilen 8.727 ABD doları tutarındaki amortisman geri kazanımı, birincil konut hariç tutulmasıyla KORUNMAZ: 8.727 ABD doları x %25 = 2.182 ABD doları. Borçlu olunan toplam vergi: 2.182 dolar — Bölüm 121 hariç tutulmasaydı borçlu olunacak miktarın çok küçük bir kısmı. Bu örnek, birincil ikamet hariç tutmanın olağanüstü gücünü göstermektedir.
Gerçek dünya uygulamaları
▾
Bütçeleme ve proforma analiz için yıllık emlak vergisi yükümlülüğünün hesaplanması, doğru emlak vergisi hesaplamalarının bilinçli karar almayı, stratejik planlamayı ve performans optimizasyonunu doğrudan desteklediği profesyonel ve analitik bağlamlarda Emlak Vergisi Hesaplaması için önemli bir uygulama alanını temsil eder.
Doğru emlak vergisi hesaplamalarının bilinçli karar almayı, stratejik planlamayı ve performans optimizasyonunu doğrudan desteklediği profesyonel ve analitik bağlamlarda Emlak Vergisi Hesaplaması için önemli bir uygulama alanını temsil eden, kira gelirini dengelemek için mevcut amortisman kesintisinin belirlenmesi
Satış ile 1031 takası arasında karar vermek için bir mülk satışından kaynaklanan sermaye kazancı vergisinin hesaplanması, doğru emlak vergisi hesaplamalarının bilinçli karar almayı, stratejik planlamayı ve performans optimizasyonunu doğrudan desteklediği profesyonel ve analitik bağlamlarda Emlak Vergisi Hesaplaması için önemli bir uygulama alanını temsil eder
Bir emlak vergisi değerlendirmesinin doğru olup olmadığını ve itirazın değerli olup olmadığını analiz etmek, doğru emlak vergisi hesaplamalarının bilinçli karar almayı, stratejik planlamayı ve performans optimizasyonunu doğrudan desteklediği profesyonel ve analitik bağlamlarda Emlak Vergisi Hesaplaması için önemli bir uygulama alanını temsil eder
Birikmiş pasif zararlara ve vergi dilimi yönetimine dayalı bir yatırım amaçlı gayrimenkulün satışı için en uygun yılın planlanması; doğru emlak vergisi hesaplamalarının bilinçli karar almayı, stratejik planlamayı ve performans optimizasyonunu doğrudan desteklediği profesyonel ve analitik bağlamlarda Emlak Vergisi Hesaplaması için önemli bir uygulama alanını temsil eder.
Özel durumlar
▾
Homestead Muafiyeti
Çoğu eyalet, emlak vergisi amacıyla birincil konutun değerlendirilen değerini azaltan çiftlik evi muafiyetleri sunmaktadır. Yaygın biçimler: değerlendirilen değerde sabit bir dolar düşüşü (Florida'da 25.000 ABD Doları, Kaliforniya'da 7.000 ABD Doları); yüzdelik bir azalma; veya yaşlılar ve engelli mülk sahipleri için değerlendirilen değer artışlarının dondurulması. Çiftlik evi muafiyetleri genellikle yalnızca sahibi tarafından kullanılan birincil konutlar için geçerlidir ve başvurulması gerekir; çoğu yargı bölgesinde otomatik değildir.
Fırsat Bölgesi Yatırımları
2017 Vergi Kesintileri ve İstihdam Yasası tarafından oluşturulan Nitelikli Fırsat Bölgeleri (QOZ'ler), yatırımcıların 180 gün içinde bir Nitelikli Fırsat Fonu'na yeniden yatırım yaparak herhangi bir varlık satışından elde edilen sermaye kazançlarını ertelemesine olanak tanır. QOZ yatırımının 10 yıldan fazla tutulması durumunda, fırsat bölgesi yatırımındaki tüm kazançlar kalıcı olarak sermaye kazançları vergisinden hariç tutulur. Bu, güçlü bir iki aşamalı vergi erteleme stratejisi için 1031 borsayla birleştirilebilir.
Pasif Aktivite Kaybı Kuralları
Kiralık gayrimenkul kayıpları genellikle pasif olarak kabul edilir ve yatırımcı 25.000 $'lık özel indirime hak kazanmadığı veya bir emlak uzmanı olmadığı sürece olağan geliri (ücretler, ticari gelir) mahsup edemez. Askıya alınan pasif kayıplar birikir ve mülk satıldığında serbest bırakılır. Bu, büyük birikmiş pasif zararları olan yatırımcıların satıştan elde edilen vergiye tabi kazancı mahsup edebilecekleri ve elden çıkarma sonrasında önemli bir vergi avantajı sağlayabileceği anlamına gelir.
Eyaletlere Göre Efektif Emlak Vergisi Oranları (2024)
▾
| Durum | Etkin Emlak Vergisi Oranı | Ortalama Emlak Vergisi (Ortalama Ev) | Notlar |
|---|---|---|---|
| Hawaii | %0,28 | 1.715$ | ABD'de en düşük; yüksek ev değerleri düşük oranı dengeliyor |
| Alabama | %0,41 | 548 dolar | Çok düşük oranlar; düşük ev değerleri |
| Kolorado | %0,51 | 2.017$ | Düşük oran; takdir nedeniyle artıyor |
| Tenessee | %0,71 | 1.216$ | Gelir vergisi yok; emlak vergilerine güveniyor |
| Kaliforniya | %0,75 | 5.700$ | Öneri 13 limitleri artar; yüksek ev değerleri |
| Florida | %0,91 | 2.400$ | Gelir vergisi yok; çiftlik evi muafiyeti mevcut |
| Ulusal Ortalama | %1,10 | 2.795$ | Eyaletler içinde ilçelere göre geniş çeşitlilik |
| Teksas | %1,80 | 3.872$ | Gelir vergisi yok; yüksek emlak vergisiyle telafi ediyor |
| Illinois | %2,27 | 4.942$ | Yerel yönetimin emlak vergisine bağımlılığının yüksek olması |
| New Jersey | %2,49 | 8.797$ | ABD'de en yüksek; yüksek hükümet harcamaları |
Sık sorulan sorular
▾
Emlak vergileri için tahakkuk eden değer ile piyasa değeri arasındaki fark nedir?
Piyasa değeri, bir mülkün istekli bir alıcı ile satıcı arasında, mesafeli bir işlemde satılacağı değerdir. Değerlendirilen değer, yerel vergi değerlendirme ofisi tarafından emlak vergisi amacıyla belirlenen değerdir. Çoğu yargı bölgesinde, değerlendirilen değer ya piyasa değerine eşittir (%100 değerlendirme oranı) ya da piyasa değerinin belirlenmiş bir kesridir (örneğin, piyasa değerinin %60'ı veya %80'i — değerlendirme oranı olarak adlandırılır). Daha sonra fiili vergi oranı (mil oranı) değerlendirilen değere uygulanır. Mülkünüz benzer mülklerden daha yüksek bir oranda değerlendirilmişse (aşırı değerlendirilmişse), adil payınızdan daha fazlasını ödüyor olabilirsiniz ve vergi itirazı yapılması garanti edilir. Değerlendirme metodolojileri eyalet ve ilçeye göre önemli ölçüde farklılık gösterir.
Kiralık mülklerde amortisman kesintisi nasıl yapılır?
Amortisman, kiralık mülk sahiplerinin binanın maliyetini (yıpranmayan arazi değil) kullanım ömrü boyunca - konut amaçlı kiralık mülkler için 27,5 yıl ve ticari mülkler için 39 yıl - doğrusal amortisman kullanarak düşmelerine olanak tanır. Yıllık kesinti, binanın maliyet esasının 27,5 veya 39'a bölünmesine eşittir. Bu, gayri nakdi bir kesintidir - bu parayı aslında harcamazsınız - ancak kağıt üzerinde vergiye tabi kira gelirinizi azaltır. Kesinti değerlidir çünkü mülk pozitif nakit akışı sağladığında bile kağıt kaybına neden olabilir. Takas: birikmiş amortisman, maliyet tabanınızı azaltır ve 1031 değişimi yoluyla ertelenmediği sürece, mülk satıldığında en sonunda yeniden ele geçirilmelidir (%25'e kadar vergilendirilir).
Maliyet ayrımı nedir ve bundan kim yararlanır?
Maliyet ayrımı, bir binanın bileşenlerini 27,5 yıllık veya 39 yıllık mülkten 5, 7 veya 15 yıllık daha kısa amortisman ömrüne göre yeniden sınıflandıran IRS uyumlu bir mühendislik çalışmasıdır. Kişisel mülk bileşenleri (ev aletleri, halılar, özel kablolar) 5-7 yıl içinde amortismana tabi tutulur; 15 yıl boyunca arazi iyileştirmeleri (otoparklar, çevre düzenlemesi, çitler). Hızlandırılmış amortisman ön yükleme kesintilerini mülkiyetin ilk yıllarına yükleyerek daha kısa sürede daha büyük vergi kayıplarına neden olur. Prim amortismanı (uygun mülkler için ilk yıl için %100 kesinti, 2022'den sonra aşamalı olarak durdurulacak) ile birlikte maliyet ayrımı, ilk yılda büyük kesintiler yaratabilir. Önemli iyileştirmelere sahip mülkler, yüksek gelirli yatırımcılar ve barınmak için pasif geliri olanlar için en faydalı olanıdır.
25.000$ kira kaybı ödeneği nedir?
IRC Bölüm 469 uyarınca, pasif faaliyet kayıpları (kira kayıpları dahil) genellikle yalnızca pasif geliri dengeleyebilir. Bununla birlikte, özel bir ödenek, kira yönetimine aktif olarak katılan (kiracı seçimi, kiralamalar, onarımlar vb. hakkında kararlar veren) ve değiştirilmiş AGI'si 100.000 $ veya altında olan yatırımcılar için olağan geliri dengelemek üzere 25.000 $'a kadar kira kayıplarına izin verir. Bu ödenek, 100.000 ABD dolarının üzerindeki her 2 ABD Doları tutarındaki YGZ için 1 ABD Doları tutarında kademeli olarak sona erer ve 150.000 ABD Doları tutarındaki YGZ'de tamamen ortadan kalkar. Aşamalı çıkış eşiğinin üzerindeki yatırımcılar, gelecekteki kira gelirlerini veya satıştan elde edilecek kazançları dengelemek için izin verilmeyen zararlarını ileriye taşımalıdır. Emlak profesyonelleri (750 saatten fazla emlak faaliyeti gösteren) olağan gelirden sınırsız kira zararlarını düşebilir.
Emlak vergisi değerlendirmeme nasıl itiraz edebilirim?
Emlak vergisi değerlendirmenize itiraz etmek için: (1) İtiraz son tarihi için değerlendirme bildiriminizi inceleyin - genellikle değerlendirme tarihinden itibaren 30-90 gün; (2) Değerlendirilen değerinizin altında satılan, boyut, yaş ve durum bakımından benzer mülkler için mahallenizdeki karşılaştırılabilir satışları araştırın (Zillow, Redfin veya değerlendiricinin kendi veritabanını kullanın); (3) Kullanılan verileri (metrekare, yatak odası sayısı, durum değerlendirmesi) doğrulamak için değerlendiricinin mülk kayıt kartını talep edin — hatalar yaygın ve düzeltilebilir; (4) Emsalleriniz de dahil olmak üzere yerel Değerlendirme İnceleme veya Eşitleme Kuruluna resmi bir itirazda bulunun; (5) Duruşmaya katılın ve delillerinizi sakin ve gerçekçi bir şekilde sunun. Yerel düzeyde reddedilmesi durumunda birçok yargı bölgesi, eyalet düzeyindeki bir inceleme kuruluna veya vergi mahkemesine başvuru yapılmasına izin vermektedir.
Gayrimenkul satarken hangi transfer vergileri ve işlem maliyetleri uygulanır?
Emlak transfer vergileri, mülk el değiştirdiğinde eyaletler, ilçeler ve belediyeler tarafından uygulanır ve genellikle satış fiyatının bir yüzdesi veya 500 $/1.000 $ değer başına sabit bir dolar tutarı olarak hesaplanır. Oranlar çok değişkendir: Teksas, Alaska veya Idaho'da transfer vergisi yoktur; Colorado'da %0,1; Kaliforniya'da %0,5; New York Eyaletinde %1,0-1,5; Bazı New York işlemlerinde %2,0-2,5; Vermont ve DC'nin bazı kısımlarında %3-4'e varan oranlar var. Satıcının kapanış maliyetlerine ayrıca şunlar dahildir: emlakçı komisyonları (%5-6), tapu sigortası (%0,5-1,0), emanet ücretleri (500-1.500$), kayıt ücretleri (50-250$) ve ödenmemiş hacizler veya emlak vergisi payları. Toplam satış maliyetleri genellikle satış fiyatının %7-10'unu oluşturur.
Gayrimenkul satışında sermaye kazancı vergisini en aza indirmenin herhangi bir yolu var mı?
Evet — çeşitli stratejiler sermaye kazancı vergisini azaltabilir veya erteleyebilir: (1) 1031 Takas: gelirleri 180 gün içinde benzer bir ikame mülke yeniden yatırarak tüm sermaye kazançlarını ve amortismanların yeniden ele geçirilmesini erteleyin; (2) Birincil İkamet Hariç Tutma (Bölüm 121): 2/5 yıllık ikamet şartını karşılayarak 250.000 $/500.000 $'a kadar kazancı hariç tutun; (3) Taksitli Satış: toplu ödeme yerine zamana yayılan ödemeler alarak kazancınızı birden fazla yıla dağıtın; potansiyel olarak her yıl daha düşük bir vergi diliminde kalmanızı sağlar; (4) Fırsat Bölgesi Yatırımı: 10 yılı aşkın bir süre elde tutulursa, orijinal kazancı ertelemek ve potansiyel olarak azaltmak ve yeni yatırımdan elde edilen kazançları ortadan kaldırmak için kazançlarınızı bir Nitelikli Fırsat Bölgesi fonuna yatırın; (5) Hayırsever Kalan Vakfı: takdir edilen mülkleri bir CRT'ye bağışlayın, bir gelir akışı elde edin ve hayır amaçlı bir kesinti alırken anında sermaye kazancı vergisinden kaçının.
Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar
▾
- !Amortisman matrahı hesaplanırken satın alma fiyatının bir kısmının arsaya tahsis edilmesinin unutulması, amortismana tabi esasın satın alma fiyatı değil, bina değerinin tamamı olmasıdır.
- !Sermaye iyileştirmelerini onarım olarak ele almak ve bunları cari yıl içinde düşürmek - sermaye iyileştirmeleri (yeni çatı, ekleme, HVAC sistemi) hemen giderleştirilmeli, aktifleştirilmeli ve amortismana tabi tutulmalıdır.
- !Emlak vergisine itiraz için son tarihin kaçırılması — çoğu yargı bölgesi, itirazda bulunmak için değerlendirme tarihinden itibaren yalnızca 30-90 gün verir ve bu son tarih genellikle kesindir.
- !Birikmiş amortismanın takip edilememesi, maliyet esasınızı azaltır ve mülk satıldığında vergiye tabi gelir olarak yeniden kaydedilmesi gerekir.
- !Birincil ikamet sermaye kazançları hariç tutmanın amortismanın yeniden yakalanması için geçerli olduğu varsayılırsa, geçerli değildir. 500.000 ABD Doları tutarındaki muafiyeti talep ettikten sonra bile, kiralama dönemlerinden birikmiş amortismanın yeniden tahsil edilmesi ve vergilendirilmesi gerekmektedir.
Uzman İpucu
Mülkiyet süresince gayrimenkulünüzde yapılan tüm sermaye iyileştirmelerinin kayıtlarını titizlikle tutun. Makbuzlar, izinler, yüklenici faturaları ve öncesi/sonrası fotoğrafları, iyileştirmelerin hem miktarını hem de niteliğini ortaya koyar. Sermaye iyileştirmeleri maliyet tabanınıza eklenir (gelecekteki vergiye tabi kazancı azaltır) ve amortismana tabi varlıklar yaratır. Birçok yatırımcı, mülkiyet sırasında meydana gelen iyileştirmeleri belgelemedikleri için kaçınılabilir vergilerden binlercesini kaybediyor.
Biliyor muydunuz?
Kaliforniya'nın 1978'de seçmenler tarafından kabul edilen Öneri 13'ü, emlak vergisi artışlarını yılda %2 ile sınırlıyor ve değerlendirilen değeri yalnızca bir mülkün sahibi değiştiğinde satın alma fiyatına sıfırlıyor. Bu, dramatik eşitsizlikler yarattı; aynı evlerdeki komşular, satın aldıkları zamana bağlı olarak çok farklı emlak vergileri ödeyebiliyor. 1985'te ev satın alan bir ev sahibi yılda 1.800 dolar emlak vergisi ödeyebilirken, 2020'de aynı büyüklükteki evi satın alan komşusu yılda 16.000 dolar ödüyor. Öneri 13'ün onlarca yıldır evlerinde yaşayan ev sahiplerine kümülatif vergi tasarrufunda yüzbinlerce dolar sağlayacağı tahmin ediliyor; bu da onu Amerikan tarihindeki en önemli ve kalıcı seçmen vergisi girişimlerinden biri haline getiriyor.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Kaynaklar
Ratings & comments
Haftalık Matematik İpuçları Alın
Her hafta hesap makinesi ipuçları alan 12.000+ aboneye katılın.