שיעור ההיוון (Cap Rate) הוא אחד המדדים החשובים ביותר בהשקעות נדל"ן. הוא מבטא את ההכנסה השנתית של נכס כאחוז מערכו, ומאפשר להשוות נכסים ללא קשר לגודלם או מחירם.
הנוסחה
Cap Rate = הכנסה תפעולית נטו (NOI) / שווי הנכס × 100%
חישוב ההכנסה התפעולית נטו (NOI)
NOI = הכנסת שכירות ברוטו − שיעור פנויות − הוצאות תפעוליות
ההוצאות התפעוליות כוללות: ארנונה, ביטוח, תיקונים, דמי ניהול, חשבונות (אם המשכיר משלם) ועתודות. NOI אינו כולל תשלומי משכנתא—שיעור ההיוון הוא מדד של הנכס, ללא תלות במימון.
דוגמה שלב אחר שלב
מחיר רכישה: $500,000 הכנסת שכירות ברוטו שנתית: $48,000 (12 × $4,000 לחודש) פנויות (7%): $3,360 הוצאות תפעוליות: $14,000
- NOI = $48,000 − $3,360 − $14,000 = $30,640
- Cap Rate = $30,640 / $500,000 × 100% = 6.13%
לאיזה שיעור היוון לשאוף?
| Cap Rate | פרשנות |
|---|---|
| מתחת ל-4% | סיכון נמוך, תשואה נמוכה (שווקים עירוניים מובחרים) |
| 4–6% | בינוני (שווקים פרבריים/יציבים) |
| 6–8% | תשואה טובה (יעד השקעה טיפוסי) |
| מעל 8% | תשואה גבוהה יותר אך סיכון גבוה יותר |
מגבלות שיעור ההיוון
שיעור ההיוון אינו מתחשב ב: תנאי מימון, פוטנציאל עליית ערך, הטבות מס או הוצאות הוניות. השתמש בו יחד עם תשואת מזומן על מזומן ו-GRM לתמונה מלאה.
השתמש במחשבון Cap Rate שלנו לניתוח כל נכס מניב הכנסה.