Nedir Rental Property Deductions Australia?
▾
Kiralık mülk kesintileri, Avustralyalı mülk yatırımcılarının vergiye tabi gelirlerini azaltmak için kira gelirlerine karşı talep edebilecekleri giderlerdir. Avustralya Vergi Dairesi iki geniş kesinti kategorisine izin verir: giderin gerçekleştiği yılda talep edilebilecek olanlar (derhal düşülebilir) ve doğası gereği sermaye oldukları için zaman içinde amortismana tabi tutulanlar. Derhal düşülebilir giderler arasında kiracılara yönelik reklamlar, belediye ücretleri ve su oranları, mülk ve içindekiler üzerindeki sigorta primleri, kiralık mülkün edinilmesi veya iyileştirilmesi için kullanılan yatırım kredilerinin faizi, mülk yönetim ücretleri ve kiralama komisyonları, arazi vergisi, onarım ve bakım (mülkün orijinal durumuna geri getirilmesine yönelik ancak iyileştirme yapmayan), kurumsal kurumsal ücretler, kira yönetimi için kırtasiye ve posta ücreti ve kira hazırlığı ile ilgili yasal masraflar yer alır. Sermaye giderlerinin zamanla amortismana tabi tutulması gerekir. Gelir Vergisi Değerlendirme Yasası'nın 40. Bölümü, bulaşık makineleri, klimalar, sıcak su sistemleri ve halı gibi sınırlı kullanım ömrüne sahip olan ve her yıl değeri düşen cihazlar gibi tesis ve ekipmanları kapsar. Bölüm 43, 16 Eylül 1987'den sonra inşa edilen konut mülkleri için 40 yıl boyunca yılda %2,5 oranında düşülebilen binaların inşaat maliyetlerini ve yapısal iyileştirmeleri kapsar. 1 Temmuz 2017'den itibaren, yalnızca yeni mülklerin yeni sahipleri, önceden kullanılmış varlıklar üzerinde Bölüm 40 amortismanını talep edebilir; ikinci el varlıklar artık sonraki sahipler tarafından amortismana tabi değildir. Yeni satın alınan mülklere ilişkin Bölüm 43 ve Bölüm 40 taleplerini doğrulamak için genellikle bir miktar araştırmacısının amortisman planı gereklidir. Negatif vites değişimi, toplam kira kesintileri kira gelirini aştığında ortaya çıkar ve ücretler gibi diğer gelirleri dengeleyebilecek net bir kira kaybı yaratır.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formül
▾
Net Kira Geliri = Brüt Kira Geliri - Derhal İndirilebilir Giderler - Bölüm 40 Amortisman - Bölüm 43 İnşaat Harcırahı; Net Kira Kaybı (negatif dişli) = max(0, Kesintiler - Brüt Kira Geliri)Değişken açıklaması
▾
| Sembol | Ad | Birim | Açıklama |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Alınan toplam kira | — | Avustralya kira kesintileri hesaplamasında nihai hesaplanan sonucu doğrudan etkileyen önemli bir parametre olan, mali yıl boyunca kiracılardan alınan toplam kira |
| interestExpense | Faiz tahakkuk ettirildi | — | Avustralya kira kesintileri hesaplamasında nihai hesaplanan sonucu doğrudan etkileyen önemli bir parametre olan yatırım amaçlı gayrimenkul kredisinden alınan faiz |
| managementFees | Mülk yönetim ücretleri | — | Avustralya kira kesintileri hesaplamasında nihai hesaplanan sonucu doğrudan etkileyen önemli bir parametre olan mülk yönetim ücretleri ve kiralama komisyonları |
Nasıl Rental Property Deductions Australia
▾
- 1Kira, tutulan tahvil tutarları ve sigorta gelirleri dahil olmak üzere mali yıl boyunca alınan tüm kira gelirlerini toplayın.
- 2Derhal düşülebilecek tüm giderleri belirleyin ve toplayın: faiz, oranlar, sigorta, yönetim ücretleri, onarımlar, reklam ve yıl içinde ödenen diğer nakit giderler.
- 3Mülk için tüm Bölüm 40 (tesis ve ekipman) kalemlerini etkin ömürleri ve amortisman tutarlarıyla birlikte listeleyen bir miktar araştırmacısının amortisman çizelgesini edinin.
- 4Eğer mülk 16 Eylül 1987'den sonra inşa edilmişse, uygun inşaat maliyetlerinin %2,5'ine yıllık Bölüm 43 inşaat ödeneğini ekleyin.
- 5Net kira gelirini veya zararını hesaplamak için tüm kesintileri toplayın ve brüt kira gelirinden çıkarın.
- 6Net kira kaybı ortaya çıkarsa, genel vergilendirilebilir geliri azaltmak için diğer değerlendirilebilir gelirlerden (negatif oranlar) mahsup edilir.
- 7Tüm kira gelirlerini ve kesintilerini bireysel gelir vergisi beyannamenizin kiralık mülk planında bildirin.
Çözümlü Örnekler
▾
Olumlu yönde tasarlanmış mülkler vergiye tabi geliri artırır
26.000 ABD Doları - (14.000 ABD Doları + 2.000 ABD Doları + 1.200 ABD Doları + 2.340 ABD Doları + 800 ABD Doları + 3.500 ABD Doları) = 26.000 ABD Doları - 23.840 ABD Doları = 2.160 ABD Doları net gelir.
Net kira kaybı, ücretlerden vergiye tabi geliri mahsup eder ve potansiyel olarak vergi iadesi sağlar
22.000 $ - 34.000 $ = -12.000 $ net kira kaybı. %37 marjinal oranla vergi tasarrufu = 4.440 dolar.
Bölüm 43 ödeneği satın alma tarihinden itibaren değil, inşaat tarihinden itibaren geçerlidir; eski mülklerde daha az yıl kalmıştır
220.000 ABD Doları × %2,5 = 5.500 ABD Doları/yıl. Bu durum inşaat tarihinden itibaren 40 yıl boyunca devam eder.
Azalan değer oranı = %200 ÷ etkin ömür yılları
Azalan değer oranı = %200 ÷ 10 = %20. 1. Yıl kesinti = 3.500 ABD Doları × %20 = 700 ABD Doları.
Gerçek dünya uygulamaları
▾
Tüm indirilebilir giderler dahil olmak üzere önerilen bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alımında beklenen vergi sonrası nakit akışını hesaplayan bir yatırımcı. Bu uygulama, kendi alanlarında karar verme, bütçeleme ve stratejik planlamayı desteklemek için hassas niceliksel analize ihtiyaç duyan profesyoneller tarafından yaygın olarak kullanılır.
İndirilebilir giderlerin tam listesini içeren yıllık vergi beyannamesi kiralama programını hazırlayan bir mülk sahibi. Sektördeki uygulayıcılar, performansı kıyaslamak, alternatifleri karşılaştırmak ve yerleşik standartlar ve düzenleyici gerekliliklere uygunluğu sağlamak için bu hesaplamaya güvenir.
Yeni bir ev sahibi, satın alma sonrasındaki ilk onarım maliyetlerinin anında düşülebilir olup olmadığını veya aktifleştirilmesi gerekip gerekmediğini belirler. Akademik araştırmacılar ve öğrenciler bu hesaplamayı teorik modelleri doğrulamak, ders ödevlerini tamamlamak ve temel matematik ilkelerine ilişkin daha derin bir anlayış geliştirmek için kullanırlar.
Bir müşterinin yatırım amaçlı gayrimenkulü için miktar araştırmacısının raporundan yıllık amortisman talebini hesaplayan bir muhasebeci. Finansal analistler ve planlamacılar, doğru tahminler üretmek, risk senaryolarını değerlendirmek ve paydaşlara veriye dayalı öneriler sunmak için bu hesaplamayı iş akışlarına dahil eder.
Farklı gelir vergisi dilimlerinde negatif aktarımın vergi sonrası maliyetini karşılaştıran bir emlak yatırımcısı. Bu uygulama, kendi alanlarında karar verme, bütçeleme ve stratejik planlamayı desteklemek için kesin niceliksel analize ihtiyaç duyan profesyoneller tarafından yaygın olarak kullanılır.
Özel durumlar
▾
Peşin Ödenen Giderler
{'title': 'Peşin Ödenmiş Giderler', 'body': 'Bir sonraki gelir yılının bitiminden önce sona eren 12 ay veya daha kısa bir süreyi kapsayan peşin ödenmiş giderler derhal düşülebilir. Örneğin, Haziran ayında ev sahibi sigortasının 12 aylık ön ödemesi o mali yılda tamamen düşülebilir.'} Avustralya kira kesintisi hesaplamalarında bu senaryoyla karşılaşıldığında kullanıcılar, formülün anlamlı sonuçlar üretebilmesi için girdi değerlerinin beklenen aralıkta olduğunu doğrulamalıdır. Aralık dışı girdiler, matematiksel olarak geçerli ancak pratik olarak anlamsız, gerçek dünya koşullarını yansıtmayan çıktılara yol açabilir.
Karma Kullanımlı Mülk (Tatil Evi)
{'title': 'Karma Kullanımlı Mülk (Tatil Evi)', 'body': 'Mülkünüzü bazı dönemler kişisel olarak kullanıyorsanız ve başkalarına kiraya veriyorsanız, kesintileri özel ve gelir getirici kullanım arasında paylaştırmanız gerekir. Yalnızca kiralandığı (veya gerçekten kiralanmaya uygun olduğu) sürenin bir kısmı indirilebilir giderler oluşturur.'} Bu uç durum, sınır koşullarının veya aşırı değerlerin söz konusu olduğu Avustralya kira kesintilerinin profesyonel uygulamalarında sıklıkla ortaya çıkar. Uygulayıcılar bu durumun ne zaman ortaya çıktığını belgelemeli ve alternatif hesaplama yöntemlerinin veya ayarlama faktörlerinin kendi özel kullanım durumları için daha uygun olup olmadığını değerlendirmelidir.
Satın Alma Sırasında İlk Onarımlar
{'title': 'Satın Alma Sırasında İlk Onarımlar', 'body': 'Yeni satın alınan bir mülkü kiralamaya uygun bir duruma getirmek için yapılan onarımlar, ilk onarımlar olarak sınıflandırılır ve sermayedir; bunlar, hemen düşülmek yerine zaman içinde amortismana tabi tutulmalıdır. Bu, yeni emlak yatırımcıları için yaygın bir tuzaktır.'} Avustralya'daki kira kesintileri bağlamında, standart varsayımlar geçerli olmayabileceği için bu özel durum dikkatli bir şekilde yorumlanmalıdır. Kullanıcılar sonuçları alan uzmanlığıyla çapraz referanslamalı ve bu alışılmadık koşullar altında çıktıyı doğrulamak için ek referanslara veya araçlara başvurmayı düşünmelidir.
Borçlanma Maliyetleri Dağılımı
{'title': 'Borçlanma Maliyetlerinin Dağılımı', 'body': 'Kredi kuruluş ücretleri, ipotek kayıt ücretleri, ipotek damga vergisi ve LMI (yatırım amaçlı gayrimenkuller için) borçlanma maliyetleridir. Bunlar, hemen değil, kredi vadesi veya 5 yıldan kısa olanı boyunca eşit oranlı olarak düşülebilir.'} Avustralya kira kesintileri hesaplamalarında bu senaryoyla karşılaşıldığında kullanıcılar, formülün anlamlı sonuçlar üretebilmesi için girdi değerlerinin beklenen aralıkta olduğunu doğrulamalıdır. Aralık dışı girdiler, matematiksel olarak geçerli ancak pratik olarak anlamsız, gerçek dünya koşullarını yansıtmayan çıktılara yol açabilir.
Avustralya Kira Kesintileri referans verileri
▾
| Gider Türü | İndirilebilirlik | Bölüm/Kategori |
|---|---|---|
| Kredi faizi | Hemen | Bölüm 8-1 |
| Belediye/su oranları | Hemen | Bölüm 8-1 |
| Mülk yönetim ücretleri | Hemen | Bölüm 8-1 |
| Onarımlar (iyileştirmeler değil) | Hemen | Bölüm 8-1 |
| Bina inşaat maliyetleri | 40 yıl boyunca yılda %2,5 | Bölüm 43 |
| Aletler ve halılar | Efektif ömür üzerinden amortisman | Bölüm 40 |
| Yatırım kredisine ilişkin LMI | 5 yıllık yayılma | Borçlanma maliyetleri |
Sık sorulan sorular
▾
Onarım ve iyileştirme arasındaki fark nedir?
Onarım, mülkü iyileştirmeden orijinal durumuna geri getirir; örneğin kırık bir çitin onarılması veya akan bir çatının onarılması. İyileştirme, mülkü orijinal durumunun ötesinde geliştirir ve amortismana tabi tutulması gereken, hemen düşülmesi gereken bir sermaye gideridir. Uygulamada bu kavram Avustralya kira kesintilerinin merkezinde yer alır çünkü girdi değişkenleri arasındaki temel ilişkiyi belirler.
Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için kullanılan krediden faiz talep edebilir miyim?
Evet. Gelir getirici bir mülk satın almak için kullanılan bir kredinin faizi, tahsil edildiği yılda derhal düşülebilir. Ancak kredinin herhangi bir özel amaç için (tatil finansmanı gibi) kullanılmış olması durumunda, yalnızca yatırıma atfedilebilen kısım kesintiye tabidir. Pratik uygulamalarda Avustralya kira kesintisi hesaplamalarıyla çalışırken bu önemli bir husustur. Cevap, spesifik girdi değerlerine ve hesaplamanın uygulandığı bağlama bağlıdır.
İkinci el bir mülkte yine de amortisman talep edebilir miyim?
Bölüm 40 (tesis ve ekipman) için, yalnızca 9 Mayıs 2017'den sonra kurulan yeni varlıklar veya yeni mülklerdeki varlıklar yatırımcılar tarafından amortismana tabi tutulabilir. İkinci el bir mülkte önceden mevcut olan kullanılmış varlıklar, sonraki sahipler için amortismana tabi değildir. Bölüm 43 (inşaat izni), önceki mülkiyete bakılmaksızın hala mevcuttur. Pratik uygulamalarda Avustralya kira kesintisi hesaplamalarıyla çalışırken bu önemli bir husustur.
Miktar araştırmacısının raporuna ihtiyacım var mı?
Kanunen zorunlu değildir ancak yatırım amaçlı gayrimenkuller için miktar araştırmacısı raporu şiddetle tavsiye edilir çünkü bu rapor, Bölüm 40 ve Bölüm 43 kesintilerini talep etmek için savunulabilir, ATO uyumlu bir temel sağlar. Bu olmadan ATO, kanıtlayamadığınız tutarlara ilişkin taleplere izin vermeyebilir. Pratik uygulamalarda Avustralya kira kesintisi hesaplamalarıyla çalışırken bu önemli bir husustur. Cevap, spesifik girdi değerlerine ve hesaplamanın uygulandığı bağlama bağlıdır.
Kiralık mülkü incelemek için seyahat masraflarını talep edebilir miyim?
1 Temmuz 2017'den itibaren, kiralık konut mülkünün incelenmesi, bakımı veya kirasının tahsili için yapılan seyahat masrafları artık bireysel yatırımcılar için düşülmeyecektir. Bu değişiklik, imtiyazın kötüye kullanıldığı algısını gidermek için getirildi. Pratik uygulamalarda Avustralya kira kesintisi hesaplamalarıyla çalışırken bu önemli bir husustur. Cevap, spesifik girdi değerlerine ve hesaplamanın uygulandığı bağlama bağlıdır.
Hemen kullanamayacağım kira kayıplarına ne olur?
Avustralya'da, olumsuz yönde etkilenen mülklerden kaynaklanan kira kayıpları genellikle diğer gelirlerden (ücretler vb.) anında düşülebilir. Avustralya'da yerleşik yatırımcılar için, bazı denizaşırı vergi sistemlerinin aksine, ertelenmiş zarar mekanizması yoktur. Pratik uygulamalarda Avustralya kira kesintisi hesaplamalarıyla çalışırken bu önemli bir husustur. Cevap, spesifik girdi değerlerine ve hesaplamanın uygulandığı bağlama bağlıdır.
Mülkün yalnızca bir kısmına sahipsem masraflar nasıl paylaşılır?
Kesintiler sahiplik oranına göre bölünür. Ortaklaşa sahip olduğunuz bir yatırım amaçlı gayrimenkulün %50'sine sahipseniz, tüm masrafların %50'sini talep edersiniz ve tüm gelirin %50'sini bireysel vergi beyannamenizde bildirirsiniz. Süreç, temel formülün sistematik olarak verilen girdilere uygulanmasını içerir. Hesaplamadaki her değişken nihai sonuca katkıda bulunur ve bireysel rollerinin anlaşılması doğru uygulamanın sağlanmasına yardımcı olur.
Boş bir dönemde faiz talep edebilir miyim?
Evet, mülkü gerçekten kiralamaya çalışmanız ve kiralanmaya uygun olması şartıyla. Kiracılar arasındaki kısa süreli boş dönemler sırasındaki faiz ve diğer elde tutma maliyetleri düşülebilir. Ancak, boş bir süre boyunca mülkü bizzat kullanırsanız, o dönemdeki masraflar düşülemez. Pratik uygulamalarda Avustralya kira kesintisi hesaplamalarıyla çalışırken bu önemli bir husustur.
Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar
▾
- !İyileştirmelerin onarım olarak talep edilmesi - iyileştirmeler, sermaye çalışmaları olarak amortismana tabi tutulmalıdır, hemen düşülmemelidir.
- !Bazen özel olarak kullanılan mülkler için masrafları kira kullanımı ile kişisel kullanım arasında paylaştırmayı unutmak.
- !Konut yatırımcıları için 1 Temmuz 2017'den bu yana vergiden düşülemeyen kiralık mülke seyahat talebinde bulunulması.
- !1987'den sonra inşa edilen mülklerde Bölüm 43'ün inşaat ödeneğine bakılıyor ve binlerce dolarlık kesinti talep edilmiyor.
- !Satın alma sırasında miktar araştırmacısı raporunun alınamaması, gelecek yıllardaki amortisman taleplerinin kanıtlanmasını zorlaştırıyor.
- !Sadece yatırım-kullanım kısmı yerine özel amaçlarla kullanılan kredi fonlarının faizlerinin düşülmesi.
Uzman İpucu
Bir yatırım amaçlı gayrimenkule sahip olmanın ilk yılında bir miktar araştırmacısının raporunu yaptırın. Tipik olarak 500-700 ABD Doları tutarındaki maliyet vergiden düşülebilir ve rapor, aksi takdirde kaçıracağınız binlerce dolarlık yıllık amortisman kesintilerinin kilidini açar.
Biliyor muydunuz?
ATO, 2 milyonun üzerinde Avustralyalının yatırım amaçlı gayrimenkul sahibi olduğunu ve her yıl kira kesintisi talebinde bulunduğunu tahmin ediyor; bu da, toplam dolar değeri itibarıyla Avustralya'daki en büyük vergi indirimi kategorilerinden biri haline geliyor.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Kaynaklar
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Devamını oku →Haftalık Matematik İpuçları Alın
Her hafta hesap makinesi ipuçları alan 12.000+ aboneye katılın.