NZ Rental Property Tax
Nedir Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
Yeni Zelanda'da, konut veya ticari mülklerin kiraya verilmesinden elde edilen tüm kira gelirleri vergiye tabidir ve gelir vergisi beyannamenizde beyan edilmelidir. Ayrı bir kira geliri vergisi yoktur; kira karları basitçe diğer gelirinize (maaş, ticari gelir vb.) eklenir ve toplam gelire bağlı olarak %10,5 ile %39 arasında değişen marjinal bireysel gelir vergisi oranınız üzerinden vergilendirilir. Vergiye tabi kira karı, toplam brüt kira gelirinizden izin verilen kesintilerin çıkarılmasıyla hesaplanır. Kiralık konut mülkleri için izin verilen kesintiler arasında oranları (belediye oranları), sigorta primlerini, mülk yönetim ücretlerini, onarım ve bakımı (sermaye iyileştirmeleri değil), kira yenilemelerine ilişkin yasal ücretleri, muhasebe ücretlerini ve - önemli politika değişikliklerinin ardından - aşamalı olarak ipotek faizini içerir. İpotek faizinin işleyişi son yıllarda en önemli değişim alanı olmuştur. 1 Ekim 2021'den itibaren konut yatırımcıları, hükümetin konut piyasasını yavaşlatma çabasının bir parçası olarak ipotek faizini düşme olanağını kaybetti. Ancak politika tersine döndü ve faiz indirimi aşamalı olarak geri alındı: 31 Mart 2024'e kadar olan yılda faizin %50'si düşülebilirdi, 1 Nisan 2024'ten itibaren %60'a, ardından 1 Nisan 2025'ten itibaren %80'e yükseldi ve 1 Nisan 2026'dan itibaren tam %100 indirim geri döndü. Bina amortismanı, 2011 Christchurch depreminden bu yana (binalardaki amortisman kaldırıldığında) hariç tutulmuştur, ancak menkul kıymetler (cihazlar, halılar ve perdeler gibi hareketli eşyalar) yine de IR'nin belirlediği oranlarda amortismana tabi tutulabilir. Karma kullanımlı tatil evleri (kısmen özel kullanım ve kısmen kiralama için kullanılan mülkler), gelir ve giderlerin IR tarafından belirlenen özel bir formül kullanılarak oranlı olarak dağıtılmasını gerektirir. Parlak çizgi testi, bir konut mülkünün satın alındıktan sonraki 2 yıl içinde satılması durumunda da vergi yükümlülüğü doğurabilir (1 Temmuz 2024'te veya sonrasında satın alınan mülkler için).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formül
▾
Net Kira Geliri = Brüt Kira Geliri − İzin Verilen Kesintiler; Ödenecek Vergi = Net Kira Geliri × Marjinal Vergi Oranı; İndirilebilir Faiz = İpotek Faizi × Geçerli Aşamalı Aşama Yüzdesi (%60 2024, %80 2025, %100 2026+)Değişken açıklaması
▾
| Sembol | Ad | Birim | Açıklama |
|---|---|---|---|
| GR | Brüt Kira Geliri | NZD ($/year) | Kaybedilen kiraya ilişkin sigorta gelirleri ve tahvil kayıpları da dahil olmak üzere, vergi yılı boyunca kiracılardan alınan toplam kira gelirleri |
| D | Toplam İzin Verilen Kesintiler | NZD ($/year) | Oranlar, sigorta, yönetim ücretleri, onarımlar, izin verilen faiz ve menkul amortismanı dahil olmak üzere tüm indirilebilir giderler |
| NRI | Net Kira Geliri | NZD ($/year) | Vergiye tabi kira karı: Brüt Kira Geliri eksi Toplam İzin Verilen Kesintiler |
| r_m | Marjinal Vergi Oranı | Percentage (%) | Vergi mükellefinin toplam gelirinin en üst dilimine uygulanan %10,5 ile %39 arasında değişen bireysel gelir vergisi oranı |
| p_i | Faiz Aşamalı Yüzdesi | Percentage (%) | Cari yılda vergiden düşülebilir ipotek faizi oranı: %60 (2024/25), %80 (2025/26), %100 (2026/27'den itibaren) |
Nasıl Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Kira, kaybedilmişse kira bonosu geliri, kaybedilen kiraya ilişkin sigorta makbuzları ve normalde sizin sorumluluğunuzda olan kiracılar tarafından ödenen tutarlar dahil olmak üzere, vergi yılı boyunca elde edilen tüm brüt kira gelirini kaydedin.
- 2İzin verilen tüm kesintileri belirleyin: belediye ücretleri, su ücretleri (eğer öderseniz), ev sahibi sigortası, mülk yönetim ücretleri, kiralama ücretleri, kira kredisine ilişkin banka ücretleri, onarım ve bakım (iyileştirmeler değil), kiralamaya ilişkin muhasebe ve yasal ücretler.
- 3Mevcut aşamalı geçiş oranına göre ipotek faizinin düşülebilir kısmını hesaplayın: 31 Mart 2025'te sona eren yıl için %60, 31 Mart 2026'da sona eren yıl için %80, 1 Nisan 2026'dan itibaren %100.
- 4IR'nin öngördüğü oranları kullanarak menkullerin (cihazlar, halılar, ısı pompaları vb.) amortismanını hesaplayın. Binalar amortismana tabi tutulamaz ancak mülk içindeki menkul kıymetler amortismana tabi tutulabilir.
- 5Mülk yılın herhangi bir bölümünde özel olarak kullanılıyorsa karma kullanımlı varlık kurallarını uygulayın; gelir ve giderler şu formül kullanılarak paylaştırılmalıdır: (kira günleri / (kira günleri + özel günler)) × toplam giderler.
- 6Net kira gelirini veya zararını hesaplayın: toplam gelir eksi toplam izin verilen kesintiler. Bir kayıp meydana gelirse, konut kira kayıpları çevrelenir; bunlar maaş veya ücretlerden değil, yalnızca aynı veya diğer mülklerden elde edilecek gelecekteki kira gelirlerinden mahsup edilebilir.
- 7Net kira kârını bireysel vergi beyannamenize (IR3) ekleyin ve marjinal oranınız üzerinden gelir vergisini ödeyin. Kira geliriniz varsa, maaş alıyor olsanız bile genellikle IR3 beyannamesi vermeniz gerekir.
Çözümlü Örnekler
▾
2024/25'te ipotek faizinin yalnızca %60'ı düşülebilir; 1 Nisan 2026'dan itibaren tam indirim iadesi
Kesintiler: 2.500 ABD Doları + 1.200 ABD Doları + 2.400 ABD Doları + 10.800 ABD Doları = 16.900 ABD Doları. Net gelir: 24.000 $ – 16.900 $ = 7.100 $. Vergi: 7.100 ABD Doları × %33 = 2.343 ABD Doları.
Koruma kuralları, zararın yalnızca gelecekteki kira gelirine aktarılabileceği anlamına gelir
(2019'dan bu yana yürürlükte olan) koruma kuralları uyarınca, konut kira kayıpları diğer gelirlere ilişkin vergiyi azaltmak için kullanılamaz. 4.000 $'lık zarar, gelecekteki kira karlarını dengelemek için ileri devredildi.
Karma kullanım formülü: kiralama günleri / (kiralama günleri + özel günler) = 60/90 = düşülebilir giderlerin %66,7'si
60 / (60 + 30) = 15.000 $'ın %66,7'si = 10.000 $ düşülebilir. Brüt kira 9.000 $ eksi 10.000 $ = 1.000 $ zarar, karma kullanımlı varlık kaybı olarak çevrelenmiştir.
Binalar amortismana tabi tutulamaz ancak kiralık mülklerdeki menkul kıymetler yine de amortisman kesintilerine hak kazanır
Isı pompası: 4.500 ABD Doları × %18 = 810 ABD Doları. Halı: 3.000 ABD Doları × %25 = 750 ABD Doları. Toplam ilk yıl amortisman kesintisi: 1.560 $, vergiye tabi kira gelirini azaltır.
Gerçek dünya uygulamaları
▾
Yıllık 26.400 dolar kira kazanan bir kiralık mülkü olan bir ev sahibi, oranlar, sigorta ve ipotek faizinin %60'ı düşüldükten sonra vergiye tabi net kira gelirini hesaplar ve elde edilen vergiyi %33 marjinal oranı üzerinden öder.
Dört kiralık mülkü olan bir emlak yatırımcısı, her bir mülkün gelir ve giderlerini ayrı ayrı takip etmek, yüksek faiz maliyetleri olan mülklerdeki zararları engellemek ve portföy genelindeki karları dengelemek için bir elektronik tablo kullanıyor.
Evini yılda 80 gün kiralayan ve kalan 285 gün boyunca burada yaşayan bir Airbnb ev sahibi, yalnızca kira kısmını düşerek karma kullanımlı varlık kurallarını dağıtım giderlerine uygular.
Kiralık mülklerini bir LTC yapısı aracılığıyla elinde bulunduran bir çift, kira kayıplarının kişisel vergi beyannamelerine yansıdığını ancak etrafı çevrili olduğunu fark ediyor; kayıpları istihdam gelirlerindeki vergiyi azaltmak için kullanamıyorlar.
Bir vergi acentesi, bir yatırımcıya yeni bir bina mı yoksa mevcut bir evi kiralamak için mi satın alması gerektiğini düşünmesini tavsiye ediyor ve mevcut evlerin hala yüzde 100'e gerileme sürecindeyken yeni inşaatların şu anda tam faiz indirimine tabi olduğunu açıklıyor.
Özel durumlar
▾
Yeni Yapı Muafiyeti - Faiz İndirimi
27 Mart 2021'de veya sonrasında satın alınan yeni binalar, diğer konut mülkleri için faizin reddedildiği dönem boyunca (2021-2024) ipotek faizinin tamamının düşülebilirliğini korudu. Bu, yeni inşaatlardaki yatırımcıların aşamalı olarak kaldırılmaya tabi olmadığı anlamına geliyor ve bu da onlara o dönemde mevcut evlerdeki yatırımcılara göre önemli bir vergi avantajı sağlıyor.
LTC ve Şirket Yapıları
Bir Gözetleme Şirketi (LTC) aracılığıyla elde tutulan kiralık mülkler, vergi açısından hissedarlar mülkün doğrudan sahibiymiş gibi muamele görür. Bu, gelir ve zararların bizzat hissedarlara aktığı ve korumanın hala geçerli olduğu anlamına gelir. Adi şirketlerdeki mülkler %28 oranında şirket vergisi oranında vergilendirilir, ancak zararlar hissedarlara aktarılamaz.
GST ve Kiralık Mülk
Konut kira gelirleri GST'den muaftır. Bu, kira üzerinden GST almayacağınız ve mülk harcamaları üzerinden GST'yi geri talep edemeyeceğiniz anlamına gelir. Ancak kısa süreli konaklama da sağlıyorsanız (Airbnb gibi) ve cironuz 60.000 ABD Dolarını aşarsa, GST'ye kaydolmanız gerekebilir. Ticari mülk kiralama GST'ye tabidir.
Yurtdışı Kira Geliri
Yeni Zelanda vergi mükellefleri, yurtdışındaki mülklerden elde ettikleri kira gelirlerini Yeni Zelanda vergi beyannamelerinde beyan etmelidir. Çifte vergi anlaşmaları, verginin mülkün bulunduğu ülkede zaten ödenmiş olması durumunda kolaylık sağlayabilir. Çifte vergilendirmeyi önlemek için yabancı vergi kredilerinden yararlanılabilir, ancak kurallar karmaşıktır ve çoğu zaman profesyonel tavsiye gerektirir.
Yatılılar ve Ev Arkadaşları
Kendi evinizde bir yatılı öğrenciye oda kiralarsanız ve IR'nin haftalık eşiğinin (şu anda yatılı kişi başına haftada 279 ABD Doları) altında bir ücret alırsanız, gelir genellikle vergiden muaftır. Bu eşiğin üzerindeki miktar vergiye tabidir. Bu, her zaman tamamen vergiye tabi olan ayrı bir yatırım amaçlı gayrimenkulün kiralanmasından farklıdır.
Yeni Zelanda Kiralama Emlak Vergisi Temel Kuralları
▾
| Öğe | Kural |
|---|---|
| Kira geliri vergisi oranı | Marjinal gelir vergisi oranı (%10,5–%39) |
| Faiz indirimi (2024/25) | Faizin %60'ı düşülebilir |
| Faiz indirimi (2025/26) | Faizin %80'i düşülebilir |
| Faiz indirimi (2026/27'den itibaren) | Faizin %100'ü düşülebilir |
| Bina amortismanı | İndirilemez (2011'de kaldırıldı) |
| Taşınmaz amortismanı | IR tarafından belirlenen oranlarda izin verilir |
| Kira kayıpları - konut | Çevre çitlerle çevrili; maaş gelirini mahsup edemez |
| Kira kayıpları – ticari | Çevre çitlerle çevrili değil; diğer gelirleri mahsup edebilir |
| Parlak çizgi test dönemi (1 Temmuz 2024'ten itibaren) | 2 yıl |
| Karma kullanımlı varlık indirimi | Kiralama günleri / (kiralama günleri + özel günler) × masraflar |
Sık sorulan sorular
▾
Yeni Zelanda'daki tüm kira gelirleri vergiye tabi midir?
Evet. Yeni Zelanda'da mülkün kiraya verilmesinden elde edilen tüm kira geliri, mülkün konut veya ticari olmasına ve tutarına bakılmaksızın vergiye tabidir. Özellikle kira geliri için vergiden muaf bir eşik yoktur; diğer gelirinize eklenir ve marjinal gelir vergisi oranınız üzerinden vergilendirilir.
Yeni Zelanda'daki kiralık mülkümdeki ipotek faizini düşebilir miyim?
Evet ama kurallar önemli ölçüde değişti. Faiz indirimi 1 Ekim 2021'den itibaren kaldırıldı, ardından kademeli olarak tekrar uygulamaya kondu: 1 Nisan 2024'ten itibaren %60, 1 Nisan 2025'ten itibaren %80 ve 1 Nisan 2026'dan itibaren %100. 27 Mart 2021'de veya sonrasında satın alınan yeni yapılar, tüm faiz indirimi boyunca tam faiz indirimini korudu.
Kira geliri sınırlaması nedir?
Çevre çitleme, konut kira kayıplarının diğer gelirlerdeki (maaş gibi) vergiyi mahsup etmek için kullanılamayacağı anlamına gelir. İzin verilen kesintileriniz kira gelirinizi aşarsa, ortaya çıkan zarar 'çevrelenir' ve yalnızca aynı veya diğer kiralık konut mülklerinden gelecek kira gelirlerini dengelemek için kullanılabilir. Ticari mülkler çitle çevrilmemiştir.
Kiralık mülklerimin binalarını amortisman edebilir miyim?
Hayır. Christchurch depremlerinin ardından 2011 Bütçesinde konut ve ticari binalar için bina amortismanı kaldırıldı. Bununla birlikte, mülk içindeki taşınır eşyalar (cihazlar, ısı pompaları, halılar, panjurlar ve aydınlatma armatürleri gibi) yine de IR'nin yayınlanmış azalan değeri veya sabit oranlar kullanılarak amortismana tabi tutulabilir. Bu, doğruluğun karar almayı doğrudan etkilediği kira geliri vergisi hesaplamaları bağlamında özellikle önemlidir. Birçok sektördeki profesyoneller, varsayımları doğrulamak, süreçleri optimize etmek ve geçerli standartlara uygunluğu sağlamak için hassas kira geliri vergisi hesaplamalarına güvenmektedir. Temel metodolojiyi anlamak, kullanıcıların sonuçları doğru bir şekilde yorumlamasına ve ek analizin ne zaman gerekli olabileceğini belirlemesine yardımcı olur.
Kira geliri elde edersem vergi beyannamesi vermem gerekiyor mu?
Evet. Kira geliri alıyorsanız, PAYE sistemi aracılığıyla maaş alıyor olsanız bile, Inland Revenue'ya IR3 bireysel gelir vergisi beyannamesi vermeniz gerekmektedir. Kira geliri, IR'nin yalnızca maaşlı kişilere gönderdiği otomatik gelir vergisi değerlendirmeleri kapsamında değildir. Bu, doğruluğun karar almayı doğrudan etkilediği kira geliri vergisi hesaplamaları bağlamında özellikle önemlidir. Birçok sektördeki profesyoneller, varsayımları doğrulamak, süreçleri optimize etmek ve geçerli standartlara uygunluğu sağlamak için hassas kira geliri vergisi hesaplamalarına güvenmektedir. Temel metodolojiyi anlamak, kullanıcıların sonuçları doğru bir şekilde yorumlamasına ve ek analizin ne zaman gerekli olabileceğini belirlemesine yardımcı olur.
Parlak çizgi testi nedir ve bunun kira geliri vergisiyle ilişkisi nedir?
Parlak çizgi testi, belirli bir satın alma süresi içinde satılan konut mülklerinden elde edilen sermaye kazançlarını vergilendirir. 1 Temmuz 2024'ten itibaren test, satın alındıktan sonraki 2 yıl içinde satılan mülkler için geçerli olacaktır. Parlak dönem döneminde satılan mülkler, kazanç üzerinden, sahibinin marjinal gelir vergisi oranı (kira geliriyle aynı oran) üzerinden vergilendirilir. Bu, devam eden kira geliri vergisinden ayrıdır.
Karma kullanımlı tatil evleri nasıl vergilendirilir?
Karma kullanımlı varlıklar (kısmen özel kullanım için kullanılan, kısmen kiralık ve kısmen boş olan mülkler) özel dağıtım kurallarına tabidir. Masraflar, yalnızca kiralama gün sayısının, kiralama günleri artı özel kullanım günlerinin toplamına bölünmesiyle orantılı olarak düşülebilir. Bu tür mülklerden elde edilen gelir, aynı varlıktan kaynaklanan giderleri dengelemek için çevrelenir.
Kiralık mülkümdeki tamir ve bakım masraflarını düşebilir miyim?
Evet, ancak yalnızca orijinal onarım ve bakım için; mülkü orijinal durumuna döndüren maliyetler. Mülkün ömrünü uzatan veya yeni özellikler ekleyen sermaye iyileştirmeleri bakım olarak indirilemez; gelecekteki amortisman (taşınabilir mallar üzerinde) veya satıştan kesin kazanç hesaplamak için mülkün maliyet tabanına eklenebilirler.
Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar
▾
- !Sermaye iyileştirmelerini onarım olarak düşürmek - kiralık bir mülkün boyanması bakımdır; yeni bir güverte eklemek veya bir banyoyu yenilemek büyük bir gelişmedir. Yalnızca orijinal bakım ve onarımlar anında düşülebilir.
- !Karma kullanımlı mülkler için masrafları paylaştırmayı unutmak - kısmen özel olarak kullanılan tatil evleri dikkatli bir paylaştırma gerektirir; Tüm masrafların kira geliri karşılığında talep edilmesi kesintileri artırır ve IR tarafından itiraz edilecektir.
- !Faiz indirimi yüzdesinin hatalı olduğunu iddia etmek — Aşamalı geçiş yüzdeleri 1 Nisan 2024'te ve 1 Nisan 2025'te tekrar değişti. Yanlış yüzdeyi yanlış gelir yılına uygulamak yaygın bir hatadır.
- !IR3 beyannamesi vermemek — kira geliri de olan maaşlılar genellikle işverenlerinin PAYE'sinin tüm vergilerini karşıladığını varsayarlar. Kira geliri her zaman ayrı bir IR3 beyanı gerektirir ve geçici vergi de geçerli olabilir.
- !Sınırlandırılmış kira kayıplarının istihdam gelirinden mahsup edilmesi — konut kirası kayıpları için bu açıkça yasaktır. Bunları yalnızca gelecekteki kira gelirine karşı ileri taşıyın.
- !Tüm kira giderlerinin kayıtlarını tutmamak: Bir IR denetimi durumunda, talep edilen her kesinti için makbuz, fatura ve banka hesap özetlerini ibraz etmeniz gerekir. Dijital kayıtlar en az yedi yıl süreyle saklanmalıdır.
Uzman İpucu
Başlangıçtan itibaren tüm kira gelirleri ve giderleri için özel bir banka hesabı tutun. Tüm işlemler her bir mülke bağlı tek bir hesap üzerinden gerçekleştiğinde, yıl sonu muhasebesi basitleşir, kesintilerin kanıtlanması kolaydır ve harcamaların kaçırılması veya kişisel maliyetlerin kira maliyetlerine karışması riski en aza indirilir.
Biliyor muydunuz?
Yeni Zelanda'nın 2021'de kiralık konut mülklerinde faiz indiriminin kaldırılması, onlarca yıldır en tartışmalı vergi politikası değişikliklerinden biri ve en kısa ömürlü olanlardan biriydi. Mart 2021'de açıklandı, 2024'te aşamalı olarak kaldırılmaya başlandı ve Nisan 2026'ya kadar tamamen tersine çevrilmesi planlanıyor, bu da onu beş yıl içinde büyük ölçüde çözülen büyük bir vergi politikasının nadir bir örneği haline getiriyor.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Kaynaklar
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Devamını oku →Ratings & comments
Haftalık Matematik İpuçları Alın
Her hafta hesap makinesi ipuçları alan 12.000+ aboneye katılın.