Amikor hitelt vagy jelzálogkölcsönt keres, két arányt lát: a kamatlábat és a THM-et (Teljes Hiteldíj Mutató). Ezek különböző számok, és összetévesztésük ezrekbe kerülhet.
A rövid válasz
Kamatláb = a tőke kölcsönvételének költsége, éves százalékban kifejezve.
THM = a hitel tényleges éves költsége, kamat és díjak beleszámításával, százalékban kifejezve.
A THM mindig magasabb vagy egyenlő a kamatlábbal. Ha azonosak, a hitelnek nincsenek díjai.
Miért létezik a THM
A hitelezők alacsony kamatokat hirdettek, majd pontokkal, folyósítási díjakkal, közvetítői díjakkal és zárási költségekkel terhelték a hiteleket. A hitelfelvevők nem tudták igazságosan összehasonlítani a hiteleket. Az Egyesült Államokban a Truth in Lending Act (TILA) előírja a hitelezők számára a THM feltüntetését, hogy a fogyasztók egyenértékű összehasonlításokat tehessenek.
Mi szerepel a THM-ben
A THM jellemzően tartalmazza:
- A névleges kamatlábat
- Folyósítási díjakat
- Diszkontpontokat (minden pont = a hitel 1%-a)
- Jelzáloghitel-közvetítői díjakat
- A hitelező által ellenőrzött zárási költségeket
- Jelzálogbiztosítási díjakat (ha szükséges)
A THM nem tartalmazza:
- Jogcímbiztosítást
- Értékelési díjakat
- Otthon-ellenőrzési költségeket
- Előre fizetett tételeket (letéti számla adókra/biztosításra)
A képlet
THM = [(díjak + összes kamat) / (tőke × hitel futamideje években)] × 100
Jelzáloghiteleknél a THM-et pontosabban a IRR-módszerrel (Belső Megtérülési Ráta) számítják ki — megtalálva azt a rátát, amelynél az összes befizetés jelenértéke megegyezik a nettó hitelösszeggel.
Gyakorlati példa
Forgatókönyv: $300 000 jelzálog, 6,5%-os kamatláb, 30 év, hitelezői díjak $4 500.
1. lépés: Számítsuk ki a havi törlesztőrészletet a megjelölt kamatlábon. Havi kamatláb = 6,5%/12 = 0,5417% Havi törlesztőrészlet = $1 896,20
2. lépés: Keressük a tényleges hitelösszeget (tőke mínusz díjak). Nettó hitel = $300 000 − $4 500 = $295 500
3. lépés: Keressük azt a rátát, amelynél $295 500 = 360 db $1 896,20-as befizetés jelenlegi értéke. Ez iterációt igényel (Newton-Raphson-módszer), ami a következőt adja: Havi THM-ráta ≈ 0,5593%
4. lépés: Évesítés. THM = 0,5593% × 12 = 6,71%
A 6,5%-on hirdetett hitel a díjakkal együtt ténylegesen évi 6,71%-ba kerül.
Mikor vezet félre a THM
A THM azt feltételezi, hogy a hitelt a teljes futamidőre megtartja. Jelzáloghiteleknél a legtöbben 7–10 éven belül refinanszírozzák vagy eladják az ingatlant — így a tényleges hatékony költség attól függ, ténylegesen mennyi ideig tartja meg a hitelt.
Példa: Két 30 éves jelzálogot hasonlít össze egy $300 000-es hitelen:
| Lehetőség | Kamatláb | Pontok/Díjak | THM | Havi törlesztő |
|---|---|---|---|---|
| A hitel | 6,5% | $0 | 6,50% | $1 896 |
| B hitel | 6,0% | $6 000 | 6,25% | $1 799 |
A B hitelnek alacsonyabb THM-je és alacsonyabb havi törlesztője van. De $6 000-t fizet előre.
Megtérülési pont: $6 000 ÷ ($1 896 − $1 799) = 62 hónap (5,2 év).
Ha 5,2 évnél korábban elad vagy refinanszíroz, az A hitel valójában olcsóbb volt a magasabb THM ellenére.
Hitelkártya THM
Hitelkártyáknál THM = a kamatláb (a szokásos számításban nem szerepelnek díjak). A főbb különbségek:
Napi időszakos ráta = THM ÷ 365. 22%-os THM-es kártyánál: napi ráta = 22/365 = 0,0603% naponta.
Kamatszámítás: A hitelkártyák legtöbb esetben naponta számítanak kamatot, ami az effektív éves kamatot kissé magasabbá teszi a megadott THM-nél.
Effektív éves kamatláb 22%-os, napi kamatszámítással: (1 + 0,22/365)^365 − 1 = 24,6%
Éppen ezért a 22%-os THM-es kártyán egyenleg tartása évente közel 24,6%-ba kerül.
Ökölszabály: THM vs. kamatláb jelzáloghiteleknél
- THM lényegesen magasabb a kamatlábánál (0,5%+ különbség): magas díjak — nézzen körül vagy tárgyaljon
- THM közel a kamatlábhoz (0,1% vagy kisebb különbség): alacsony díjú hitel — a kamatláb közel van a tényleges költséghez
- THM egyenlő a kamatlábbal: egyáltalán nincsenek díjak (jelzáloghitelnél ritka)
THM kiszámítása
THM-kalkulátorunk lehetővé teszi a hitelösszeg, kamatláb, díjak és futamidő megadásával a valódi THM kiszámítását — hogy egyenlő feltételek mellett hasonlíthassa össze a hitelajánlatokat.