Là gì Rental Property Deductions Australia?
▾
Khấu trừ tài sản cho thuê là chi phí mà các nhà đầu tư bất động sản Úc có thể yêu cầu đối với thu nhập cho thuê của họ để giảm thu nhập chịu thuế. Cơ quan Thuế Úc cho phép hai loại khấu trừ chính: những khoản có thể yêu cầu trong năm phát sinh chi phí (được khấu trừ ngay lập tức) và những khoản khấu hao theo thời gian vì chúng có bản chất là vốn. Các chi phí được khấu trừ ngay lập tức bao gồm quảng cáo cho người thuê nhà, giá hội đồng và giá nước, phí bảo hiểm đối với tài sản và nội thất, lãi suất cho vay đầu tư được sử dụng để mua hoặc cải thiện tài sản cho thuê, phí quản lý tài sản và hoa hồng cho thuê, thuế đất, sửa chữa và bảo trì (khôi phục tài sản về tình trạng ban đầu nhưng không cải thiện nó), phí công ty, văn phòng phẩm và bưu phí để quản lý việc cho thuê và các chi phí pháp lý liên quan đến việc chuẩn bị cho thuê. Chi phí vốn phải được khấu hao theo thời gian. Phần 40 của Đạo luật đánh giá thuế thu nhập bao gồm nhà máy và thiết bị - các thiết bị như máy rửa chén, máy điều hòa không khí, hệ thống nước nóng và thảm có thời gian sử dụng hiệu quả hạn chế và giảm giá trị mỗi năm. Khoản 43 bao gồm chi phí xây dựng các tòa nhà và cải tiến kết cấu, được khấu trừ ở mức 2,5% mỗi năm trong 40 năm đối với tài sản dân cư được xây dựng sau ngày 16 tháng 9 năm 1987. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2017, chỉ chủ sở hữu mới của tài sản mới mới có thể yêu cầu khấu hao theo Khoản 40 đối với tài sản đã qua sử dụng trước đây — tài sản đã qua sử dụng không còn được khấu hao bởi các chủ sở hữu tiếp theo. Lịch trình khấu hao của người khảo sát số lượng thường được yêu cầu để chứng minh các yêu cầu bồi thường của Phân khu 43 và Phân khu 40 đối với các tài sản mới mua. Đòn bẩy âm xảy ra khi tổng số tiền khấu trừ tiền thuê vượt quá thu nhập cho thuê, tạo ra khoản lỗ ròng cho thuê có thể bù đắp cho thu nhập khác như tiền lương.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
Thu nhập cho thuê ròng = Tổng thu nhập cho thuê - Chi phí được khấu trừ ngay lập tức - Khấu hao phần 40 - Trợ cấp xây dựng phần 43; Lỗ ròng cho thuê (đòn bẩy âm) = max(0, Các khoản khấu trừ - Tổng thu nhập cho thuê)Chú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Tổng tiền thuê nhận được | — | Tổng tiền thuê nhà nhận được từ người thuê nhà trong năm tài chính, đây là thông số chính trong tính toán khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| interestExpense | Lãi tính trên | — | Tiền lãi tính cho khoản vay bất động sản đầu tư, là thông số quan trọng trong tính toán khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| managementFees | Phí quản lý tài sản | — | Phí quản lý tài sản và hoa hồng cho thuê, là thông số quan trọng trong tính toán khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
Cách Rental Property Deductions Australia
▾
- 1Thu thập tất cả thu nhập cho thuê nhận được trong năm tài chính, bao gồm tiền thuê nhà, số tiền trái phiếu được giữ và tiền bảo hiểm.
- 2Xác định và tổng hợp tất cả các chi phí được khấu trừ ngay: lãi vay, lãi suất, bảo hiểm, phí quản lý, sửa chữa, quảng cáo và các chi phí bằng tiền khác đã thanh toán trong năm.
- 3Lấy bảng kê khấu hao của người khảo sát số lượng đối với tài sản liệt kê tất cả các hạng mục thuộc Phân khu 40 (nhà máy và thiết bị) cùng với thời gian sử dụng hữu hiệu và số tiền khấu hao của chúng.
- 4Thêm khoản trợ cấp xây dựng hàng năm của Phân khu 43 ở mức 2,5% chi phí xây dựng đủ điều kiện nếu tài sản được xây dựng sau ngày 16 tháng 9 năm 1987.
- 5Cộng tất cả các khoản khấu trừ và trừ vào tổng thu nhập cho thuê để tính thu nhập hoặc lỗ ròng cho thuê.
- 6Nếu lỗ ròng cho thuê xảy ra, nó sẽ được bù đắp vào thu nhập chịu thuế khác (đòn bẩy âm) để giảm tổng thu nhập chịu thuế.
- 7Báo cáo tất cả thu nhập cho thuê và các khoản khấu trừ trong bảng kê tài sản cho thuê trên tờ khai thuế thu nhập cá nhân của bạn.
Ví dụ có lời giải
▾
Tài sản có hướng tích cực làm tăng thu nhập chịu thuế
$26.000 - ($14.000 + $2.000 + $1.200 + $2.340 + $800 + $3.500) = $26.000 - $23.840 = $2.160 thu nhập ròng.
Khoản lỗ ròng cho thuê bù đắp thu nhập chịu thuế từ tiền lương, có khả năng tạo ra khoản hoàn thuế
$22.000 - $34.000 = -$12.000 khoản lỗ ròng cho thuê. Với lãi suất cận biên 37%, tiết kiệm thuế = 4.440 USD.
Trợ cấp của Phân khu 43 tính từ ngày xây dựng, không phải mua - tài sản cũ còn ít năm hơn
220.000 USD × 2,5% = 5.500 USD/năm. Điều này tiếp tục trong 40 năm kể từ ngày xây dựng.
Tỷ lệ giá trị giảm dần = 200% ÷ số năm sống hiệu quả
Tỷ lệ giá trị giảm dần = 200% 10 = 20%. Khấu trừ năm 1 = $3.500 × 20% = $700.
Ứng dụng thực tế
▾
Một nhà đầu tư tính toán dòng tiền sau thuế dự kiến khi mua bất động sản đầu tư được đề xuất bao gồm tất cả các chi phí được khấu trừ.. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Chủ sở hữu tài sản chuẩn bị lịch trình khai thuế hàng năm cho thuê với danh sách đầy đủ các chi phí được khấu trừ.. Những người hoạt động trong ngành dựa vào tính toán này để đánh giá hiệu suất, so sánh các lựa chọn thay thế và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn đã thiết lập và yêu cầu quy định
Chủ nhà mới xác định xem chi phí sửa chữa ban đầu sau khi mua có đủ điều kiện được khấu trừ ngay lập tức hay phải được vốn hóa.. Các nhà nghiên cứu hàn lâm và sinh viên sử dụng phép tính này để xác thực các mô hình lý thuyết, hoàn thành bài tập môn học và phát triển sự hiểu biết sâu hơn về các nguyên tắc toán học cơ bản
Một kế toán viên tính toán yêu cầu khấu hao hàng năm từ báo cáo của người khảo sát số lượng đối với tài sản đầu tư của khách hàng. Các nhà phân tích và lập kế hoạch tài chính kết hợp tính toán này vào quy trình làm việc của họ để đưa ra dự báo chính xác, đánh giá các kịch bản rủi ro và đưa ra khuyến nghị dựa trên dữ liệu cho các bên liên quan
Một nhà đầu tư bất động sản so sánh chi phí sau thuế của việc sử dụng đòn bẩy tài chính âm ở các khung thuế thu nhập khác nhau.. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Trường hợp đặc biệt
▾
Chi phí trả trước
{'title': 'Chi phí trả trước', 'nội dung': 'Chi phí trả trước trong khoảng thời gian 12 tháng trở xuống kết thúc trước khi kết thúc năm thu nhập tiếp theo sẽ được khấu trừ ngay lập tức. Ví dụ: trả trước 12 tháng bảo hiểm chủ nhà vào tháng 6 sẽ được khấu trừ toàn bộ trong năm tài chính đó.'} Khi gặp trường hợp này trong tính toán khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc, người dùng nên xác minh rằng giá trị đầu vào của họ nằm trong phạm vi dự kiến để công thức tạo ra kết quả có ý nghĩa. Đầu vào ngoài phạm vi có thể dẫn đến đầu ra có giá trị về mặt toán học nhưng thực tế vô nghĩa và không phản ánh các điều kiện trong thế giới thực.
Tài sản hỗn hợp (Nhà nghỉ dưỡng)
{'title': 'Tài sản sử dụng hỗn hợp (Nhà nghỉ mát)', 'body': 'Nếu bạn sử dụng tài sản đó cho mục đích cá nhân trong một số thời gian và cho người khác thuê, bạn phải phân chia các khoản khấu trừ giữa mục đích sử dụng cá nhân và mục đích tạo thu nhập. Chỉ phần thời gian nó được thuê (hoặc thực sự có sẵn để cho thuê) mới tạo ra các chi phí được khấu trừ.'} Trường hợp đặc biệt này thường phát sinh trong các ứng dụng chuyên nghiệp về khấu trừ tiền thuê ở Úc khi có liên quan đến các điều kiện biên hoặc các giá trị cực đoan. Người thực hành nên ghi lại khi tình huống này xảy ra và xem xét liệu các phương pháp tính toán thay thế hoặc hệ số điều chỉnh có phù hợp hơn với trường hợp sử dụng cụ thể của họ hay không.
Sửa chữa ban đầu khi mua
{'title': 'Sửa chữa ban đầu khi mua', 'body': 'Việc sửa chữa để đưa tài sản mới mua vào trạng thái phù hợp để cho thuê được phân loại là sửa chữa ban đầu và là vốn — chúng phải được khấu hao theo thời gian, không được khấu trừ ngay lập tức. Đây là một cái bẫy phổ biến đối với các nhà đầu tư bất động sản mới.'} Trong bối cảnh các khoản khấu trừ tiền thuê ở Úc, trường hợp đặc biệt này cần được giải thích cẩn thận vì các giả định tiêu chuẩn có thể không đúng. Người dùng nên tham khảo chéo các kết quả với kiến thức chuyên môn về lĩnh vực và cân nhắc việc tư vấn các tài liệu tham khảo hoặc công cụ bổ sung để xác thực kết quả đầu ra trong các điều kiện không điển hình này.
Chênh lệch chi phí đi vay
{'title': 'Chênh lệch chi phí vay', 'nội dung': 'Phí thành lập khoản vay, phí đăng ký thế chấp, thuế trước bạ đối với thế chấp và LMI (đối với bất động sản đầu tư) là chi phí đi vay. Chúng được khấu trừ theo thời hạn vay ngắn hơn hoặc 5 năm theo đường thẳng, không phải ngay lập tức.'} Khi gặp trường hợp này trong tính toán khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc, người dùng nên xác minh rằng giá trị đầu vào của họ nằm trong phạm vi dự kiến để công thức tạo ra kết quả có ý nghĩa. Đầu vào ngoài phạm vi có thể dẫn đến đầu ra có giá trị về mặt toán học nhưng thực tế vô nghĩa và không phản ánh các điều kiện trong thế giới thực.
Dữ liệu tham khảo Khấu trừ Tiền thuê nhà ở Úc
▾
| Loại chi phí | Khấu trừ | Bộ phận/Danh mục |
|---|---|---|
| Lãi vay | Ngay lập tức | Phần 8-1 |
| Hội đồng/giá nước | Ngay lập tức | Phần 8-1 |
| Phí quản lý tài sản | Ngay lập tức | Phần 8-1 |
| Sửa chữa (không phải cải tiến) | Ngay lập tức | Phần 8-1 |
| Chi phí xây dựng công trình | 2,5%/năm trong 40 năm | Sư đoàn 43 |
| Thiết bị và thảm | Khấu hao theo thời gian sử dụng hiệu quả | Sư đoàn 40 |
| LMI về khoản vay đầu tư | Chênh lệch 5 năm | Chi phí đi vay |
Câu hỏi thường gặp
▾
Sự khác biệt giữa sửa chữa và cải tiến là gì?
Việc sửa chữa sẽ khôi phục tài sản về tình trạng ban đầu mà không cải thiện nó - ví dụ, sửa hàng rào bị hỏng hoặc vá mái nhà bị dột. Việc cải tiến nâng cao tài sản vượt ra ngoài trạng thái ban đầu và là chi phí vốn phải được khấu hao chứ không được khấu trừ ngay. Trong thực tế, khái niệm này là trọng tâm của việc khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc vì nó xác định mối quan hệ cốt lõi giữa các biến đầu vào.
Tôi có thể yêu cầu trả lãi cho khoản vay dùng để mua bất động sản đầu tư không?
Đúng. Tiền lãi của khoản vay dùng để mua bất động sản tạo thu nhập sẽ được khấu trừ ngay lập tức trong năm khoản vay được tính. Tuy nhiên, nếu khoản vay được sử dụng cho bất kỳ mục đích cá nhân nào (chẳng hạn như tài trợ cho kỳ nghỉ), chỉ phần dành cho khoản đầu tư mới được khấu trừ. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán các khoản khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Tôi vẫn có thể yêu cầu khấu hao tài sản đã qua sử dụng không?
Đối với Nhóm 40 (nhà xưởng và thiết bị), chỉ những tài sản mới được lắp đặt sau ngày 9 tháng 5 năm 2017 hoặc tài sản thuộc tài sản mới mới được nhà đầu tư khấu hao. Tài sản đã qua sử dụng có sẵn trong tài sản cũ không được khấu hao đối với những người sở hữu tiếp theo. Khu 43 (trợ cấp xây dựng) vẫn được cấp bất kể quyền sở hữu trước đó. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán các khoản khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc trong các ứng dụng thực tế.
Tôi có cần báo cáo của người khảo sát số lượng không?
Luật pháp không bắt buộc, nhưng báo cáo của người khảo sát số lượng được đặc biệt khuyến khích đối với tài sản đầu tư vì nó cung cấp cơ sở có thể bảo vệ được, tuân thủ ATO để yêu cầu các khoản khấu trừ Phân khu 40 và Phân khu 43. Nếu không có nó, ATO có thể không cho phép yêu cầu bồi thường số tiền mà bạn không thể chứng minh được. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán các khoản khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Tôi có thể yêu cầu chi phí đi lại để kiểm tra tài sản cho thuê không?
Từ ngày 1 tháng 7 năm 2017, chi phí đi lại để kiểm tra, bảo trì hoặc thu tiền thuê tài sản nhà ở cho thuê không còn được khấu trừ đối với các nhà đầu tư cá nhân. Sự thay đổi này được đưa ra để giải quyết tình trạng lạm dụng nhượng quyền được nhận thấy. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán các khoản khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Điều gì xảy ra với khoản lỗ cho thuê mà tôi không thể sử dụng ngay lập tức?
Ở Úc, tổn thất cho thuê từ tài sản có giá trị tiêu cực thường được khấu trừ ngay lập tức so với thu nhập khác (tiền lương, v.v.). Không có cơ chế hoãn lỗ cho các nhà đầu tư thường trú tại Úc — không giống như một số hệ thống thuế ở nước ngoài. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán các khoản khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Chi phí được chia sẻ như thế nào nếu tôi chỉ sở hữu một phần tài sản?
Các khoản khấu trừ được chia theo lãi suất sở hữu. Nếu bạn sở hữu 50% tài sản đầu tư thuộc sở hữu chung, bạn yêu cầu 50% tất cả các chi phí và báo cáo 50% tổng thu nhập trên tờ khai thuế cá nhân của bạn. Quá trình này bao gồm việc áp dụng công thức cơ bản một cách có hệ thống cho các đầu vào nhất định. Mỗi biến trong phép tính đều đóng góp vào kết quả cuối cùng và việc hiểu rõ vai trò riêng của chúng sẽ giúp đảm bảo áp dụng chính xác.
Tôi có thể yêu cầu lãi suất trong thời gian trống không?
Có, miễn là bạn thực sự muốn thuê bất động sản đó và nó có sẵn để cho thuê. Lãi suất và các chi phí nắm giữ khác trong thời gian trống ngắn giữa các lần thuê vẫn được khấu trừ. Tuy nhiên, nếu bạn sử dụng tài sản đó cho mục đích cá nhân trong thời gian còn trống thì chi phí trong thời gian đó sẽ không được khấu trừ. Đây là một điểm quan trọng cần cân nhắc khi tính toán các khoản khấu trừ tiền thuê nhà ở Úc trong các ứng dụng thực tế.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Yêu cầu cải tiến dưới dạng sửa chữa - cải tiến phải được khấu hao như công trình vốn, không được khấu trừ ngay lập tức.
- !Quên phân bổ chi phí giữa việc sử dụng cho thuê và sử dụng cá nhân đối với những tài sản đôi khi được sử dụng riêng.
- !Yêu cầu chi phí đi lại đến tài sản cho thuê chưa được khấu trừ kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2017 đối với các nhà đầu tư bất động sản nhà ở.
- !Xem xét trợ cấp xây dựng của Phân khu 43 đối với các bất động sản được xây dựng sau năm 1987, để lại khoản khấu trừ hàng nghìn đô la không có người nhận.
- !Không nhận được báo cáo khảo sát số lượng khi mua hàng, gây khó khăn cho việc chứng minh yêu cầu khấu hao trong những năm tới.
- !Khấu trừ lãi đối với khoản tiền vay được sử dụng vào mục đích riêng chứ không chỉ là phần đầu tư sử dụng.
Mẹo Chuyên Nghiệp
Nhận báo cáo của người khảo sát số lượng trong năm đầu tiên sở hữu bất động sản đầu tư. Bản thân chi phí điển hình là $500–$700 được khấu trừ thuế và báo cáo thường tiết lộ hàng nghìn đô la khoản khấu trừ khấu hao hàng năm mà bạn có thể bỏ lỡ.
Bạn có biết?
ATO ước tính rằng hơn 2 triệu người Úc sở hữu bất động sản đầu tư và yêu cầu khấu trừ tiền thuê nhà mỗi năm, khiến đây trở thành một trong những loại khấu trừ thuế lớn nhất ở Úc tính theo tổng giá trị đồng đô la.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.