Là gì LMI Calculator Australia?
▾
Bảo hiểm thế chấp cho người cho vay (LMI) là một chính sách bảo hiểm bảo vệ người cho vay - không phải người đi vay - trong trường hợp người đi vay không trả được khoản vay mua nhà và số tiền bán tài sản không đủ để trang trải số dư nợ vay. Mặc dù người đi vay phải trả phí bảo hiểm nhưng LMI chỉ mang lại lợi ích cho người cho vay. Hầu hết những người cho vay ở Úc đều yêu cầu điều này khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LVR) vượt quá 80%, nghĩa là người đi vay có khoản tiền gửi dưới 20%. Hai nhà cung cấp LMI lớn ở Úc là Helia (trước đây là Genworth) và QBE LMI, và hầu hết những người cho vay đều có thỏa thuận với một hoặc cả hai. Phí bảo hiểm LMI được tính trên số tiền vay theo tỷ lệ phần trăm phụ thuộc vào cả LVR và quy mô khoản vay, sử dụng các bảng phí bảo hiểm độc quyền. Theo hướng dẫn sơ bộ, đối với LVR từ 80% đến 85%, phí bảo hiểm xấp xỉ 0,5–1% số tiền vay; đối với LVR từ 85% đến 90%, nó tăng lên khoảng 1–2%; và đối với LVR từ 90% đến 95%, nó có thể đạt tới 2–3% hoặc hơn số tiền cho vay. Những tỷ lệ phần trăm này tăng lên với số tiền cho vay lớn hơn. Phí bảo hiểm LMI có thể được trả trước dưới dạng một lần hoặc phổ biến hơn là được vốn hóa vào số dư khoản vay - nghĩa là bạn phải trả lãi cho phí bảo hiểm LMI trong suốt thời hạn của khoản vay, làm tăng chi phí hiệu quả của khoản vay. LMI là chi phí một lần tại thời điểm giải quyết khoản vay. Sẽ không có phí bảo hiểm hoặc hoàn trả liên tục nếu bạn tái cấp vốn hoặc trả khoản vay nhanh chóng. Một số ngành nghề nhất định - điển hình là bác sĩ, luật sư, kế toán và các chuyên gia có thu nhập cao khác - có thể tiếp cận các khoản miễn trừ LMI thông qua một số người cho vay với lãi suất LVR lên tới 90% hoặc 95%.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
Phí bảo hiểm LMI = Số tiền cho vay × Tỷ lệ LMI (dựa trên LVR và cấp quy mô khoản vay); Chi phí LMI được vốn hóa = Phí bảo hiểm LMI × (1 + Lãi suất khoản vay)^NămChú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| propertyPrice | Giá mua | — | Giá mua hoặc giá trị thị trường của tài sản, là thông số chính trong phép tính lmi của Úc, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| deposit | Trả trước của người đi vay | — | Số tiền gửi trả trước của người vay, là thông số chính trong phép tính lmi của Úc, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| loanAmount | Số tiền đã vay | — | Số tiền vay = giá bất động sản trừ đi tiền đặt cọc, đây là thông số chính trong phép tính lmi của Úc ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| lvr | Khoản vay | — | Tỷ lệ khoản vay trên giá trị = số tiền cho vay / giá trị tài sản, là thông số chính trong phép tính máy tính lmi của Úc ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| lmiRate | LMI áp dụng | — | Tỷ lệ phí bảo hiểm LMI áp dụng dựa trên LVR và cấp quy mô khoản vay |
Cách LMI Calculator Australia
▾
- 1Xác định giá mua và số tiền đặt cọc của bạn để tính số tiền vay và LVR.
- 2Xác định mức LVR nào được áp dụng: 80–85%, 85–90% hoặc 90–95%, khi tỷ lệ tăng với LVR cao hơn.
- 3Xác định mức quy mô khoản vay nào được áp dụng, vì các khoản vay lớn hơn sẽ thu hút tỷ lệ LMI cao hơn trong cùng một dải LVR.
- 4Tra cứu hoặc ước tính tỷ lệ LMI từ bảng tỷ lệ của nhà cung cấp hiện hành cho LVR và quy mô khoản vay của bạn.
- 5Nhân số tiền vay với lãi suất LMI để tính phí bảo hiểm cơ bản. Thêm thuế tem hiện hành của chính phủ đối với phí bảo hiểm LMI (một số tiểu bang tính phí này).
- 6Quyết định xem nên trả trước phí bảo hiểm LMI hay tận dụng số tiền đó vào khoản vay — vốn hóa sẽ làm tăng số dư khoản vay và có nghĩa là lãi suất sẽ được tính trên số tiền phí bảo hiểm.
- 7So sánh chi phí LMI với các lựa chọn thay thế như Bảo đảm Ngôi nhà Đầu tiên (dành cho người mua nhà lần đầu đủ điều kiện), bảo lãnh gia đình hoặc trì hoãn mua hàng để tiết kiệm khoản tiền đặt cọc lớn hơn.
Ví dụ có lời giải
▾
Tỷ lệ khoảng 1,5–2% số tiền cho vay ở mức 90% LVR cho quy mô khoản vay này
540.000 USD × 1,5% = 8.100 USD đến 540.000 USD × 2% = 10.800 USD tùy thuộc vào người cho vay và nhà cung cấp.
Ở mức 95% LVR, tỷ lệ LMI là cao nhất - khoảng 3–3,5% số tiền cho vay
475.000 USD × 3,0% = 14.250 USD đến 475.000 USD × 3,5% = 16.625 USD. Thường được vốn hóa, cộng thêm chi phí lãi vay.
Vốn hóa LMI làm tăng đáng kể chi phí thực của nó do lãi suất kép
Với lãi suất 6% trong 30 năm, 12.000 USD tiền gốc bổ sung sẽ tốn khoảng 21.600 USD tiền lãi bổ sung cho khoản vay P&I.
Chương trình Bảo đảm Ngôi nhà Đầu tiên loại bỏ hoàn toàn LMI đối với những người mua đủ điều kiện — một khoản tiết kiệm trả trước lớn
LMI ở mức ~3% × 522.500 USD = 15.675 USD. FHBG bảo đảm rủi ro tương tự mà không mất phí cho người mua.
Ứng dụng thực tế
▾
Người mua nhà lần đầu tính toán chi phí LMI so với thời gian cần thiết để tiết kiệm khoản tiền đặt cọc bổ sung để đạt 80% LVR.. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Người đi vay so sánh tổng chi phí tham gia thị trường hiện tại với LMI so với việc chờ thêm một năm nữa để tiết kiệm.. Những người hoạt động trong ngành dựa vào tính toán này để đánh giá hiệu suất, so sánh các lựa chọn thay thế và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn đã thiết lập và yêu cầu quy định
Một nhà môi giới thế chấp ước tính phí bảo hiểm LMI cho nhiều lựa chọn bất động sản ở các mức giá và mức đặt cọc khác nhau.. Các nhà nghiên cứu hàn lâm và sinh viên sử dụng phép tính này để xác thực các mô hình lý thuyết, hoàn thành bài tập môn học và phát triển sự hiểu biết sâu sắc hơn về các nguyên tắc toán học cơ bản
Người mua bất động sản đầu tư tính toán chi phí LMI được khấu trừ trong 5 năm như một phần của phân tích dòng tiền bất động sản. Các nhà phân tích và lập kế hoạch tài chính kết hợp tính toán này vào quy trình làm việc của họ để đưa ra dự báo chính xác, đánh giá các kịch bản rủi ro và đưa ra khuyến nghị dựa trên dữ liệu cho các bên liên quan
Một bác sĩ kiểm tra xem họ có đủ điều kiện để được miễn trừ LMI ở mức 90% LVR hay không để tránh khoản phí bảo hiểm 20.000 đô la cho khoản vay mua nhà 1 triệu đô la. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Trường hợp đặc biệt
▾
Miễn trừ LMI chuyên nghiệp
{'title': 'Miễn trừ LMI chuyên nghiệp', 'body': 'Nhiều người cho vay cung cấp miễn trừ LMI cho các ngành nghề cụ thể có thu nhập cao bao gồm bác sĩ y tế, nha sĩ, luật sư, kế toán và một số kỹ sư. Những người đi vay này thường có thể tiếp cận khoản vay LVR 90% hoặc thậm chí 95% mà không cần bất kỳ phí bảo hiểm LMI nào, tùy thuộc vào ngưỡng thu nhập tối thiểu và xác minh việc làm.'} Khi gặp tình huống này trong tính toán máy tính lmi của Úc, người dùng nên xác minh rằng giá trị đầu vào của họ nằm trong phạm vi dự kiến để công thức tạo ra kết quả có ý nghĩa. Đầu vào ngoài phạm vi có thể dẫn đến đầu ra có giá trị về mặt toán học nhưng thực tế vô nghĩa và không phản ánh các điều kiện trong thế giới thực.
Bất động sản đầu tư LMI
{'title': 'LMI bất động sản đầu tư', 'nội dung': 'LMI trên bất động sản đầu tư thường tuân theo cấu trúc lãi suất giống như các khoản cho vay của chủ sở hữu-người sử dụng nhưng có thể có mong muốn của người cho vay hơi khác nhau. Điều quan trọng là phí bảo hiểm LMI đối với bất động sản đầu tư được khấu trừ thuế trong khoảng thời gian ngắn hơn của khoản vay hoặc 5 năm, giúp giảm chi phí hiệu quả.'} Trường hợp đặc biệt này thường phát sinh trong các ứng dụng chuyên nghiệp của máy tính lmi Australia, nơi có liên quan đến các điều kiện biên hoặc giá trị cực trị. Người thực hành nên ghi lại khi tình huống này xảy ra và xem xét liệu các phương pháp tính toán thay thế hoặc hệ số điều chỉnh có phù hợp hơn với trường hợp sử dụng cụ thể của họ hay không.
Thuế trước bạ đối với LMI
{'title': 'Stamp Duty on LMI', 'body': 'Một số tiểu bang tính thuế trước bạ trên chính phí bảo hiểm LMI, cộng thêm vào tổng chi phí. NSW tính thuế trước bạ 9% đối với phí bảo hiểm LMI, nghĩa là phí bảo hiểm LMI 15.000 đô la sẽ phải chịu thêm 1.350 đô la thuế trước bạ. Khoản tiền này được vốn hóa vào khoản vay cùng với phí bảo hiểm LMI.'}
Các khoản cho vay có tài liệu thấp và LMI
{'title': 'Khoản vay có tài liệu thấp và LMI', 'body': 'Những người đi vay tự kinh doanh hoặc những người không thể cung cấp tài liệu chứng minh thu nhập tiêu chuẩn có thể tiếp cận các khoản vay có tài liệu thấp hoặc tài liệu thay thế, nhưng thường phải đối mặt với tỷ lệ LMI cao hơn hoặc giới hạn LVR hạn chế hơn (thường là tối đa 80%). Người cho vay cân nhắc rủi ro bổ sung về thu nhập không được xác minh.'} Khi gặp tình huống này trong phép tính bằng máy tính lmi của Úc, người dùng nên xác minh rằng giá trị đầu vào của họ nằm trong phạm vi dự kiến để công thức tạo ra kết quả có ý nghĩa. Đầu vào ngoài phạm vi có thể dẫn đến đầu ra có giá trị về mặt toán học nhưng thực tế vô nghĩa và không phản ánh các điều kiện trong thế giới thực.
Dữ liệu tham khảo Máy tính Lmi của Úc
▾
| LVR | Tỷ lệ LMI xấp xỉ (cho vay) | Ví dụ về khoản vay $500K Premium |
|---|---|---|
| 80–85% | 0,5–0,9% | $2,500–$4,500 |
| 85–90% | 1,2–2,0% | $6,000–$10,000 |
| 90–92% | 2,0–2,5% | $10,000–$12,500 |
| 92–95% | 2,5–3,5% | $12,500–$17,500 |
| >95% | 3,5%+ | $17,500+ |
Câu hỏi thường gặp
▾
LMI bảo vệ ai?
LMI bảo vệ người cho vay chứ không phải người đi vay. Nếu người đi vay không trả được nợ và tài sản bị bán lỗ, người cho vay sẽ yêu cầu công ty bảo hiểm LMI bồi thường khoản thiếu hụt. Sau đó, công ty bảo hiểm có thể theo đuổi người đi vay để thu hồi số tiền đó. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi làm việc với các phép tính bằng máy tính lmi của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
LMI có được hoàn lại nếu tôi bán hoặc tái cấp vốn sớm không?
Không. LMI là phí bảo hiểm trả một lần và không được hoàn lại khi trả nợ sớm, bán hoặc tái cấp vốn. Khi bạn tái cấp vốn cho người cho vay mới, người cho vay mới sẽ đánh giá LMI riêng biệt - bạn có thể phải trả phí bảo hiểm LMI mới nếu LVR của bạn với người cho vay mới vẫn trên 80%.
Tôi có thể tránh LMI mà không cần đặt cọc 20% không?
Đúng. Các lựa chọn bao gồm Bảo đảm Ngôi nhà Đầu tiên (người mua nhà đầu tiên đủ điều kiện), sử dụng người bảo lãnh (thành viên gia đình cung cấp thêm sự đảm bảo), các chương trình miễn trừ LMI chuyên nghiệp nhất định dành cho bác sĩ/luật sư/kế toán với mức LVR lên tới 90-95% hoặc các sản phẩm miễn trừ LMI của chính một số người cho vay dành cho các phân khúc khách hàng cụ thể. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi làm việc với các phép tính bằng máy tính lmi của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
LMI có được khấu trừ thuế không?
LMI không được khấu trừ đối với các khoản vay của chủ sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, đối với bất động sản đầu tư, ATO cho phép khấu trừ LMI trong khoảng thời gian ngắn hơn của thời hạn vay hoặc 5 năm (khấu trừ tương ứng mỗi năm), vì đây là chi phí đi vay. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi làm việc với các phép tính bằng máy tính lmi của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Có phải tất cả những người cho vay đều sử dụng tỷ lệ LMI giống nhau không?
Không. Tỷ lệ LMI khác nhau giữa những người cho vay và giữa hai nhà cung cấp LMI chính (Helia và QBE). Một số người cho vay có thỏa thuận độc quyền với một nhà cung cấp và bảng giá cũng khác nhau. Sự khác biệt có thể dẫn đến sự khác biệt hàng nghìn đô la về phí bảo hiểm cho cùng một khoản vay. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi làm việc với các phép tính bằng máy tính lmi của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Khoản vay bảo lãnh là gì và nó khác với LMI như thế nào?
Khoản vay có người bảo lãnh sử dụng tài sản của thành viên gia đình làm tài sản đảm bảo bổ sung, cho phép người vay tiếp cận hơn 80% LVR mà không kích hoạt LMI. Người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm nếu người đi vay không trả được nợ. Không giống như LMI, không có phí trả trước nhưng người bảo lãnh phải gánh chịu rủi ro cá nhân. Trong thực tế, khái niệm này là trọng tâm của máy tính lmi của Úc vì nó xác định mối quan hệ cốt lõi giữa các biến đầu vào.
Ở mức LVR nào thì LMI không còn được yêu cầu nữa?
Hầu hết người cho vay đều yêu cầu LMI đối với các khoản vay có LVR vượt quá 80%. Khi số dư khoản vay của bạn giảm xuống dưới 80% giá trị tài sản thông qua việc hoàn trả và/hoặc tăng trưởng vốn, yêu cầu LMI của người cho vay sẽ được đáp ứng một cách hiệu quả cho các mục đích cho vay liên tục. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi làm việc với các phép tính bằng máy tính lmi của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
LMI có giống như bảo hiểm bảo vệ thế chấp không?
Không. Bảo hiểm bảo vệ khoản thế chấp là một loại bảo hiểm nhân thọ/tàn tật chi trả cho khoản trả nợ thế chấp của người đi vay nếu họ chết hoặc không thể làm việc. LMI bảo vệ người cho vay khỏi tổn thất do vỡ nợ. Chúng là những sản phẩm hoàn toàn riêng biệt. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi làm việc với các phép tính bằng máy tính lmi của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Giả sử LMI bảo vệ người đi vay - nó chỉ bảo vệ người cho vay và công ty bảo hiểm vẫn có thể yêu cầu người đi vay bồi thường sau khi vỡ nợ.
- !Tận dụng LMI vào khoản vay mà không đánh giá cao chi phí lãi vay dài hạn - khoản phí bảo hiểm 15.000 đô la có thể tốn hơn 30.000 đô la tiền lãi trong 30 năm.
- !Không khám phá các chương trình miễn trừ LMI cho các ngành nghề đủ điều kiện trước khi trả một khoản phí bảo hiểm LMI đáng kể.
- !Quên rằng LMI phải được hoàn trả đối với khoản vay mới nếu tái cấp vốn cho một người cho vay khác trong khi vẫn ở mức trên 80% LVR.
- !Bỏ qua thuế trước bạ của tiểu bang đối với phí bảo hiểm LMI trong tính toán tổng chi phí.
- !Không coi Bảo đảm Ngôi nhà Đầu tiên như một giải pháp thay thế cho LMI dành cho những người mua nhà lần đầu đủ điều kiện, điều này có thể tiết kiệm hàng chục nghìn đô la.
Mẹo Chuyên Nghiệp
Nếu LVR của bạn chỉ cao hơn 80% một chút (ví dụ: 81%), hãy cân nhắc xem liệu một khoản đóng góp nhỏ bổ sung từ tiền tiết kiệm hoặc một món quà từ gia đình có thể đưa LVR lên chính xác 80% và loại bỏ hoàn toàn LMI hay không. Ngay cả một khoản tiền gửi thêm nhỏ cũng có thể tiết kiệm hàng ngàn.
Bạn có biết?
LMI được du nhập vào Úc vào những năm 1960 và ban đầu được gọi là bảo hiểm bảo lãnh thế chấp. Thị trường Úc bị thống trị bởi chỉ hai nhà cung cấp – Helia và QBE – những người cùng nhau bảo hiểm các khoản thế chấp hàng trăm tỷ đô la trên toàn quốc.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.