Là gì Rental Yield Calculator (Advanced)?
▾
Lợi tức cho thuê là lợi tức hàng năm của khoản đầu tư bất động sản được biểu thị bằng phần trăm giá trị của tài sản, được lấy từ thu nhập cho thuê. Đây là một trong những cách trực tiếp và trực quan nhất để so sánh hiệu quả tạo thu nhập của các tài sản và thị trường khác nhau. Có hai hình thức chính: lợi nhuận cho thuê gộp, chia tiền thuê hàng năm cho giá trị tài sản mà không tính chi phí, và lợi tức cho thuê ròng, khấu trừ chi phí hoạt động để có bức tranh chính xác hơn về thu nhập thực tế. Tổng lợi tức cho thuê = (Thu nhập cho thuê hàng năm / Giá trị tài sản) × 100. Phép tính nhanh này rất hữu ích cho việc sàng lọc ban đầu trên số lượng lớn tài sản và là số liệu được các cổng thông tin và nhà môi giới trích dẫn phổ biến nhất. Tuy nhiên, nó có thể gây hiểu nhầm vì nó bỏ qua các chi phí vận hành thường rất lớn của quyền sở hữu tài sản. Lợi tức cho thuê ròng = ((Thu nhập cho thuê hàng năm - Chi phí hoạt động hàng năm) ` Giá trị tài sản) × 100. Lợi tức ròng tương tự như tỷ lệ giới hạn (NOI `Giá trị) và cung cấp thước đo chính xác hơn về lợi tức thu nhập. Sự khác biệt giữa lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng có thể là 2–4 điểm phần trăm, nghĩa là một tài sản được quảng cáo ở mức lợi nhuận gộp 8% có thể chỉ mang lại 4–5% lợi nhuận ròng sau chi phí. Công cụ tính lợi tức cho thuê nâng cao còn đi xa hơn bằng cách kết hợp chi phí mua hàng (thuế trước bạ, phí pháp lý, chi phí khảo sát), chi phí tài chính và điều chỉnh thuế để cung cấp cho nhà đầu tư cả số liệu lợi nhuận gộp, lợi nhuận ròng và lợi tức sau thuế. Điều này đặc biệt quan trọng ở các thị trường như Anh, Úc và Canada, nơi chi phí giao dịch và chế độ thuế của chủ nhà ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận ròng. Lợi nhuận cho thuê thay đổi đáng kể tùy theo vị trí và loại tài sản. Ở trung tâm thủ đô Luân Đôn, tỷ suất lợi nhuận gộp từ 2,5–3,5% là phổ biến nhưng được chấp nhận vì có tiềm năng tăng giá. Ở các thành phố trong khu vực của Vương quốc Anh như Manchester hoặc Birmingham, tổng sản lượng có thể đạt được từ 5–8%. Tại các thành phố thủ đô của Úc, tổng sản lượng là 2,5–4% tương phản với các khu vực trong khu vực là 5–7%. Tại các thị trường Hoa Kỳ, lợi suất dao động từ 2–4% ở các thành phố lớn ven biển đến 7–10% ở các thị trường thứ cấp có dòng tiền cao. Hiểu được lợi tức cho thuê trong bối cảnh đầy đủ của nó - tổng, ròng, sau tài chính, sau thuế và liên quan đến các tiêu chuẩn địa phương - là điều cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư bất động sản hợp lý.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
Tính toán nâng cao năng suất cho thuê:
Bước 1: Bước 1 - Xác định Tổng thu nhập cho thuê hàng năm: Nhân số tiền thuê hàng tháng hiện tại (hoặc giá thuê thị trường có thể đạt được) với 12. Đối với những căn nhà có nhiều căn hộ, hãy cộng tất cả tiền thuê căn hộ. Đối với tài sản thương mại hoặc sử dụng hỗn hợp, hãy bao gồm tất cả các dòng thu nhập theo hợp đồng và theo giá thị trường.
Bước 2: Bước 2 - Tính tổng thu nhập cho thuê: Chia tổng thu nhập cho thuê hàng năm cho giá mua tài sản (hoặc giá trị thị trường hiện tại, tùy thuộc vào việc bạn đang đo lường lợi nhuận trên chi phí hay lợi nhuận trên giá trị). Nhân với 100 để biết tỷ lệ phần trăm. Lợi nhuận gộp = (Tiền thuê hàng năm / Giá trị tài sản) × 100.
Bước 3: Bước 3 - Áp dụng Trợ cấp Chỗ trống: Nhân tổng tiền thuê với (1 - Tỷ lệ Chỗ trống) để đạt được Tổng Thu nhập Hiệu quả (EGI). Khoản trợ cấp chỗ trống 7% trên tổng tiền thuê $30.000 tạo ra EGI là $27.900.
Bước 4: Bước 4 — Phân loại chi phí hoạt động hàng năm: Tổng hợp tất cả các chi phí: (a) thuế tài sản — kiểm tra trang web của người đánh giá để biết hóa đơn hiện tại hoặc ước tính ở mức 1–2% giá trị đánh giá; (b) bảo hiểm — thường là $800–2.000/năm cho SFR, cao hơn cho nhiều gia đình; (c) quản lý tài sản - 8–12% EGI; (d) bảo trì và sửa chữa - ước tính 1% giá trị tài sản hàng năm; (e) Dự trữ CapEx - 5–10% tổng tiền thuê; (f) Phí HOA nếu có; (g) kế toán và pháp lý.
Bước 5: Bước 5 - Tính thu nhập hoạt động ròng (NOI): NOI = EGI − Tổng chi phí hoạt động. Đây là thu nhập mà tài sản tạo ra sau tất cả các chi phí nhưng trước khi trả nợ.
Bước 6: Bước 6 - Tính toán Lợi tức cho thuê ròng: Lợi tức ròng = (NOI `Giá trị tài sản) × 100. Ngoài ra, hãy sử dụng chi phí mua lại tổng cộng (giá mua + chi phí giao dịch) làm mẫu số để có được lợi nhuận trên tổng chi phí, điều này thận trọng và chính xác hơn.
Bước 7: Bước 7 - Điều chỉnh nguồn tài trợ (tùy chọn): Nếu tài sản được thế chấp, hãy tính lợi tức đòn bẩy bằng cách chỉ sử dụng vốn chủ sở hữu (tiền đặt cọc + chi phí) làm mẫu số và sử dụng dòng tiền sau trả nợ làm tử số. Đây là tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt được biểu thị dưới dạng lợi tức, đo lường trực tiếp lợi tức thu nhập trên vốn đầu tư.
Mỗi bước được xây dựng dựa trên bước trước đó, kết hợp các tính toán thành phần thành một kết quả nâng cao về lợi tức cho thuê toàn diện. Công thức nắm bắt các mối quan hệ toán học điều chỉnh hành vi nâng cao lợi nhuận cho thuê.Chú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| GY | Tổng lợi nhuận cho thuê | % | Tổng tiền thuê hàng năm chia cho giá trị tài sản, trước khi khấu trừ mọi chi phí. Chỉ số sàng lọc nhanh. |
| NY | Lợi nhuận cho thuê ròng | % | Tiền thuê hàng năm trừ đi tất cả chi phí hoạt động, chia cho giá trị tài sản. Tương đương với tỷ lệ trần; chính xác hơn tổng sản lượng. |
| ARI | Thu nhập cho thuê hàng năm | USD/year | Tổng số tiền thuê hàng năm phải thu với giả định lấp đầy toàn bộ căn hộ. Tổng số tiền thuê căn hộ trong 12 tháng. |
| AOE | Chi phí hoạt động hàng năm | USD/year | Tất cả các chi phí định kỳ: thuế tài sản, bảo hiểm, quản lý, bảo trì, sửa chữa, dự trữ CapEx, trợ cấp chỗ trống và bất kỳ tiện ích nào do chủ nhà thanh toán. |
| PV | Giá trị tài sản / Chi phí mua | USD | Mẫu số để tính toán năng suất. Có thể là giá mua, tổng chi phí mua lại (bao gồm chi phí giao dịch) hoặc giá trị thị trường hiện tại. |
| Vac | Tỷ lệ trống | % | Vị trí tuyển dụng ước tính hàng năm tính theo phần trăm của tổng thu nhập tiềm năng. Giảm tổng thu nhập hiệu quả trong tính toán năng suất ròng. |
Cách Rental Yield Calculator (Advanced)
▾
- 1Bước 1 - Xác định Tổng thu nhập cho thuê hàng năm: Nhân số tiền thuê hàng tháng hiện tại (hoặc giá thuê thị trường có thể đạt được) với 12. Đối với những căn nhà có nhiều căn hộ, hãy cộng tất cả tiền thuê căn hộ. Đối với tài sản thương mại hoặc sử dụng hỗn hợp, hãy bao gồm tất cả các dòng thu nhập theo hợp đồng và theo giá thị trường.
- 2Bước 2 - Tính tổng lợi tức cho thuê: Chia tổng thu nhập cho thuê hàng năm cho giá mua tài sản (hoặc giá trị thị trường hiện tại, tùy thuộc vào việc bạn đang đo lợi tức trên chi phí hay lợi tức trên giá trị). Nhân với 100 để biết tỷ lệ phần trăm. Lợi nhuận gộp = (Tiền thuê hàng năm / Giá trị tài sản) × 100.
- 3Bước 3 - Áp dụng Trợ cấp Chỗ trống: Nhân tổng tiền thuê với (1 - Tỷ lệ Chỗ trống) để đạt được Tổng Thu nhập Hiệu quả (EGI). Khoản trợ cấp chỗ trống 7% trên tổng tiền thuê $30.000 tạo ra EGI là $27.900.
- 4Bước 4 - Phân loại chi phí hoạt động hàng năm: Tổng hợp tất cả các chi phí: (a) thuế tài sản - kiểm tra trang web của người đánh giá để biết hóa đơn hiện tại hoặc ước tính ở mức 1–2% giá trị đánh giá; (b) bảo hiểm — thường là $800–2.000/năm cho SFR, cao hơn cho nhiều gia đình; (c) quản lý tài sản - 8–12% EGI; (d) bảo trì và sửa chữa - ước tính 1% giá trị tài sản hàng năm; (e) Dự trữ CapEx - 5–10% tổng tiền thuê; (f) Phí HOA nếu có; (g) kế toán và pháp lý.
- 5Bước 5 - Tính thu nhập hoạt động ròng (NOI): NOI = EGI − Tổng chi phí hoạt động. Đây là thu nhập mà tài sản tạo ra sau tất cả các chi phí nhưng trước khi trả nợ.
- 6Bước 6 - Tính toán Lợi tức cho thuê ròng: Lợi tức ròng = (NOI `Giá trị tài sản) × 100. Ngoài ra, hãy sử dụng chi phí mua lại toàn bộ (giá mua + chi phí giao dịch) làm mẫu số để có được lợi nhuận trên tổng chi phí, thận trọng và chính xác hơn.
- 7Bước 7 - Điều chỉnh nguồn tài trợ (tùy chọn): Nếu tài sản được thế chấp, hãy tính lợi tức đòn bẩy bằng cách chỉ sử dụng vốn chủ sở hữu (tiền đặt cọc + chi phí) làm mẫu số và sử dụng dòng tiền sau trả nợ làm tử số. Đây là tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt được biểu thị dưới dạng lợi tức, đo lường trực tiếp lợi tức thu nhập trên vốn đầu tư.
Ví dụ có lời giải
▾
Bất động sản cho thuê vững chắc ở Texas
Tổng tiền thuê hàng năm: 2.200 USD × 12 = 26.400 USD. Lợi nhuận gộp = 26.400 USD 295.000 USD = 8,95%. EGI sau 7% vị trí tuyển dụng = 26.400 USD × 0,93 = 24.552 USD. NOI = $24.552 − $11.000 = $13.552. Lợi nhuận ròng = 13.552 USD 295.000 USD = 4,59%. Chi phí hoạt động ở mức 11.000 USD thể hiện tỷ lệ chi phí 41,7% trên EGI, điển hình cho việc cho thuê một gia đình bao gồm quản lý tài sản, thuế, bảo hiểm và dự trữ. Sự chênh lệch giữa lợi nhuận gộp (8,95%) và lợi nhuận ròng (4,59%) làm nổi bật lý do tại sao chỉ riêng lợi nhuận gộp có thể gây nhầm lẫn.
Căn hộ song lập năng suất cao ở Trung Tây
Tổng tiền thuê hàng năm: $33,600. Tổng lợi nhuận = 33.600 USD 240.000 USD = 14,0% — một tỷ suất lợi nhuận gộp đặc biệt phản ánh giá trị tài sản thấp so với giá thuê của Thành phố Kansas. EGI = 33.600 USD × 0,92 = 30.912 USD. NOI = $30,912 − $12,500 = $18,412. Lợi nhuận ròng = 18.412 USD 240.000 USD = 7,67%. Ngay cả ở cấp độ ròng, căn hộ song lập này vẫn vượt trội đáng kể so với các thị trường ven biển. Việc xem xét thẩm định chính là tình trạng tài sản và chất lượng của thị trường cho thuê ở khu vực lân cận cụ thể - tổng lợi nhuận cao ở những khu vực gặp khó khăn thường phản ánh rủi ro về chỗ trống và bảo trì cao.
HOA giảm đáng kể năng suất ròng
Tổng tiền thuê hàng năm: $37,200. Lợi nhuận gộp = 37.200 USD 485.000 USD = 7,67%. EGI = 37.200 USD × 0,92 = 34.224 USD. Tổng chi phí = 6.000 USD (HOA) + 9.200 USD (thuế, bảo hiểm, quản lý, bảo trì) = 15.200 USD. NOI = $34.224 − $15.200 = $19.024. Lợi nhuận ròng = 19.024 USD `485.000 USD = 3,92%. Ví dụ này minh họa mức phí HOA cao trong việc phát triển chung cư (đặc biệt là ở Nam Florida) có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận ròng, khiến những gì trông giống như một tài sản có lợi nhuận gộp cao trở thành một khoản đầu tư thu nhập tầm thường.
Khu phức hợp trong thị trường thứ cấp đang phát triển
Lợi nhuận gộp = 68.400 USD 780.000 USD = 8,77%. EGI = 68.400 USD × 0,94 = 64.296 USD. NOI = $64.296 − $22.000 = $42.296. Lợi nhuận ròng = 42.296 USD 780.000 USD = 5,42%. Sự gia tăng dân số mạnh mẽ của Nashville hỗ trợ cả giá thuê thương mại và nhà ở, đồng thời hình thức sử dụng hỗn hợp giúp đa dạng hóa rủi ro còn trống. Giả định tỷ lệ trống khiêm tốn 6% phản ánh thị trường cho thuê chặt chẽ của Nashville. Tỷ lệ chi phí là 34,2% EGI, mức này hợp lý đối với một bất động sản hỗn hợp dân cư-thương mại với các tiện ích do người thuê trả tiền.
Ứng dụng thực tế
▾
Sàng lọc nhanh chóng số lượng lớn tài sản để tìm ra tiềm năng thu nhập trước khi bảo lãnh chi tiết, thể hiện một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Cho thuê nâng cao trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó các tính toán nâng cao về lợi tức cho thuê chính xác hỗ trợ trực tiếp việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
So sánh các bất động sản đầu tư trên các thị trường và mức giá khác nhau, đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Rental Yield Advanced trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó các tính toán nâng cao về lợi tức cho thuê chính xác hỗ trợ trực tiếp việc ra quyết định, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Đánh giá các tài sản trong danh mục đầu tư hiện có để đánh giá xem vốn có được triển khai tối ưu hay không, đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Lợi tức cho thuê nâng cao trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó các phép tính nâng cao về lợi tức cho thuê chính xác hỗ trợ trực tiếp cho việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Thương lượng giá mua bằng cách lùi từ lợi suất mục tiêu đến mức giá tối đa, thể hiện một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Lợi suất cho thuê nâng cao trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó các tính toán nâng cao về lợi tức cho thuê chính xác hỗ trợ trực tiếp cho việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Báo cáo hiệu suất danh mục đầu tư cho đối tác hoặc người cho vay về mặt hiệu quả thu nhập, thể hiện một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Lợi suất cho thuê nâng cao trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó các tính toán nâng cao về lợi tức cho thuê chính xác hỗ trợ trực tiếp việc ra quyết định, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Trường hợp đặc biệt
▾
Cho thuê ngắn hạn (STR)
Các cơ sở kinh doanh Airbnb và VRBO đưa ra mức giá cao cấp hàng đêm có thể tạo ra tổng lợi nhuận từ 12–25%+ ở các thị trường nghỉ dưỡng phổ biến. Tuy nhiên, chi phí STR cũng cao hơn đáng kể (dọn dẹp, vật tư, phí nền tảng từ 3–14%, bảo trì cao hơn) và thu nhập biến động theo mùa nhiều hơn và chịu rủi ro pháp lý địa phương. Luôn bảo lãnh STR dựa trên tỷ lệ lấp đầy thực tế cho thị trường phụ cụ thể.
Tài sản được kiểm soát tiền thuê
Ở các thành phố có kiểm soát tiền thuê nghiêm ngặt (San Francisco, NYC, Los Angeles), tài sản được ổn định tiền thuê có thể tạo ra giá thuê thấp hơn thị trường cho người thuê hiện tại, tạo ra số liệu về lợi nhuận trên giá trị hiện tại có vẻ kém. Lợi suất trên chi phí đối với những người nắm giữ dài hạn có thể trông tốt hơn. Các nhà đầu tư phải đánh giá tiềm năng cải tạo và luật trục xuất khi đánh giá các tài sản được kiểm soát tiền thuê.
Xây dựng mới / Cho thuê trước
Các bất động sản mới xây chưa có lịch sử cho thuê, yêu cầu các nhà đầu tư bảo lãnh giá thuê thị trường dự kiến với mức độ không chắc chắn đáng kể. Thời gian sử dụng ban đầu (giai đoạn 'cho thuê') tạo ra đường cong chữ J trong thu nhập — lợi suất ban đầu thấp khi các căn hộ đã được lấp đầy, ổn định để đạt lợi nhuận mục tiêu khi đã được sử dụng hoàn toàn. Cho phép thuê 6–18 tháng khi dự đoán lợi nhuận ổn định.
Tổng sản lượng cho thuê trung bình theo khu vực đô thị Hoa Kỳ (2024)
▾
| Khu vực tàu điện ngầm | Giá nhà trung bình | Giá thuê trung bình hàng tháng | Tổng sản lượng |
|---|---|---|---|
| San Francisco, CA | 1.200.000 USD | $3,800 | 3,80% |
| Thành phố New York, NY | 750.000 USD | 3.400 USD | 5,44% |
| Los Angeles, CA | 850.000 USD | $2,900 | 4,09% |
| Chicago, Illinois | 340.000 USD | 2.100 USD | 7,41% |
| Dallas, TX | 380.000 USD | 2.300 USD | 7,26% |
| Phượng Hoàng, AZ | 410.000 USD | 2.000 USD | 5,85% |
| Atlanta, Georgia | 360.000 USD | 2.200 USD | 7,33% |
| Indianapolis, IN | 255.000 USD | $1,800 | 8,47% |
| Cleveland, Ohio | 185.000 USD | 1.400 USD | 9,08% |
| Memphis, TN | 200.000 USD | 1.500 USD | 9,00% |
Câu hỏi thường gặp
▾
Sự khác biệt giữa năng suất gộp và năng suất ròng là gì?
Tổng lợi nhuận cho thuê được tính bằng cách sử dụng toàn bộ tiền thuê hàng năm trước khi khấu trừ, chia cho giá trị tài sản. Lợi tức cho thuê ròng khấu trừ tất cả các chi phí hoạt động (thuế tài sản, bảo hiểm, phí quản lý, bảo trì, trợ cấp chỗ trống, dự trữ CapEx) khỏi thu nhập hàng năm trước khi chia cho giá trị. Sự khác biệt giữa lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng thường dao động từ 2 đến 4 điểm phần trăm tùy thuộc vào loại tài sản và cơ cấu chi phí. Luôn sử dụng lợi nhuận ròng để phân tích đầu tư nghiêm túc; tổng lợi nhuận chỉ hữu ích cho việc sàng lọc ban đầu nhanh chóng khi bạn chưa có chi tiết chi phí.
Năng suất cho thuê tốt ở Mỹ là gì?
Tại thị trường Hoa Kỳ, lợi suất cho thuê ròng (tương đương với tỷ lệ trần) thường dao động từ 3–4% tại các thị trường cửa ngõ ven biển (NYC, SF, LA, Boston) đến 6–9% ở các thị trường Trung Tây và Vành đai nắng thứ cấp. Một nguyên tắc chung thường được trích dẫn là 'quy tắc một phần trăm' - tiền thuê hàng tháng phải bằng ít nhất 1% giá mua ($1.500/tháng đối với tài sản trị giá $150.000), nghĩa là tổng lợi nhuận hàng năm là 12%. Tuy nhiên, ở hầu hết các thị trường lớn hiện nay, việc đạt được 1% là điều khó khăn. Mục tiêu thực tế hơn trong các thị trường giá cao hiện đại là 0,6–0,8% hàng tháng và các nhà đầu tư tạo ra sự khác biệt bằng sự tăng giá và lợi ích về thuế.
Tôi có nên sử dụng giá mua hoặc giá trị thị trường hiện tại làm mẫu số không?
Cả hai đều hợp lệ và phục vụ các mục đích khác nhau. Lợi tức trên chi phí (sử dụng giá mua ban đầu) đo lường lợi tức thu nhập trên khoản đầu tư ban đầu của bạn và ổn định theo thời gian. Lợi suất trên giá trị hiện tại (sử dụng giá trị thị trường ngày nay) đo lường hiệu quả thu nhập hiện tại của vốn của bạn nếu bạn bán và tái triển khai ở nơi khác. Nếu tài sản của bạn tăng giá đáng kể kể từ khi mua, lợi tức trên giá trị hiện tại của bạn sẽ thấp hơn lợi tức trên chi phí. Cả hai số liệu đều hữu ích: lợi nhuận trên chi phí theo dõi lịch sử lợi nhuận cá nhân của bạn; Lợi suất trên giá trị hiện tại cho biết liệu vốn chủ sở hữu của bạn vẫn được triển khai một cách tối ưu hay liệu việc bán và tái đầu tư có thể cải thiện lợi nhuận thu nhập hay không.
Đòn bẩy ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê như thế nào?
Việc tài trợ bằng thế chấp sẽ chuyển đổi số liệu từ lợi tức trên giá trị tài sản sang lợi tức trên vốn chủ sở hữu. Nếu một tài sản tạo ra lợi nhuận ròng 6% (NOI/giá trị) và bạn tài trợ 75% giao dịch mua với lãi suất thế chấp 7%, thì bạn đang vay với lãi suất cao hơn lãi suất mà tài sản đó kiếm được, tạo ra đòn bẩy âm làm giảm tỷ suất tiền mặt trên vốn chủ sở hữu của bạn xuống dưới 6%. Ngược lại, nếu lãi suất thế chấp là 4% và tài sản của bạn mang lại lợi nhuận 7%, đòn bẩy dương sẽ khuếch đại lợi suất vốn chủ sở hữu của bạn lên trên 7%. Mối quan hệ giữa lãi suất trần (hoặc lợi suất ròng) và lãi suất thế chấp là yếu tố cơ bản quyết định liệu đòn bẩy có giúp ích hay làm tổn hại đến lợi nhuận bất động sản hay không.
Làm cách nào để tính lợi tức cho thuê đối với tài sản thế chấp?
Đối với lợi tức cho thuê có đòn bẩy (tương đương với lợi tức tiền mặt), hãy sử dụng: Lợi suất đòn bẩy = (NOI - Dịch vụ nợ hàng năm) → Tổng vốn chủ sở hữu đã đầu tư × 100. Tổng vốn cổ phần đầu tư bao gồm trả trước, chi phí đóng và sửa chữa ban đầu. Số liệu này phản ánh lợi tức tiền mặt thực tế trên số tiền bạn cam kết, tính đến chi phí đi vay. Nếu NOI là 24.000 USD, dịch vụ nợ hàng năm là 18.000 USD và bạn đầu tư 80.000 USD vào vốn cổ phần, lợi tức có đòn bẩy của bạn là (24.000 USD - 18.000 USD) 80.000 USD = 7,5%.
Vị trí tuyển dụng có ảnh hưởng đến tính toán lợi nhuận cho thuê của tôi không?
Có - vị trí tuyển dụng là một trong những điều chỉnh quan trọng nhất trong tính toán lợi nhuận thực tế. Nếu bạn giả định tỷ lệ lấp đầy là 100% trong tính toán tổng lợi nhuận của mình thì bạn đang đặt ra một tiêu chuẩn không thể đạt được. Hầu hết các căn nhà cho thuê đều có tỷ lệ trống hiệu quả là 5–10% hàng năm thông qua doanh thu của người thuê, thời gian cho thuê và các vị trí trống không thường xuyên được gia hạn. Bất động sản thương mại thường tăng cao hơn (10–20%) và nhạy cảm hơn với việc một người thuê nhà rời đi. Luôn áp dụng tỷ lệ chỗ trống thực tế để chuyển Tổng thu nhập tiềm năng thành Tổng thu nhập hiệu quả trước khi tính lợi nhuận ròng.
Lợi suất cho thuê so với lợi tức cổ tức bằng cổ phiếu như thế nào?
Lợi tức cho thuê và lợi tức cổ tức bằng cổ phiếu giống nhau về mặt khái niệm - cả hai đều đo lường thu nhập hàng năm theo phần trăm giá trị tài sản. Tuy nhiên, lợi tức cho thuê liên quan đến tính thanh khoản kém, hoạt động quản lý tích cực, tiềm năng đòn bẩy và rủi ro vật chất (hỏa hoạn, lũ lụt, chỗ trống) mà cổ tức bằng vốn cổ phần không có. Kết quả là, các nhà đầu tư thường yêu cầu mức chênh lệch cao hơn tỷ suất cổ tức để biện minh cho việc đầu tư vào bất động sản. Với tỷ suất cổ tức của S&P 500 trong lịch sử là khoảng 1,3–1,5%, các nhà đầu tư kỳ vọng lợi suất cho thuê ròng ít nhất là 4–6% để bù đắp cho gánh nặng bổ sung. Phí bảo hiểm thanh khoản kém là có thật: bạn không thể bán tài sản cho thuê trong vài giây theo cách bạn bán cổ phiếu.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Sử dụng tổng thu nhập tiềm năng (công suất sử dụng 100%) thay vì tổng thu nhập thực tế khi tính toán lợi nhuận ròng, tạo ra một con số quá lạc quan.
- !Bỏ phí quản lý tài sản theo giả định tự quản lý - lao động tự quản lý không được trả lương có chi phí cơ hội thực sự cần được mô hình hóa.
- !So sánh tổng lợi nhuận giữa các thị trường mà không điều chỉnh sự khác biệt về chế độ thuế, cơ cấu chi phí và chi phí giao dịch khiến cho việc so sánh tổng lợi nhuận giữa các thị trường bị sai lệch.
- !Bỏ qua chi phí giao dịch (thuế trước bạ, phí pháp lý, bảo hiểm quyền sở hữu, kiểm tra) ở mẫu số - tổng lợi nhuận trên chi phí luôn thấp hơn và thực tế hơn so với chỉ lợi tức theo giá mua.
- !Dự báo lợi suất tĩnh mà không lập mô hình tăng trưởng tiền thuê hoặc lạm phát chi phí - lợi suất thực tế tăng theo thời gian và phải được lập mô hình trong nhiều năm.
Mẹo Chuyên Nghiệp
Khi so sánh tài sản trên các thị trường khác nhau, hãy sử dụng lợi nhuận ròng (không phải lợi nhuận gộp) và đảm bảo tính nhất quán trong các giả định chi phí. Một tiêu chuẩn hữu ích giữa các thị trường là tỷ lệ Giá trên Giá thuê (P/R): chia giá mua cho tiền thuê hàng năm. P/R dưới 15 thường khuyến khích việc mua/đầu tư; trên 20 thường thích cho thuê/bán. P/R trung bình quốc gia của Hoa Kỳ là khoảng 18,5 vào năm 2024, với các thành phố cửa ngõ vượt quá 25–35 và các thị trường năng suất cao dưới 12–15.
Bạn có biết?
Khái niệm 'lợi suất' trong đầu tư bất động sản là trọng tâm của hệ thống cho thuê đất ở Anh thế kỷ 19, nơi các chủ đất quý tộc cho thuê đất theo hợp đồng thuê dài hạn. Các công ty bất động sản ở London sẽ quảng cáo lợi suất từ những khoản tiền thuê đất này trên báo chí tài chính cùng với lợi suất trái phiếu đường sắt - một hình thức phân tích đầu tư so sánh ban đầu. Truyền thống phân tích tài sản dựa trên lợi nhuận ngày nay vẫn tồn tại mạnh mẽ ở thị trường Anh và Úc, nơi 'lợi suất' vẫn là thước đo chủ đạo ngay cả đối với các nhà đầu tư bán lẻ.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
Ratings & comments
Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.