Là gì Gross Rent Multiplier?
▾
Hệ số giá thuê gộp (GRM) là một thước đo định giá bất động sản nhanh chóng và nhanh chóng, biểu thị giá trị tài sản dưới dạng bội số của tổng thu nhập cho thuê hàng năm. Đây là một trong những cách nhanh nhất để sàng lọc các bất động sản đầu tư theo giá trị tương đối — bạn có thể tính toán nó trong vài giây dựa trên giá niêm yết và giá thuê được quảng cáo. GRM thấp hơn cho thấy bạn đang trả ít hơn trên mỗi đô la thu nhập cho thuê, điều này thường cho thấy giá trị tốt hơn so với các tài sản tương đương trong cùng thị trường. GRM hoạt động bằng cách so sánh các tài sản trên cơ sở doanh thu trên mỗi đô la giá, giúp ích cho việc sàng lọc nhanh chóng trước khi tiến hành phân tích sâu hơn. Nếu bất động sản ở một khu vực lân cận nhất định thường giao dịch ở mức tổng tiền thuê hàng năm là 8–10×, thì bất động sản có giá 12× có thể được định giá quá cao hoặc có những đặc điểm đặc biệt chứng minh mức giá cao hơn. Giao dịch bất động sản ở mức 7× có thể là một món hời - hoặc có thể có những vấn đề tiềm ẩn khiến thu nhập giảm xuống. Mặc dù đơn giản nhưng GRM có những hạn chế đáng kể. Nó hoàn toàn bỏ qua chi phí hoạt động, do đó, một tài sản có thuế, bảo hiểm hoặc chi phí bảo trì rất cao có thể có GRM hấp dẫn nhưng mang lại lợi nhuận thực tế kém. Nó cũng sử dụng tiền thuê gộp thay vì thu nhập hoạt động ròng, bỏ qua vị trí tuyển dụng và các nguồn thu nhập khác. Vì những lý do này, GRM được sử dụng tốt nhất làm bộ lọc đầu tiên chứ không phải là công cụ quyết định đầu tư cuối cùng. Sau đó, các tài sản vượt qua bài kiểm tra GRM sẽ được phân tích bằng cách sử dụng các số liệu dựa trên NOI như tỷ lệ vốn hóa và lợi nhuận trên tiền mặt. Điểm chuẩn GRM thay đổi đáng kể tùy theo thị trường và loại tài sản. Các thị trường đô thị chi phí cao (New York, San Francisco) thường thấy GRM là 15–25× vì giá thuê cao so với giá mua xét về mặt tuyệt đối. Thị trường cấp hai và cấp ba thường có GRM từ 6–10×, phản ánh giá trị đất thấp hơn và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư khác nhau. GRM luôn có ý nghĩa nhất khi so sánh với các thuộc tính khác cùng loại trong cùng thị trường con.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
GRM = Giá bất động sản / Tổng tiền thuê hàng năm
Ngoài ra: GRM = Giá bất động sản / (Tiền thuê hàng tháng × 12)
Giá trị tài sản ước tính = Tổng tiền thuê hàng năm × GRM (của doanh thu tương đương)Chú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| GRM | Hệ số tiền thuê gộp | multiple (×) | Số năm tổng thu nhập cho thuê bằng giá mua tài sản |
| P | Giá bất động sản | currency | Giá mua hoặc giá trị thị trường ước tính của tài sản |
| GR_annual | Tiền thuê gộp hàng năm | currency/year | Tổng thu nhập cho thuê từ tất cả các căn hộ nếu được thuê đầy đủ với giá thuê theo hợp đồng trong 12 tháng |
| GR_monthly | Tiền thuê gộp hàng tháng | currency/month | Tổng tiền thuê hàng tháng từ tất cả các căn hộ theo giá thuê hiện tại hoặc giá thị trường |
Cách Gross Rent Multiplier
▾
- 1Thu thập giá chào bán hoặc giá bán gần đây của tài sản từ dữ liệu niêm yết hoặc hồ sơ công khai.
- 2Tính tổng thu nhập cho thuê hàng năm: tổng tất cả tiền thuê đơn vị và nhân với 12. Sử dụng tiền thuê thực tế tại chỗ cho các tài sản hiện tại hoặc tiền thuê thị trường cho các tài sản bỏ trống hoặc ngoài thị trường.
- 3Chia giá bất động sản cho tổng tiền thuê hàng năm: GRM = Giá / Tổng tiền thuê hàng năm.
- 4So sánh GRM được tính toán với doanh số bán hàng tương đương gần đây trong cùng thị trường con và loại tài sản. Biên soạn GRM từ 3–5 doanh số bán hàng có thể so sánh gần đây để thiết lập phạm vi GRM thị trường.
- 5Sử dụng GRM thị trường để ước tính giá trị tài sản: Giá trị = Tổng tiền thuê hàng năm × GRM thị trường. Điều này giúp kiểm tra giá trị nhanh chóng xem giá chào bán có hợp lý hay không.
- 6Nếu GRM vượt qua ngưỡng của bạn, hãy tiến hành phân tích toàn bộ tỷ lệ NOI/giới hạn trước khi đưa ra đề nghị. GRM là một công cụ sàng lọc, không phải là thước đo định giá cuối cùng.
Ví dụ có lời giải
▾
GRM = 320.000 USD / 24.000 USD = 13,3×. Nếu những căn hộ song lập tương đương ở khu vực lân cận này được bán với mức GRM là 10–12× thì căn hộ song lập này có vẻ hơi đắt đỏ. Với mức 12× GRM, giá trị hợp lý sẽ là 24.000 USD × 12 = 288.000 USD - cho thấy người bán đang yêu cầu cao hơn 32.000 USD so với mức trung bình của thị trường. Đây là điểm khởi đầu cho đàm phán, không phải là kết luận cuối cùng.
GRM thị trường từ mức trung bình của các đối thủ có thể so sánh (9,2 + 9,5 + 9,4) / 3 = 9,37×. Giá trị ước tính = 60.000 USD × 9,37 = 562.200 USD, được làm tròn thành ~564.000 USD. Ước tính nhanh chóng này có thể được tính toán trong 30 giây và đưa ra sự kiểm tra chính xác về giá niêm yết trước khi đầu tư hàng giờ vào việc thẩm định sâu hơn.
Thuộc tính NYC có GRM là 20 ×, thuộc tính Trung Tây là 8,3 ×. Điều này không tự động có nghĩa là bất động sản ở Trung Tây là một khoản đầu tư tốt hơn - nó phản ánh các hồ sơ rủi ro thị trường khác nhau, kỳ vọng tăng giá và nhu cầu của người thuê nhà. Nhìn chung, các thị trường có GRM thấp hơn mang lại lợi suất thu nhập hiện tại tốt hơn nhưng tiềm năng tăng giá thấp hơn; thị trường có GRM cao hơn phản ánh mức tăng trưởng và sự khan hiếm.
Việc tính toán GRM trên năm bất động sản trong vòng chưa đầy một phút cho thấy Bất động sản C (GRM 13.2) là đắt nhất so với giá thuê của nó và cần được loại bỏ. Thuộc tính B và D (GRM ~8) mang lại tổng thu nhập trên mỗi đô la giá tốt nhất. Căn E đưa ra mức giá thuê tuyệt đối nhất so với mức giá. Cả ba đều đảm bảo tỷ lệ giới hạn đầy đủ và phân tích tiền mặt trước khi đưa ra ưu đãi.
Một số nhà đầu tư sử dụng GRM (Giá / Tiền thuê hàng tháng) hàng tháng thay vì hàng năm. GRM hàng tháng = 250.000 USD / 1.800 USD = 138,9. GRM hàng năm = 250.000 USD / ($1.800 × 12) = 250.000 USD / 21.600 USD = 11,6×. Phiên bản nào cũng hoạt động; chỉ cần đảm bảo rằng bạn đang so sánh một cách nhất quán (hàng năm với hàng năm, hàng tháng với hàng tháng) khi so sánh điểm chuẩn với doanh số bán hàng tương đương.
Ứng dụng thực tế
▾
Sàng lọc nhanh chóng hàng chục danh sách để xác định những ứng cử viên tốt nhất để phân tích sâu hơn
Đặt giá thầu nhanh khi di chuyển nhanh trong thị trường cạnh tranh
Định giá tài sản ở những thị trường mỏng nơi không có dữ liệu NOI so sánh
So sánh danh mục đầu tư của bạn với xu hướng GRM thị trường
Đàm phán của người bán: thể hiện việc định giá quá cao bằng cách sử dụng dữ liệu GRM có thể so sánh
Trường hợp đặc biệt
▾
Tài sản sử dụng hỗn hợp: Giá thuê thương mại và nhà ở được kết hợp trong GRM.
Hãy cẩn thận - không gian thương mại thường có hồ sơ rủi ro, mô hình chỗ trống và tỷ lệ chi phí khác với các đơn vị dân cư.
Cho thuê nhà nghỉ dưỡng: Thu nhập cho thuê ngắn hạn phụ thuộc nhiều vào thời vụ và nền tảng.
Sử dụng tổng thu nhập hàng năm (không phải ngoại suy tháng cao điểm) cho GRM để tránh phóng đại giá trị.
Giá thuê thấp hơn giá thị trường: Nếu người thuê trả giá thuê thấp hơn đáng kể so với giá thị trường
Hợp đồng thuê dưới giá thị trường: Nếu người thuê đang trả giá thuê thấp hơn đáng kể so với giá thuê thị trường (người thuê được kiểm soát tiền thuê hoặc người thuê lâu năm), GRM giá thuê hiện tại sẽ phóng đại giá trị tiềm năng thực sự của khoản đầu tư. Tính cả GRM hiện tại và giá thuê thị trường.
Phạm vi GRM theo loại thị trường
▾
| Loại thị trường | Phạm vi GRM điển hình | Phạm vi tỷ lệ giới hạn |
|---|---|---|
| Thành phố cửa ngõ chính (NYC, LA, SF) | 15–25× | 3–5% |
| Thành phố cấp hai lớn (Chicago, Dallas) | 10–15× | 4–6% |
| Chợ cỡ trung (Columbus, Nashville) | 8–12× | 5–7% |
| Chợ nhỏ/cấp ba | 6–9× | 7–10% |
| Khu vực nông thôn / có nhu cầu thấp | 4–7× | 9–12% |
Câu hỏi thường gặp
▾
GRM tốt cho tài sản cho thuê là gì?
GRM 'tốt' phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường và loại tài sản. Ở các thị trường thứ cấp có giá cả phải chăng, GRM từ 6–9 là phổ biến và cho thấy lợi suất thu nhập cao. Ở các thành phố ven biển đắt đỏ, GRM từ 15–25 là bình thường và phản ánh giá trị đất cao cũng như kỳ vọng tăng giá. Trong bất kỳ thị trường cụ thể nào, hãy nhắm đến GRM bằng hoặc thấp hơn mức trung bình cho các bất động sản có thể so sánh được để đảm bảo bạn không trả quá nhiều so với các công ty cùng ngành.
Hạn chế lớn nhất của GRM là gì?
GRM hoàn toàn bỏ qua chi phí hoạt động, do đó, tài sản có thuế cao hoặc bảo trì cao có thể có GRM thấp nhưng mang lại lợi nhuận ròng ở mức trung bình. Nó cũng sử dụng tổng tiền thuê mà không điều chỉnh theo vị trí trống - một tòa nhà có 20% chỗ trống trông giống như một tòa nhà đã có người ở hoàn toàn nếu bạn sử dụng tiền thuê tiềm năng. GRM phải luôn được theo sau bởi phân tích NOI và tỷ lệ vốn hóa đầy đủ trước khi đưa ra bất kỳ quyết định đầu tư nào.
GRM khác với lãi suất trần như thế nào?
Tỷ lệ trần sử dụng Thu nhập hoạt động ròng (NOI, sau chi phí) trong khi GRM sử dụng Tổng tiền thuê (trước chi phí). Tỷ lệ trần = NOI / Giá trị tài sản; GRM = Giá trị tài sản / Giá thuê gộp. Cả hai đều đo lường giá trị liên quan đến thu nhập, nhưng tỷ lệ trần là thước đo chính xác hơn vì nó tính đến chi phí hoạt động. GRM nhanh hơn; Tỷ lệ giới hạn chính xác hơn. Hầu hết các chuyên gia sử dụng tỷ lệ giới hạn làm chỉ số chính và GRM làm màn hình đầu tiên nhanh chóng.
Tôi có thể sử dụng GRM cho tài sản thương mại không?
GRM được áp dụng phổ biến nhất cho các khu dân cư nhỏ (1–4 căn hộ, nhiều gia đình nhỏ). Đối với tài sản thương mại, tỷ lệ trần là tiêu chuẩn vì cơ cấu cho thuê, phân bổ chi phí và biến động thu nhập phức tạp hơn nhiều. Các tài sản thương mại thường có hợp đồng thuê ròng ba lần hoặc hợp đồng thuê gộp với các trách nhiệm chi phí khác nhau, khiến cho việc so sánh tổng tiền thuê ít có ý nghĩa hơn nếu không bình thường hóa chi phí.
Tôi nên sử dụng giá thuê hiện tại hay giá thuê thị trường trong tính toán GRM?
Sử dụng tiền thuê hiện tại cho các tài sản đang được sử dụng — điều này cho bạn biết tài sản đó thực sự kiếm được bao nhiêu tiền ngày hôm nay. Đồng thời tính toán GRM bằng cách sử dụng giá thuê thị trường hiện tại để xem tiềm năng nếu hợp đồng thuê được gia hạn theo giá thị trường. Khoảng cách giữa GRM giá thuê hiện tại và GRM giá thuê thị trường thể hiện sự tăng trưởng của giá thuê - đôi khi là đặc điểm hấp dẫn nhất của việc mua lại giá trị gia tăng.
Tôi cần bao nhiêu doanh số bán hàng tương đương để thiết lập GRM thị trường?
Lý tưởng nhất là thu thập 5–10 doanh số bán hàng tương đương trong 6–12 tháng qua có quy mô, độ tuổi, tình trạng và vị trí tương tự với tài sản chủ đề của bạn. Sử dụng GRM trung vị thay vì giá trị trung bình để giảm tác động của các ngoại lệ. Ở những thị trường ít giao dịch, bạn có thể cần sử dụng khu vực địa lý rộng hơn hoặc khoảng thời gian dài hơn, điều chỉnh theo xu hướng thị trường.
GRM có tính đến tiềm năng tăng giá không?
GRM nắm bắt được lợi tức thu nhập hiện tại nhưng không nói gì về sự tăng giá. Thị trường GRM cao (tỷ suất thu nhập thấp) thường tồn tại do các nhà đầu tư đang định giá tăng giá mạnh trong tương lai - họ sẵn sàng trả nhiều hơn cho mỗi đô la tiền thuê hiện tại vì họ kỳ vọng giá thuê và giá trị sẽ tăng nhanh chóng. Các thị trường có GRM thấp có thể mang lại thu nhập hiện tại tốt hơn nhưng mức đánh giá thấp hơn. Một phân tích đầu tư hoàn chỉnh sẽ xem xét cả thu nhập hiện tại và mức tăng giá dự kiến.
Quy tắc 1% là gì và nó liên quan đến GRM như thế nào?
Nguyên tắc chung 1% quy định rằng tiền thuê hàng tháng phải bằng ít nhất 1% giá mua tài sản. Điều này có nghĩa là GRM hàng năm khoảng 8,33× (1 / 0,12 = 8,33) hoặc GRM hàng tháng là 100. Nếu một tài sản trị giá 200.000 USD tạo ra 2.000 USD/tháng tiền thuê (1%), thì GRM hàng tháng = 100. Các tài sản đáp ứng quy tắc 1% thường tạo ra đủ thu nhập gộp để trang trải chi phí và tạo ra dòng tiền dương, mặc dù quy tắc này khó đáp ứng hơn ở các thị trường đắt tiền.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Sử dụng tiền thuê hàng tháng thay vì tiền thuê hàng năm mà không điều chỉnh điểm chuẩn GRM - GRM hàng tháng và hàng năm sẽ không thể so sánh được nếu không chuẩn hóa.
- !Sử dụng tiền thuê dự kiến hoặc theo quy định thay vì tiền thuê thực tế tại chỗ để tính thu nhập hiện tại.
- !So sánh GRM giữa các loại tài sản khác nhau (ví dụ: nhà ở riêng lẻ và tòa nhà chung cư) mà không nhận ra rằng mỗi loại có phạm vi GRM riêng.
- !Đưa ra quyết định đầu tư chỉ dựa trên GRM mà không tiến hành phân tích tỷ lệ vốn hóa và dòng tiền.
Mẹo Chuyên Nghiệp
Xây dựng một bảng tính đơn giản với GRM cho mỗi lần bán hàng ở khu vực mục tiêu của bạn trong 12 tháng qua. Khi bạn biết sâu phạm vi GRM bình thường, bạn có thể đánh giá danh sách mới trong vài giây - ngay lập tức phát hiện cả danh sách được định giá quá cao và những món hời tiềm năng trước khi bất kỳ ai khác thực hiện phép toán chi tiết.
Bạn có biết?
Khái niệm 'GRM' có trước mô hình tài chính phức tạp hàng thập kỷ. Các nhà đầu tư bất động sản thời xưa đã sử dụng nó làm công cụ định giá chính trước khi phân tích lãi suất trần trở thành tiêu chuẩn. Ở một số thị trường, GRM hầu như không thay đổi trong 30 năm - phản ánh mức độ gắn kết của những người tham gia thị trường với mối quan hệ giá thuê/giá lịch sử.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
- ›Investopedia - Định nghĩa hệ số nhân tiền thuê gộp
- ›BiggerPockets - GRM so với tỷ lệ giới hạn cho phân tích tài sản cho thuê
- ›Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia – Phân tích đầu tư bất động sản
- ›Viện CCIM - Nguyên tắc cơ bản về phân tích tài chính bất động sản
- ›Viện đất đô thị – Hướng dẫn phân tích thị trường bất động sản
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.