1031 Exchange Analysis

Sàn giao dịch 1031, được đặt tên theo Mục 1031 của Bộ luật Thuế vụ, là một trong những chiến lược hoãn thuế mạnh mẽ nhất dành cho các nhà đầu tư bất động sản ở Hoa Kỳ. Nó cho phép nhà đầu tư bán một tài sản và tái đầu tư số tiền thu được vào một tài sản thay thế 'cùng loại' trong khi hoãn lại tất cả các khoản thuế lãi vốn và thu hồi khấu hao thường phải trả tại thời điểm bán. Nếu được thực hiện chính xác thông qua một loạt 1031 lần trao đổi trong suốt cuộc đời, thuế hoãn lại có thể được loại bỏ hoàn toàn khi qua đời thông qua việc tăng dần cơ sở dành cho những người thừa kế. Lợi ích kinh tế là rất lớn: bằng cách giữ toàn bộ số tiền bán được trong một tài sản thay thế lớn hơn thay vì phải trả 15–37% thuế khi xử lý, các nhà đầu tư có thể đẩy nhanh đáng kể việc tích lũy tài sản thông qua sức mạnh gộp của vốn không bị đánh thuế. Ví dụ: một nhà đầu tư bán một bất động sản trị giá 1.000.000 đô la với lợi nhuận 400.000 đô la sẽ nợ khoảng 100.000–120.000 đô la tiền thuế trong một giao dịch mua bán tiêu chuẩn. Trong cuộc trao đổi 1031, tất cả 1.000.000 đô la vẫn hoạt động trong tài sản thay thế. Để đủ điều kiện tham gia trao đổi 1031, phải tuân thủ các quy tắc nghiêm ngặt của IRS: (1) Cả tài sản bị từ bỏ và tài sản thay thế phải được giữ để sử dụng hiệu quả trong hoạt động thương mại, kinh doanh hoặc đầu tư - nhà ở cá nhân và tài sản được giữ để bán (tài sản của đại lý) không đủ điều kiện; (2) Các tài sản phải 'cùng loại', trong bất động sản được hiểu theo nghĩa rộng là bất kỳ bất động sản nào ở Hoa Kỳ được trao đổi lấy bất kỳ bất động sản nào khác của Hoa Kỳ; (3) Một bên trung gian đủ tiêu chuẩn (QI) phải giữ số tiền bán hàng — nhà đầu tư không thể nhận được khoản tiền mang tính chất thực tế; (4) Tài sản thay thế phải được xác định trong vòng 45 ngày theo lịch kể từ ngày đóng tài sản bị từ bỏ; và (5) Việc trao đổi phải được hoàn thành (đóng trên tài sản thay thế) trong vòng 180 ngày theo lịch. Máy tính phân tích trao đổi 1031 giúp nhà đầu tư hiểu được khoản tiết kiệm thuế từ việc hoãn lại, vốn chủ sở hữu phải được tái đầu tư để đạt được hoãn thuế hoàn toàn và tác động của việc trao đổi một phần ("khởi động") khi không phải tất cả lợi nhuận đều được hoãn lại. Hiểu những cơ chế này là điều cần thiết đối với bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào có cổ phần được đánh giá cao.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Bước 1 - Tính toán Cơ sở Điều chỉnh: Bắt đầu với giá mua ban đầu của tài sản được từ bỏ. Thêm chi phí của bất kỳ cải tiến cơ bản nào được thực hiện trong thời gian nắm giữ (thay mái nhà, bổ sung, cải tạo lớn - không phải bảo trì định kỳ). Trừ tổng số khấu trừ khấu hao lũy kế được thực hiện trên tờ khai thuế (đối với tài sản cho thuê để ở, 1/27,5 cơ sở giá gốc mỗi năm; 1/39 đối với tài sản thương mại). Kết quả là cơ sở điều chỉnh của bạn.
2. 2Bước 2 - Tính tổng lợi nhuận thực hiện: Giá bán - Chi phí bán hàng (hoa hồng, quyền sở hữu, luật sư, thuế chuyển nhượng) - Cơ sở điều chỉnh = Lợi nhuận ròng thực hiện. Đây là tổng số tiền phải chịu thuế, được chia cho thu nhập vốn dài hạn (đánh giá cao) và thu hồi khấu hao.
3. 3Bước 3 - Xác định phần thu hồi khấu hao: Số tiền thu hồi khấu hao bằng tổng số khấu hao lũy kế được thực hiện trong thời gian nắm giữ. Phần này bị đánh thuế ở mức liên bang tối đa là 25% (lợi nhuận theo Mục 1250 chưa được thu hồi) cộng với thuế suất thuế thu nhập hiện hành của tiểu bang. Khoản lãi còn lại trên cơ sở (không bao gồm thu hồi) bị đánh thuế là lãi vốn dài hạn ở mức 0%, 15% hoặc 20% liên bang tùy thuộc vào thu nhập của bạn.
4. 4Bước 4 - Tính hóa đơn thuế không cần trao đổi: Áp dụng tỷ giá liên bang thích hợp (thu hồi 25% + 15% hoặc 20% LTCG) và tỷ giá tiểu bang của bạn đối với lợi nhuận để tính tổng số thuế còn nợ trong giao dịch mua bán không trao đổi. Đồng thời cộng thêm Thuế thu nhập đầu tư ròng 3,8% (NIIT) nếu thu nhập của bạn vượt quá 200.000 USD (độc thân) hoặc 250.000 USD (đã kết hôn). Đây là nghĩa vụ thuế cơ bản mà sàn giao dịch 1031 sẽ hoãn lại.
5. 5Bước 5 - Xác định các yêu cầu tái đầu tư để được hoãn lại toàn bộ: Để trì hoãn 100% số tiền lãi (không nhận được 'khởi động'), bạn phải: (a) mua một tài sản (hoặc các tài sản) thay thế với giá mua bằng hoặc lớn hơn giá bán ròng của tài sản bị từ bỏ; và (b) tái đầu tư toàn bộ vốn chủ sở hữu từ việc bán (tiền trả thế chấp + số tiền thu được) - dưới dạng tiền mặt vào tài sản thay thế hoặc bằng cách nhận khoản nợ tương đương hoặc lớn hơn khi thay thế.
6. 6Bước 6 - Phân tích các tình huống trao đổi một phần (khởi động): Nếu bạn mua một tài sản thay thế với giá thấp hơn giá bán của tài sản bị từ bỏ, khoản thiếu hụt là 'khởi động' - tiền mặt nhận được - và phải chịu thuế ngay lập tức. Gain được ghi nhận theo mức độ boot nhận được. Ví dụ: nếu bạn bán với giá 800.000 đô la và mua với giá 700.000 đô la, bạn sẽ nhận được 100.000 đô la tiền lãi (giả sử không có nợ) và ghi nhận 100.000 đô la tiền lãi ngay cả trong một cuộc trao đổi hợp lệ.
7. 7Bước 7 - Yếu tố trong Dòng thời gian 45 ngày / 180 ngày: Khoảng thời gian xác định 45 ngày bắt đầu khi đóng tài sản bị từ bỏ. Bạn phải xác định tài sản thay thế (hoặc tối đa 3 tài sản theo Quy tắc ba tài sản hoặc bất kỳ số nào miễn là tổng giá trị không vượt quá 200% giá trị được từ bỏ theo Quy tắc 200%) bằng văn bản gửi cho Người trung gian đủ tiêu chuẩn của bạn. Việc hoàn tất việc thay thế phải diễn ra trong vòng 180 ngày hoặc trước ngày đến hạn nộp tờ khai thuế của bạn cho năm bán hàng - tùy điều kiện nào đến trước.

• !Việc nhận tiền bán hàng mang tính xây dựng ngay cả trong giây lát trước khi chuyển sang QI - điều này sẽ loại bỏ toàn bộ quá trình trao đổi mà không có biện pháp khắc phục.
• !Thiếu thời hạn xác định 45 ngày do lập kế hoạch kém hoặc không thể tìm được tài sản thay thế phù hợp trong thị trường cạnh tranh.
• !Xác định tài sản nhưng không đóng cửa trong vòng 180 ngày do vấn đề tài chính, vấn đề về quyền sở hữu hoặc người bán rút tiền — mọi tài sản không được tiết lộ sẽ khiến sàn giao dịch phải chịu thuế một phần hoặc toàn bộ.
• !Mua một tài sản thay thế với giá thấp hơn giá bán của tài sản bị từ bỏ mà không tính đến việc phải chịu thuế.
• !Sử dụng QI không đủ tiêu chuẩn - việc chọn một người trung gian có mối quan hệ tài chính hoặc dịch vụ với nhà đầu tư trong vòng 2 năm qua sẽ làm vô hiệu việc trao đổi.