A tőkésítési ráta (cap rate) az egyik legfontosabb mutató az ingatlanbefektetésben. Az ingatlan éves bevételét értékének százalékában fejezi ki, lehetővé téve az ingatlanok összehasonlítását mérettől és ártól függetlenül.
A Képlet
Cap Rate = Nettó üzemeltetési bevétel (NÜB) / Ingatlan értéke × 100%
A Nettó Üzemeltetési Bevétel (NÜB) Kiszámítása
NÜB = Bruttó bérleti bevétel − Üresedés − Üzemeltetési költségek
Az üzemeltetési költségek közé tartozik: ingatlanadó, biztosítás, javítások, ingatlankezelési díjak, közüzemi díjak (ha a bérbeadó fizeti) és tartalékok. A NÜB NEM tartalmaz jelzáloghitel-törlesztést—a cap rate egy ingatlanalapú mutató, független a finanszírozástól.
Lépésről Lépésre Példa
Vételár: 500 000 $ Éves bruttó bérleti bevétel: 48 000 $ (12 × 4 000 $/hó) Üresedés (7%): 3 360 $ Üzemeltetési költségek: 14 000 $
- NÜB = 48 000 $ − 3 360 $ − 14 000 $ = 30 640 $
- Cap Rate = 30 640 $ / 500 000 $ × 100% = 6,13%
Milyen Cap Rate-et Érdemes Célozni?
| Cap Rate | Értelmezés |
|---|---|
| 4% alatt | Alacsony kockázat, alacsony hozam (prémium városi piacok) |
| 4–6% | Mérsékelt (külvárosi/stabil piacok) |
| 6–8% | Jó hozam (tipikus befektetési cél) |
| 8% felett | Magasabb hozam, de magasabb kockázat |
A Cap Rate Korlátai
A cap rate nem veszi figyelembe: a finanszírozási feltételeket, az értéknövekedési potenciált, az adókedvezményeket vagy a tőkekiadásokat. Használd a készpénz-megtérüléssel és a GRM-mel együtt a teljes képért.
Használd cap rate kalkulátorunkat bármely bevételt termelő ingatlan elemzéséhez.