Là gì Buy-to-Let Tax Calculator UK?
▾
Thuế mua để cho thuê của Vương quốc Anh đề cập đến các quy định về thuế thu nhập áp dụng đối với chủ nhà nhận thu nhập từ việc cho thuê tài sản nhà ở. Vì Mục 24 của Đạo luật Tài chính 2015 đã được thực hiện hoàn toàn từ tháng 4 năm 2021, những chủ nhà là người nộp thuế ở mức cao hơn hoặc bổ sung không còn có thể khấu trừ tiền lãi thế chấp trực tiếp từ thu nhập cho thuê nữa. Thay vào đó, tất cả thu nhập cho thuê hiện đã bị đánh thuế đầy đủ và chỉ được phép khấu trừ thuế ở mức cơ bản (20%) bằng lãi suất thế chấp đã trả đối với hóa đơn thuế. Điều này làm cho việc mua để cho thuê mang lại ít lợi nhuận hơn đáng kể đối với những người nộp thuế có tỷ lệ cao hơn so với hệ thống trước đó. Các chi phí được phép (ngoài lãi thế chấp) như phí đại lý, bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa, phí kế toán và thuế hội đồng trong thời gian bỏ trống vẫn có thể được khấu trừ khỏi thu nhập cho thuê. Ngoài ra còn có khoản trợ cấp thu nhập từ tài sản trị giá £1.000 dành cho chủ nhà có thu nhập cho thuê nhỏ. Chủ nhà nắm giữ tài sản thông qua một công ty TNHH không phải tuân theo Mục 24 và vẫn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp như một chi phí kinh doanh, khiến việc thành lập công ty trở nên hấp dẫn đối với một số nhà đầu tư. Thuế lãi vốn cũng được áp dụng khi bán bất động sản cho thuê, với tỷ lệ 18% (tỷ lệ cơ bản) hoặc 24% (tỷ lệ cao hơn) đối với tài sản nhà ở kể từ năm 2024.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Công thức
▾
Lợi nhuận cho thuê chịu thuế = tổng tiền thuê - chi phí cho phép (không bao gồm lãi vay thế chấp); Thuế = lợi nhuận × tỷ lệ biên; Tín dụng thuế = lãi suất thế chấp × 20%Chú giải biến
▾
| Ký hiệu | Tên | Đơn vị | Mô tả |
|---|---|---|---|
| R | Tổng thu nhập cho thuê | £ | Tham số R đại diện cho đầu vào định lượng quan trọng trong tính toán thuế mua để cho phép ở Vương quốc Anh, được đo bằng đơn vị tiêu chuẩn của nó và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán thông qua công thức toán học |
| E | Chi phí cho phép | £ | Tham số E đại diện cho đầu vào định lượng quan trọng trong tính toán thuế mua để cho phép ở Vương quốc Anh, được đo bằng đơn vị tiêu chuẩn của nó và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán thông qua công thức toán học |
| I | Lãi suất thế chấp | £ | Tham số I đại diện cho đầu vào định lượng quan trọng trong tính toán thuế mua để cho phép ở Vương quốc Anh, được đo bằng đơn vị tiêu chuẩn của nó và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả tính toán thông qua công thức toán học |
| C | tín dụng thuế | £ | I × 20% — mức giảm lãi suất cơ bản được cho phép theo Mục 24 |
Cách Buy-to-Let Tax Calculator UK
▾
- 1Cộng tất cả thu nhập cho thuê nhận được trong năm tính thuế từ tất cả tài sản cho thuê
- 2Khấu trừ các chi phí được phép: phí đại lý, bảo hiểm, sửa chữa, kế toán, thuế hội đồng (trong thời gian trống), tiền thuê mặt bằng và bất kỳ chi phí cho phép nào khác (không tính lãi thế chấp)
- 3Con số thu được là lợi nhuận cho thuê chịu thuế; thêm số tiền này vào thu nhập khác của bạn để xác định mức thuế suất cận biên của bạn
- 4Tính thuế thu nhập đối với lợi nhuận cho thuê theo tỷ lệ cận biên của bạn (20%, 40% hoặc 45%)
- 5Tính mức khấu trừ thuế cơ bản đối với lãi suất thế chấp đã trả: lãi suất thế chấp × 20%
- 6Trừ khoản tín dụng thuế khỏi hóa đơn thuế thu nhập của bạn để có được khoản thuế thực tế phải nộp
- 7Đối với chủ nhà có tổng thu nhập dưới £12.570, trợ cấp cá nhân có thể giảm hoặc loại bỏ nghĩa vụ thuế
Ví dụ có lời giải
▾
Quy tắc cũ: lợi nhuận = £6.000; thuế = £ 2.400. Quy định mới: lợi nhuận = £16.000; thuế = £6.400; tín dụng = £2.000; thuế ròng = £ 4.400. Trên thực tế, thuế trước tín dụng đối với £16.000 ở mức 40% = £6.400 trừ đi khoản tín dụng £2.000 = £4.400.
Theo Mục 24, khoản lãi thế chấp 10.000 bảng Anh không được khấu trừ trước khi tính thuế. Chủ nhà trả 40% thuế cho toàn bộ lợi nhuận 16.000 bảng Anh (6.400 bảng Anh), sau đó nhận được khoản tín dụng 20% cho tiền lãi (2.000 bảng Anh), đưa ra hóa đơn thuế ròng là 4.400 bảng Anh so với 2.400 bảng Anh theo quy định cũ.
Thuế lợi nhuận (10.500 bảng Anh) ở mức 20% = 2.100 bảng Anh; khoản tín dụng £6.000 × 20% = £1.200; thuế ròng = £900
Đối với người nộp thuế theo thuế suất cơ bản, Mục 24 không thay đổi gánh nặng thuế thực tế vì khoản tín dụng bằng với số tiền đáng lẽ được tiết kiệm bằng cách khấu trừ trực tiếp tiền lãi.
Nếu tổng thu nhập từ tài sản là £ 1.000 trở xuống thì không phải nộp thuế và không cần hoàn trả
Khoản trợ cấp thu nhập tài sản trị giá £1.000 có nghĩa là chủ nhà có thu nhập cho thuê nhỏ (ví dụ: thuê chỗ đậu xe hoặc gara) không phải trả thuế và không có nghĩa vụ báo cáo.
Mục 24 không áp dụng cho công ty TNHH; được khấu trừ toàn bộ lãi suất thế chấp
Các công ty TNHH vẫn có thể khấu trừ đầy đủ tiền lãi thế chấp, khiến việc thành lập công ty trở nên hấp dẫn đối với các chủ nhà có tỷ lệ cao hơn, mặc dù việc khai thác lợi nhuận cá nhân (tiền lương hoặc cổ tức) sẽ làm tăng thêm thuế.
Ứng dụng thực tế
▾
Chủ nhà tính toán lợi nhuận ròng cho thuê thực tế của họ sau Mục 24 để đánh giá khả năng tồn tại của danh mục đầu tư của họ, đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Thuế Mua để Cho thuê của Vương quốc Anh trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó việc tính toán thuế mua để cho phép chính xác của Vương quốc Anh trực tiếp hỗ trợ việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Các cá nhân sử dụng Thuế Mua để cho phép ở Vương quốc Anh để lập kế hoạch, lập ngân sách và ra quyết định về thuế ở Vương quốc Anh, cho phép các lựa chọn sáng suốt được hỗ trợ bởi tính chính xác của toán học thay vì ước tính sơ bộ, điều này đặc biệt có giá trị đối với các quyết định quan trọng trong cuộc sống liên quan đến thuế ở Vương quốc Anh.
Kế toán chuẩn bị tờ khai Tự đánh giá cho khách hàng chủ nhà, đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Thuế Mua để Cho thuê của Vương quốc Anh trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó việc tính toán thuế mua để cho phép chính xác của Vương quốc Anh trực tiếp hỗ trợ việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Các nhà đầu tư bất động sản mô hình hóa tác động của việc tăng lãi suất thế chấp đối với nghĩa vụ thuế theo Mục 24, đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Thuế Mua để Cho thuê của Vương quốc Anh trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó việc tính toán thuế mua để cho phép chính xác của Vương quốc Anh trực tiếp hỗ trợ việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Các chủ nhà tiềm năng đang kiểm tra căng thẳng liệu một bất động sản có sinh lời với lãi suất thế chấp cao hơn hay không, đại diện cho một lĩnh vực ứng dụng quan trọng của Thuế Mua để Cho thuê của Vương quốc Anh trong bối cảnh chuyên môn và phân tích, trong đó việc tính toán thuế mua để cho phép chính xác của Vương quốc Anh trực tiếp hỗ trợ việc ra quyết định sáng suốt, lập kế hoạch chiến lược và tối ưu hóa hiệu suất
Trường hợp đặc biệt
▾
Cho thuê nhà nghỉ có đồ đạc (FHL)
Cho thuê có nội thất trong kỳ nghỉ trước đây được coi là một giao dịch chứ không phải là một khoản đầu tư, cho phép khấu trừ toàn bộ lãi suất thế chấp và tiếp cận các khoản trợ cấp vốn. Tuy nhiên, chế độ FHL đã bị bãi bỏ từ tháng 4 năm 2025 và các bất động sản FHL hiện tuân theo các quy tắc mua để cho thuê tiêu chuẩn bao gồm Mục 24.
Chương trình cho thuê phòng
Trong trường hợp Thuế mua để cho phép ở Vương quốc Anh, tình huống này yêu cầu phải thận trọng hơn khi giải thích kết quả về việc mua để cho phép ở Vương quốc Anh. Công thức tiêu chuẩn có thể không giải thích đầy đủ tất cả các yếu tố có trong trường hợp khó khăn này và cần phải phân tích bổ sung hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia. Phương pháp thực hành tốt nhất về mặt chuyên môn bao gồm việc ghi lại các giả định, chạy các phân tích độ nhạy và tham chiếu chéo các kết quả bằng các phương pháp thay thế khi Vương quốc Anh mua để các phép tính thuế rơi vào lãnh thổ không chuẩn.
Danh mục đầu tư Chủ nhà
Người cho vay áp dụng các bài kiểm tra căng thẳng chặt chẽ hơn đối với chủ nhà có bốn bất động sản mua để cho thuê được thế chấp trở lên (được định nghĩa là 'chủ nhà trong danh mục đầu tư'). Điều này khác với các quy định về thuế nhưng ảnh hưởng đáng kể đến cách đánh giá khoản vay tiếp theo.
Chi phí thế chấp
Trong trường hợp Thuế mua để cho phép ở Vương quốc Anh, tình huống này yêu cầu phải thận trọng hơn khi giải thích kết quả về việc mua để cho phép ở Vương quốc Anh. Công thức tiêu chuẩn có thể không giải thích đầy đủ tất cả các yếu tố có trong trường hợp khó khăn này và cần phải phân tích bổ sung hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia. Phương pháp thực hành tốt nhất về mặt chuyên môn bao gồm việc ghi lại các giả định, chạy các phân tích độ nhạy và tham chiếu chéo các kết quả bằng các phương pháp thay thế khi Vương quốc Anh mua để các phép tính thuế rơi vào lãnh thổ không chuẩn.
Mục 24 Tác động của thuế suất
▾
| Thuế suất | Hệ thống cũ (trước năm 2017) | Hệ thống mới (sau năm 2021) | Thuế bổ sung trên mỗi khoản lãi £1.000 |
|---|---|---|---|
| 20% (tỷ lệ cơ bản) | Tiền lãi được khấu trừ đầy đủ | Tín dụng 20% - kết quả tương tự | £0 |
| 40% (tỷ lệ cao hơn) | Giảm 40% lãi suất | Chỉ tín dụng 20% | £200 |
| 45% (giá bổ sung) | Giảm 45% lãi suất | Chỉ tín dụng 20% | £250 |
Câu hỏi thường gặp
▾
Mục 24 là gì và nó ảnh hưởng đến chủ nhà như thế nào?
Mục 24 của Đạo luật Tài chính 2015 hạn chế chủ nhà khấu trừ lãi suất thế chấp như một khoản chi phí đối với thu nhập cho thuê. Thay vào đó, chỉ cho phép tín dụng thuế suất cơ bản 20%. Điều này làm tăng thuế suất hiệu quả đối với những người nộp thuế ở mức cao hơn và bổ sung. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Tôi vẫn có thể khấu trừ các chi phí khác được không?
Đúng. Các chi phí được phép như phí đại lý cho thuê, bảo hiểm tài sản, bảo trì và sửa chữa, kế toán và các chi phí trực tiếp khác vẫn có thể được khấu trừ toàn bộ vào thu nhập cho thuê. Chỉ có lãi suất thế chấp bị hạn chế. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Mục 24 có áp dụng cho công ty TNHH không?
Không. Các công ty TNHH không phải tuân theo Mục 24 và vẫn có thể khấu trừ toàn bộ tiền lãi thế chấp như một chi phí kinh doanh. Điều này đã khiến nhiều chủ nhà phải cân nhắc việc thành lập công ty. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Trợ cấp thu nhập tài sản £ 1.000 là gì?
Chủ nhà có tổng thu nhập tài sản từ 1.000 bảng Anh trở xuống mỗi năm không cần phải khai báo và không phải trả thuế. Nếu thu nhập trên 1.000 bảng, bạn có thể chọn khấu trừ khoản trợ cấp 1.000 bảng thay vì chi phí thực tế nếu điều đó có lợi hơn. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Tỷ lệ thuế lãi vốn áp dụng khi tôi bán tài sản cho thuê là gì?
Lợi nhuận từ bất động sản nhà ở bị đánh thuế ở mức 18% (người nộp thuế ở mức cơ bản) hoặc 24% (người nộp thuế ở mức cao hơn/bổ sung) khi thanh lý từ tháng 4 năm 2024 trở đi. Bạn báo cáo và thanh toán qua HMRC trong vòng 60 ngày kể từ ngày hoàn thành. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Tôi có thể bù lỗ từ tài sản này bằng lợi nhuận từ tài sản khác không?
Đúng. Thu nhập và lỗ cho thuê được gộp trên tất cả tài sản ở Vương quốc Anh trong hoạt động kinh doanh cho thuê của bạn. Các khoản lỗ có thể được chuyển sang để bù đắp lợi nhuận cho thuê trong tương lai nhưng không được tính vào thu nhập khác như thu nhập từ việc làm. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Việc sửa chữa và cải tiến đều được khấu trừ?
Sửa chữa chính hãng (thay thế tương tự) được khấu trừ toàn bộ. Các cải tiến (ví dụ: thêm phần mở rộng) là chi phí vốn và không được khấu trừ vào thu nhập - thay vào đó, chúng làm giảm thuế lãi vốn khi bạn bán. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Tôi có nên kết hợp danh mục đầu tư mua để cho thuê của mình không?
Đây là một quyết định phức tạp phụ thuộc vào quy mô danh mục đầu tư, thuế suất cận biên, điều khoản thế chấp và kế hoạch dài hạn của bạn. Thuế doanh nghiệp là 19-25% so với mức lên tới 45% cá nhân, nhưng việc trích lợi nhuận sẽ bổ sung thêm một lớp thuế khác. Lời khuyên chuyên nghiệp là cần thiết. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tính toán thuế mua để cho phép của Vương quốc Anh, trong đó độ chính xác ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định. Các chuyên gia trong nhiều ngành dựa vào hoạt động mua hàng chính xác của Vương quốc Anh để cho phép tính toán thuế nhằm xác thực các giả định, tối ưu hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành. Hiểu phương pháp cơ bản giúp người dùng diễn giải kết quả một cách chính xác và xác định khi nào cần thực hiện phân tích bổ sung.
Lỗi thường gặp cần tránh
▾
- !Khấu trừ toàn bộ tiền lãi thế chấp như một khoản chi phí thay vì áp dụng nó như khoản tín dụng thuế 20% theo Mục 24
- !Quên khai báo thu nhập cho thuê trên tờ khai thuế Tự đánh giá - HMRC nhận dữ liệu từ các đại lý cho thuê
- !Yêu cầu cải thiện vốn (chẳng hạn như một nhà bếp mới) dưới dạng sửa chữa doanh thu - chỉ những sửa chữa tương tự thực sự mới được khấu trừ
- !Bỏ qua yêu cầu báo cáo thuế lãi vốn trong 60 ngày khi bán tài sản mua để cho thuê
- !Giả sử cơ cấu công ty TNHH luôn tiết kiệm thuế mà không tính đến chi phí khai thác và tính sẵn có của sản phẩm thế chấp
- !Không ghi chép đầy đủ các khoản chi phí được phép trong năm, dẫn đến thiếu các khoản khấu trừ tại thời điểm Tự đánh giá
Mẹo Chuyên Nghiệp
Nếu thu nhập cho thuê của bạn đang đẩy bạn vào nhóm thuế suất cao hơn hoặc gây ra các vấn đề trong Mục 24, hãy xem xét liệu khoản đóng góp lương hưu bổ sung có thể làm giảm thu nhập ròng đã điều chỉnh của bạn và đưa bạn trở lại nhóm thuế suất cơ bản, khôi phục toàn bộ khoản giảm lãi suất thế chấp một cách hiệu quả hay không.
Bạn có biết?
Mục 24 được thực hiện dần dần từ tháng 4 năm 2017 (hạn chế 25%) đến tháng 4 năm 2021 (hạn chế 100%). Người ta ước tính nó sẽ ảnh hưởng đến khoảng 1 trong 5 chủ nhà tư nhân - chủ yếu là những người có khoản thế chấp lớn so với thu nhập cho thuê.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Tài liệu tham khảo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Đọc thêm →Ratings & comments
Nhận Mẹo Toán Hàng Tuần
Tham gia cùng 12.000+ người đăng ký để nhận mẹo về máy tính mỗi tuần.