Τα ίδια κεφάλαια για το σπίτι είναι το μέρος της περιουσίας σας που κατέχετε στην πραγματικότητα — η αγοραία αξία μείον αυτό που εξακολουθείτε να οφείλετε σε οποιαδήποτε υποθήκη. Καθώς πληρώνετε τα στεγαστικά δάνειά σας και οι αξίες των ακινήτων σας αυξάνονται, το μετοχικό σας κεφάλαιο αυξάνεται.
Η βασική φόρμουλα
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Παράδειγμα:
- Αγοραία αξία: 350.000 £
- Ανεξόφλητο στεγαστικό δάνειο: £195.000
- Ίδιο κεφάλαιο: £155.000
Μετοχικό κεφάλαιο ως ποσοστό (LTV)
Οι δανειστές το εκφράζουν ως Δάνειο προς Αξία (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Πώς χτίζεται η μετοχή με την πάροδο του χρόνου
Τα ίδια κεφάλαια αναπτύσσονται από δύο πηγές:
1. Αποπληρωμή στεγαστικών δανείων (απόσβεση)
Στην αρχή μιας υποθήκης αποπληρωμής, το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής είναι τόκοι. Τα ίδια κεφάλαια στην αρχή χτίζονται αργά και μετά επιταχύνονται.
| Ετος | Υπόλοιπο στεγαστικού δανείου | Αξία (επίπεδη) | Δικαιοσύνη |
|---|---|---|---|
| 0 | 250.000 £ | 300.000 £ | 50.000 £ |
| 5 | 226.000 £ | 300.000 £ | 74.000 £ |
| 10 | £196.000 | 300.000 £ | 104.000 £ |
| 20 | £112.000 | 300.000 £ | 188.000 £ |
| 25 | £0 | 300.000 £ | 300.000 £ |
2. ανατίμηση κεφαλαίου
Εάν η αξία των ακινήτων αυξάνεται κατά 3% ετησίως:
| Ετος | Υπόλοιπο στεγαστικού δανείου | Αξία | Δικαιοσύνη |
|---|---|---|---|
| 0 | 250.000 £ | 300.000 £ | 50.000 £ |
| 10 | £196.000 | 403.000 £ | 207.000 £ |
| 25 | £0 | 627.000 £ | 627.000 £ |
Πρόσβαση στα ίδια κεφάλαιά σας
Επαναποθήκη: Αναχρηματοδοτήστε με υψηλότερο ποσό δανείου για να αποδεσμεύσετε τα ίδια κεφάλαια ως μετρητά. Χρήσιμο για βελτιώσεις κατοικιών, εξόφληση χρέους υψηλού επιτοκίου ή επένδυση.
Περαιτέρω προκαταβολή: Ο υπάρχων δανειστής σας σας δανείζει περισσότερα πέρα από την τρέχουσα υποθήκη σας.
Αποδέσμευση μετοχικού κεφαλαίου (ισόβια υποθήκη): Διατίθεται σε ιδιοκτήτες σπιτιού 55+. Δανείζεστε έναντι του ακινήτου χωρίς μηνιαίες αποπληρωμές. Ενώσεις τόκων μέχρι να πουληθεί το σπίτι (συνήθως σε περίπτωση θανάτου ή κατά την έναρξη της φροντίδας).
Ίδια κεφάλαια ως εξασφάλιση
Οι δανειστές χρησιμοποιούν ίδια κεφάλαια όταν αποφασίζουν:
- Αν θα δανειστεί (ελάχιστα όρια LTV)
- Τι τιμή να προσφέρετε (χαμηλότερη LTV = χαμηλότερη τιμή)
- Πόσα μπορείς να δανειστείς
Οι περισσότεροι δανειστές ανώτατο όριο απελευθέρωσης μετοχικού κεφαλαίου σε 80–85% LTV, που σημαίνει ότι απαιτούν από εσάς να διατηρήσετε τουλάχιστον 15–20% ίδια κεφάλαια.
Αρνητικά Ίδια Κεφάλαια
Εάν η υποθήκη σας υπερβαίνει την αξία του ακινήτου, είστε σε αρνητικά ίδια κεφάλαια. Αυτό συμβαίνει όταν:
- Οι αξίες των ακινήτων μειώνονται σημαντικά μετά την αγορά
- Αγοράσατε με μια πολύ μικρή προκαταβολή
- Παρατείνατε το δάνειο για άλλους σκοπούς
Τα αρνητικά ίδια κεφάλαια αποτρέπουν την επανυποθήκη και καθιστούν την πώληση περίπλοκη (θα πρέπει να πληρώσετε το έλλειμμα σε μετρητά).