Section 8 Rent Calculator

第 8 条住房选择券计算器可估算租户的租金份额以及住房管理局为 HUD 第 8 条计划（美国最大的联邦租金援助计划）参与者提供的补贴。根据住房选择券计划，符合条件的低收入家庭、老年人和残疾人可以获得一张券，用于补贴他们在私人住房市场的租金。基本原则是，租户支付调整后月收入的约30%作为租金，而公共住房管理局（PHA）则按照当地支付标准支付差额。 第 8 节计划是根据 1974 年《住房和社区发展法案》创建的，作为传统公共住房项目的替代方案。第 8 条不是让低收入家庭住在政府拥有的建筑物中，而是提供家庭用来租赁私人公寓和房屋的代金券。这种方法为家庭提供了更多居住地点的选择，并将受补贴的家庭融入更广泛的社区。住房和城市发展部 (HUD) 通过全国约 2,200 个地方公共住房部门管理该计划。截至 2024 年，大约有 230 万户家庭收到住房选择券，还有数百万家庭在等待。 谁使用这个计算器？优惠券持有者确定他们将为特定公寓支付的费用、房东评估是否接受第 8 条租户、住房管理局工作人员计算补贴金额、住房顾问帮助家庭寻找单元以及政策研究人员分析住房负担能力，所有这些都依赖于第 8 条租金计算。计算器是必不可少的，因为收入、扣除额、付款标准和实际租金之间的关系会产生多步骤计算，如果没有帮助，很难执行。 第 8 节的计算很重要，因为住房成本通常是低收入家庭最大的支出，在没有援助的情况下通常会消耗 50% 至 70% 的收入。第 8 节优惠券可以将这一负担减轻至 30% 或更少，从而腾出收入用于食品、医疗保健、交通和其他必需品。然而，在大多数司法管辖区，代金券的等待名单长达数年，而符合条件的家庭数量与可用代金券之间的差距是美国社会政策中最重要的未满足需求之一。

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1. 1确定家庭所有来源的年总收入。这包括工资、薪水、加班费、小费、社会保障、养老金、SSI、SSDI、子女抚养费、赡养费、失业救济金、福利金、自营职业或企业的净收入、利息和股息以及非家庭成员的定期缴款。 HUD 要求住房当局通过第三方验证（雇主信函、福利奖励信、银行对账单）或通过 HUD 企业收入验证 (EIV) 系统进行电子验证来验证所有收入。
2. 2计算允许扣除额以确定调整后的收入。标准扣除额为每位家属（除户主、配偶或共同户主以外的 18 岁以下家庭成员、残疾人或全日制学生）每年 480 美元，老年家庭（户主、配偶或唯一成员年满 62 岁或以上）或残疾家庭每年 400 美元。额外扣除包括 13 岁以下儿童的合理托儿费用，使家庭成员能够工作、找工作或上学。老年人和残疾人家庭还可以扣除超过年总收入3%的医疗费用和残疾援助费用。
3. 3计算租户付款总额 (TTP)。 TTP 是调整后月收入的 30%、月总收入的 10%、福利租金（如果家庭接受包括住房部分的福利援助）或 PHA 设定的最低租金（通常为每月 0 至 50 美元）中的较高者。大多数家庭的 TTP 由调整后收入的 30% 计算确定。 TTP 代表家庭对住房费用的贡献。
4. 4确定适用的付款标准。每个公共住房管理局根据当地 HUD 的公平市场租金 (FMR) 制定付款标准。付款标准通常设置为每个卧室尺寸的 FMR 的 90% 至 110%。例如，如果大都市区的 2 居室 FMR 为 1,400 美元，PHA 可能会将付款标准设定为 1,400 美元至 1,540 美元。付款标准代表公共住房管理局将支付的最高补贴，并根据家庭代金券卧室的大小进行调整。
5. 5计算住房援助金 (HAP)。 HAP 是付款标准减去 TTP 或实际租金减去 TTP 中的较低者。如果租户发现单元房的租金等于或低于付款标准，PHA 将支付租金与 TTP 之间的差额。如果租户选择租金高于付款标准的单位，除了 TTP 之外，他们还必须自掏腰包支付超出部分，但租户付款总额（TTP 加上任何超额租金）不能超过初始租赁时调整后月收入的 40%。
6. 6如果租户单独支付水电费，则可申请水电费补贴。公共住房管理局根据辖区内不同单位类型的典型公用事业成本发布公用事业补贴表。从总租金中减去公用事业津贴来确定向房东支付的租金，或者减少租户的份额。如果公用事业津贴超过 TTP，公共住房管理局 (PHA) 会将差额直接支付给租户作为公用事业报销。这确保了30%的标准涵盖了住房总成本，而不仅仅是租金。
7. 7审查单位租金的合理性。在批准租赁之前，公共住房管理局必须确定拟议的租金与当地市场上类似的无援助单位相比是否合理。这可以防止房东向第 8 条租户收取过高的租金。租金合理性的确定考虑了位置、单位大小、类型、年龄、质量、便利设施和维护。如果提议的租金超过可比较的市场租金，公共住房管理局将与房东协商或拒绝租赁。

• !关于第 8 节最常见的误解是优惠券涵盖了全额租金。事实上，代金券涵盖了租户缴款（约调整后收入的30%）与付款标准或实际租金（以较低者为准）之间的差额。租户总是要支付一定的租金，除非他们的收入极低并且获得最低租金豁免。此外，如果租户选择租金高于付款标准的单位，他们必须自掏腰包支付差额，这可能会使他们的住房总成本远高于收入的30%。了解这种成本分摊结构对于实际的公寓搜索至关重要。
• !许多代金券持有者并未申请所有可用的扣除额，特别是儿童保育扣除额、医疗费用扣除额（针对老年人/残疾人家庭）和残疾援助费用扣除额。这些扣除直接减少了调整后的收入，从而减少了 TTP 并增加了 HAP。每月在儿童保育上花费 400 美元的家庭可以通过申请扣除，每月将 TTP 减少约 120 美元（400 美元 x 30%）。住房当局必须告知家庭有关可扣除的费用，但实际上，除非特别提示，否则家庭通常不会提供可扣除费用的文件。
• !一个关键的搜索策略错误是将公寓搜索限制在等于或低于付款标准的单位。只要租户付款总额（TTP 加上超额租金）不超过初始租赁时调整后月收入的 40%，家庭就可以租用高于付款标准的单位。在紧张的租赁市场中，这种灵活性可以显着扩大可用单位的范围。反之，低于缴费标准的租房并不会增加家庭超出实际租金的补贴；节省的费用将归公共住房管理局（PHA）所有，而不是租户。了解这种不对称性有助于家庭在单位质量、位置和成本之间做出明智的权衡。