Mortgage Refinance Break-Even Calculator

Công cụ tính điểm hòa vốn tái cấp vốn cho khoản thế chấp xác định chính xác cần bao nhiêu tháng để khoản tiết kiệm tích lũy hàng tháng từ lãi suất thấp hơn vượt quá chi phí đóng trả trước của việc tái cấp vốn. Đây là số liệu quan trọng nhất trong bất kỳ quyết định tái cấp vốn nào vì nó cho bạn biết thời gian tối thiểu bạn phải ở trong nhà và giữ khoản vay mới để có thể giải quyết được về mặt tài chính. Phép tính cơ bản chia tổng chi phí đóng cho khoản giảm thanh toán hàng tháng, nhưng một phân tích phức tạp cũng tính đến chi phí cơ hội của chi phí đóng (số tiền đó có thể kiếm được nếu đầu tư thay vào đó), tác động về thuế của việc thay đổi khoản khấu trừ lãi thế chấp, việc đặt lại lịch khấu hao của bạn (làm tăng tổng tiền lãi trong suốt thời hạn của khoản vay) và bất kỳ thay đổi nào trong thời hạn cho vay. Chi phí đóng tái cấp vốn trung bình vào năm 2025 dao động từ 3.000 USD đến 6.000 USD, hoặc khoảng 1-2% số dư khoản vay. Tái cấp vốn có lợi nhất khi lãi suất giảm ít nhất 0,75-1,0% so với lãi suất hiện tại và bạn dự định ở trong nhà vượt quá điểm hòa vốn. Trong chu kỳ giảm lãi suất, việc tái cấp vốn có thể tiết kiệm cho chủ nhà hàng chục nghìn đô la trong thời hạn cho vay còn lại, nhưng việc tái cấp vốn quá thường xuyên hoặc không hiểu rõ về mốc thời gian hòa vốn thực sự có thể khiến bạn tốn tiền.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Nhập chi tiết thế chấp hiện tại của bạn: số dư khoản vay còn lại, lãi suất hiện tại, thời hạn còn lại theo tháng và khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng hiện tại. Máy tính sử dụng số dư còn lại (không phải số tiền vay ban đầu) vì đó là số tiền bạn đang tái cấp vốn. Kiểm tra bản kê khai thế chấp mới nhất của bạn để biết những số liệu này.
2. 2Nhập các điều khoản thế chấp mới được đề xuất: lãi suất mới, thời hạn cho vay mới và bất kỳ điểm nào bạn đang trả để giảm lãi suất. Mỗi điểm giảm giá có giá 1% số tiền vay và thường giảm lãi suất 0,25%. Điểm làm tăng chi phí trả trước của bạn nhưng làm giảm khoản thanh toán hàng tháng, ảnh hưởng đến việc tính điểm hòa vốn theo cả hai hướng.
3. 3Nhập tổng chi phí đóng cho khoản tái cấp vốn. Chúng thường bao gồm phí ban đầu (0,5-1% khoản vay), thẩm định ($400-$700), bảo hiểm quyền sở hữu ($500-$1.500), phí ghi chép ($100-$250) và nhiều loại phí khác. Nhiều người cho vay đưa ra các khoản tái cấp vốn 'không mất phí đóng' trong đó chi phí được tính vào số dư khoản vay hoặc được bù đắp bằng lãi suất cao hơn một chút.
4. 4Máy tính tính toán khoản thanh toán hàng tháng mới của bạn và trừ nó khỏi khoản thanh toán hiện tại của bạn để xác định khoản tiết kiệm hàng tháng. Sau đó, nó chia tổng chi phí đóng cho khoản tiết kiệm hàng tháng để tìm điểm hòa vốn cơ bản theo tháng. Điểm hòa vốn dưới 24 tháng thường được coi là thuận lợi; trên 48 tháng là rủi ro trừ khi bạn rất chắc chắn về việc ở lại.
5. 5Xem lại phân tích nâng cao cho thấy mức tiết kiệm tích lũy theo thời gian. Máy tính dự đoán tổng số tiền tiết kiệm của bạn ở mức 1, 3, 5, 10 và 15 năm sau khi tái cấp vốn, tính đến chi phí cuối kỳ. Nó cũng cho thấy tổng tiền lãi phải trả theo cả hai kịch bản trong thời gian còn lại của mỗi khoản vay.
6. 6So sánh tổng chi phí của cả hai lựa chọn trong thời hạn vay đầy đủ. Việc tái cấp vốn vào một khoản thế chấp mới có thời hạn 30 năm từ khoản vay còn lại 22 năm sẽ cộng thêm 8 năm thanh toán. Ngay cả với mức lãi suất thấp hơn, thời hạn gia hạn có thể làm tăng tổng tiền lãi phải trả. Máy tính cho thấy sự đánh đổi này một cách rõ ràng.
7. 7Đánh giá mức hòa vốn trong bối cảnh: nếu bạn có thể bán hoặc tái cấp vốn một lần nữa trong thời gian hòa vốn thì việc tái cấp vốn có thể không có ý nghĩa về mặt tài chính. Yếu tố trong kế hoạch cuộc sống như khả năng di dời, nghỉ hưu hoặc giảm lãi suất dự kiến ​​​​trong tương lai có thể thúc đẩy một khoản tái cấp vốn khác.

• !Bỏ qua việc đặt lại lịch khấu hao: Tái cấp vốn cho khoản thế chấp còn lại 22 năm thành khoản vay mới có thời hạn 30 năm sẽ cộng thêm 8 năm thanh toán. Ngay cả ở mức lãi suất thấp hơn, thời hạn kéo dài có thể đồng nghĩa với việc phải trả tổng tiền lãi nhiều hơn trong suốt thời hạn của khoản vay. Luôn so sánh tổng tiền lãi phải trả trong cả hai trường hợp, không chỉ chênh lệch thanh toán hàng tháng.
• !Chỉ tập trung vào lãi suất và bỏ qua chi phí đóng: Khoản tái cấp vốn 'miễn phí' không có chi phí đóng thường có nghĩa là người cho vay tính lãi suất cao hơn (0,25-0,50% so với thị trường) để trang trải chi phí. Trong hơn 30 năm, chi phí này có thể cao hơn việc trả trước chi phí đóng. Luôn so sánh chi phí hiệu quả của các phương án miễn phí và các phương án trả phí đóng.
• !Không tính đến sự thay đổi khấu trừ thuế: Nếu bạn chia thành các khoản khấu trừ, lãi suất thấp hơn có nghĩa là khoản khấu trừ lãi suất thế chấp nhỏ hơn. Đối với những người đi vay trong khung thuế 24%, việc giảm lãi suất 200 USD/tháng chỉ tiết kiệm được 152 USD/tháng sau khi được giảm thuế. Điều này kéo dài thời gian hòa vốn thực sự.
• !Đưa chi phí đóng vào số dư khoản vay mà không điều chỉnh cách tính điểm hòa vốn: Thêm 5.000 USD vào chi phí đóng vào số dư 300.000 USD có nghĩa là bạn đang trả lãi cho 305.000 USD. Khoản tiết kiệm thực tế hàng tháng thấp hơn so với so sánh thanh toán đơn giản cho thấy vì một phần của các dịch vụ thanh toán mới có thêm khoản nợ chi phí đóng.
• !Tái cấp vốn nhiều lần mỗi khi lãi suất giảm nhẹ: Mỗi lần tái cấp vốn sẽ đặt lại đồng hồ khấu hao và phát sinh chi phí đóng mới. Tái cấp vốn ba lần trong 5 năm với chi phí đóng là 4.000 USD mỗi lần có nghĩa là phải chi 12.000 USD trước khi đạt được khoản tiết kiệm bền vững. Chờ tỷ lệ giảm ít nhất 0,75-1,0% để có lợi ích có ý nghĩa.