Section 8 Rent Calculator

Công cụ tính Phiếu lựa chọn Nhà ở Phần 8 ước tính phần tiền thuê nhà của người thuê nhà và khoản thanh toán trợ cấp của cơ quan quản lý nhà ở cho những người tham gia chương trình Phần 8 của HUD, chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà liên bang lớn nhất ở Hoa Kỳ. Theo chương trình Phiếu lựa chọn nhà ở, các gia đình có thu nhập thấp, người già và người khuyết tật đủ điều kiện sẽ nhận được phiếu trợ cấp tiền thuê nhà của họ trên thị trường nhà ở tư nhân. Nguyên tắc cơ bản là người thuê nhà phải trả khoảng 30% thu nhập hàng tháng đã điều chỉnh của họ cho tiền thuê nhà, trong khi cơ quan quản lý nhà ở công cộng (PHA) trả phần chênh lệch theo tiêu chuẩn thanh toán của địa phương. Chương trình Mục 8 được tạo ra bởi Đạo luật Phát triển Cộng đồng và Nhà ở năm 1974 như một giải pháp thay thế cho các dự án nhà ở công cộng truyền thống. Thay vì cung cấp chỗ ở cho các gia đình có thu nhập thấp trong các tòa nhà thuộc sở hữu của chính phủ, Mục 8 cung cấp các chứng từ mà các gia đình sử dụng để thuê căn hộ và nhà thuộc sở hữu tư nhân. Cách tiếp cận này giúp các gia đình có nhiều lựa chọn hơn về nơi họ sinh sống và hòa nhập các hộ gia đình được trợ cấp vào các cộng đồng rộng lớn hơn. Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) quản lý chương trình thông qua khoảng 2.200 cơ quan quản lý nhà ở công địa phương trên toàn quốc. Tính đến năm 2024, khoảng 2,3 triệu hộ gia đình nhận được Phiếu lựa chọn nhà ở, với danh sách chờ thêm hàng triệu người nữa. Ai sử dụng máy tính này? Người sở hữu phiếu xác định số tiền họ sẽ trả cho một căn hộ cụ thể, chủ nhà đánh giá xem có chấp nhận người thuê nhà theo Mục 8 hay không, nhân viên cơ quan quản lý nhà ở tính toán số tiền trợ cấp, cố vấn nhà ở giúp các gia đình tìm kiếm căn hộ và các nhà nghiên cứu chính sách phân tích khả năng chi trả nhà ở đều dựa vào tính toán tiền thuê theo Mục 8. Máy tính rất cần thiết vì mối quan hệ giữa thu nhập, các khoản khấu trừ, tiêu chuẩn thanh toán và tiền thuê thực tế tạo ra một phép tính gồm nhiều bước khó thực hiện nếu không có sự trợ giúp. Tính toán của Mục 8 rất quan trọng vì chi phí nhà ở thường là chi phí lớn nhất đối với các gia đình có thu nhập thấp, thường tiêu tốn từ 50 đến 70 phần trăm thu nhập mà không cần hỗ trợ. Phiếu Mục 8 có thể giảm gánh nặng này xuống 30 phần trăm hoặc ít hơn, giải phóng thu nhập cho thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, vận chuyển và các nhu cầu cần thiết khác. Tuy nhiên, danh sách chờ nhận phiếu thưởng kéo dài nhiều năm ở hầu hết các khu vực pháp lý và khoảng cách giữa số lượng gia đình đủ điều kiện và phiếu thưởng có sẵn là một trong những nhu cầu quan trọng nhất chưa được đáp ứng trong chính sách xã hội của Mỹ.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Xác định tổng thu nhập hàng năm của gia đình từ tất cả các nguồn. Điều này bao gồm tiền lương, tiền lương, làm thêm giờ, tiền boa, An sinh xã hội, lương hưu, SSI, SSDI, hỗ trợ nuôi con, tiền cấp dưỡng, trợ cấp thất nghiệp, thanh toán phúc lợi, thu nhập ròng từ việc tự kinh doanh hoặc kinh doanh, tiền lãi và cổ tức, và các khoản đóng góp thường xuyên từ những người không ở trong hộ gia đình. HUD yêu cầu cơ quan quản lý nhà ở xác minh tất cả thu nhập thông qua xác minh của bên thứ ba (thư của chủ lao động, thư trao trợ cấp, báo cáo ngân hàng) hoặc xác minh điện tử thông qua hệ thống Xác minh Thu nhập Doanh nghiệp của HUD (EIV).
2. 2Tính toán các khoản khấu trừ được phép để xác định thu nhập được điều chỉnh. Các khoản khấu trừ tiêu chuẩn là $480 mỗi năm cho mỗi người phụ thuộc (các thành viên trong hộ gia đình không phải là chủ hộ, vợ/chồng hoặc đồng chủ hộ dưới 18 tuổi, người khuyết tật hoặc sinh viên toàn thời gian), $400 mỗi năm cho một gia đình lớn tuổi (chủ hộ, vợ/chồng hoặc thành viên duy nhất từ ​​62 tuổi trở lên) hoặc gia đình khuyết tật. Các khoản khấu trừ bổ sung bao gồm chi phí chăm sóc trẻ em hợp lý cho trẻ em dưới 13 tuổi để giúp một thành viên trong gia đình có thể đi làm, tìm việc làm hoặc đi học. Các gia đình người già và người khuyết tật cũng có thể khấu trừ chi phí y tế vượt quá 3% tổng thu nhập hàng năm và chi phí hỗ trợ người khuyết tật.
3. 3Tính tổng số tiền thanh toán của người thuê nhà (TTP). TTP là phần lớn hơn của 30 phần trăm thu nhập hàng tháng đã điều chỉnh, 10 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng, tiền thuê phúc lợi (nếu gia đình nhận được hỗ trợ phúc lợi bao gồm thành phần chỗ ở) hoặc tiền thuê tối thiểu do PHA quy định (thường là từ $0 đến $50 mỗi tháng). TTP của hầu hết các gia đình được xác định bằng 30 phần trăm tính toán thu nhập được điều chỉnh. TTP thể hiện sự đóng góp của gia đình vào chi phí nhà ở.
4. 4Xác định tiêu chuẩn thanh toán áp dụng. Mỗi PHA đặt ra các tiêu chuẩn thanh toán dựa trên Giá thuê thị trường công bằng (FMR) của HUD cho khu vực địa phương. Tiêu chuẩn thanh toán thường được đặt trong khoảng từ 90 đến 110 phần trăm FMR cho mỗi kích thước phòng ngủ. Ví dụ: nếu FMR 2 phòng ngủ ở khu vực đô thị là $1.400 thì PHA có thể đặt tiêu chuẩn thanh toán ở mức $1.400 đến $1.540. Tiêu chuẩn thanh toán thể hiện khoản trợ cấp tối đa mà PHA sẽ trả, được điều chỉnh theo quy mô căn hộ dựa trên quy mô phòng ngủ của gia đình.
5. 5Tính toán Khoản thanh toán Hỗ trợ Nhà ở (HAP). HAP là mức thấp hơn của tiêu chuẩn thanh toán trừ đi TTP hoặc tiền thuê thực tế trừ đi TTP. Nếu người thuê tìm thấy một căn hộ có giá thuê bằng hoặc thấp hơn tiêu chuẩn thanh toán, PHA sẽ thanh toán phần chênh lệch giữa tiền thuê và TTP. Nếu người thuê chọn một căn hộ có giá thuê cao hơn tiêu chuẩn thanh toán, họ phải tự chi trả phần vượt quá ngoài TTP của mình, nhưng tổng số tiền mà người thuê phải trả (TTP cộng với bất kỳ khoản tiền thuê vượt quá nào) không được vượt quá 40 phần trăm thu nhập hàng tháng đã điều chỉnh khi hợp đồng thuê ban đầu.
6. 6Áp dụng trợ cấp tiện ích nếu người thuê trả tiền tiện ích riêng. PHA công bố lịch trình trợ cấp tiện ích dựa trên chi phí tiện ích điển hình cho các loại căn hộ khác nhau trong khu vực pháp lý. Khoản trợ cấp tiện ích được trừ vào tổng tiền thuê nhà để xác định tiền thuê nhà cho chủ nhà hoặc làm giảm phần chia sẻ của người thuê nhà. Nếu trợ cấp tiện ích vượt quá TTP, PHA sẽ thanh toán phần chênh lệch trực tiếp cho người thuê nhà dưới dạng hoàn trả tiện ích. Điều này đảm bảo rằng tiêu chuẩn 30% sẽ tính vào tổng chi phí nhà ở chứ không chỉ tiền thuê nhà.
7. 7Xem xét mức giá thuê căn hộ hợp lý. Trước khi phê duyệt hợp đồng thuê nhà, PHA phải xác định rằng giá thuê đề xuất là hợp lý so với các căn hộ tương tự không được hỗ trợ trên thị trường địa phương. Điều này ngăn cản chủ nhà tính tiền thuê tăng cao đối với người thuê nhà theo Mục 8. Việc xác định tính hợp lý của tiền thuê nhà sẽ xem xét vị trí, kích thước căn hộ, loại, độ tuổi, chất lượng, tiện nghi và bảo trì. Nếu giá thuê đề xuất vượt quá giá thuê tương đương trên thị trường, PHA sẽ thương lượng với chủ nhà hoặc từ chối việc thuê nhà.

• !Quan niệm sai lầm phổ biến nhất về Mục 8 là chứng từ bao gồm toàn bộ tiền thuê nhà. Trên thực tế, phiếu thưởng bao gồm phần chênh lệch giữa khoản đóng góp của người thuê nhà (khoảng 30 phần trăm thu nhập được điều chỉnh) và tiêu chuẩn thanh toán hoặc tiền thuê thực tế, tùy theo mức nào thấp hơn. Người thuê nhà luôn phải trả một khoản nào đó cho tiền thuê nhà trừ khi thu nhập của họ cực kỳ thấp và họ được miễn tiền thuê nhà tối thiểu. Hơn nữa, nếu người thuê chọn một căn hộ có giá thuê cao hơn tiêu chuẩn thanh toán, họ phải tự chi trả khoản chênh lệch, điều này có thể đẩy tổng chi phí nhà ở của họ lên trên 30% thu nhập. Hiểu được cấu trúc chia sẻ chi phí này là điều cần thiết cho việc tìm kiếm căn hộ thực tế.
• !Nhiều người giữ phiếu không yêu cầu tất cả các khoản khấu trừ hiện có, đặc biệt là khoản khấu trừ chăm sóc trẻ em, khoản khấu trừ chi phí y tế (đối với gia đình người già/khuyết tật) và khoản khấu trừ chi phí hỗ trợ khuyết tật. Những khoản khấu trừ này trực tiếp làm giảm thu nhập được điều chỉnh, từ đó làm giảm TTP và tăng HAP. Một gia đình chi 400 USD mỗi tháng cho việc chăm sóc trẻ em có thể giảm TTP của họ khoảng 120 USD mỗi tháng (400 USD x 30 phần trăm) bằng cách yêu cầu khấu trừ. Cơ quan quản lý nhà ở phải thông báo cho các gia đình về các khoản khấu trừ hiện có, nhưng trên thực tế, các gia đình thường không cung cấp tài liệu về chi phí được khấu trừ trừ khi được yêu cầu cụ thể.
• !Một sai lầm nghiêm trọng trong chiến lược tìm kiếm là giới hạn việc tìm kiếm căn hộ ở những căn hộ ở mức bằng hoặc thấp hơn tiêu chuẩn thanh toán. Các gia đình được phép thuê những căn hộ cao hơn mức thanh toán tiêu chuẩn miễn là tổng số tiền người thuê phải trả (TTP cộng với tiền thuê vượt mức) không vượt quá 40% thu nhập hàng tháng đã điều chỉnh khi hết hợp đồng thuê ban đầu. Trong thị trường cho thuê chặt chẽ, tính linh hoạt này có thể mở rộng đáng kể số lượng căn hộ có sẵn. Ngược lại, việc thuê nhà dưới mức tiêu chuẩn thanh toán không làm tăng trợ cấp của gia đình vượt quá số tiền thuê thực tế; số tiền tiết kiệm được sẽ thuộc về PHA chứ không phải người thuê nhà. Hiểu được sự bất cân xứng này giúp các gia đình đưa ra sự cân bằng sáng suốt giữa chất lượng căn hộ, vị trí và chi phí.