Un versement hypothécaire comporte plusieurs éléments. Comprendre chaque élément vous aide à budgétiser avec précision et à comparer les offres de prêt.
La formule de paiement de base
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
- M = mensualité (capital + intérêts uniquement)
- P = montant du prêt
- r = taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12)
- n = nombre de paiements (années × 12)
Exemple travaillé
Prix de la maison : 350 000 $ Acompte : 20 % = 70 000 $ Montant du prêt : 280 000 $ Taux d'intérêt : 7 % annuel Durée : 30 ans
r = 7%/12 = 0.5833% = 0.005833
n = 30 × 12 = 360 payments
M = 280,000 × [0.005833 × (1.005833)^360] / [(1.005833)^360 - 1]
M = 280,000 × [0.005833 × 8.116] / [8.116 - 1]
M = 280,000 × 0.04734 / 7.116
M ≈ $1,862.67/month
Coût total du prêt
Total paid = $1,862.67 × 360 = $670,561
Interest paid = $670,561 - $280,000 = $390,561
Vous payez 390 561 $ d’intérêts sur 30 ans sur un prêt de 280 000 $.
PITI : Le paiement mensuel intégral
La formule ci-dessus calcule uniquement le principal et intérêts (P&I). Votre paiement mensuel réel est généralement plus élevé :
| Composant | Montant typique |
|---|---|
| Capital et intérêts | $1,862 |
| Taxe foncière (1%) | 292 $/mois |
| Assurance habitation | 100 à 200 $/mois |
| PMI (si baisse de <20 %) | 100 à 200 $/mois |
| HOA (le cas échéant) | varie |
| Total | 2 254 à 2 556 $ |
PMI : Assurance hypothécaire privée
Obligatoire lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Coûte 0,5 à 1,5 % du montant du prêt par an.
Exemple : Prêt de 280 000 $ à un PMI de 1 % :
Annual PMI = $280,000 × 0.01 = $2,800
Monthly PMI = $2,800/12 = $233
Le PMI peut être supprimé une fois que vous atteignez 20 % de capitaux propres.
Hypothèque à 15 ans ou à 30 ans
| Fonctionnalité | 30 ans | 15 ans |
|---|---|---|
| Paiement mensuel | $1,863 | $2,514 |
| Intérêt total | $390,561 | $172,520 |
| Intérêts économisés | — | $218,041 |
L'hypothèque sur 15 ans permet d'économiser 218 000 $ en intérêts, mais coûte 651 $ de plus par mois.
Effet des paiements supplémentaires
Payer 200 $/mois de plus sur une hypothèque de 30 ans à 7 % :
- Amorti en ~24 ans (économise 6 ans)
- Permet d'économiser environ 80 000 $ en intérêts
Utilisez notre Calculateur hypothécaire pour calculer les paiements, les intérêts totaux, le calendrier d'amortissement et l'impact des paiements supplémentaires.