如果您曾在军队服役，退伍军人管理局住房贷款是您可以获得的最强大的经济福利之一，但其权利制度几乎让每个首次使用者感到困惑。了解担保的运作方式、您将支付的融资费用以及您的每月还款额与传统抵押贷款的比较，可以在贷款期限内为您节省数万美元。
什么是 VA 贷款权利？
VA 贷款权利是退伍军人事务部在您违约时向您的贷方担保的美元金额。这不是你能借到的金额——而是政府承诺弥补贷款人的部分损失，这使得贷款人可以向你提供抵押贷款，无需首付，也没有私人抵押贷款保险。
VA 提供两层权利：
基本权利 — 36,000 美元。这是几十年前建立的，反映了最初的程序设计。从表面上看，基本权利仅支持最高 144,000 美元的贷款（贷方希望获得 25% 的担保，144,000 美元的 25% = 36,000 美元）。
奖金（或“第二层”）权利——这就是该计划在现代房地产市场发挥作用的原因。 VA 为 FHFA 规定的合格贷款限额的 25% 提供担保。对于大多数县来说，2024-2025 年的限额为 766,550 美元，这意味着可用的总权利为 191,637 美元（766,550 美元的 25%）。扣除基本的 36,000 美元后，奖金权利又增加了 155,637 美元。
实际上：在拥有全部权利的情况下，退伍军人管理局将为您借款的 25% 提供担保，直至符合贷款限额——这意味着大多数退伍军人可以零首付购买房屋，并且在他们的县没有贷款上限。拥有完全资格的退伍军人如果借款超过合格贷款限额，可能需要支付相当于超额部分 25% 的首付。
全部权利与剩余权利
完全权利适用于从未使用过退伍军人事务部贷款福利的退伍军人，或已还清先前退伍军人事务部贷款并正式恢复权利的退伍军人，或出售房屋且新买家承担退伍军人事务部贷款的退伍军人（完全免除退伍军人的责任）���
要在还清 VA 贷款后恢复权利，您需要向 VA 提交 VA 表格 26-1880。该过程通常需要几周时间。一旦恢复，您将恢复全部权利，就像之前的贷款从未发生过一样。
剩余权利在您仍有有效的 VA 贷款时适用。如果您在尚未出售的先前房屋上使用了 100,000 美元的权利，并且您所在县的总权利为 191,637 美元，则您还剩下 91,637 美元。贷方将要求您支付首付款，以弥补新购买价格 25% 与您剩余权利之间的差额。
示例：您想购买价值 400,000 美元的房屋，但剩余权益只有 91,637 美元。贷方想要 25% 的担保：$400,000 × 25% = $100,000。您还缺 8,363 美元，因此您需要携带 8,363 美元作为首付款。
您可以同时持有两笔退伍军人事务部贷款——这在经常搬迁的军人中很常见。这称为“第二层权利”情况。
资金费用表
VA 资助费是一项一次性费用，可保证 VA 贷款计划的自我维持。它在成交时支付或计入贷款金额。费用根据您的贷款类型、首付以及您之前是否使用过该福利而有所不同。
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
资助费豁免： 接受任何级别（甚至 0%）退伍军人事务部残疾补偿的退伍军人、因服役或因公致残而死亡的退伍军人的未亡配偶以及现役紫心勋章获得者均免收资助费。这可以节省数千美元——对于 40 万美元的贷款，2.15% 的费用相当于 8,600 美元。
每月付款示例：VA 与传统付款
让我们比较一下以 0% 的 VA 贷款购买一套价值 400,000 美元的房屋与以 7.0% 的利���（30 年固定利率）购买 5% 的传统贷款。
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
乍一看，每月还款额看起来很相似，但 VA 借款人在结账时仍保留了 20,000 美元。如果这 20,000 美元以每年 7% 的利率进行投资，那么在 20 年内它将增长到大约 76,000 美元——这使得 VA 贷款的真正优势比付款比较所显示的要大得多。
一旦达到 80% LTV（按这些数字计算，大约是第 8-9 年），传统贷款的 PMI 通常会下降，但到那时 VA 借款人已经从多年的免付款 PMI 中受益。
县贷款限额
自 2020 年《蓝水海军越南退伍军人法案》以来，退伍军人事务部对拥有完全权利的退伍军人不再有贷款“限制”。您可以借出贷款人批准的金额。然而，县符合贷款限额对于两种情况仍然很重要：
- 拥有剩余（非全部）权利的退伍军人 - 限制影响他们所需的首付计算。
- 贷款人可以在合规限额之上施加自己的叠加。
标准合格限额（美国大多数县，2024 年至 2025 年）：766,550 美元
高成本区域示例：
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
高成本县的 VA 贷款为退伍军人提供了更多的零首付购买力，因为担保基于较高合格限额的 25%。
揭穿常见的 VA 贷款神话
误区：VA 贷款仅适用于首次购房者。 错误的。您可以使用 VA 贷款福利的次数没有限制。只要您有可用的权利（全部或剩余），您就可以在一生中一次又一次地使用 VA 贷款。
误区：VA 贷款需要更长的时间才能完成，卖家不会接受它们。 十年前情况更是如此，当时退伍军人管理局的评估速度较慢。如今，VA 贷款的结束时间与传统贷款大致相同——通常为 30 至 45 天。卖方犹豫是一个谈判问题，而不是贷款履约问题。一份写得很好的报价，加上来自 VA 经验丰富的贷方的预先批准信，是完全有竞争力的。
误区：VA 贷款不需要评估。 错误的。 VA 评估是强制性的。 VA 使用自己的评估小组并制定最低财产要求 (MPR)，以确保房屋安全、健全和卫生。这既保护了退伍军人，也保护了贷款人。
误区：您必须自掏腰包支付资金费用。 融资费用可以完全计入贷款金额，零自付费用。代价是贷款余额略高，月还款额略高。
误区：VA 贷款只能用于购买单户住宅。 VA 贷款可以为单户住宅、VA 批准项目中的公寓、永久地基上的预制房屋以及最多四个单元的多单元房产提供融资 - 前提是您居住在其中一个单元作为您的主要住所。
在开始购物之前了解这些基本知识可以让您处于更有利的地位，可以利用通过服兵役获得的最有价值的福利之一。