Votre ratio d’endettement (DTI) est l’un des chiffres les plus importants en matière de finances personnelles. Les prêteurs l’utilisent pour décider d’approuver votre hypothèque, votre prêt automobile ou votre demande de crédit – et à quelles conditions.
Qu'est-ce que le ratio dette/revenu ?
Le DTI compare le montant que vous devez chaque mois (paiements de dettes) au montant que vous gagnez (revenu mensuel brut).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Exemple:
- Paiements mensuels de la dette : 1 200 £ (hypothèque, prêt automobile, minimum de carte de crédit)
- Revenu mensuel brut : 4 000 £
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Qu'est-ce qui compte comme dette ?
Incluez ces paiements mensuels :
- Hypothèque ou loyer
- Prêts automobiles
- Prêts étudiants
- Prêts personnels
- Paiements minimums par carte de crédit
- Tout autre remboursement de prêt
Ne pas inclure :
- Utilitaires (électricité, gaz, eau)
- Factures de téléphonie mobile
- Épicerie et nourriture
- Les primes d'assurance
- Abonnements et divertissements
DTI front-end ou back-end
Les prêteurs hypothécaires calculent généralement deux ratios DTI :
DTI frontal (ratio logement) : Uniquement les frais de logement.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Les frais de logement comprennent : le versement hypothécaire (capital + intérêts), les taxes foncières, l'assurance habitation, les frais HOA.
DTI back-end (DTI total) : Tous les paiements mensuels de la dette.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Lorsque les prêteurs disent « votre DTI », ils désignent généralement le DTI back-end.
Quel DTI veulent les prêteurs ?
| Gamme DTI | Évaluation | Admissibilité au prêt hypothécaire |
|---|---|---|
| En dessous de 20 % | Excellent | Approbation facile, meilleurs tarifs |
| 20 à 29 % | Bien | Position forte |
| 30 à 36 % | Acceptable | Généralement approuvé |
| 37 à 43 % | Zone de prudence | Peut être approuvé avec un crédit solide |
| 44 à 50 % | Haut | Difficile d'obtenir des prêts hypothécaires conventionnels |
| Au-dessus de 50 % | Très élevé | La plupart des prêteurs n'approuveront pas |
Règle empirique des prêts hypothécaires au Royaume-Uni : La plupart des prêteurs souhaitent un DTI back-end inférieur à 40 à 45 %. Certains prêteurs réglementés par la FCA ont des exigences plus strictes.
Prêts hypothécaires conventionnels aux États-Unis : Fannie Mae et Freddie Mac exigent généralement un DTI back-end de 45 % ou moins (parfois 50 % avec des facteurs compensatoires).
Exemple pratique : devriez-vous demander un prêt hypothécaire ?
Votre situation :
- Revenu mensuel brut : 5 500 £ (66 000 £/an)
- Dette mensuelle actuelle : 350 £ (prêt automobile 220 £, carte de crédit minimum 130 £)
- Paiement hypothécaire proposé : 1 400 £/mois
DTI actuel (avant hypothèque) :
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI avec hypothèque :
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
À 31,8 %, vous êtes en bonne position pour l’approbation.
Comment améliorer votre DTI
Vous pouvez réduire votre DTI en réduisant votre dette ou en augmentant vos revenus.
Réduire la dette :
- Rembourser en premier les plus petites dettes (libère les mensualités rapidement)
- Évitez de contracter de nouvelles dettes avant de demander un prêt hypothécaire
- Payez plus que le minimum sur les cartes de crédit
- Envisagez de consolider les dettes à taux d'intérêt élevé à un taux inférieur
Augmenter les revenus :
- Accepter un travail indépendant ou un revenu à temps partiel
- Demander une augmentation de salaire ou une promotion
- Incluez les revenus de bonus si vous pouvez les documenter
Ne faites pas cela : L'ouverture de nouveaux comptes de crédit n'aide pas votre DTI — et chaque demande approfondie réduit légèrement votre pointage de crédit.
DTI vs score de crédit
Ceux-ci sont liés mais différents. Une bonne cote de crédit ne signifie pas automatiquement un bon DTI, et vice versa.
| Mesures | Affecte | |
|---|---|---|
| DTI | Charge de la dette par rapport au revenu | Approbation du prêt, montant du prêt |
| Pointage de crédit | Historique de crédit, fiabilité des paiements | Taux d'intérêt offert |
Un prêteur examine les deux. Pointage de crédit élevé + DTI élevé = refusé. Faible DTI + mauvaise cote de crédit = refusé. Il faut les deux en bon état.
DTI en tant qu'indépendant
Les candidats travailleurs indépendants doivent généralement fournir 2 à 3 ans de déclarations de revenus. Les prêteurs utilisent votre revenu net (après dépenses professionnelles), et non vos revenus, ce qui peut affecter considérablement votre calcul DTI.
Conseil : Si vous envisagez d'acheter une propriété et que vous êtes travailleur indépendant, travaillez avec un comptable pour vous assurer que vos déclarations de revenus reflètent fidèlement vos revenus au cours des années précédant votre demande.