يخبرك عائد الإيجار بمقدار الدخل السنوي الذي يحققه العقار مقارنة بتكلفته. وهو المقياس الأساسي الذي يستخدمه الملاك والمستثمرون العقاريون لمقارنة الاستثمارات وتقييم الربحية.
نوعان من عوائد الإيجار
1. إجمالي عائد الإيجار
Gross yield = (Annual rent ÷ Property value) × 100
مثال: عقار بقيمة 250,000 جنيه إسترليني، والإيجار الشهري 1,100 جنيه إسترليني:
Annual rent = £1,100 × 12 = £13,200
Gross yield = (13,200 ÷ 250,000) × 100 = 5.28%
2. صافي عائد الإيجار
يأخذ التكاليف السنوية في الاعتبار - أكثر دقة لمقارنة الاستثمارات:
Net yield = ((Annual rent − Annual costs) ÷ Property value) × 100
تشمل التكاليف السنوية عادةً ما يلي:
- رسوم التأجير (8-15% من الإيجار)
- الصيانة والإصلاحات (1% من قيمة العقار كقاعدة عامة)
- تأمين
- إيجار الأرض ورسوم الخدمة (عقد إيجار)
- الفائدة على الرهن العقاري (في حالة الاستدانة)
- فترات الفراغ (بافتراض 1-2 أشهر/سنة فارغة)
تابع المثال:
Annual rent: £13,200
Agent fees (10%): −£1,320
Maintenance (1%): −£2,500
Insurance: −£300
Voids (1 month): −£1,100
Total costs: £5,220
Net income: £13,200 − £5,220 = £7,980
Net yield = (7,980 ÷ 250,000) × 100 = 3.19%
ما هو عائد الإيجار الجيد؟
| أَثْمَر | تقدير |
|---|---|
| أقل من 3% | ضعيف - من المحتمل أن يعتمد على زيادة رأس المال |
| 3-5% | المتوسط بالنسبة لمعظم مدن المملكة المتحدة |
| 5-7% | عودة قوية |
| 7%+ | ممتاز — غالبًا في المدن الشمالية أو صناديق المرضى |
العائد مقابل نمو رأس المال
غالبًا ما تشهد المناطق ذات الإنتاجية العالية (مثل ليفربول وبرادفورد) ارتفاعًا أبطأ في الأسعار. توفر المناطق ذات العائد المنخفض (مثل لندن) نموًا أقوى لرأس المال على المدى الطويل. يسعى معظم المستثمرين إلى تحقيق التوازن.
العائد بالرافعة المالية (العائد على الاستثمار)
إذا كنت تستخدم رهنًا عقاريًا، فاحسب العائد على أموالك الفعلية المستثمرة:
Cash-on-cash return = (Annual net income ÷ Cash invested) × 100
مثال: عقار بقيمة 250,000 جنيه إسترليني، وديعة بنسبة 25% (62,500 جنيه إسترليني):
Net income after mortgage interest: £3,500
Cash-on-cash return = (3,500 ÷ 62,500) × 100 = 5.6%
##أخطاء شائعة
- استخدام سعر الطلب بدلاً من سعر الشراء (بما في ذلك رسوم الدمغة ورسوم المحاماة)
- نسيان فترات الفراغ - حتى المستأجرون الجيدون يغادرون في نهاية المطاف
- تجاهل النفقات الرأسمالية (استبدال الغلايات، وإصلاح السقف)
- مقارنة إجمالي العائدات عبر خصائص مختلفة بدلا من صافي العائدات