Singapore: Foreigner Buying Property
Là gì Singapore Property Foreigner Guide?
▾
Các cá nhân nước ngoài mua bất động sản nhà ở tại Singapore phải đối mặt với một số loại thuế giao dịch bất động sản cao nhất thế giới, khiến Singapore trở thành một trong những thị trường bất động sản nhà ở hạn chế nhất đối với người không cư trú. Kể từ tháng 4 năm 2023, người nước ngoài (được định nghĩa là những cá nhân không phải là Công dân Singapore hoặc Thường trú nhân) phải nộp Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD) là 60% đối với tất cả các giao dịch mua bất động sản nhà ở, bên cạnh Thuế trước bạ tiêu chuẩn của người mua (BSD) tăng dần khoảng 1–6%. Không có hạn chế nào đối với việc người nước ngoài mua tài sản nhà ở tư nhân ở Singapore - người nước ngoài có thể mua nhà chung cư, căn hộ và bất động sản trên đất liền ở Sentosa Cove một cách hợp pháp - nhưng ABSD thực sự khiến hầu hết các giao dịch mua trở nên rất đắt đỏ. Người nước ngoài không thể mua căn hộ HDB mới (nhà ở công cộng) và chỉ có thể mua căn hộ HDB bán lại nếu họ thành lập một đơn vị gia đình với Công dân Singapore hoặc Thường trú nhân. Chung cư điều hành (EC) trong thời gian chiếm giữ tối thiểu (5 năm đầu tiên) cũng bị hạn chế. Các tài sản thương mại và công nghiệp - văn phòng, cửa hàng bán lẻ, đơn vị công nghiệp, nhà phố thương mại - không thuộc đối tượng ABSD và hoàn toàn mở cửa cho người nước ngoài mua. Thu nhập cho thuê bất động sản ở Singapore phải chịu thuế đối với người không cư trú ở mức cố định 22% trên thu nhập cho thuê ròng (sau khi khấu trừ cho phép). Đối với Thường trú nhân Singapore (PR), tỷ lệ ABSD là 5% đối với tài sản đầu tiên và 30% đối với những tài sản tiếp theo - thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 60% của người nước ngoài. Công dân Hoa Kỳ (theo FTA Hoa Kỳ- Singapore) được coi là Công dân Singapore vì mục đích ABSD trong lần mua bất động sản đầu tiên của họ, giảm tỷ lệ áp dụng xuống 0%.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
Tổng chi phí = Giá mua + BSD + ABSD (60% đối với người nước ngoài) + Phí pháp lý; BSD = lũy tiến 1%-6%; ABSD = Giá mua × 60%; Thuế thu nhập cho thuê (không cư trú) = Thu nhập cho thuê ròng × 22%Chú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | Giá giao dịch thỏa thuận | — | Tham số buyPrice đại diện cho dữ liệu đầu vào định lượng quan trọng trong tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore, được đo bằng đơn vị tiêu chuẩn và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán thông qua công thức toán học |
| bsd | Thuế trước bạ của người mua | — | Thuế trước bạ của người mua — tỷ lệ lũy tiến 1%-6% trên giá mua |
| absd | 60% cho người nước ngoài | — | 60% dành cho người nước ngoài; 5% cho PR (tài sản đầu tiên); 0% cho SC (thuộc tính đầu tiên) |
| rentalTaxRate | 22% không | — | Tỷ lệ cố định 22% của người không cư trú đối với thu nhập cho thuê ròng từ bất động sản Singapore |
| loanToValue | Tối đa 75% | — | Tham số loanToValue đại diện cho đầu vào định lượng quan trọng trong tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore, được đo bằng đơn vị tiêu chuẩn và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán thông qua công thức toán học |
Cách Singapore Property Foreigner Guide
▾
- 1Xác nhận quốc tịch và tình trạng cư trú của bạn - Công dân Singapore, PR, người nước ngoài hoặc quốc gia thuộc quốc gia FTA.
- 2Xác định loại tài sản: nhà ở (tuân theo ABSD đối với người nước ngoài), thương mại/công nghiệp (không có ABSD) hoặc HDB (thường hạn chế người nước ngoài).
- 3Tính BSD trên giá mua bằng bảng tỷ giá lũy tiến.
- 4Tính ABSD: 60% giá mua đối với hầu hết người nước ngoài, 5% đối với người PR mua bất động sản đầu tiên.
- 5Nhận tư vấn pháp lý và chuyển nhượng - phí khoảng 0,2–0,4% giá mua.
- 6Thu xếp nguồn tài chính nếu cần - hầu hết các ngân hàng cho người nước ngoài vay tới 75% LTV đối với tài sản nhà ở tư nhân.
- 7Đối với bất động sản đầu tư, hãy đăng ký thuế thu nhập với IRAS và trả 22% trên thu nhập cho thuê ròng với tư cách là người không cư trú.
Ví dụ có lời giải
▾
Chỉ riêng ABSD đã cộng thêm 60% vào giá mua đối với người nước ngoài - mức thuế giao dịch nhà ở cao nhất thế giới
BSD: 1%×$180K+2%×$180K+3%×$640K+4%×$500K+5%×$500K+6%×$0 ≈ $84.600. ABSD = 2,5 triệu USD × 60% = 1,5 triệu USD. Tổng cộng ≈ $4,09 triệu.
PR tài sản đầu tiên ABSD là 5% - dễ tiếp cận hơn nhiều so với tỷ lệ 60% dành cho người nước ngoài
BSD ≈ $54.600. ABSD = 1,8 triệu USD × 5% = 90.000 USD. Hợp pháp ~ $ 3,600. Tổng cộng ≈ $1,948,200.
FTA Hoa Kỳ- Singapore coi công dân Hoa Kỳ là Công dân Singapore đối với ABSD ngay từ lần đầu
Không có FTA: 2 triệu USD × 60% = 1,2 triệu USD ABSD. Với FTA: $0 ABSD. BSD vẫn còn ~64.600 USD.
Người không cư trú phải trả mức lãi suất cố định 22% trên thu nhập cho thuê ròng từ bất động sản ở Singapore
($60.000 - $15.000) × 22% = $45.000 × 22% = $9.900 thuế thu nhập hàng năm đối với IRAS.
Ứng dụng thực tế
▾
Một giám đốc điều hành nước ngoài đang xem xét việc mua so với thuê ở Singapore, tính toán tổng chi phí ABSD để xác định điểm hòa vốn tài chính., đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng đối với Tài sản của người nước ngoài Singapore trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, nơi việc tính toán chính xác tài sản của người nước ngoài ở Singapore trực tiếp hỗ trợ việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Một công dân Hoa Kỳ ở Singapore tính toán rằng việc miễn trừ FTA của họ giúp họ tiết kiệm được 1,2 triệu đô la Singapore ABSD cho tài sản đầu tiên trị giá 2 triệu đô la Singapore., đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng đối với Tài sản của người nước ngoài Singapore trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, nơi việc tính toán chính xác tài sản của người nước ngoài ở Singapore trực tiếp hỗ trợ việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Một nhà đầu tư so sánh lợi nhuận sau ABSD của một căn hộ ở Singapore với một căn nhà phố thương mại không có ABSD., đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng đối với Tài sản dành cho người nước ngoài Singapore trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, nơi việc tính toán chính xác tài sản của người nước ngoài ở Singapore hỗ trợ trực tiếp cho việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Một PR Singapore tính toán 5% ABSD cho lần mua nhà đầu tiên của họ và so sánh với việc tiếp tục thuê., đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng đối với Tài sản của người nước ngoài Singapore trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó việc tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore chính xác hỗ trợ trực tiếp cho việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Chủ nhà nước ngoài tính toán nghĩa vụ thuế IRAS hàng năm của họ đối với thu nhập cho thuê từ một căn hộ ở Singapore với tỷ lệ 22% dành cho người không cư trú., đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng đối với Tài sản của người nước ngoài Singapore trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, nơi việc tính toán chính xác tài sản của người nước ngoài ở Singapore trực tiếp hỗ trợ việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Trường hợp đặc biệt
▾
Sentosa Cove — Khu vực nước ngoài được phê duyệt
Sentosa Cove là khu dân cư được chỉ định nơi người nước ngoài có thể mua nhà gỗ và bất động sản trên đất mà không cần sự chấp thuận của LDAU. Áp dụng 60% ABSD tương tự. Sentosa Cove mang đến cuộc sống ven sông độc đáo ở Singapore nhưng với mức giá cao — thường có giá trị trên 10 triệu đô la Singapore cho bất động sản trên đất liền.
Tài sản thương mại thay thế
Người nước ngoài muốn tiếp cận bất động sản Singapore mà không có 60% ABSD thường đầu tư vào các căn nhà thương mại, đơn vị công nghiệp hoặc không gian văn phòng. Các đơn vị REIT công nghiệp trên SGX cũng có sẵn mà không có bất kỳ ABSD nào và cung cấp khả năng tiếp cận đa dạng với thị trường bất động sản công nghiệp và hậu cần của Singapore.
Chương trình Nhà đầu tư Toàn cầu Singapore
Chương trình Nhà đầu tư Toàn cầu (GIP) cho phép các nhà đầu tư nước ngoài đăng ký Thường trú tại Singapore để đổi lấy khoản đầu tư đủ điều kiện từ 2,5 triệu đô la Singapore trở lên tại Singapore. Trạng thái PR làm giảm ABSD tài sản tiếp theo từ 60% xuống 5% (tài sản đầu tiên) — một cân nhắc tài chính đáng kể cho những ai đang tìm kiếm mối quan hệ lâu dài với Singapore.
Tài sản thông qua một công ty
Trong Tài sản của người nước ngoài Singapore, tình huống này đòi hỏi phải thận trọng hơn khi diễn giải kết quả tài sản của người nước ngoài Singapore. Công thức tiêu chuẩn có thể không giải thích đầy đủ tất cả các yếu tố có trong trường hợp khó khăn này và cần phải phân tích bổ sung hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia. Phương pháp thực hành tốt nhất về mặt chuyên môn bao gồm việc ghi lại các giả định, thực hiện phân tích độ nhạy và tham chiếu chéo các kết quả bằng các phương pháp thay thế khi việc tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore rơi vào lãnh thổ không chuẩn.
Dữ liệu tham khảo tài sản của người nước ngoài Singapore
▾
| Loại tài sản | Người nước ngoài có thể mua? | ABSD | Thuế thuê nhà (Không cư trú) |
|---|---|---|---|
| Căn hộ/căn hộ riêng | Yes | 60% | 22% trên thu nhập ròng |
| Đã hạ cánh (không phải Sentosa) | Cần có sự phê duyệt của LDAU | 60% | 22% |
| Vịnh Sentosa cập bến | Có (đã được phê duyệt) | 60% | 22% |
| Bán lại HDB (có SC/PR) | Điều kiện hạn chế | N/A | N/A |
| Nhà phố thương mại | Yes | Không có ABSD | 17% không cư trú |
| Công nghiệp/văn phòng | Yes | Không có ABSD | 17% không cư trú |
Câu hỏi thường gặp
▾
Người nước ngoài có thể mua bất kỳ tài sản nào ở Singapore không?
Người nước ngoài có thể mua tài sản nhà ở tư nhân (chung cư, căn hộ) và bất động sản trên đất liền ở Sentosa Cove, tuân theo 60% ABSD. Họ không thể mua căn hộ bán lại nhà ở công cộng HDB mà không thành lập một đơn vị gia đình đủ điều kiện với một công dân hoặc PR, và hoàn toàn không thể mua căn hộ HDB mới. Sở hữu thương mại và công nghiệp không có hạn chế.
60% ABSD có phải là chi phí một lần không?
Đúng. ABSD được thanh toán một lần tại thời điểm mua hàng. Khoản tiền này được tính trên giá mua và đáo hạn trong vòng 14 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Nó không tái diễn hàng năm. Tổng chi phí là đáng kể nhưng là chi phí mua lại một lần. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore, nơi độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào tính toán chính xác về tài sản của người nước ngoài tại Singapore để xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Ai đủ điều kiện được miễn trừ FTA ABSD giữa Hoa Kỳ và Singapore?
Công dân Hoa Kỳ đủ điều kiện nhận ABSD 0% đối với tài sản dân cư đầu tiên ở Singapore theo Hiệp định Thương mại Tự do Hoa Kỳ- Singapore. Công dân Iceland, Liechtenstein và Na Uy cũng đủ điều kiện theo FTA EU- Singapore. Tính đủ điều kiện đòi hỏi phải có quốc tịch của quốc gia đủ điều kiện, không chỉ nơi cư trú. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore, nơi độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào tính toán chính xác về tài sản của người nước ngoài tại Singapore để xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Người nước ngoài có thể vay thế chấp ở Singapore không?
Đúng. Hầu hết các ngân hàng Singapore đều cung cấp các khoản thế chấp cho người nước ngoài, tuân theo Tỷ lệ xử lý nợ tổng cộng (TDSR) tiêu chuẩn là 55% tổng thu nhập hàng tháng và giới hạn LTV. Người nước ngoài thường có thể vay tới 75% giá trị tài sản. Tuy nhiên, ABSD phải được tài trợ từ nguồn lực của chính mình - các ngân hàng không tài trợ cho ABSD.
Tại sao người nước ngoài mua bất động sản Singapore với lãi suất 60% ABSD?
Bất động sản Singapore vẫn hấp dẫn đối với người nước ngoài có giá trị ròng cực cao vì những lý do ngoài lợi nhuận ngắn hạn: ổn định chính trị, pháp quyền, quyền sở hữu hợp pháp mạnh mẽ, vị trí của Singapore là trung tâm tài chính của châu Á, lợi ích cư trú dài hạn tương đương với Golden Visa và sự ổn định lịch sử của Đô la Singapore. Đối với một số người mua, phí bảo hiểm được chứng minh bằng những cân nhắc phi tài chính. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore, nơi độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào tính toán chính xác về tài sản của người nước ngoài tại Singapore để xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Có thuế trước bạ của người bán đối với người nước ngoài không?
Thuế trước bạ của người bán (SSD) áp dụng cho tất cả người bán (không phân biệt quốc tịch) bán trong vòng 3 năm kể từ ngày mua: 12% vào năm 1, 8% vào năm 2 và 4% vào năm 3. Sau 3 năm, không áp dụng SSD. Người nước ngoài có ý định nắm giữ và bán lại nên lập kế hoạch nắm giữ ít nhất 3 năm để tránh bị tăng thêm SSD khi xuất cảnh.
Người nước ngoài có bị đánh thuế trên lãi vốn từ việc bán bất động sản ở Singapore không?
Singapore không có thuế lãi vốn. Lợi nhuận từ việc bán bất động sản thường không bị đánh thuế, ngay cả đối với người nước ngoài. Tuy nhiên, nếu IRAS xác định rằng tài sản được mua và bán theo mô hình phù hợp với giao dịch (không phải đầu tư), thì lợi nhuận có thể được phân loại lại thành thu nhập và bị đánh thuế theo thuế suất áp dụng.
Kích thước bất động sản tối thiểu mà người nước ngoài có thể mua là bao nhiêu?
Không có giới hạn kích thước tối thiểu đối với người nước ngoài mua nhà chung cư hoặc căn hộ tư nhân. Đối với bất động sản trên đất liền, người nước ngoài cần có sự chấp thuận của Đơn vị phê duyệt giao dịch đất đai (LDAU) của Cơ quan quản lý đất đai Singapore, ngoại trừ các bất động sản ở Sentosa Cove được phép mua từ nước ngoài. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán tài sản của người nước ngoài ở Singapore, nơi độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào tính toán chính xác về tài sản của người nước ngoài tại Singapore để xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Không nhận ra rằng 60% ABSD phải được trả trước khi mua - khoản tiền này không thể vay được và phải đến từ nguồn vốn của chính người mua.
- !Giả sử miễn trừ FTA được áp dụng mà không cần xác minh quốc tịch - FTA Hoa Kỳ áp dụng cho công dân Hoa Kỳ, không phải tất cả cư dân Hoa Kỳ.
- !Mua căn hộ bán lại HDB ở Singapore với tư cách là người nước ngoài mà không thành lập đơn vị gia đình đủ điều kiện với công dân hoặc PR.
- !Không lập kế hoạch về Thuế trước bạ của Người bán - việc bán trong vòng 3 năm sẽ làm tăng thêm 4–12% chi phí khi xuất cảnh.
- !Quên rằng thu nhập cho thuê với tư cách là người không cư trú phải chịu thuế ở mức 22% - bỏ qua điều này sẽ tạo ra các hóa đơn thuế IRAS bất ngờ.
- !Không khám phá các lựa chọn thay thế bất động sản thương mại (nhà phố, khu công nghiệp) không có ABSD và có thể mang lại lợi nhuận tương đương.
Mẹo Chuyên Nghiệp
Nếu bạn là công dân Hoa Kỳ dự định mua bất động sản ở Singapore, hãy xác minh ngay khả năng đủ điều kiện của bạn trong FTA Hoa Kỳ- Singapore với luật sư Singapore trước khi thanh toán 60% ABSD một cách không cần thiết. Khoản chênh lệch 0 USD ABSD so với 60% của một tài sản trị giá 2 triệu đô la Singapore là 1,2 triệu đô la Singapore - một sai lầm không thể lấy lại được sau khi mua.
Bạn có biết?
Khi Singapore tăng ABSD cho người nước ngoài từ 30% lên 60% vào tháng 4 năm 2023, doanh số bán bất động sản cho người nước ngoài đã giảm khoảng 75% vào tháng tiếp theo. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Singapore vẫn tiếp tục tăng giá do nhu cầu trong nước thúc đẩy, chứng tỏ khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trước các can thiệp chính sách bên ngoài.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Ratings & comments
Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.