Là gì Mortgage Offset Account Calculator Australia?
▾
Tài khoản bù đắp thế chấp là một tài khoản ngân hàng giao dịch được liên kết với khoản vay mua nhà trong đó số dư trong tài khoản bù trừ được sử dụng để giảm số tiền gốc tính lãi. Nếu bạn có khoản vay mua nhà trị giá 500.000 đô la và 100.000 đô la nằm trong tài khoản bù trừ 100%, ngân hàng sẽ tính lãi như thể số dư khoản vay là 400.000 đô la - giúp bạn tiết kiệm lãi trên số tiền bù đắp ở cùng mức với khoản thế chấp của bạn. Không giống như việc hoàn trả thêm, tiền trong tài khoản bù đắp vẫn có thể truy cập đầy đủ: bạn có thể rút tiền bất kỳ lúc nào, biến tài khoản bù đắp trở thành một trong những công cụ mạnh mẽ nhất để quản lý đồng thời cả nợ và thanh khoản. Tài khoản bù đắp 100% sẽ bù đắp toàn bộ số tiền gửi được liên kết, tính bằng đô la, so với số dư khoản vay. Một số người cho vay cung cấp các tài khoản bù đắp một phần chỉ bù đắp một phần tiền gửi (ví dụ: 40%), kém hiệu quả hơn. Khoản tiết kiệm lãi trong tài khoản bù trừ tương đương với việc kiếm được lãi suất cho vay trên số dư bù trừ - và những khoản tiết kiệm đó được miễn thuế đối với người vay là chủ sở hữu nhà ở, không giống như tiền lãi kiếm được trong tài khoản tiết kiệm thông thường là thu nhập chịu thuế. Điều này làm cho tài khoản bù trừ đặc biệt hiệu quả đối với những người đi vay có thu nhập cao trong khung thuế cao hơn. Sự khác biệt giữa tài khoản bù trừ và tiện ích rút lại là rất quan trọng: tiện ích rút lại yêu cầu phải thực hiện các khoản hoàn trả bổ sung trước, sau đó rút lại nếu cần — việc rút tiền khỏi tiện ích rút lại sẽ làm giảm khả năng yêu cầu khấu trừ lãi của bạn đối với khoản vay có mục đích hỗn hợp. Với tài khoản bù trừ, tiền không bao giờ được góp vào khoản vay, duy trì khoản khấu trừ nếu mục đích vay sau này thay đổi. Nhiều người đi vay giữ nhiều tài khoản bù trừ cho các mục tiêu tiết kiệm khác nhau - quỹ khẩn cấp, tiết kiệm kỳ nghỉ, ngân sách cải tạo - tất cả đều liên kết với một khoản vay, mỗi khoản đều giảm lãi suất.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
Lãi suất hàng ngày = (Số dư khoản vay - Số dư bù đắp) × Lãi suất hàng năm / 365; Tiết kiệm lãi hàng tháng = Số dư bù trừ × Lãi suất hàng năm / 12; Tiền lãi tiết kiệm mỗi năm = Số dư bù trừ × Lãi suất cho vayChú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| loanBalance | Hiệu trưởng xuất sắc trên | — | Số dư nợ gốc của khoản vay mua nhà được liên kết, đây là thông số quan trọng trong tính toán tài khoản bù đắp của Úc ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| offsetBalance | Số tiền nắm giữ | — | Số tiền được giữ trong tài khoản bù đắp vào bất kỳ ngày nào |
| netLoanBalance | Số dư nợ vay trừ đi | — | Số dư khoản vay trừ đi số dư bù trừ - số tiền lãi được tính |
| interestRate | Lãi suất hàng năm | — | Lãi suất hàng năm của khoản vay mua nhà, đây là thông số quan trọng trong tính toán tài khoản bù đắp của Úc, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| dailyInterestSaving | Số dư bù trừ × | — | Số dư bù trừ × tỷ lệ hàng năm / 365, đây là thông số chính trong tính toán tài khoản bù đắp của Úc ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
Cách Mortgage Offset Account Calculator Australia
▾
- 1Liên kết tài khoản bù đắp với khoản vay mua nhà của bạn - hầu hết các khoản vay có lãi suất thay đổi và một số khoản vay cố định đều cung cấp tính năng này.
- 2Gửi tiền lương của bạn và bất kỳ khoản tiết kiệm nào vào tài khoản bù trừ thay vì tài khoản ngân hàng riêng.
- 3Ngân hàng tính lãi hàng ngày của bạn trên số dư nợ ròng (dư nợ trừ đi số dư bù trừ) hàng ngày.
- 4Tiền lãi mỗi tháng được giảm bớt số tiền tương ứng với số dư bù trừ nhân với lãi suất hàng ngày.
- 5Các khoản hoàn trả tối thiểu bắt buộc của bạn vẫn giữ nguyên, nhưng phần lớn hơn của mỗi khoản hoàn trả sẽ làm giảm tiền gốc (vì tiền lãi được tiêu ít hơn).
- 6Khoản vay được thanh toán nhanh hơn mà không cần thực hiện bất kỳ khoản đóng góp chính thức bổ sung nào - chỉ bằng cách giữ lại tiền bù đắp.
- 7Rút tiền từ khoản bù đắp khi cần thiết cho chi phí sinh hoạt, trường hợp khẩn cấp hoặc mua hàng - số dư bù đắp sẽ điều chỉnh hàng ngày.
Ví dụ có lời giải
▾
Tiền lãi được tính trên 400.000 đô la chứ không phải 500.000 đô la - tiết kiệm 6.000 đô la/năm mà không mất phí
Số dư bù đắp 100.000 USD × 6% = 6.000 USD tiền lãi tiết kiệm hàng năm. Không phải trả thuế cho khoản tiết kiệm này (không giống như tài khoản tiết kiệm).
Tài khoản bù đắp tương đương với việc kiếm được 6% mà không phải trả thuế - vượt trội so với tài khoản tiết kiệm 5,5% với lãi suất cận biên 37%
Khoản bù đắp: 80.000 USD × 6% = tiết kiệm 4.800 USD (miễn thuế). Tiết kiệm: 80.000 USD × 5,5% × 63% sau thuế = 2.772 USD. Bù đắp tốt hơn $2,028/năm.
Số dư bù trừ trung bình trong tháng (lương đến, chi phí rút ra) thúc đẩy tiết kiệm lãi hàng ngày
Khoản bù đắp trung bình 15.000 USD × 6% = tiết kiệm 900 USD/năm. Với thời hạn hơn 25 năm, điều này giúp tăng tốc độ hoàn trả và tiết kiệm tổng tiền lãi đáng kể.
Nhiều người cho vay cho phép 1-10 tài khoản bù đắp; tất cả số dư tổng hợp để giảm khoản vay
63.000 USD × 6% = 3.780 USD/năm tiết kiệm trên cả ba tài khoản cộng lại.
Ứng dụng thực tế
▾
Một chủ nhà gửi tiền lương của họ vào tài khoản bù đắp thế chấp để giảm lãi suất hàng ngày và trả hết khoản vay của họ nhiều năm trước đó.. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Người có thu nhập cao so sánh lợi nhuận sau thuế từ tài khoản bù trừ với tiền gửi có kỳ hạn để xác định nơi gửi tiền thặng dư.. Những người hoạt động trong ngành dựa vào tính toán này để đánh giá hiệu suất, so sánh các lựa chọn thay thế và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn đã thiết lập và các yêu cầu quy định
Một nhà đầu tư bất động sản quyết định nên sử dụng tài khoản bù trừ hay cơ sở rút lại khoản vay đầu tư của họ, xem xét các tác động được khấu trừ.. Các nhà nghiên cứu học thuật và sinh viên sử dụng tính toán này để xác thực các mô hình lý thuyết, hoàn thành các bài tập môn học và phát triển sự hiểu biết sâu hơn về các nguyên tắc toán học cơ bản
Một cặp vợ chồng sử dụng nhiều tài khoản bù đắp được liên kết để theo dõi riêng tiền tiết kiệm cho kỳ nghỉ, quỹ khẩn cấp và tiền tiết kiệm cải tạo trong khi tất cả đều giảm lãi suất thế chấp.. Các nhà phân tích và lập kế hoạch tài chính kết hợp tính toán này vào quy trình làm việc của họ để đưa ra dự báo chính xác, đánh giá các kịch bản rủi ro và đưa ra đề xuất dựa trên dữ liệu cho các bên liên quan
Một nhà môi giới thế chấp cho khách hàng thấy khoản vay mua nhà của họ được hoàn trả nhanh hơn bao nhiêu với khoản bù trừ toàn bộ tiền lương so với khoản vay gốc và lãi tiêu chuẩn.. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Trường hợp đặc biệt
▾
Bất động sản đầu tư và sự bù đắp
Đối với tài sản đầu tư, tài khoản bù trừ làm giảm chi phí lãi vay được khấu trừ. Mặc dù khoản tiết kiệm tiền mặt là có thật nhưng khoản khấu trừ giảm sẽ làm tăng thu nhập chịu thuế. Các nhà đầu tư có thu nhập cao nên lập mô hình xem liệu khoản tiết kiệm sau thuế từ khoản bù đắp cho khoản vay đầu tư có lớn hơn mức giảm khấu trừ thuế hay không.
Rủi ro ô nhiễm đối với các khoản cho vay hỗn hợp
Nếu bạn sử dụng khoản rút lại khoản vay mua nhà để tài trợ cho chi phí cá nhân và sau đó chuyển đổi tài sản thành khoản đầu tư, phần rút lại riêng tư sẽ làm ô nhiễm khoản vay - tiền lãi của phần đó sẽ không được khấu trừ. Tài khoản bù trừ tránh được điều này vì tiền không bao giờ được đưa vào khoản vay, duy trì mục đích cho vay ban đầu và được khấu trừ toàn bộ.
Hạn chế bù đắp lãi suất cố định
Hầu hết các khoản vay mua nhà lãi suất cố định không cung cấp tài khoản bù đắp 100%. Một số người cho vay cung cấp một khoản bù đắp một phần cho các khoản vay cố định. Nếu khoản vay của bạn được cố định hoàn toàn, hãy cân nhắc việc giữ số tiền thặng dư trong tài khoản tiết kiệm lãi suất cao cho đến khi thời hạn cố định kết thúc, sau đó thiết lập một tài khoản bù đắp thích hợp.
Các khoản cho vay bắc cầu và bù đắp
Các khoản vay bắc cầu (được sử dụng để mua bất động sản mới trước khi bán bất động sản hiện có) thường có chức năng tài khoản bù đắp. Số tiền thu được từ việc bán bất động sản cũ được bù đắp, làm giảm đáng kể lãi suất cao nhất trong thời gian bắc cầu, có thể ở mức lãi suất ngắn hạn cao.
Dữ liệu tham khảo Tài khoản Offset của Úc
▾
| Số dư bù đắp | Lãi suất cho vay 6% | Tiết kiệm lãi hàng năm | Tỷ lệ tiết kiệm tương đương sau thuế (thuế 37%) |
|---|---|---|---|
| 20.000 USD | 6% | 1.200 USD | 9,52% |
| 50.000 USD | 6% | 3.000 USD | 9,52% |
| 100.000 USD | 6% | 6.000 USD | 9,52% |
| 200.000 USD | 6% | 12.000 USD | 9,52% |
| 500.000 USD | 6% | 30.000 USD | 9,52% |
Câu hỏi thường gặp
▾
Sự khác biệt giữa tài khoản bù đắp và cơ sở rút lại là gì?
Tiện ích rút lại cho phép bạn rút lại các khoản hoàn trả bổ sung mà bạn đã thực hiện đối với khoản vay. Tài khoản bù đắp là một tài khoản giao dịch riêng biệt - tiền không bao giờ được đưa vào khoản vay. Đối với bất động sản đầu tư, việc giữ tiền ở dạng bù trừ (thay vì rút lại) sẽ duy trì mục đích đầu tư của khoản vay, bảo vệ khả năng khấu trừ lãi nếu thay đổi mục đích sử dụng.
Tiết kiệm bù trừ có bị đánh thuế không?
Không. Tiền lãi tiết kiệm được từ tài khoản bù trừ không phải là thu nhập chịu thuế — bạn chỉ trả lãi ít hơn chứ không kiếm được thu nhập từ đầu tư. Đây là một lợi thế đáng kể so với các tài khoản tiết kiệm mà lãi suất kiếm được phải chịu thuế theo tỷ lệ cận biên của bạn. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán tài khoản bù đắp của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Có phải tất cả các khoản vay mua nhà đều cung cấp tài khoản bù đắp?
Không. Tài khoản bù đắp thường có sẵn cho các khoản vay mua nhà có lãi suất thay đổi. Một số khoản vay có lãi suất cố định không cung cấp chức năng bù đắp hoặc chỉ cung cấp bù đắp một phần. Các khoản vay có lãi suất thay đổi cơ bản (không rườm rà) cũng có thể không bao gồm tài khoản bù trừ, mặc dù chúng có thể đưa ra mức lãi suất thấp hơn để bù đắp. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán tài khoản bù đắp của Úc trong các ứng dụng thực tế.
Tài khoản bù trừ có thể được sử dụng cho các khoản vay đầu tư không?
Có, nhưng cần phải quản lý cẩn thận. Tài khoản bù đắp cho khoản vay đầu tư làm giảm lãi suất được khấu trừ - khoản tiết kiệm lãi là một khoản tiền mặt, nhưng khoản khấu trừ lãi vay cũng giảm. Đối với hầu hết các nhà đầu tư, việc rút lại các khoản vay đầu tư có thể phức tạp hơn tài khoản bù trừ để quản lý khấu trừ thuế liên tục.
Tài khoản offset có được hưởng lãi không?
Không. Tài khoản bù trừ không kiếm được tiền lãi - thay vào đó, số dư được sử dụng để giảm lãi tính cho khoản vay được liên kết. Lợi nhuận thực tế tương đương với lãi suất cho vay, thường cao hơn lãi suất tiết kiệm tiền gửi, khiến nó vượt trội về mặt tài chính trong hầu hết các điều kiện thị trường. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán tài khoản bù đắp của Úc trong các ứng dụng thực tế.
Tôi có thể có nhiều tài khoản bù trừ cho một khoản vay không?
Có, nhiều người cho vay cho phép nhiều tài khoản bù trừ (đôi khi lên đến 10) được liên kết với một khoản vay. Tất cả số dư được tổng hợp khi tính lãi hàng ngày cho khoản vay. Điều này cho phép bạn chia nhỏ khoản tiết kiệm cho các mục tiêu khác nhau trong khi tất cả đều được hưởng lợi từ hiệu ứng bù đắp. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán tài khoản bù đắp của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Điều gì xảy ra với số dư bù trừ nếu tôi chuyển đổi người cho vay?
Nếu bạn tái cấp vốn cho một người cho vay mới, bạn chỉ cần chuyển tiền trong tài khoản bù đắp của mình sang tài khoản bù đắp mới. Không bị mất tiền — không giống như cơ sở rút tiền lại, nơi quy trình có thể phức tạp hơn. Số dư tài khoản bù đắp của bạn luôn có thể truy cập được và có thể được chuyển khi tái cấp vốn.
Khoản tiền gửi vào tài khoản bù trừ có được chính phủ đảm bảo không?
Đúng. Tiền gửi trong tài khoản bù trừ được bảo vệ bởi Chương trình Yêu cầu Tài chính (FCS) của Chính phủ Úc lên tới 250.000 USD cho mỗi chủ tài khoản cho mỗi ADI (Tổ chức nhận tiền gửi được ủy quyền). Đây là sự bảo vệ tương tự như tiền gửi ngân hàng tiêu chuẩn. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán tài khoản bù đắp của Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Giữ tiền lương trong tài khoản giao dịch thay vì tài khoản bù trừ liên kết, bỏ lỡ việc giảm lãi hàng ngày trong khoảng thời gian giữa ngày trả lương và chi phí.
- !Chọn một khoản vay cơ bản với lãi suất thấp hơn nhưng không có khoản bù đắp, khi khoản tiết kiệm bù đắp ở mức lãi suất cao hơn một chút sẽ tạo ra kết quả tổng thể tốt hơn.
- !Sử dụng tiện ích rút lại đối với khoản vay mua nhà mà sau này có thể trở thành tài sản đầu tư, tạo ra khoản vay có mục đích hỗn hợp khó quản lý để khấu trừ.
- !Không sử dụng nhiều tài khoản bù trừ để phân chia các mục tiêu tiết kiệm - thay vào đó, hãy để tiền trong một tài khoản tiết kiệm riêng để kiếm lãi suất chịu thuế.
- !Giả sử các khoản vay có lãi suất cố định có cùng chức năng bù trừ như các khoản vay có lãi suất thay đổi - nhiều sản phẩm có lãi suất cố định hạn chế hoặc loại bỏ khoản bù đắp.
- !Không so sánh lợi nhuận thực tế từ tài khoản bù trừ (tương đương với lãi suất cho vay, miễn thuế) với quỹ được quản lý hoặc lợi tức đầu tư khác khi quyết định gửi tiền thặng dư vào đâu.
Mẹo Chuyên Nghiệp
Nếu bạn có tiền thặng dư trong tài khoản tiết kiệm kiếm lãi chịu thuế, thay vào đó hãy cân nhắc chuyển chúng sang tài khoản bù đắp thế chấp của bạn. Với lãi suất thế chấp 6% và thuế suất cận biên 37%, lợi nhuận thực tế của bạn trong tài khoản bù đắp tương đương với việc kiếm được 9,52% trong tài khoản tiết kiệm.
Bạn có biết?
Tài khoản bù đắp tương đối độc đáo ở Úc, New Zealand và Vương quốc Anh. Khái niệm này được tiên phong ở Úc vào đầu những năm 1990 và đã trở thành một đặc điểm tiêu chuẩn trong hoạt động cho vay mua nhà ở Úc, với hàng triệu người Úc hiện đang sử dụng tài khoản bù trừ làm phương tiện tiết kiệm chính của họ.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.