Собственият капитал е частта от вашия имот, която действително притежавате - пазарната стойност минус това, което все още дължите по ипотека. Докато изплащате ипотеката си и стойността на имотите нараства, собственият ви капитал расте.
Основната формула
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Пример:
- Пазарна стойност: £350 000
- Неизплатена ипотека: £195 000
- Капитал: £155,000
Собствен капитал като процент (LTV)
Кредиторите изразяват това като заем към стойност (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Как собственият капитал се изгражда с течение на времето
Собственият капитал нараства от два източника:
1. Изплащане на ипотека (амортизация)
В началото на ипотеката с погасяване по-голямата част от плащането е лихва. Капиталът се изгражда бавно в началото, след това се ускорява.
| година | Ипотечен баланс | Стойност (плоска) | Собствен капитал |
|---|---|---|---|
| 0 | £250 000 | £300 000 | £50 000 |
| 5 | £226 000 | £300 000 | £74 000 |
| 10 | £196 000 | £300 000 | £104 000 |
| 20 | £112 000 | £300 000 | £188 000 |
| 25 | £0 | £300 000 | £300 000 |
2. Увеличаване на капитала
Ако стойността на имотите нараства с 3% годишно:
| година | Ипотечен баланс | Стойност | Собствен капитал |
|---|---|---|---|
| 0 | £250 000 | £300 000 | £50 000 |
| 10 | £196 000 | £403 000 | £207 000 |
| 25 | £0 | £627 000 | £627 000 |
Достъп до вашия собствен капитал
Повторно залагане: Рефинансирайте при по-висока сума на заема, за да освободите собствения капитал като пари. Полезно за подобряване на дома, изплащане на дълг с висока лихва или инвестиране.
Допълнителен напредък: Вашият съществуващ кредитор ви дава повече заеми в допълнение към текущата ви ипотека.
Освобождаване на собствен капитал (ипотека за цял живот): Предлага се за собственици на жилища над 55 години. Вземате заем срещу имота без месечни вноски. Лихвата се начислява, докато къщата бъде продадена (обикновено при смърт или влизане в грижа).
Собствен капитал като обезпечение
Кредиторите използват собствен капитал, когато решават:
- Дали да се отпускат заеми (минимални прагове на LTV)
- Каква ставка да предложите (по-ниска LTV = по-ниска ставка)
- Колко можете да заемете
Повечето кредитори ограничават освобождаването на собствения капитал на 80–85% LTV, което означава, че те изискват да запазите поне 15–20% собствен капитал.
Отрицателен собствен капитал
Ако вашата ипотека надвишава стойността на имота, вие сте в отрицателен капитал. Това се случва, когато:
- Стойностите на имотите падат значително след закупуване
- Купихте с много малък депозит
- Отпуснахте заема за други цели
Отрицателният собствен капитал предотвратява повторното ипотекиране и прави продажбата сложна (ще трябва да платите недостига в брой).