Chaque remboursement de prêt que vous effectuez est réparti entre deux choses : rembourser la dette que vous devez et payer le prêteur pour le privilège d'emprunter. L'amortissement est le processus qui détermine exactement comment fonctionne cette répartition et pourquoi vos paiements anticipés semblent à peine toucher le solde.
Qu'est-ce que l'amortissement d'un prêt ?
L'amortissement (orthographe américaine : amortization) est le remboursement progressif d'un prêt selon des versements échelonnés dans le temps. Chaque paiement représente le même montant total, mais la proportion des intérêts par rapport au principal change à chaque paiement.
Au début du prêt, la majeure partie de votre versement couvre les intérêts. En fin de compte, la quasi-totalité réduit le capital. Ce n’est pas une astuce, c’est une simple arithmétique qui découle directement de la façon dont les intérêts sont calculés.
La formule de base
Mensualité d'un prêt à taux fixe :
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Où:
- M = paiement mensuel
- P = principal (montant du prêt)
- r = taux d'intérêt mensuel (taux annuel / 12)
- n = nombre total de paiements (années × 12)
Exemple : Prêt hypothécaire de 200 000 £ à 4,5 % sur 25 ans
- r = 4,5% / 12 = 0,375% = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 paiements
- M = 200 000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = 1 111,85 £ par mois
Comment chaque paiement est divisé
Mois 1 :
- Intérêts = 200 000 £ × 0,375 % = 750,00 £
- Principal = 1 111,85 £ − 750,00 £ = 361,85 £
- Solde restant = 199 638,15 £
Mois 2 :
- Intérêts = 199 638,15 £ × 0,375 % = 748,64 £
- Principal = 1 111,85 £ − 748,64 £ = 363,21 £
- Solde restant = 199 274,94 £
Remarque : à mesure que le solde diminue, les frais d'intérêt diminuent avec lui – donc un peu plus de chaque paiement réduit le principal. C’est l’effet cumulatif qui agit en sens inverse, lentement en votre faveur.
Le calendrier d'amortissement
Un tableau d'amortissement complet montre chaque versement sur la durée du prêt :
| Paiement | Total payé | Intérêt | Principal | Équilibre |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 111,85 £ | 750,00 £ | 361,85 £ | 199 638 £ |
| 12 | 1 111,85 £ | 745,66 £ | 366,19 £ | 198 912 £ |
| 60 | 1 111,85 £ | 721,58 £ | 390,27 £ | 192 287 £ |
| 120 | 1 111,85 £ | 683,67 £ | 428,18 £ | 182 312 £ |
| 180 | 1 111,85 £ | 635,41 £ | 476,44 £ | 169 450 £ |
| 240 | 1 111,85 £ | 572,62 £ | 539,23 £ | 152 565 £ |
| 300 | 1 111,85 £ | 4,16 £ | 1 107,69 £ | 0 £ |
Total payé : 333 555 £ Intérêts totaux : 133 555 £ (67 % du montant initial du prêt)
C’est pourquoi les prêts hypothécaires sont chers, non pas parce que le taux est élevé, mais à cause de leur durée.
Pourquoi les paiements anticipés sont si importants
Au cours du premier mois de notre exemple, payer 361,85 £ supplémentaires éliminerait entièrement le remboursement du principal du mois 2, ce qui permettrait d'économiser 748,64 £ d'intérêts qui auraient couru sur 25 ans.
Chaque livre supplémentaire payée au début se répercute sur chaque paiement ultérieur. Les intérêts économisés ne correspondent pas seulement au taux de cette livre sterling, mais à ce taux composé sur tous les mois restants.
Règle générale : 100 £ de plus par mois sur un prêt hypothécaire à 4,5 % sur 25 ans permet d'économiser environ :
- 18 000 £ à 24 000 £ d'intérêts totaux
- 3 à 4 ans de réduction sur la durée du prêt hypothécaire
## Stratégies de trop-payé
Trop-payé régulier : Ajout d'un montant fixe à chaque paiement. Réduit la durée et l’intérêt total. Vérifiez les règles de paiement en trop de votre prêteur : la plupart des prêts hypothécaires britanniques autorisent 10 % du solde par an sans pénalité.
Paiement forfaitaire : Un seul paiement important réduit directement le capital. Il est préférable de le faire après avoir reçu un bonus, un héritage ou le produit de la vente d'une propriété.
Hypothèque compensée (Royaume-Uni) : Les économies réalisées sur un compte lié compensent le solde hypothécaire à des fins de calcul des intérêts. Offre de la flexibilité tout en obtenant la même réduction des intérêts.
Amortissement à taux fixe ou variable
La formule d'amortissement ci-dessus s'applique aux prêts à taux fixe dont le taux d'intérêt ne change pas.
Les prêts à taux variable (hypothèques tracker, ARM aux États-Unis) ont la même structure, mais le paiement mensuel est recalculé à chaque fois que le taux change. Cela rend impossible la planification à long terme sans hypothèses sur les tarifs futurs.
Prêts à intérêt uniquement
Certains prêts hypothécaires sont offerts sur la base des intérêts uniquement : vous ne payez que les intérêts chaque mois et la totalité du capital est due à la fin du terme. Les paiements mensuels sont inférieurs, mais vous ne construisez aucun capital et devez le même montant à la fin.
Avec notre exemple de 200 000 £ à 4,5 % : paiement des intérêts uniquement = 200 000 £ × 0,375 % = 750 £/mois, contre 1 111,85 £ pour le remboursement. Mais au bout de 25 ans, vous devez toujours 200 000 £.
Comment utiliser un calculateur d'amortissement
- Entrez le montant du prêt (capital)
- Entrez le taux d'intérêt annuel
- Entrez la durée du prêt en années
- La calculatrice affiche le paiement mensuel, le total des intérêts et le calendrier de paiement complet
Utilisez notre Calculateur de prêt et notre Calculateur d'hypothèque pour générer votre calendrier d'amortissement complet et voir exactement comment les paiements supplémentaires réduisent votre coût total.