Din gæld i forhold til indkomst (DTI) er et af de vigtigste tal inden for privatøkonomi. Långivere bruger det til at beslutte, om de vil godkende dit realkreditlån, billån eller kreditansøgning - og på hvilke vilkår.
Hvad er forholdet mellem gæld og indkomst?
Instituttet sammenligner, hvor meget du skylder hver måned (gældsbetalinger), med hvor meget du tjener (brutto månedlig indkomst).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Eksempel:
- Månedlige gældsbetalinger: £1.200 (lån, billån, minimum kreditkort)
- Månedlig bruttoindkomst: £4.000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Hvad tæller som gæld?
Medtag disse månedlige betalinger:
- Pant eller husleje
- Billån
- Studielån
- Personlige lån
- Kreditkort minimum betalinger
- Eventuelle andre afdrag på lån
Inkluder ikke:
- Forsyning (elektricitet, gas, vand)
- Mobiltelefonregninger
- Dagligvarer og mad
- Forsikringspræmier
- Abonnementer og underholdning
Front-End vs Back-End DTI
Realkreditinstitutter beregner typisk to DTI-forhold:
Frontend DTI (boligforhold): Kun boligudgifter.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Boligomkostninger inkluderer: betaling af realkreditlån (hovedstol + renter), ejendomsskatter, husforsikring, HOA-gebyrer.
Back-end DTI (samlet DTI): Alle månedlige gældsbetalinger.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Når långivere siger "din DTI", mener de normalt back-end DTI.
Hvilken DTI ønsker långivere?
| DTI sortiment | Vurdering | Berettigelse til realkreditlån |
|---|---|---|
| Under 20 % | Fremragende | Nem godkendelse, bedste priser |
| 20-29 % | God | Stærk position |
| 30-36 % | Acceptabelt | Generelt godkendt |
| 37-43 % | Forsigtighedszone | Kan godkendes med stærk kredit |
| 44-50 % | Høj | Svært at få konventionelle realkreditlån |
| Over 50 % | Meget høj | De fleste långivere vil ikke godkende |
Tommelfingerregel for det britiske realkreditlån: De fleste långivere ønsker back-end DTI under 40–45 %. Nogle FCA-regulerede långivere har strengere krav.
Amerikanske konventionelle realkreditlån: Fannie Mae og Freddie Mac kræver typisk back-end DTI på 45 % eller derunder (nogle gange 50 % med kompenserende faktorer).
Bearbejdet eksempel: Skal du ansøge om et realkreditlån?
Din situation:
- Månedlig bruttoindkomst: £5.500 (£66.000/år)
- Aktuel månedlig gæld: £350 (billån £220, kreditkort minimum £130)
- Foreslået afdrag på realkreditlån: £1.400/måned
Nuværende DTI (før realkreditlån):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI med realkreditlån:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
Med 31,8 % er du i en stærk position til godkendelse.
Sådan forbedrer du din DTI
Du kan sænke dit DTI ved enten at reducere gælden eller øge indkomsten.
Reducer gæld:
- Betal den mindste gæld først (frigør hurtigt månedlige betalinger)
- Undgå at optage ny gæld, før du ansøger om realkreditlån
- Betal mere end minimumskravene på kreditkort
- Overvej at konsolidere højforrentet gæld til en lavere rente
Forøg indkomsten:
- Tag på freelancearbejde eller deltidsindkomst
- Bed om lønstigning eller forfremmelse
- Medtag bonusindtægter, hvis du kan dokumentere det
Gør ikke dette: At åbne nye kreditkonti hjælper ikke din DTI - og hver hård forespørgsel reducerer din kreditscore en smule.
DTI vs Credit Score
Disse er relaterede, men forskellige. En god kreditvurdering betyder ikke automatisk en god DTI, og omvendt.
| Foranstaltninger | Påvirker | |
|---|---|---|
| DTI | Gældsbyrde i forhold til indkomst | Lånegodkendelse, lånestørrelse |
| Kredit score | Kredithistorie, betalingspålidelighed | Rente tilbydes |
En långiver ser på begge dele. Høj kreditscore + høj DTI = afvist. Lav DTI + dårlig kreditscore = afvist. Du skal have begge i god form.
DTI når selvstændig
Selvstændige ansøgere skal typisk levere 2-3 års selvangivelse. Långivere bruger din nettoindkomst (efter forretningsudgifter), ikke din indtægt - hvilket kan påvirke din DTI-beregning markant.
Tip: Hvis du planlægger at købe ejendom, og du er selvstændig, skal du arbejde med en revisor for at sikre, at dine selvangivelser nøjagtigt afspejler din indkomst i årene op til din ansøgning.