Comment calculer le flux de trésorerie d'un bien locatif
Le flux de trésorerie est l’argent qui reste d’un bien locatif une fois que toutes les dépenses ont été payées. Un flux de trésorerie positif signifie que la propriété génère des revenus ; un flux de trésorerie négatif signifie que vous le complétez de votre poche. Le calculer avant d’acheter est l’étape de diligence raisonnable la plus importante en matière d’investissement immobilier.
La formule des flux de trésorerie
Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
− Vacancy Allowance
− Operating Expenses
− Mortgage Payment (PITI)
Termes clés
- Revenus locatifs bruts : Loyer total perçu à 100 % d'occupation
- Allocation de vacance : Généralement 5 à 10 % du loyer brut (en supposant une certaine vacance)
- Dépenses de fonctionnement : Taxes foncières, assurances, réparations, gestion immobilière (généralement 40 à 50 % du loyer brut dans le raccourci "règle des 50 %")
- PITI : Capital, intérêts, taxes, assurance (votre versement hypothécaire, séquestre compris)
Exemple étape par étape
Duplex avec loyer brut de 2 400$/mois, hypothèque de 1 500$/mois (PITI) et dépenses estimées.
| Article | Mensuel |
|---|---|
| Loyer brut | $2,400 |
| − Poste vacant (8%) | −192$ |
| − Réparations/entretien | −150$ |
| − Gestion immobilière (10%) | −240$ |
| − Assurance propriétaire (incluse dans PITI) | $0 |
| Bénéfice net d'exploitation | $1,818 |
| − Hypothèque (PITI) | −1 500 $ |
| Flux de trésorerie mensuel | $318 |
Flux de trésorerie annuel : 318 $ × 12 = 3 816 $
Indicateurs clés
- Taux plafond : NOI / Valeur de la propriété (bonne référence pour la comparaison du marché)
- Rendement cash-on-cash : Flux de trésorerie annuel / Trésorerie totale investie
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