Là gì Rental Income Tax Canada?
▾
Ở Canada, thu nhập cho thuê từ bất động sản nhà ở hoặc thương mại phải chịu thuế hoàn toàn dưới dạng thu nhập và phải được báo cáo trên tờ khai thuế thu nhập cá nhân T1 (hoặc tờ khai thuế T2 của công ty nếu được tổ chức thông qua một công ty). Thu nhập cho thuê được báo cáo trên Mẫu T776 (Bản kê khai cho thuê bất động sản). Thu nhập cho thuê ròng bằng tổng doanh thu cho thuê trừ đi tất cả các chi phí cho phép. Các chi phí được phép bao gồm lãi vay thế chấp (không phải trả nợ gốc), thuế tài sản, bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa, quảng cáo, phí quản lý tài sản, phí pháp lý và kế toán cũng như chi phí văn phòng. Trợ cấp chi phí vốn (CCA - về cơ bản là khấu hao) có thể được yêu cầu đối với tòa nhà (không phải đất) ở mức 4% mỗi năm trên số dư giảm dần Loại 1. Tuy nhiên, CCA không thể được sử dụng để tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê - nó chỉ có thể làm giảm thu nhập xuống bằng không. Điều quan trọng là khi một tài sản trước đây được sử dụng làm nơi ở chính được chuyển đổi thành tài sản cho thuê hoặc ngược lại, thì tài sản đó sẽ được xử lý theo giá thị trường hợp lý. Không thể sử dụng Tài khoản Tiết kiệm Ngôi nhà Đầu tiên (FHSA) nếu tài sản được sử dụng để cho thuê. Chủ nhà không cư trú (những người sống bên ngoài Canada) phải giữ lại và nộp 25% tổng thu nhập cho thuê cho CRA hoặc chọn nộp đơn theo Mục 216 của Đạo luật thuế thu nhập để nộp thuế thu nhập ròng.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
Thu nhập ròng cho thuê = tổng tiền thuê - lãi thế chấp - thuế tài sản - bảo hiểm - bảo trì - phí quản lý - quảng cáo - CCA (chỉ xây dựng, 4% loại 1); CCA không thể tạo ra tổn thấtChú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| GR | Giá thuê gộp | $CAD | Tổng số tiền thu được từ tiền thuê nhà bao gồm tất cả thu nhập phụ trợ, đây là thông số chính trong tính thuế thu nhập cho thuê ở Canada ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| E | Chi phí cho phép | $CAD | Tổng chi phí thuê được khấu trừ không bao gồm CCA, đây là thông số chính trong tính thuế thu nhập cho thuê ở Canada ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán cuối cùng |
| CCA | Trợ cấp chi phí vốn | $CAD | 4% xây dựng UCC; không thể vượt quá thu nhập ròng trước CCA |
Cách Rental Income Tax Canada
▾
- 1Tổng tất cả các khoản thu từ tiền thuê trong năm - bao gồm tiền thuê cơ bản, chỗ đậu xe, giặt là và các chi phí phụ trợ khác
- 2Khấu trừ các chi phí được phép: lãi thế chấp (không phải gốc), thuế tài sản, phí bảo hiểm, sửa chữa và bảo trì, phí quảng cáo và quản lý tài sản cũng như phí pháp lý/kế toán
- 3Tính Trợ cấp chi phí vốn (CCA) ở mức 4% chi phí vốn chưa khấu hao (UCC) của tòa nhà - quy tắc nửa năm giảm xuống còn 2% trong năm đầu tiên
- 4Áp dụng CCA - nhưng lưu ý rằng nó không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê; nó chỉ có thể giảm thu nhập cho thuê xuống 0
- 5Thu nhập cho thuê ròng được cộng vào các nguồn thu nhập khác và bị đánh thuế theo thuế suất cận biên áp dụng
- 6Nếu có khoản lỗ ròng cho thuê (do chi phí cho phép vượt quá thu nhập cho thuê, trước CCA), khoản lỗ này thường có thể được sử dụng để bù đắp thu nhập khác
- 7Báo cáo trên Mẫu T776 và đính kèm vào tờ khai T1 của bạn
Ví dụ có lời giải
▾
24.000 USD - ($9.000 + $3.600 + $1.200 + $1.500 + $2.400) = $24.000 - $17.700 = $6.300.
Tất cả các chi phí được khấu trừ tổng cộng là 17.700 USD, để lại 6.300 USD thu nhập ròng từ tiền thuê nhà sẽ được cộng vào thu nhập khác của chủ nhà và bị đánh thuế theo tỷ lệ cận biên.
CCA không thể được yêu cầu vì nó sẽ làm tăng tổn thất. Khoản lỗ 3.000 USD sẽ bù đắp cho việc làm hoặc thu nhập khác.
Khoản lỗ cho thuê (trước CCA) có thể được khấu trừ vào thu nhập khác, giảm thuế tổng thể. CCA không được yêu cầu bồi thường khi chi phí đã vượt quá thu nhập cho thuê.
Tỷ lệ CCA cho các tòa nhà dân cư là 4% (Loại 1). Quy tắc nửa năm được áp dụng trong năm mua lại.
Trong năm mua, chỉ áp dụng 50% tỷ lệ CCA 4% thông thường. Trong những năm tiếp theo, toàn bộ 4% sẽ được áp dụng cho số dư UCC giảm dần.
Thay đổi trong việc sử dụng sẽ gây ra một hành vi được coi là xử lý. Một cuộc bầu cử theo mục 45(2) có thể cho phép hoãn thu lợi trong khi vẫn duy trì tình trạng cư trú chính.
Việc chuyển đổi nơi cư trú chính thành tài sản cho thuê sẽ dẫn đến việc xử lý được coi là tại FMV. Cuộc bầu cử s.45(2) cho phép tiếp tục giữ tư cách cư trú chính trong tối đa 4 năm sau khi chuyển đổi, có khả năng bảo vệ toàn bộ lợi ích.
Ứng dụng thực tế
▾
Chủ nhà tính toán thu nhập ròng cho thuê và nợ thuế trước khi nộp T776. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Các nhà đầu tư bất động sản quyết định có yêu cầu CCA hay không dựa trên thời gian nắm giữ dự kiến của họ. Những người hoạt động trong ngành dựa vào tính toán này để đánh giá hiệu suất, so sánh các lựa chọn thay thế và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn đã thiết lập và yêu cầu quy định
Kế toán tư vấn cho khách hàng chuyển đổi nhà ở chính sang nhà cho thuê về các quy tắc thay đổi mục đích sử dụng. Các nhà nghiên cứu học thuật và sinh viên sử dụng phép tính này để xác nhận các mô hình lý thuyết, hoàn thành các bài tập môn học và phát triển sự hiểu biết sâu sắc hơn về các nguyên tắc toán học cơ bản
Người Canada không cư trú quản lý tài sản cho thuê ở Canada đánh giá cuộc bầu cử Mục 216. Các nhà phân tích và lập kế hoạch tài chính kết hợp tính toán này vào quy trình làm việc của họ để đưa ra dự báo chính xác, đánh giá các kịch bản rủi ro và đưa ra các đề xuất dựa trên dữ liệu cho các bên liên quan
Chủ nhà mới tìm hiểu những chi phí nào được khấu trừ khi họ mua bất động sản cho thuê lần đầu tiên. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ
Trường hợp đặc biệt
▾
Cho thuê ngắn hạn (Airbnb)
Thu nhập cho thuê ngắn hạn có thể được coi là thu nhập kinh doanh thay vì thu nhập cho thuê nếu chủ nhà cung cấp các dịch vụ ngoài chỗ ở (bữa ăn, giặt là, nhân viên hướng dẫn). Thu nhập kinh doanh phải đóng góp CPP. GST/HST phải được thu khi doanh thu vượt quá $30.000.
Đồng sở hữu
Khi tài sản cho thuê là đồng sở hữu, mỗi chủ sở hữu sẽ báo cáo phần thu nhập và chi phí cho thuê theo tỷ lệ của họ. Việc phân chia phải phù hợp với phần sở hữu hợp pháp trừ khi tồn tại quan hệ đối tác chính thức. CRA xem xét kỹ lưỡng việc phân chia thu nhập cho thuê giữa các vợ chồng khác với tỷ lệ sở hữu thực tế.
Thu nhập cho thuê từ nơi ở chính
một tầng hầm) sẽ loại bỏ một phần quyền miễn trừ nơi cư trú chính của ngôi nhà. Phần chi phí sử dụng cho mục đích kinh doanh sẽ được khấu trừ, nhưng CCA thường không được yêu cầu bồi thường vì nó có thể làm giảm vĩnh viễn quyền miễn trừ nơi cư trú chính.'}
Chi phí thuê được phép và không được phép
▾
| Loại chi phí | Được khấu trừ? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Lãi suất thế chấp | Yes | Chỉ lãi suất; không trả nợ gốc |
| Thuế tài sản | Yes | Toàn bộ số tiền trong năm |
| Phí bảo hiểm | Yes | Bảo hiểm xây dựng, bảo hiểm trách nhiệm |
| Bảo trì và sửa chữa | Yes | Chỉ thích-cho-thích; cải tiến là CCA |
| Phí quản lý tài sản | Yes | Tỷ lệ phần trăm tiền thuê hoặc phí căn hộ |
| Quảng cáo | Yes | Quảng cáo tuyển dụng, phí niêm yết |
| Phí pháp lý và kế toán | Yes | Liên quan đến việc cho thuê |
| Tiền gốc thế chấp | No | Thu hồi vốn |
| Phần chi tiêu cá nhân | No | Đối với tài sản sử dụng hỗn hợp, không bao gồm phần cá nhân |
| Cải thiện vốn | Không (ngay lập tức) | Thêm vào cơ sở CCA; khấu trừ theo thời gian thông qua CCA |
| Đất | No | Không thể khấu hao |
Câu hỏi thường gặp
▾
Tôi có thể khấu trừ khoản thanh toán gốc thế chấp từ thu nhập cho thuê không?
Không. Chỉ có phần lãi của khoản thanh toán thế chấp được khấu trừ. Việc trả nợ gốc được coi là hoàn trả vốn và không làm giảm thu nhập cho thuê. Bạn có thể xác minh phần lãi từ bảng kê thế chấp hàng năm của mình. Đây là một điểm cần cân nhắc quan trọng khi tính toán thuế thu nhập cho thuê ở Canada trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Tôi có thể khấu trừ CCA nếu nó gây ra khoản lỗ cho thuê không?
Không. CCA chỉ có thể giảm thu nhập cho thuê xuống 0 — nó không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê. CCA chưa được xác nhận sẽ được chuyển tiếp và có thể được yêu cầu trong những năm cho thuê có lãi trong tương lai. Đây là một điểm cần cân nhắc quan trọng khi tính toán thuế thu nhập cho thuê ở Canada trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Quy tắc thay đổi mục đích sử dụng là gì?
Khi một tài sản chuyển từ mục đích sử dụng cá nhân (nơi ở chính) sang mục đích sử dụng cho thuê hoặc ngược lại, thì tài sản đó sẽ được chuyển nhượng theo giá thị trường hợp lý. Điều này có thể kích hoạt một khoản tăng vốn. Cuộc bầu cử theo mục 45(2) có thể trì hoãn việc thu được lợi nhuận lên đến 4 năm sau khi chuyển sang cho thuê. Trong thực tế, khái niệm này là trọng tâm của thuế thu nhập cho thuê ở Canada vì nó xác định mối quan hệ cốt lõi giữa các biến đầu vào.
Người không cư trú có thể sở hữu và thuê bất động sản ở Canada không?
Có, nhưng chủ nhà không cư trú phải yêu cầu người thuê nhà giữ lại và nộp 25% tổng tiền thuê nhà cho CRA hoặc chọn theo Mục 216 để nộp tờ khai thuế đặc biệt cho thuê của người không cư trú trên thu nhập ròng. Cuộc bầu cử Mục 216 thường dẫn đến mức thuế thấp hơn. Đây là một điểm cần cân nhắc quan trọng khi tính toán thuế thu nhập cho thuê ở Canada trong các ứng dụng thực tế.
Đất có được khấu hao theo CCA không?
Không. Đất không bị khấu hao. Chỉ tòa nhà (công trình) mới đủ điều kiện cho CCA. Khi mua bất động sản cho thuê, bạn phải phân bổ giá mua giữa đất và tòa nhà - việc phân bổ đất làm giảm cơ sở CCA. Đây là một điểm cần cân nhắc quan trọng khi tính toán thuế thu nhập cho thuê ở Canada trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Tôi có thể khấu trừ chi phí cải tạo không?
Việc sửa chữa hiện tại (khôi phục lại tình trạng ban đầu) được khấu trừ vào chi phí. Các cải tiến về vốn (bổ sung, nâng cấp lớn giúp kéo dài thời gian sử dụng) không được khấu trừ ngay lập tức — chúng làm tăng cơ sở CCA và được khấu trừ thông qua CCA trong nhiều năm. Đây là một điểm cần cân nhắc quan trọng khi tính toán thuế thu nhập cho thuê ở Canada trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Điều gì xảy ra với cơ sở CCA khi tôi bán tài sản cho thuê?
Việc bán tài sản có thể kích hoạt việc 'thu hồi' CCA đã yêu cầu trước đó nếu giá bán vượt quá UCC còn lại. CCA thu hồi được thêm vào thu nhập và bị đánh thuế ở mức đầy đủ, không phải ở mức tăng vốn. Lỗ đầu cuối xảy ra nếu giá bán thấp hơn UCC. Điều này áp dụng trong nhiều bối cảnh trong đó giá trị thuế thu nhập cho thuê ở Canada cần được xác định một cách chính xác.
Thu nhập cho thuê có đủ điều kiện cho FHSA không?
Không. Tài khoản Tiết kiệm Mua nhà Đầu tiên (FHSA) yêu cầu ngôi nhà được mua phải do chủ sở hữu sử dụng làm nơi cư trú chính. Tài sản được mua để tạo thu nhập cho thuê không đủ điều kiện nhận quỹ FHSA. Đây là một điểm cần cân nhắc quan trọng khi tính toán thuế thu nhập cho thuê ở Canada trong các ứng dụng thực tế. Câu trả lời phụ thuộc vào các giá trị đầu vào cụ thể và bối cảnh áp dụng phép tính.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Khấu trừ các khoản thanh toán gốc thế chấp dưới dạng chi phí thuê nhà - chỉ phần lãi được khấu trừ
- !Yêu cầu CCA tạo ra hoặc tăng khoản lỗ cho thuê - CCA chỉ có thể giảm thu nhập xuống 0
- !Không báo cáo việc thay đổi mục đích sử dụng khi chuyển đổi nơi cư trú chính thành nơi ở cho thuê, thiếu thời hạn bầu cử theo mục 45(2)
- !Không phân bổ giá mua giữa đất (không khấu hao) và nhà cửa (khấu hao) khi lập cơ sở TƯDVCĐ
- !Thiếu yêu cầu khấu trừ 25% của người không cư trú, dẫn đến lãi suất và hình phạt của CRA đối với chủ nhà không cư trú
- !Khấu trừ chi phí cải thiện vốn khi sửa chữa khi chúng cần được thêm vào cơ sở CCA
Mẹo Chuyên Nghiệp
Nếu bạn yêu cầu CCA đối với tài sản cho thuê của mình, hãy lưu ý rằng khi bạn bán, bạn có thể phải đối mặt với việc bị thu hồi - nghĩa là các khoản khấu trừ CCA sẽ được coi là thu nhập bình thường chứ không phải là lãi vốn. Tính toán xem việc yêu cầu CCA có mang lại lợi ích hay không nếu bạn dự định bán trong thời gian tới.
Bạn có biết?
Thị trường nhà cho thuê của Canada đã thay đổi đáng kể kể từ năm 2010. Tỷ lệ người Canada thuê nhà đã tăng từ khoảng 30% lên hơn 35% do khả năng chi trả nhà ở ngày càng xấu đi. Các chủ nhà tư nhân - hầu hết chỉ sở hữu một hoặc hai bất động sản - cung cấp hơn 85% nguồn cung nhà cho thuê ở Canada.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Ratings & comments
Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.