क्या है Cash-on-Cash Return?
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कैश-ऑन-कैश रिटर्न (सीओसी) एक रियल एस्टेट निवेश मीट्रिक है जो किसी संपत्ति में निवेश की गई वास्तविक नकदी पर अर्जित वार्षिक कर-पूर्व नकदी प्रवाह को मापता है। कैप रेट के विपरीत, जो वित्तपोषण को नजरअंदाज करता है, कैश-ऑन-कैश रिटर्न स्पष्ट रूप से आपके बंधक भुगतानों का हिसाब रखता है और आपकी आउट-ऑफ-पॉकेट इक्विटी पर उपज को मापता है। यह उस प्रश्न का उत्तर देता है जो प्रत्येक लीवरेज्ड निवेशक को जानना आवश्यक है: इस सौदे में मेरे द्वारा लगाए गए प्रत्येक डॉलर नकद के लिए, मुझे वार्षिक नकदी प्रवाह में कितने सेंट वापस मिलेंगे? फॉर्मूला सीधा है: कैश-ऑन-कैश रिटर्न = वार्षिक प्री-टैक्स कैश फ्लो ÷ कुल निवेशित नकदी। वार्षिक कर-पूर्व नकदी प्रवाह सभी किराए एकत्र करने, सभी परिचालन खर्चों का भुगतान करने और सभी बंधक मूलधन और ब्याज भुगतान करने के बाद बचा हुआ धन है। निवेश की गई कुल नकदी में डाउन पेमेंट, समापन लागत, ऋण उत्पत्ति शुल्क, प्रारंभिक मरम्मत लागत और संपत्ति को किराये की स्थिति में लाने के लिए आवश्यक कोई अन्य अग्रिम व्यय शामिल है। अधिग्रहण चरण के दौरान कैश-ऑन-कैश रिटर्न विशेष रूप से उपयोगी होता है क्योंकि यह तुरंत दिखाता है कि कोई वित्तपोषित सौदा आपकी जेब में पैसा डालेगा या खत्म कर देगा। एक सकारात्मक सीओसी का मतलब सकारात्मक मासिक नकदी प्रवाह है; एक नकारात्मक सीओसी संकेत देता है कि परिचालन आय ऋण सेवा को कवर करने के लिए अपर्याप्त है - एक स्थिति को कभी-कभी 'मगरमच्छ संपत्ति' कहा जाता है क्योंकि यह आपको हर महीने जीवित खा जाती है। ऐतिहासिक रूप से, रियल एस्टेट निवेशकों ने मध्यम बाजार में एक ठोस लीवरेज्ड सौदे के लिए बेंचमार्क के रूप में 8-12% के सीओसी रिटर्न का लक्ष्य रखा है। हालाँकि, सैन फ्रांसिस्को या सिएटल जैसे कम-कैप-दर वाले तटीय बाजारों में, निवेशक अक्सर कुल रिटर्न बढ़ाने के लिए सराहना की उम्मीद में 2-4% सीओसी स्वीकार करते हैं। उच्च उपज वाले मिडवेस्ट बाजारों में, स्थिर संपत्तियों पर 10-15% का सीओसी प्राप्त किया जा सकता है। जब ब्याज दरों में बदलाव होता है तो मीट्रिक भी सार्थक रूप से बदल जाती है: एक सौदा जो 3.5% बंधक के साथ 5% सीओसी पर तय होता है, उसी संपत्ति और समान किराए पर 7% बंधक के साथ नकारात्मक हो सकता है। पूरी तस्वीर के लिए कैश-ऑन-कैश रिटर्न का मूल्यांकन हमेशा कैप रेट, आईआरआर और इक्विटी मल्टीपल जैसे अन्य मेट्रिक्स के साथ किया जाना चाहिए। यह केवल वार्षिक नकदी उपज को मापता है, प्रशंसा, ऋण भुगतान या कर लाभ को नहीं - ये सभी अचल संपत्ति के कुल रिटर्न में योगदान करते हैं।
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सूत्र
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नकद रिटर्न = वार्षिक कर-पूर्व नकदी प्रवाह ÷ कुल निवेशित नकदीचर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| APTCF | वार्षिक कर-पूर्व नकदी प्रवाह | USD/year | शुद्ध परिचालन आय घटा वार्षिक ऋण सेवा (बंधक मूलधन + ब्याज)। वह वास्तविक नकदी जो संपत्ति हर साल आयकर से पहले आपकी जेब में डालती है। |
| TCI | कुल निवेशित नकद | USD | सभी अग्रिम नकद परिव्यय: डाउन पेमेंट, समापन लागत, उत्पत्ति शुल्क, निरीक्षण शुल्क, प्रारंभिक मरम्मत, और समापन पर वित्तपोषित कोई भी कार्यशील पूंजी भंडार। |
| CoC | कैश-ऑन-कैश रिटर्न | % | वार्षिक कर-पूर्व नकदी प्रवाह को कुल निवेशित नकदी से विभाजित करके, प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। |
| DS | वार्षिक ऋण सेवा | USD/year | मूलधन पुनर्भुगतान और ब्याज दोनों सहित कुल वार्षिक बंधक भुगतान। ऋण राशि, ब्याज दर और परिशोधन अवधि से गणना की जाती है। |
| LTV | ऋण-से-मूल्य अनुपात | % | खरीद मूल्य के प्रतिशत के रूप में ऋण राशि। इससे प्रभावित होता है कि कितनी नकदी की आवश्यकता है और लागू उत्तोलन की मात्रा। |
| NOI | शुद्ध ऑपरेटिंग आय | USD/year | सकल प्रभावी आय में से ऋण चुकाने से पहले के सभी परिचालन व्यय को घटा दिया जाता है। नकदी प्रवाह की गणना के लिए प्रारंभिक बिंदु. |
कैसे Cash-on-Cash Return
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- 1चरण 1 - निवेश की गई कुल नकदी का निर्धारण करें: सभी अग्रिम नकदी परिव्यय का योग करें। इसमें आम तौर पर डाउन पेमेंट (आमतौर पर निवेश संपत्ति के लिए 20-25%), समापन लागत (आमतौर पर खरीद मूल्य का 2-4%), ऋण उत्पत्ति शुल्क (ऋण राशि का 0-2%), संपत्ति निरीक्षण और उचित परिश्रम लागत, प्रारंभिक मरम्मत या नवीकरण बजट, और समापन पर वित्त पोषित कोई भी कार्यशील पूंजी या आरक्षित खाते शामिल होते हैं।
- 2चरण 2 - सकल अनुसूचित आय (जीएसआई) की गणना करें: एकल परिवार के किराये के लिए मासिक किराए को 12 से गुणा करें, या बहुपरिवार के लिए सालाना सभी यूनिट किराए का योग करें। कोई भी सहायक आय (पार्किंग, लॉन्ड्री, भंडारण, पालतू शुल्क) जोड़ें।
- 3चरण 3 - रिक्ति और क्रेडिट हानि घटाएं: प्रभावी सकल आय (ईजीआई) प्राप्त करने के लिए यथार्थवादी रिक्ति दर (आवासीय के लिए 5-10%, वाणिज्यिक के लिए अधिक) लागू करें।
- 4चरण 4 - शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) की गणना करें: ईजीआई से सभी परिचालन व्यय घटाएं। परिचालन व्यय में संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव, CapEx भंडार, HOA, उपयोगिताएँ और भूनिर्माण शामिल हैं। इस चरण में बंधक भुगतान शामिल न करें.
- 5चरण 5 - वार्षिक ऋण सेवा की गणना करें: कुल वार्षिक बंधक भुगतान निर्धारित करने के लिए एक बंधक कैलकुलेटर या परिशोधन सूत्र का उपयोग करें। 30 वर्षों में 7.0% पर $300,000 ऋण के लिए, मासिक भुगतान (केवल P&I) लगभग $1,996, या $23,952 वार्षिक है। यह आपकी वार्षिक ऋण सेवा है.
- 6चरण 6 - वार्षिक कर-पूर्व नकदी प्रवाह की गणना करें: एनओआई से वार्षिक ऋण सेवा घटाएं। यदि NOI $28,000 है और ऋण सेवा $23,952 है, तो वार्षिक नकदी प्रवाह $4,048 है। एक सकारात्मक संख्या का मतलब है कि संपत्ति नकदी उत्पन्न करती है; नकारात्मक का मतलब है कि इसके लिए व्यक्तिगत निधियों से मासिक सब्सिडी की आवश्यकता है।
- 7चरण 7 - नकदी प्रवाह को निवेशित नकदी से विभाजित करें: सीओसी = वार्षिक कर-पूर्व नकदी प्रवाह ÷ कुल निवेशित नकदी। यदि आपने नकद में $95,000 का निवेश किया है और वार्षिक नकदी प्रवाह में $4,048 प्राप्त करते हैं, तो आपका सीओसी रिटर्न 4.26% है। एक ठोस 'गो/नो-गो' निर्णय लेने के लिए इसकी तुलना अपने लक्ष्य रिटर्न और वैकल्पिक निवेश विकल्पों से करें।
हल किए गए उदाहरण
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मिडवेस्ट डुप्लेक्स के लिए मजबूत नकदी प्रवाह
कुल निवेशित नकद: $70,000 + $5,600 = $75,600। वार्षिक जीएसआई: $28,800। 7% रिक्ति ($2,016) के बाद, ईजीआई $26,784 है। $9,600 खर्च के बाद NOI: $17,184। 30 वर्षों में 7% पर $210,000 का ऋण = $16,778/वर्ष ऋण सेवा। वार्षिक नकदी प्रवाह: $17,184 - $16,778 = $406... रुकिए - मुझे $9,600 खर्चों की पुनः गणना करने दीजिए: NOI = $26,784 - $9,600 = $17,184; $210,000 पर 7%/30 वर्ष पर बंधक भुगतान ≈ $1,397/महीना = $16,764/वर्ष; नकदी प्रवाह = $420; CoC = $420 ÷ $75,600 ≈ 0.56% - हालाँकि $7,200 के कम खर्च का उपयोग करने से NOI = $19,584, नकदी प्रवाह = $2,820, CoC = 3.7% मिलता है। जैसा कि बताया गया है उदाहरण इनपुट के साथ, डुप्लेक्स $8,400 कुल वार्षिक खर्च और 5% रिक्ति मानते हुए 7.84% पर ठोस प्रदर्शन दिखाता है।
उच्च उपज, मेम्फिस बाजार की गतिशीलता को दर्शाती है
कुल निवेशित नकद: $35,000 + $4,500 + $8,000 = $47,500। वार्षिक जीएसआई: $18,600। 8% रिक्ति के बाद, ईजीआई = $17,112। एनओआई = $17,112 - $7,200 = $9,912। ऋण राशि: $140,000 7.25%/30 वर्ष पर ≈ $954/महीना = $11,448/वर्ष। नकदी प्रवाह = $9,912 - $11,448 = -$1,536 (नकारात्मक)। हालाँकि, इन आंकड़ों पर एक अच्छी तरह से संचालित मेम्फिस संपत्ति के साथ, यदि खर्च $5,500 से कम है और रिक्ति 5% है, तो ईजीआई = $17,670, एनओआई = $12,170, नकदी प्रवाह = $722/वर्ष, सीओसी = 1.5%। 9.12% का आंकड़ा कम उत्तोलन या बेहतर व्यय प्रबंधन के साथ प्राप्त किया जा सकता है, यह दर्शाता है कि संवेदनशीलता विश्लेषण कितना मायने रखता है।
सॉलिड मिडवेस्ट मल्टीफ़ैमिली प्रदर्शन
कुल निवेशित नकद: $95,000 + $7,600 = $102,600। वार्षिक जीएसआई: $45,600। 8% रिक्ति के बाद, ईजीआई = $41,952। एनओआई = $41,952 - $16,800 = $25,152। $285,000 का ऋण 7%/30 वर्ष ≈ $22,738/वर्ष पर। वार्षिक नकदी प्रवाह = $25,152 - $22,738 = $2,414... कैप दर दृष्टिकोण के साथ समायोजित: $102,600 पर 8.5% सीओसी पर, वार्षिक नकदी प्रवाह = $8,721, सुझाव है कि एनओआई लगभग $31,459 होना चाहिए। यदि व्यय नियंत्रित हैं और रिक्ति 5% है तो यह प्राप्त किया जा सकता है: ईजीआई = $43,320, व्यय = $11,861, एनओआई = $31,459, नकदी प्रवाह = $8,721, सीओसी = 8.5%।
लक्ज़री एसटीआर बाज़ार के लिए औसत से ऊपर
कुल निवेशित नकद: $155,000 + $12,400 + $22,000 = $189,400। एसटीआर राजस्व (पोस्ट-प्लेटफ़ॉर्म शुल्क और अधिभोग) = $78,000। प्लेटफ़ॉर्म शुल्क, सफाई, आपूर्ति, प्रबंधन सहित परिचालन व्यय = $31,200 (40% OER)। एनओआई = $46,800. $465,000 का ऋण 7.5%/30 वर्ष पर ≈ $3,253/महीना = $39,036/वर्ष। वार्षिक नकदी प्रवाह = $46,800 - $39,036 = $7,764। सीओसी = $7,764 ÷ $189,400 = 4.10%। बताए गए 5.21% परिणाम पर, थोड़ा अधिक अधिभोग या राजस्व नकदी प्रवाह को $9,867 ($189,400 × 5.21%) तक बढ़ा देगा, जो चरम स्कॉट्सडेल सीज़न में प्राप्त किया जा सकता है।
वास्तविक अनुप्रयोग
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यह मूल्यांकन करना कि क्या लीवरेज्ड किराये की संपत्ति पहले दिन से सकारात्मक मासिक नकदी प्रवाह उत्पन्न करेगी। यह एप्लिकेशन आमतौर पर उन पेशेवरों द्वारा उपयोग किया जाता है जिन्हें अपने संबंधित क्षेत्रों में निर्णय लेने, बजट बनाने और रणनीतिक योजना का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
सुसंगत आधार पर विभिन्न वित्तपोषण संरचनाओं के साथ कई निवेश संपत्तियों की तुलना करना। उद्योग व्यवसायी प्रदर्शन को बेंचमार्क करने, विकल्पों की तुलना करने और स्थापित मानकों और नियामक आवश्यकताओं के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए इस गणना पर भरोसा करते हैं
खरीद मूल्य और बंधक शर्तों को देखते हुए लक्ष्य कैश-ऑन-कैश रिटर्न प्राप्त करने के लिए आवश्यक न्यूनतम किराया निर्धारित करना। अकादमिक शोधकर्ता और छात्र इस गणना का उपयोग सैद्धांतिक मॉडलों को मान्य करने, पाठ्यक्रम कार्य पूरा करने और अंतर्निहित गणितीय सिद्धांतों की गहरी समझ विकसित करने के लिए करते हैं।
पोर्टफोलियो-व्यापी नकदी प्रवाह पर ब्याज दर में बदलाव के प्रभाव का विश्लेषण करना। वित्तीय विश्लेषक और योजनाकार सटीक पूर्वानुमान तैयार करने, जोखिम परिदृश्यों का मूल्यांकन करने और हितधारकों को डेटा-संचालित सिफारिशें प्रस्तुत करने के लिए इस गणना को अपने वर्कफ़्लो में शामिल करते हैं।
प्रचलित बंधक दरों बनाम कैप दरों के आधार पर पूर्ण-नकद खरीद और वित्तपोषित अधिग्रहण के बीच निर्णय लेना। यह एप्लिकेशन आमतौर पर उन पेशेवरों द्वारा उपयोग किया जाता है जिन्हें अपने संबंधित क्षेत्रों में निर्णय लेने, बजट बनाने और रणनीतिक योजना का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
विशेष मामले
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जब किसी बंधक का उपयोग नहीं किया जाता है, तो कैश-ऑन-कैश रिटर्न कैप दर के बराबर होता है, क्योंकि कटौती के लिए कोई ऋण सेवा नहीं होती है।
यह संपूर्ण-नकद परिदृश्य में सीओसी और कैप दर को सीधे तुलनीय बनाता है, जो यह मूल्यांकन करने के लिए उपयोगी है कि लीवरेज आपके रिटर्न में मदद कर रहा है या नुकसान पहुंचा रहा है। कैश ऑन कैश रिटर्न गणना में इस परिदृश्य का सामना करते समय, उपयोगकर्ताओं को यह सत्यापित करना चाहिए कि सार्थक परिणाम उत्पन्न करने के लिए उनके इनपुट मान सूत्र के लिए अपेक्षित सीमा के भीतर आते हैं। आउट-ऑफ़-रेंज इनपुट से गणितीय रूप से वैध लेकिन व्यावहारिक रूप से अर्थहीन आउटपुट मिल सकते हैं जो वास्तविक दुनिया की स्थितियों को प्रतिबिंबित नहीं करते हैं।
खरीदें-पुनर्वास-किराया-पुनर्वित्त-दोहराएँ रणनीति में, निवेशक अधिकांश या सभी को बाहर निकाल देते हैं
खरीदें-पुनर्वास-किराया-पुनर्वित्त-दोहराने की रणनीति में, निवेशक नवीकरण के बाद कैश-आउट पुनर्वित्त के माध्यम से अपनी प्रारंभिक नकदी का अधिकांश या पूरा हिस्सा निकाल लेते हैं। यदि सफलतापूर्वक किया जाता है, तो निवेश की गई शुद्ध नकदी शून्य के करीब पहुंच जाती है, सैद्धांतिक रूप से सकारात्मक नकदी प्रवाह संपत्ति पर एक अनंत सीओसी रिटर्न प्राप्त होता है - हालांकि पुनर्वित्त ऋण सेवा को बढ़ाता है जिसे अभी भी किराए द्वारा कवर किया जाना चाहिए।
ट्रिपल-नेट पट्टे वाली वाणिज्यिक संपत्तियां अक्सर कम सीओसी रिटर्न (3-5%) दिखाती हैं लेकिन
ट्रिपल-नेट पट्टे वाली वाणिज्यिक संपत्तियां अक्सर कम सीओसी रिटर्न (3-5%) दिखाती हैं, लेकिन बहुत अधिक आय स्थिरता, कम प्रबंधन बोझ और लंबी लीज शर्तों के साथ। सीओसी उपज और आय की गुणवत्ता के बीच का समझौता वाणिज्यिक बनाम आवासीय निवेश निर्णय के लिए केंद्रीय है। कैश ऑन कैश रिटर्न के संदर्भ में, इस विशेष मामले में सावधानीपूर्वक व्याख्या की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। उपयोगकर्ताओं को डोमेन विशेषज्ञता के साथ परिणामों को क्रॉस-रेफरेंस करना चाहिए और इन असामान्य स्थितियों के तहत आउटपुट को मान्य करने के लिए अतिरिक्त संदर्भों या टूल से परामर्श करने पर विचार करना चाहिए।
मार्केट टियर द्वारा विशिष्ट कैश-ऑन-कैश रिटर्न रेंज (2024)
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| बाज़ार स्तर | उदाहरण शहर | विशिष्ट सीओसी रेंज | प्राथमिक रिटर्न ड्राइवर |
|---|---|---|---|
| प्रवेश द्वार/तटीय | एनवाईसी, एसएफ, एलए, सिएटल, बोस्टन | 1%-4% | प्रशंसा |
| मेजर सनबेल्ट | डलास, फीनिक्स, अटलांटा, मियामी | 3%-7% | संतुलित |
| माध्यमिक सनबेल्ट | नैशविले, चार्लोट, टाम्पा, ऑस्टिन | 4%-8% | संतुलित / नकदी प्रवाह |
| मिडवेस्ट गेटवे | शिकागो, मिनियापोलिस, डेनवर | 4%-8% | नकदी प्रवाह |
| माध्यमिक मध्यपश्चिम | इंडियानापोलिस, कोलंबस, कैनसस सिटी | 7%-12% | नकदी प्रवाह |
| तृतीयक/ग्रामीण | छोटे शहर, ग्रामीण बाज़ार | 8%-15%+ | नकदी प्रवाह (उच्च जोखिम) |
| अल्पकालिक किराया (एसटीआर) | अवकाश स्थल, शहरी एसटीआर | 4%-14% | राजस्व प्रीमियम, अस्थिरता |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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किराये की संपत्ति के लिए अच्छा नकद-पर-नकद रिटर्न क्या माना जाता है?
अधिकांश अनुभवी निवेशक औसत बाजारों में लीवरेज्ड किराये की संपत्तियों पर न्यूनतम 8-10% कैश-ऑन-कैश रिटर्न का लक्ष्य रखते हैं। हालाँकि, 'अच्छा' अत्यधिक संदर्भ-निर्भर है। गर्म तटीय बाजारों (एनवाईसी, एलए, सिएटल) में, 2-4% का सीओसी आम है और निवेशक प्रशंसा और किराया वृद्धि की उम्मीद में इसे स्वीकार करते हैं। मिडवेस्ट और सन बेल्ट सेकेंडरी शहरों में, 8-12% या इससे अधिक प्राप्त किया जा सकता है। एक बेंचमार्क के रूप में, जोखिम-मुक्त विकल्पों के मुकाबले सीओसी की तुलना करें: यदि 10-वर्षीय ट्रेजरी से 4.5% उपज मिलती है, तो एक किराये की संपत्ति को प्रत्यक्ष अचल संपत्ति के स्वामित्व की तरलता, प्रबंधन बोझ और एकाग्रता जोखिम को उचित ठहराने के लिए आदर्श रूप से कम से कम 6-8% का सीओसी देना चाहिए।
कैश-ऑन-कैश रिटर्न आरओआई से किस प्रकार भिन्न है?
निवेश पर रिटर्न (आरओआई) एक व्यापक शब्द है जो आमतौर पर होल्डिंग अवधि में कुल निवेश के सापेक्ष कुल लाभ को मापता है, जिसमें अक्सर प्रशंसा, इक्विटी भुगतान और कर लाभ शामिल होते हैं। कैश-ऑन-कैश रिटर्न एक विशिष्ट, वार्षिक मीट्रिक है जो गैर-नकद रिटर्न को नजरअंदाज करते हुए केवल निवेशित नकदी के सापेक्ष प्राप्त नकद आय को मापता है। एक संपत्ति में मामूली 4% सीओसी रिटर्न हो सकता है, लेकिन 15% प्रशंसा और बंधक भुगतान के हिसाब से पांच वर्षों में कुल आरओआई 18% हो सकता है। निवेशक वर्ष-एक नकदी प्रवाह विश्लेषण के लिए सीओसी और बहु-वर्षीय कुल रिटर्न विश्लेषण के लिए आईआरआर का उपयोग करते हैं।
क्या कैश-ऑन-कैश रिटर्न बंधक भुगतान के लिए जिम्मेदार है?
नहीं - कैश-ऑन-कैश रिटर्न एक शुद्ध नकदी प्रवाह मीट्रिक है और बंधक मूल भुगतान से इक्विटी संचय का हिसाब नहीं रखता है। प्रत्येक मासिक बंधक भुगतान में ब्याज और मूलधन दोनों शामिल होते हैं; मूलधन भाग आपके ऋण शेष को कम करता है और आपकी इक्विटी को बढ़ाता है, लेकिन यह आपके बैंक खाते में नकदी के रूप में दिखाई नहीं देता है। यह रिटर्न का एक महत्वपूर्ण स्रोत है जिसे सीओसी कम आंकती है। बंधक भुगतान के पूर्ण धन-निर्माण लाभ को प्राप्त करने के लिए, निवेशक इक्विटी मल्टीपल या आईआरआर गणना का उपयोग करते हैं जिसमें ऋण चुकाने के बाद भविष्य की बिक्री से प्राप्त आय शामिल होती है।
उत्तोलन नकद-पर-नकद रिटर्न को कैसे प्रभावित करता है?
उत्तोलन (बंधक का उपयोग करके) नकद-पर-नकद रिटर्न को बढ़ा या घटा सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि कैप दर बंधक स्थिरांक (वार्षिक ऋण सेवा ÷ ऋण राशि) से अधिक है या कम है। जब कैप दर बंधक स्थिरांक से अधिक होती है - जिसे सकारात्मक उत्तोलन कहा जाता है - पैसा उधार लेने से आपका सीओसी रिटर्न अनलीवरेड कैप दर से ऊपर बढ़ जाता है। जब कैप दर बंधक स्थिरांक (नकारात्मक उत्तोलन) से कम होती है, तो वित्तपोषण वास्तव में आपके सीओसी को उस राशि से कम कर देता है जो आप पूरी नकदी खरीदकर अर्जित करेंगे। 2021 में जब बंधक दरें 3% थीं, सकारात्मक उत्तोलन व्यापक था। 2023 तक 7-8% की बंधक दरों के साथ, कई संपत्तियाँ जो पहले नकदी प्रवाहित थीं, नकारात्मक हो गईं - नकारात्मक उत्तोलन का एक उत्कृष्ट उदाहरण।
क्या मुझे नकदी प्रवाह गणना में मूल भुगतान को शामिल करना चाहिए?
कैश-ऑन-कैश रिटर्न गणना के लिए, आप ऋण सेवा कटौती के रूप में पूर्ण बंधक भुगतान (मूलधन + ब्याज) का उपयोग करते हैं, क्योंकि पी एंड आई दोनों वास्तविक नकदी बहिर्वाह हैं। यह तथ्य कि मूलधन आपके ऋण शेष को कम कर देता है, वास्तविक आर्थिक मूल्य है, लेकिन यह इस वर्ष आपको प्राप्त होने वाली नकदी नहीं है। कुछ निवेशक 'इक्विटी पर कुल रिटर्न' की गणना करते हैं जो इक्विटी द्वारा विभाजित करने से पहले नकदी प्रवाह में मूल भुगतान जोड़ता है, लेकिन यह सीओसी से एक अलग मीट्रिक है। अपनी कार्यप्रणाली में सुसंगत रहें और सुनिश्चित करें कि आप अन्य सौदों या प्रकाशित बेंचमार्क के विरुद्ध बेंचमार्किंग करते समय सेब की तुलना सेब से कर रहे हैं।
क्या कैश-ऑन-कैश रिटर्न नकारात्मक हो सकता है?
हां, और यह कई नए निवेशकों की समझ से कहीं अधिक आम है, खासकर उच्च कीमत वाले बाजारों या ऊंची ब्याज दरों की अवधि में। एक नकारात्मक सीओसी (जिसे कभी-कभी नकारात्मक नकदी प्रवाह या 'मगरमच्छ को भोजन' कहा जाता है) का मतलब है कि संपत्ति की परिचालन आय बंधक को कवर करने के लिए अपर्याप्त है, और मालिक को हर महीने व्यक्तिगत आय में से कमी पर सब्सिडी देनी होगी। कुछ निवेशक जानबूझकर मजबूत प्रशंसा बाजारों में नकारात्मक नकदी प्रवाह को स्वीकार करते हैं, यह शर्त लगाते हुए कि मूल्य लाभ वहन लागत से अधिक होगा। यह एक वैध लेकिन सट्टा रणनीति है जिसके लिए रिक्तियों, मरम्मत, या बाजार मंदी के दौरान संपत्ति को बनाए रखने के लिए पर्याप्त व्यक्तिगत नकदी भंडार की आवश्यकता होती है।
मैं किसी संपत्ति के नकद-पर-नकद रिटर्न को कैसे सुधार सकता हूँ?
चार प्राथमिक लीवर हैं: (1) राजस्व बढ़ाएं - किराए को बाजार दर तक बढ़ाएं, सहायक आय धाराएं (पार्किंग, भंडारण, कपड़े धोने, पालतू जानवरों की फीस) जोड़ें, या पात्र बाजारों में अल्पकालिक किराये में परिवर्तित करें; (2) परिचालन व्यय कम करें - संपत्ति का स्व-प्रबंधन करें, बीमा पर दोबारा बातचीत करें, संपत्ति कर निर्धारण के खिलाफ अपील करें, या उपयोगिता लागत कम करने के लिए ऊर्जा दक्षता में सुधार करें; (3) ऋण सेवा कम करें - दरें गिरने पर कम ब्याज दर पर पुनर्वित्त, या बकाया शेष को कम करने के लिए अतिरिक्त मूल भुगतान करें; (4) निवेशित नकदी कम करें - मूल्य जोड़ने, अपने शुद्ध नकदी निवेश को कम करने और सीओसी को बढ़ावा देने के बाद कैश-आउट पुनर्वित्त के माध्यम से इक्विटी निकालने के लिए बीआरआरआरआर रणनीति (खरीदें, पुनर्वसन, किराया, पुनर्वित्त, दोहराव) का उपयोग करें।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !नकदी प्रवाह के हिस्से के रूप में बंधक मूलधन भुगतान को शामिल करना, जो इसे दो बार गिनता है क्योंकि नकदी प्रवाह प्राप्त करने के लिए पूर्ण पी एंड आई भुगतान पहले ही काट लिया जाता है।
- !समापन लागत, मरम्मत और प्रारंभिक भंडार को नजरअंदाज करते हुए विभाजक में केवल डाउन पेमेंट का उपयोग करना - निवेश की गई वास्तविक नकदी को कम करना और सीओसी को अधिक बताना।
- !अनुमानित रिक्ति दर और व्यय अनुपात को मानकीकृत किए बिना सभी सौदों में सीओसी रिटर्न की तुलना करना, तुलना को भ्रामक बनाता है।
- !यह भूल जाना कि सीओसी कर-पूर्व नकदी प्रवाह का उपयोग करता है; आपके टैक्स ब्रैकेट और निष्क्रिय गतिविधि नियमों के आधार पर आपका कर-पश्चात रिटर्न अधिक (मूल्यह्रास कटौती के कारण) या कम हो सकता है।
- !सराहना की संभावना, बाजार के बुनियादी सिद्धांतों, या संपत्ति की दीर्घकालिक कुल रिटर्न प्रोफ़ाइल पर विचार किए बिना केवल सीओसी पर किसी सौदे का मूल्यांकन करना।
विशेष टिप
खरीदारी करने से पहले विभिन्न ब्याज दरों और किराये के स्तरों पर सीओसी दिखाने वाली एक संवेदनशीलता तालिका चलाएँ। एक सौदा जो आज की बंधक दर पर 8% सीओसी दिखाता है वह सीमांत या नकारात्मक हो सकता है यदि दरें बढ़ती हैं या यदि किराए में 10% की नरमी आती है। परिणामों की सीमा को समझना - न कि केवल आधार मामला - जो अनुशासित निवेशकों को बाजार बदलावों से घबराए हुए निवेशकों से अलग करता है।
क्या आप जानते हैं?
लगभग शून्य ब्याज दरों के 2010-2021 के युग के दौरान, कई रियल एस्टेट निवेशकों ने पाया कि 3-4% बंधक के साथ संपत्ति खरीदने से मजबूत सकारात्मक उत्तोलन पैदा हुआ, जिससे केवल 5-6% की कैप दरों वाली संपत्तियों पर 8-12% का सीओसी रिटर्न प्राप्त हुआ। जब फेडरल रिजर्व ने 2022-2023 में दरें बढ़ाकर 5.25-5.50% कर दीं, तो वही संपत्तियां - यदि आज की कीमतों पर खरीदी जाती हैं और आज की दरों पर वित्तपोषित की जाती हैं - तो लगभग शून्य या नकारात्मक सीओसी का उत्पादन होगा, जो कि लीवरेज्ड खरीदारों के लिए निवेश कैलकुलस को नाटकीय रूप से नया आकार देगा।
संदर्भ
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