Qué es Debt-to-Income Ratio Calculator?
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La relación deuda-ingresos (DTI) es una de las métricas más importantes que utilizan los prestamistas para evaluar su capacidad para administrar los pagos mensuales de la deuda y pagar el dinero prestado. Se calcula dividiendo el total de sus obligaciones de deuda mensuales por su ingreso mensual bruto: el ingreso que obtiene antes de deducir impuestos y otras deducciones. El DTI se expresa como un porcentaje: una proporción del 36% significa que usted gasta 36 centavos de cada dólar ganado antes de impuestos en pagos de deuda. Los prestamistas utilizan dos versiones de DTI: el índice inicial (también llamado índice de vivienda o índice PITI), que incluye solo los costos de la vivienda (principal, intereses, impuestos y seguro) y el índice final que suma todas las demás obligaciones de deuda mensuales, incluidos préstamos para estudiantes, préstamos para automóviles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, manutención de los hijos y préstamos personales. El DTI back-end es la figura en la que se centran la mayoría de los prestamistas al tomar decisiones crediticias. Un DTI bajo indica que tiene un equilibrio saludable entre ingresos y deudas, y que tiene un flujo de caja adecuado para absorber un nuevo pago de préstamo. Por el contrario, un DTI alto sugiere que usted puede estar en dificultades financieras y podría tener dificultades para realizar los pagos si los ingresos se ven afectados. Las pautas federales, la investigación del riesgo crediticio y décadas de datos sobre préstamos han establecido que los prestatarios con índices DTI superiores al 43% tienen significativamente más probabilidades de incumplir sus obligaciones hipotecarias, razón por la cual agencias reguladoras como la CFPB han establecido esto como un umbral para las 'hipotecas calificadas'. Comprender y administrar su DTI es esencial no solo para la calificación de una hipoteca, sino también para préstamos para automóviles, préstamos personales e incluso algunos procesos de selección de propietarios. Al calcular su DTI actual y modelar el efecto de liquidar deudas o aumentar sus ingresos, puede planificar estratégicamente para mejorar su situación de endeudamiento antes de presentar una solicitud de préstamo.
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Fórmula
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Consulte la interfaz de la calculadora para conocer las fórmulas y entradas aplicablesLeyenda de variables
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| Símbolo | Nombre | Unidad | Descripción |
|---|---|---|---|
| DTI | Relación deuda-ingresos | percent (%) | El porcentaje del ingreso mensual bruto consumido por obligaciones de deuda mensuales. |
| MD | Pagos mensuales de deuda | dollars ($) | Suma de todas las obligaciones de deuda mensuales mínimas recurrentes, incluidas hipotecas/alquileres, préstamos y pagos mínimos de tarjetas de crédito. |
| GI | Ingreso mensual bruto | dollars ($) | Ingreso mensual total antes de impuestos y deducciones, incluido el salario, los ingresos del trabajo por cuenta propia, los ingresos por alquiler y la pensión alimenticia. |
| FE | Relación frontal | percent (%) | Costos de vivienda únicamente (PITI) divididos por el ingreso mensual bruto; los prestamistas suelen limitar este porcentaje entre el 28% y el 31%. |
| BE | Relación back-end | percent (%) | Todos los pagos mensuales de la deuda divididos por el ingreso mensual bruto; la cifra principal de DTI utilizada por los prestamistas. |
Cómo Debt-to-Income Ratio Calculator
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- 1Calcule su ingreso bruto mensual sumando todas las fuentes de ingresos antes de impuestos: salario, ingresos de autónomos, ingresos de alquiler, pensión alimenticia, Seguridad Social y otros ingresos regulares.
- 2Enumere todos los pagos mínimos mensuales de deuda: hipoteca o alquiler, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, préstamos personales, pagos mínimos de tarjetas de crédito, manutención infantil y pensión alimenticia pagada.
- 3Calcule el índice inicial: divida los costos mensuales de vivienda (principal + interés + impuesto a la propiedad + seguro de propietarios) por el ingreso bruto mensual, luego multiplique por 100.
- 4Calcule el índice final: divida la suma de TODOS los pagos mensuales de la deuda (vivienda más todas las demás deudas) por el ingreso bruto mensual, luego multiplique por 100.
- 5Compare su índice inicial con la pauta del 28% y su índice final con los umbrales convencionales del 36% / 43% de la FHA.
- 6Si su DTI es demasiado alto, la calculadora modela dos estrategias de mejora: aumentar los ingresos o pagar deudas específicas para identificar el camino más eficiente hacia el umbral.
- 7Utilice la herramienta de calificación de préstamos para estimar el pago máximo de un préstamo nuevo que podría realizar mientras mantiene su DTI back-end dentro de límites aceptables.
Ejemplos resueltos
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La interfaz está bien; El back-end supera ligeramente la pauta convencional del 36%, pero califica para la FHA.
El ratio inicial del 25% (1.500/6.000) supera cómodamente el umbral del 28%. Sin embargo, una deuda total de $2200/mes produce un DTI final del 36,7%, que está ligeramente por encima de la directriz de préstamos convencional del 36% pero muy por debajo del límite de la FHA del 43%. Este prestatario probablemente calificaría para un préstamo de la FHA y posiblemente para un préstamo convencional con fuertes factores de compensación, como un puntaje crediticio alto o un pago inicial grande.
Supera la mayoría de los umbrales de préstamos; necesitaría reducir la deuda o aumentar los ingresos documentados
Con obligaciones mensuales totales de $4200 sobre un ingreso de $8500, el DTI de este prestatario del 49,4% supera los umbrales convencionales (36–43%) e incluso la mayoría de la FHA (50%). Los prestatarios autónomos enfrentan un desafío adicional: los prestamistas utilizan los ingresos netos de las declaraciones de impuestos, que pueden ser inferiores al flujo de caja real debido a las deducciones. Este prestatario debería considerar liquidar los saldos de las tarjetas de crédito y potencialmente el préstamo comercial antes de presentar la solicitud, lo que reduciría el DTI a aproximadamente el 40%.
Excelente DTI; califica para las mejores tarifas convencionales con fuertes probabilidades de aprobación
Un DTI back-end del 26,1% está muy por debajo de todos los umbrales estándar. Este prestatario calificaría para cualquier programa de préstamo convencional y recibiría la revisión de suscripción más favorable. Con un DTI tan bajo, los prestamistas pueden estar dispuestos a pasar por alto marcas despectivas menores en otras partes del perfil crediticio. El prestatario también tiene una capacidad sustancial para asumir deuda adicional: hasta aproximadamente $900 al mes en nuevos pagos antes de alcanzar el umbral del 36%.
Pagar la tarjeta reduce el DTI en 4,4 puntos porcentuales, todavía por encima del umbral pero avanzando hacia la elegibilidad
Este ejemplo ilustra cómo el pago específico de la deuda puede mejorar sistemáticamente la DTI. La eliminación del pago mensual con tarjeta de crédito de $240 reduce las obligaciones mensuales totales a $2235, lo que reduce el DTI del 45 % al 40,6 %. Si bien todavía está por encima del umbral convencional del 36% al 43%, este prestatario ahora podría calificar para financiamiento de la FHA. Pagar un préstamo de automóvil adicional sería la siguiente prioridad, ya que cada deuda eliminada reduce el numerador de obligaciones mensuales en lugar de requerir un crecimiento de los ingresos.
Aplicaciones prácticas
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Precalificación de hipotecas: los compradores calculan el DTI antes de reunirse con un prestamista para comprender su pago máximo asequible. Esta aplicación es comúnmente utilizada por profesionales que necesitan análisis cuantitativos precisos para respaldar la toma de decisiones, la elaboración de presupuestos y la planificación estratégica en sus respectivos campos.
Planificación de préstamos para automóviles: los consumidores evalúan si sus ingresos respaldan el pago de un automóvil nuevo antes de visitar un concesionario. Los profesionales de la industria confían en este cálculo para comparar el desempeño, comparar alternativas y garantizar el cumplimiento de los estándares establecidos y los requisitos reglamentarios.
Monitoreo de la salud financiera personal: los hogares realizan un seguimiento mensual del DTI para garantizar que la carga de la deuda siga siendo manejable. Los investigadores académicos y los estudiantes utilizan este cálculo para validar modelos teóricos, completar tareas de curso y desarrollar una comprensión más profunda de los principios matemáticos subyacentes.
Preparación de solicitudes de alquiler: algunos propietarios utilizan DTI (alquiler sobre ingresos) para seleccionar a los inquilinos. Los analistas y planificadores financieros incorporan este cálculo en su flujo de trabajo para producir pronósticos precisos, evaluar escenarios de riesgo y presentar recomendaciones basadas en datos a las partes interesadas.
Planificación del asesor financiero: los asesores utilizan la DTI del cliente para priorizar las estrategias de pago de deuda en planes financieros integrales. Esta aplicación es comúnmente utilizada por profesionales que necesitan análisis cuantitativos precisos para respaldar la toma de decisiones, la elaboración de presupuestos y la planificación estratégica en sus respectivos campos.
Casos especiales
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Incluso si los préstamos para estudiantes se aplazan, muchos prestamistas cuentan entre el 0,5% y el 1% del préstamo.
Incluso si los préstamos para estudiantes se aplazan, muchos prestamistas cuentan entre el 0,5% y el 1% del saldo del préstamo por mes como un pago hipotético para fines de DTI. Algunos programas utilizan el pago IDR real si está documentado. Al encontrar este escenario en los cálculos de deuda a ingresos, los usuarios deben verificar que sus valores de entrada se encuentren dentro del rango esperado para que la fórmula produzca resultados significativos. Las entradas fuera de rango pueden conducir a resultados matemáticamente válidos pero prácticamente sin sentido que no reflejan las condiciones del mundo real.
Si firmó conjuntamente un préstamo para otra persona, el pago mensual completo cuenta en
Si firmó conjuntamente un préstamo para otra persona, el pago mensual completo cuenta en su DTI a menos que pueda documentar más de 12 meses de pagos puntuales realizados exclusivamente por la otra persona. Este caso límite surge con frecuencia en aplicaciones profesionales de cálculo de deuda e ingresos donde están involucradas condiciones de contorno o valores extremos. Los profesionales deben documentar cuándo ocurre esta situación y considerar si métodos de cálculo alternativos o factores de ajuste son más apropiados para su caso de uso específico.
Los prestatarios autónomos generalmente deben pagar 2 años de impuestos.
Los prestatarios autónomos generalmente deben presentar declaraciones de impuestos de dos años; los prestamistas utilizan el ingreso neto de dos años o el promedio de dos años, el menor. Los gastos comerciales pueden reducir significativamente los ingresos calificados. En el contexto del cálculo de deuda sobre ingresos, este caso especial requiere una interpretación cuidadosa porque los supuestos estándar pueden no ser válidos. Los usuarios deben comparar los resultados con la experiencia en el dominio y considerar consultar referencias o herramientas adicionales para validar el resultado en estas condiciones atípicas.
Umbrales de DTI por programa de préstamos
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| Tipo de préstamo | Máximo front-end | Máximo estándar de back-end | Back-End con factores compensadores | Regulador clave |
|---|---|---|---|---|
| Convencional (Fannie/Freddie) | 28% | 36% | 45-50% | FHFA |
| FHA | 31% | 43% | 50% | HUD |
| VA | N/A | 41% pauta | Sin gorra oficial | VA / Departamento de Defensa |
| USDA | 29% | 41% | 44% | Desarrollo rural del USDA. |
| Jumbo | 28% | 38–43% | 43% | Específico del prestamista |
| Hipoteca calificada por CFPB | N/A | 43% | N/A | CFPB |
Preguntas frecuentes
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¿Qué es la relación deuda-ingresos y por qué les importa a los prestamistas?
Relación DTI = Pagos totales de deuda mensual ÷ Ingreso mensual bruto × 100. Si sus deudas mensuales (hipoteca, préstamo para automóvil, préstamos para estudiantes, mínimos de tarjetas de crédito) suman $ 2000 y su ingreso bruto es $ 6500, su DTI es 30,8%. Los prestamistas utilizan DTI como métrica de calificación principal porque predice su capacidad para gestionar deuda nueva junto con las obligaciones existentes. Para las hipotecas convencionales, la mayoría de los prestamistas quieren un DTI inicial (solo costos de vivienda) inferior al 28% y un DTI final (todas las deudas) inferior al 36%, aunque muchos subirán al 43% o incluso al 50% para prestatarios fuertes con factores compensadores como un crédito excelente y grandes reservas.
¿Qué deudas se incluyen en el cálculo del DTI?
Incluye: pago de hipoteca o alquiler (PITI: capital, intereses, impuestos, seguro), préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes (incluso si son diferidos; los prestamistas utilizan entre el 0,5 % y el 1 % del saldo como pago estimado), pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales, manutención/pensión alimenticia para niños y cualquier otra cuota o deuda renovable que aparezca en su informe crediticio. No incluye: servicios públicos, primas de seguros (a menos que formen parte de la hipoteca), teléfono/Internet, comestibles, costos de transporte, impuestos sobre la renta, primas de seguros médicos ni suscripciones. Algunos prestamistas excluyen las deudas con menos de 10 pagos restantes. El uso de ingresos brutos (antes de impuestos) hace que el DTI parezca mejor de lo que realmente se siente: su DTI después de impuestos es la mejor medida de la asequibilidad real.
¿Cómo puedo reducir mi índice DTI?
Dos caras de la fracción: reducir los pagos de la deuda o aumentar los ingresos. Reducción de deuda más rápida: liquidar por completo los saldos más pequeños (eliminando los pagos mínimos), refinanciar a tasas más bajas (estirar el plazo reduce el pago mensual pero aumenta el interés total), consolidar múltiples deudas en un pago más bajo y evitar contraer nuevas deudas entre 3 y 6 meses antes de solicitar una hipoteca. Lado de los ingresos: documente todas las fuentes de ingresos (bonificaciones, horas extras, ingresos de trabajadores independientes; los prestamistas generalmente quieren un historial de 2 años), agregue un coprestatario cuyos ingresos cuenten para la calificación, solicite un aumento o acepte trabajo adicional. Una reducción del 5% en el DTI puede significar la diferencia entre la aprobación y la denegación, o entre las opciones de préstamos convencionales y de la FHA.
¿Qué es una buena relación deuda-ingresos?
Generalmente se considera que una buena relación deuda-ingresos es del 36% o menos. Esto significa que si su ingreso mensual bruto es de $4,000, sus obligaciones mensuales totales de deuda no deben exceder los $1,440. Los prestamistas pueden considerar un índice DTI inferior al 36% como un indicador de bajo riesgo crediticio, mientras que un índice superior al 43% puede generar tasas de interés más altas o el rechazo del préstamo.
¿Cómo afecta la relación deuda-ingresos a la aprobación de una hipoteca?
Su relación deuda-ingresos juega un papel importante a la hora de determinar su elegibilidad para una hipoteca. Por ejemplo, si gana $6,000 por mes y tiene $2,000 en obligaciones de deuda mensuales, su índice DTI sería aproximadamente del 33%. En este escenario, es posible que califique para una hipoteca más grande, ya que los prestamistas generalmente prefieren prestatarios con un índice DTI inferior al 36% para la aprobación de una hipoteca convencional.
Errores comunes a evitar
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- !Utilizando el ingreso neto (después de impuestos) en lugar del ingreso bruto en el cálculo, los prestamistas siempre usan el ingreso bruto antes de impuestos como denominador.
- !Olvidarse de incluir pagos mínimos con tarjeta de crédito; incluso una tarjeta con un saldo de $5,000 y un pago mínimo de $100 cuenta en su DTI.
- !Incluir los pagos de servicios públicos, las suscripciones y los alimentos en el numerador de pagos de deudas son gastos de manutención, no deudas calificadas.
- !Suponiendo que pagar una deuda antes de presentar la solicitud no importa: los prestamistas verifican el pago al momento del cierre, por lo que incluso un pago de último minuto puede ayudar si se documenta.
- !Pasando por alto las obligaciones de préstamos cofirmadas: muchos prestatarios olvidan que firmaron conjuntamente un préstamo hace años, lo que el prestamista encontrará en el informe crediticio y lo incluirá en DTI.
Consejo Pro
La mayoría de los prestamistas hipotecarios prefieren un DTI inicial por debajo del 28% y un DTI final por debajo del 36%. Estar por debajo de estos umbrales puede calificarlo para obtener mejores condiciones de préstamo.
¿Sabías que?
La regla de hipotecas calificadas de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor generalmente limita el DTI final al 43%, aunque los préstamos respaldados por el gobierno como la FHA permiten hasta el 50% en ciertas circunstancias.
Referencias
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