किराया प्रतिफल
क्या है Rental Yield Calculator?
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किराये की उपज किराये की संपत्ति द्वारा उत्पन्न वार्षिक आय रिटर्न का एक माप है, जिसे संपत्ति के मूल्य या खरीद मूल्य के प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। यह किसी स्टॉक पर लाभांश उपज के बराबर अचल संपत्ति है - यह आपको बताता है कि आपने जो भुगतान किया है या संपत्ति का मूल्य आज कितना है, उसके सापेक्ष आप कितनी आय (प्रशंसा सहित कुल रिटर्न नहीं) कमाते हैं। किराये की उपज एक ही बाजार और विभिन्न शहरों और देशों में रियल एस्टेट निवेश के अवसरों की तुलना करने के लिए सबसे व्यापक रूप से उपयोग की जाने वाली मीट्रिक में से एक है। किराये की उपज के दो मुख्य प्रकार हैं। सकल किराये की उपज सरल गणना है: वार्षिक सकल किराए को संपत्ति के मूल्य से विभाजित किया जाता है, जिसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। यह परिचालन खर्चों को पूरी तरह से नजरअंदाज करता है और त्वरित तुलना मीट्रिक के रूप में कार्य करता है। शुद्ध किराये की उपज (कैप दर से अधिक निकटता से संबंधित) संपत्ति के मूल्य से विभाजित करने से पहले वार्षिक किराए से परिचालन व्यय घटाती है, जिससे वास्तविक आय रिटर्न की अधिक सटीक तस्वीर मिलती है। किराये की उपज भूगोल, संपत्ति के प्रकार और बाजार की स्थितियों के अनुसार काफी भिन्न होती है। उच्च-उपज बाजार (अक्सर छोटे शहर या उभरते बाजार) मजबूत आय रिटर्न प्रदान करते हैं लेकिन आम तौर पर कम पूंजी प्रशंसा होती है। कम उपज वाले प्रमुख बाजार (लंदन मेफेयर, मैनहट्टन, सेंट्रल सिडनी) पूंजी वृद्धि और परिसंपत्ति सुरक्षा में निवेशकों के विश्वास को दर्शाते हैं - खरीदार अपेक्षित मूल्य प्रशंसा और तरलता के बदले में कम वर्तमान आय स्वीकार करते हैं। आवासीय निवेशकों के लिए, किराये की उपज पर कई अन्य कारकों के साथ विचार किया जाना चाहिए: रिक्ति दर, किरायेदार की गुणवत्ता, रखरखाव लागत, उत्तोलन प्रभाव (बंधक दर बनाम उपज मध्यस्थता), और पूंजी वृद्धि की संभावनाएं। 7% सकल उपज लेकिन 50% परिचालन व्यय वाली संपत्ति केवल 3.5% शुद्ध उपज प्रदान करती है - संभावित रूप से बंधक दर से नीचे, नकारात्मक नकदी प्रवाह पैदा करती है। सकल बनाम शुद्ध उपज को समझना और कैसे उत्तोलन उपज को नकद-पर-नकद रिटर्न में बदलता है, अच्छे रियल एस्टेट निवेश के लिए आवश्यक है।
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सूत्र
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सकल किराये की उपज = (वार्षिक किराया / संपत्ति मूल्य) × 100%
शुद्ध किराये की उपज = ((वार्षिक किराया - वार्षिक परिचालन व्यय) / संपत्ति मूल्य) × 100%
वार्षिक किराया = मासिक किराया × 12चर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| GRY | सकल किराये की उपज | % | संपत्ति मूल्य के प्रतिशत के रूप में वार्षिक सकल किराया; परिचालन व्यय का हिसाब नहीं रखता |
| NRY | नेट रेंटल यील्ड | % | संपत्ति मूल्य के प्रतिशत के रूप में वार्षिक शुद्ध किराया (खर्चों के बाद); कैप रेट के समान |
| AR | वार्षिक किराया | currency/year | सभी इकाइयों से 12 महीनों में एकत्रित (या अपेक्षित) कुल किराये की आय |
| OE | वार्षिक परिचालन व्यय | currency/year | OE पैरामीटर किराये की उपज गणना में एक प्रमुख मात्रात्मक इनपुट का प्रतिनिधित्व करता है, जो इसकी मानक इकाई में मापा जाता है और गणितीय सूत्र के माध्यम से गणना किए गए परिणाम को सीधे प्रभावित करता है। |
| PV | संपत्ति मूल्य | currency | पीवी पैरामीटर किराये की उपज गणना में एक प्रमुख मात्रात्मक इनपुट का प्रतिनिधित्व करता है, जो इसकी मानक इकाई में मापा जाता है और गणितीय सूत्र के माध्यम से गणना किए गए परिणाम को सीधे प्रभावित करता है। |
कैसे Rental Yield Calculator
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- 1संपत्ति का मूल्य निर्धारित करें: अधिग्रहण विश्लेषण के लिए खरीद मूल्य या चल रहे पोर्टफोलियो समीक्षा के लिए वर्तमान बाजार मूल्य का उपयोग करें।
- 2वार्षिक सकल किराए की गणना करें: मासिक किराए (या सभी यूनिट किराए का योग) को 12 से गुणा करें। खाली संपत्तियों के लिए वास्तविक किराए या बाजार किराए का उपयोग करें।
- 3सकल किराये की उपज की गणना करें: वार्षिक किराए को संपत्ति के मूल्य से विभाजित करें और प्रतिशत के रूप में व्यक्त करने के लिए 100 से गुणा करें।
- 4शुद्ध किराये की उपज के लिए, सभी वार्षिक परिचालन खर्चों का अनुमान लगाएं या प्राप्त करें: संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव भत्ता और भंडार। शुद्ध किराये की आय प्राप्त करने के लिए वार्षिक किराये से घटाएँ।
- 5शुद्ध किराये की आय को संपत्ति के मूल्य से विभाजित करें और शुद्ध किराये की उपज के लिए 100 से गुणा करें। यह वाणिज्यिक अचल संपत्ति में उपयोग की जाने वाली कैप दर के बराबर है।
- 6यह आकलन करने के लिए कि निवेश सकारात्मक या नकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करता है या नहीं, स्थानीय बाजार बेंचमार्क और वित्तपोषण की लागत (बंधक दर) के खिलाफ अपनी गणना की गई उपज की तुलना करें।
हल किए गए उदाहरण
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वार्षिक किराया = $1,800 × 12 = $21,600। सकल उपज = $21,600 / $280,000 = 7.71%। शुद्ध किराया = $21,600 - $9,600 = $12,000। शुद्ध उपज = $12,000 / $280,000 = 4.29%। सकल और शुद्ध उपज (3.42%) के बीच का अंतर 44% व्यय अनुपात को दर्शाता है। यदि बंधक दर 6.5% है, तो यह संपत्ति लीवरेज्ड आधार पर नकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है - अकेले सकल उपज का एक महत्वपूर्ण निष्कर्ष अस्पष्ट होगा।
वार्षिक किराया = $3,800 × 12 = $45,600। सकल उपज = $45,600 / $950,000 = 4.8%। नेट = ($45,600 - $18,000) / $950,000 = 2.9%। यह प्रमुख शहरी बाजारों के लिए एक विशिष्ट परिणाम है - निवेशक मजबूत पूंजी प्रशंसा की उम्मीद में कम वर्तमान आय को स्वीकार कर रहे हैं। 2.9% शुद्ध उपज अधिकांश बंधक दरों से नीचे है, जिसका अर्थ है कि इस निवेश के लिए रिटर्न के लिए इक्विटी या प्रशंसा पर निर्भरता की आवश्यकता होती है।
शुद्ध उपज = ($60,000 - $22,000) / $600,000 = $38,000 / $600,000 = 6.33%। यह संपत्ति स्थानीय बाजार के औसत 5.5% से 83 आधार अंक अधिक है, जो यह दर्शाता है कि या तो इसकी कीमत कम है या इसमें औसत से अधिक जोखिम कारक हैं (स्थगित रखरखाव, बाजार से कम किराए में गिरावट, किरायेदारों का प्रबंधन करना मुश्किल)। यह मानने से पहले कि यह महज़ एक सौदा है, कारण की जाँच करें।
लागत पर उपज (ऐतिहासिक): ($1,200 × 12) / $200,000 = 7.2% मूल रूप से, अब ($1,600 × 12) / $200,000 = 9.6% क्योंकि किराया बढ़ गया है। वर्तमान बाज़ार मूल्य पर उपज: $19,200 / $320,000 = 6.0%। लागत पर प्रतिफल दर्शाता है कि मूल निवेश कितना अच्छा प्रदर्शन कर रहा है; बाजार मूल्य पर उपज से पता चलता है कि आज खरीदार को क्या मिलेगा। दोनों मेट्रिक्स उपयोगी हैं - प्रसार प्रारंभिक अधिग्रहण के मूल्य को दर्शाता है।
सिटी ए सकल उपज से दोगुने से अधिक की पेशकश करता है, जो आकर्षक लग सकता है। हालाँकि, उभरते बाज़ारों में आम तौर पर उच्च राजनीतिक जोखिम, मुद्रा जोखिम, कम तरलता और जमींदारों के लिए कम विश्वसनीय कानूनी सुरक्षा होती है। सिटी बी की 4.5% उपज कम जोखिम और बेहतर पूंजी संरक्षण को दर्शाती है। उपज का अंतर आंशिक रूप से एक जोखिम प्रीमियम है - निवेशकों को यह तय करना होगा कि अतिरिक्त 5.5% उपज उभरते बाजार निवेश के अतिरिक्त जोखिमों के लिए पर्याप्त रूप से क्षतिपूर्ति करती है या नहीं।
वास्तविक अनुप्रयोग
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मानकीकृत आय रिटर्न के आधार पर बाजारों में निवेश संपत्तियों की तुलना करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
यह निर्धारित करना कि क्या कोई संपत्ति वित्तपोषण लागत के सापेक्ष सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करती है जहां सटीक किराये की उपज गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
किराये की कीमतें निर्धारित करना: आवश्यक न्यूनतम किराया निर्धारित करने के लिए लक्ष्य उपज से पीछे की ओर काम करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
पोर्टफोलियो बेंचमार्किंग: समय के साथ किराए बढ़ने पर उपज में सुधार पर नज़र रखना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
त्वरित बाजार स्क्रीनिंग: गहन विश्लेषण से पहले उपज सीमा के आधार पर बाजारों को फ़िल्टर करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
विशेष मामले
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अल्पकालिक किराये (एसटीआर): एयरबीएनबी शैली के किराये 2-3× सकल उपज प्राप्त कर सकते हैं
अल्पकालिक किराये (एसटीआर): एयरबीएनबी शैली के किराये लंबी अवधि के किराये की सकल उपज का 2-3× प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन इसके लिए काफी अधिक परिचालन व्यय (सफाई, साज-सज्जा, प्रबंधन मंच शुल्क 20-30%) की आवश्यकता होती है, इसलिए शुद्ध पैदावार काफी बेहतर नहीं हो सकती है। रेंटल यील्ड कैल्क में, किराये की उपज के परिणामों की व्याख्या करते समय इस परिदृश्य में अतिरिक्त सावधानी की आवश्यकता होती है। मानक सूत्र इस किनारे के मामले में मौजूद सभी कारकों को पूरी तरह से ध्यान में नहीं रख सकता है, और पूरक विश्लेषण या विशेषज्ञ परामर्श की आवश्यकता हो सकती है। व्यावसायिक सर्वोत्तम अभ्यास में मान्यताओं का दस्तावेजीकरण करना, संवेदनशीलता विश्लेषण चलाना और किराये की उपज की गणना गैर-मानक क्षेत्र में आने पर वैकल्पिक तरीकों के साथ क्रॉस-रेफरेंस परिणाम शामिल होते हैं।
एनएनएन पट्टों के साथ वाणिज्यिक संपत्तियां: किरायेदार अधिकांश खर्चों का भुगतान करते हैं, इसलिए सकल और शुद्ध पैदावार एक साथ करीब हैं।
एनएनएन संपत्ति पर 6% सकल उपज शुद्ध 5.5% हो सकती है, जबकि आवासीय संपत्ति पर 6% सकल उपज केवल 3.5% हो सकती है। रेंटल यील्ड कैल्क में, किराये की उपज परिणामों की व्याख्या करते समय इस परिदृश्य में अतिरिक्त सावधानी की आवश्यकता होती है। मानक सूत्र इस किनारे के मामले में मौजूद सभी कारकों को पूरी तरह से ध्यान में नहीं रख सकता है, और पूरक विश्लेषण या विशेषज्ञ परामर्श की आवश्यकता हो सकती है। व्यावसायिक सर्वोत्तम अभ्यास में मान्यताओं का दस्तावेजीकरण करना, संवेदनशीलता विश्लेषण चलाना और किराये की उपज की गणना गैर-मानक क्षेत्र में आने पर वैकल्पिक तरीकों के साथ क्रॉस-रेफरेंस परिणाम शामिल होते हैं।
बाजार से नीचे किराए वाली संपत्तियां: वर्तमान उपज वर्तमान किराए को दर्शाती है, बाजार की क्षमता को नहीं।
उल्टा समझने के लिए बाजार किराए पर उपज की गणना करें - लेकिन संक्रमण लागत (किरायेदार टर्नओवर, संभावित किराया नियंत्रण प्रतिबंध) को भी मॉडल करें। रेंटल यील्ड कैल्क में, किराये की उपज परिणामों की व्याख्या करते समय इस परिदृश्य में अतिरिक्त सावधानी की आवश्यकता होती है। मानक सूत्र इस किनारे के मामले में मौजूद सभी कारकों को पूरी तरह से ध्यान में नहीं रख सकता है, और पूरक विश्लेषण या विशेषज्ञ परामर्श की आवश्यकता हो सकती है। व्यावसायिक सर्वोत्तम अभ्यास में मान्यताओं का दस्तावेजीकरण करना, संवेदनशीलता विश्लेषण चलाना और किराये की उपज की गणना गैर-मानक क्षेत्र में आने पर वैकल्पिक तरीकों के साथ क्रॉस-रेफरेंस परिणाम शामिल होते हैं।
शहर/बाज़ार प्रकार के अनुसार विशिष्ट सकल किराये की पैदावार
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| बाज़ार | विशिष्ट सकल उपज | प्रमुख विशेषता |
|---|---|---|
| मैनहट्टन, एनवाईसी | 2.5-4% | अल्ट्रा-प्राइम; सराहना-प्रेरित |
| लंदन (जोन 1-2) | 2.5-4% | वैश्विक सुरक्षित आश्रय; कम प्राप्ति |
| सिडनी सीबीडी | 3-5% | मजबूत पूंजी वृद्धि इतिहास |
| शिकागो/डलास | 5-7% | आय-उन्मुख द्वितीयक बाज़ार |
| डेट्रॉयट/क्लीवलैंड | 8-14% | उच्च उपज; उच्च जोखिम वाले बाज़ार |
| उभरते बाज़ार (LatAm/SEA) | 6-12% | मुद्रा/राजनीतिक जोखिम के साथ उच्च उपज |
| यूएस सनबेल्ट (अटलांटा, फीनिक्स) | 5-8% | उपज + प्रशंसा का विकास बाजार संतुलन |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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एक अच्छी किराये की उपज क्या है?
'अच्छी' किराये की उपज बाजार की स्थितियों, निवेशक लक्ष्यों और वित्तपोषण लागत पर निर्भर करती है। विकसित बाजार के प्रमुख स्थानों में, यदि मजबूत पूंजी प्रशंसा की उम्मीद है तो 3-5% की सकल पैदावार स्वीकार्य हो सकती है। द्वितीयक बाज़ारों या बाय-टू-लेट केंद्रित रणनीतियों में, निवेशक आम तौर पर 6-8% की सकल पैदावार या 4-6% की शुद्ध पैदावार का लक्ष्य रखते हैं। मुख्य परीक्षण यह है कि क्या शुद्ध उपज वित्तपोषण की लागत से अधिक है - यदि बंधक दरें 6% हैं और आपकी शुद्ध उपज 4% है, तो आपके पास नकारात्मक नकदी प्रवाह उत्तोलन है।
किराये की उपज और कैप दर के बीच क्या अंतर है?
किराये की उपज और कैप दर का आपस में गहरा संबंध है लेकिन इनमें सूक्ष्म अंतर है। शुद्ध किराये की उपज = शुद्ध वार्षिक किराया / संपत्ति मूल्य - यह आम तौर पर निर्धारित किराए को घटाकर खर्चों का उपयोग करता है, जरूरी नहीं कि रिक्ति के लिए लेखांकन किया जाए। कैप दर = एनओआई / संपत्ति मूल्य - जहां एनओआई में स्पष्ट रूप से रिक्ति भत्ता और सभी मानक परिचालन व्यय शामिल हैं। व्यवहार में, एक अच्छी तरह से गणना की गई शुद्ध किराये की उपज एक कैप दर के बराबर है। सकल किराये की उपज एक सरल, पूर्व-व्यय मीट्रिक है जो कैप दर के बराबर नहीं है।
उत्तोलन (बंधक) किराये की उपज को कैसे प्रभावित करता है?
एक बंधक आपके इक्विटी निवेश पर सकल किराये की उपज को नकद-पर-नकद रिटर्न में बदल देता है। यदि आप $60,000 की अग्रिम भुगतान के साथ $300,000 की संपत्ति खरीदते हैं और 6% पर $240,000 का बंधक लेते हैं, तो आपका वार्षिक ब्याज लगभग $14,400 है। यदि शुद्ध परिचालन आय $18,000 है, तो आपका कैश-ऑन-कैश रिटर्न = ($18,000 - $14,400) / $60,000 = इक्विटी पर 6.0% - संपत्ति मूल्य पर 6% शुद्ध उपज से अधिक क्योंकि सकारात्मक उत्तोलन रिटर्न को बढ़ाता है जब उपज बंधक दर से अधिक हो जाती है।
क्या मुझे उपज की गणना के लिए खरीद मूल्य या वर्तमान मूल्य का उपयोग करना चाहिए?
यह उद्देश्य पर निर्भर करता है. यह आकलन करने के लिए खरीद मूल्य का उपयोग करें कि आपकी पूंजी की लागत (लागत पर उपज) के सापेक्ष आपका निवेश कैसा प्रदर्शन कर रहा है। वैकल्पिक निवेशों के साथ अपनी होल्डिंग की तुलना करने के लिए वर्तमान बाजार मूल्य का उपयोग करें और यह आकलन करें कि बेचना है या रखना है - निवेशित रहने की अवसर लागत वर्तमान मूल्य पर उपज है। सक्रिय पोर्टफोलियो प्रबंधक दोनों मेट्रिक्स को ट्रैक करते हैं: लागत पर बहुत अधिक उपज लेकिन मूल्य पर कम उपज वाली संपत्ति एक मजबूत पकड़ हो सकती है यदि पूंजीगत लाभ अंतर्निहित है और आय उत्कृष्ट है।
रिक्ति और अशोध्य ऋण किराये की उपज को कैसे प्रभावित करते हैं?
रिक्ति और अशोध्य ऋण आपके प्रभावी वार्षिक किराए को सैद्धांतिक सकल किराए से कम कर देते हैं, जिससे आपकी वास्तविक उपज कम हो जाती है। यदि आप 7% सकल उपज का लक्ष्य रखते हैं, लेकिन 8% रिक्ति और 2% अशोध्य ऋण है, तो आपकी प्रभावी सकल उपज लगभग 6.3% तक गिर जाती है। खर्चों के बाद शुद्ध उपज में और गिरावट आती है। अपेक्षित रिटर्न की सटीक तस्वीर प्राप्त करने के लिए पूर्ण अधिभोग मानने के बजाय हमेशा यथार्थवादी रिक्ति और खराब ऋण अनुमान (स्थानीय बाजार औसत का उपयोग करें) के साथ अंडरराइट करें।
संपत्ति प्रबंधन शुद्ध उपज को कैसे प्रभावित करता है?
व्यावसायिक संपत्ति प्रबंधन शुल्क आम तौर पर सकल किराए का 8-12% होता है, जो सीधे समान राशि से शुद्ध उपज को कम करता है। 7% सकल उपज वाली संपत्ति पर, 10% प्रबंधन शुल्क शुद्ध उपज को लगभग 0.7 प्रतिशत अंक कम कर देता है। कई निवेशक उपज को संरक्षित करने के लिए स्वयं प्रबंधन करते हैं, लेकिन इसके लिए महत्वपूर्ण समय निवेश और विशेषज्ञता की आवश्यकता होती है। अपनी अंडरराइटिंग में हमेशा बाजार-दर प्रबंधन शुल्क शामिल करें, भले ही आप स्व-प्रबंधन की योजना बना रहे हों - यह वास्तविक आर्थिक लागत का खुलासा करता है और यह सुनिश्चित करता है कि यदि आपको प्रबंधन को नियुक्त करने की आवश्यकता है तो निवेश अभी भी काम करेगा।
मैं संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए किराये की उपज का उपयोग कैसे करूं?
आप मूल्य का अनुमान लगाने के लिए उपज सूत्र को उलट सकते हैं: संपत्ति मूल्य = वार्षिक किराया / आवश्यक उपज। यदि बाज़ार में तुलनीय संपत्तियाँ 5% शुद्ध उपज पर व्यापार करती हैं और आपकी संपत्ति वार्षिक शुद्ध किराया $25,000 उत्पन्न करती है, तो अनुमानित मूल्य = $25,000 / 0.05 = $500,000। यह अनिवार्य रूप से वाणिज्यिक अचल संपत्ति में उपयोग की जाने वाली कैप दर मूल्यांकन पद्धति के समान है। यह यह गणना करने का एक त्वरित तरीका है कि खरीदार बाजार की उपज अपेक्षाओं को देखते हुए कितना भुगतान करेगा।
बढ़ती ब्याज दरें किराये की उपज आवश्यकताओं को कैसे प्रभावित करती हैं?
बढ़ती ब्याज दरों से बंधक वित्तपोषण की लागत बढ़ जाती है, जिससे सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए निवेश संपत्ति के लिए आवश्यक उपज बढ़ जाती है। जब जोखिम-मुक्त दर (सरकारी बांड) 2% से बढ़कर 5% हो जाती है, तो निवेशकों को ऋण की उच्च लागत और पूंजी की उच्च अवसर लागत की भरपाई के लिए उच्च संपत्ति पैदावार की आवश्यकता होती है। यही कारण है कि ब्याज दरें बढ़ने पर संपत्ति के मूल्यों में गिरावट आती है - अन्यत्र उपलब्ध उच्च दरों के साथ प्रतिस्पर्धी बने रहने के लिए पैदावार में वृद्धि (कीमतों में गिरावट) होनी चाहिए।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !सकल उपज का उपयोग ऐसे करें जैसे कि यह शुद्ध उपज हो - आवासीय संपत्तियों में ~40-50% व्यय अनुपात ये बहुत अलग संख्याएँ बनाता है।
- !वार्षिक किराए की गणना करते समय रिक्ति को नजरअंदाज करना - 12 महीने के 100% किराए का उपयोग करने से उपज अधिक हो जाती है।
- !परिचालन खर्चों में पूंजीगत व्यय (छत, एचवीएसी) का हिसाब न रखना - ये वास्तविक लागतें हैं जो वास्तविक शुद्ध उपज को कम करती हैं।
- !मुद्रा जोखिम, किराये की आय के कर उपचार, या मकान मालिकों के लिए कानूनी सुरक्षा को समायोजित किए बिना विभिन्न देशों में पैदावार की तुलना करना।
विशेष टिप
हमेशा उपज प्रसार की गणना करें: शुद्ध किराये की उपज आपके बंधक ब्याज दर को घटाकर। एक सकारात्मक प्रसार का मतलब है कि संपत्ति आपकी ऋण लागत से अधिक आय उत्पन्न करती है - सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्तोलन। एक नकारात्मक प्रसार का मतलब है कि आप व्यक्तिगत आय से कमी का वित्तपोषण कर रहे हैं या आपको उबारने के लिए प्रशंसा की उम्मीद कर रहे हैं। खरीदने से पहले जानें कि आप किस स्थिति में हैं।
क्या आप जानते हैं?
कुछ जापानी शहरों में, छोटी आवासीय संपत्तियाँ 8-12% की सकल किराये की पैदावार के साथ खरीदी जा सकती हैं - जो विकसित दुनिया में सबसे अधिक है - क्योंकि जापान की आबादी घट रही है और माध्यमिक शहरों में संपत्ति के मूल्य सपाट या गिर रहे हैं। उच्च उपज पूंजी प्रशंसा की कमी की भरपाई करती है। यह एक अनुस्मारक है कि उच्च उपज अक्सर संरचनात्मक जोखिमों के साथ आती है।
संदर्भ
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