Ha megérti, mit engedhet meg magának, mielőtt a hitelezőhöz fordul, megóvja Önt a túlfeszítéstől – és megelőzi az évekig tartó pénzügyi stresszt.

A 28/36-os szabály (szabványos irányelv)

A legszélesebb körben használt otthoni megfizethetőségi szabály:

  • 28%: Havi lakhatási költségei nem haladhatják meg a bruttó havi jövedelmének 28%-át
  • 36%: Az Ön teljes havi adóssága (lakás+minden egyéb tartozása) nem haladhatja meg a havi bruttó jövedelem 36%-át
Max Housing Payment = Gross Monthly Income × 0.28
Max Total Debt Payment = Gross Monthly Income × 0.36

Példa: 7500 USD bruttó havi jövedelem:

  • Maximális lakhatási díj = 7500 USD × 28% = 2100 USD/hó
  • Maximális teljes tartozás = 7500 USD × 36% = 2700 USD/hó
  • Ha autóhitel + diákhitel = 500 USD/hó, akkor max. lakás = 2200 USD (36%-os szabály alkalmazásával)

Mit tartalmaz a "lakhatási kifizetés" (PITI)

A havi 2100 dollárnak fedeznie kell az összes lakhatási költséget, nem csak a tőkét és a kamatokat:

Összetevő Tipikus összeg
**Fő Változó
**Kamat Változó
Tadók (ingatlan) 200–600 USD+/hó
Ibiztosítás (lakástulajdonosok) 100–250 USD/hó
PMI (ha <20%-kal csökken) hitel 0,5-1,5%-a/év
HOA díjak (ha vannak) 0–500 USD+/hó

Ha ingatlanadó + biztosítás + PMI = 700 USD/hó, akkor a tényleges jelzáloghitel P&I költségvetése csak 1400 USD.

Jövedelemszorzó módszer

Egy gyorsabb hüvelykujjszabály: a lakás ára legyen 2,5–3× éves bruttó jövedelme (konzervatív), vagy legfeljebb 4–5× magas költségű területeken.

Bruttó éves jövedelem Konzervatív (3×) Magas költségű terület (4×)
$60,000 $180,000 $240,000
$80,000 $240,000 $320,000
$100,000 $300,000 $400,000
$150,000 $450,000 $600,000

Vissza-A maximális lakásár kiszámítása

A maximális havi P&I kifizetés alapján:

Max Loan = Payment × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
Max Home Price = Max Loan ÷ (1 − Down Payment %)

Példa: 1400 USD/hó P&I költségvetés, 30 éves jelzáloghitel, 7% THM, 20% csökkenés:

  • r = 0,07 ÷ 12 = 0,005833
  • Max. hitel = 1400 USD × (1,005833^360 − 1) ÷ (0,005833 × 1,005833^360) = 210 500 USD
  • Max lakásár = 210 500 USD ÷ 0,80 = 263 125 USD

Előleg hatása

A nagyobb előleg nem csak csökkenti a havi törlesztőrészletet – kiküszöböli a PMI-t (általában 20%-os saját tőkéjéig szükséges):

Előleg PMI szükséges? Havi PMI (300 000 USD otthoni áron)
3% Igen ~188 USD/hó
5% Igen ~150 dollár/hó
10% Igen ~100 dollár/hó
20% Nem $0

A PMI jellemzően a hitelösszeg 0,5-1,5%-a évente.

Adósság/jövedelem arány (DTI)

A hitelezők két DTI arányt számítanak ki:

Front-end DTI = Monthly Housing Costs ÷ Gross Monthly Income
Back-end DTI = Total Monthly Debt ÷ Gross Monthly Income

Hagyományos hitelkeretek: Előtér ≤28%, Háttér ≤36% FHA-hitelkorlátok: Front-end ≤31%, háttér ≤43% VA-hitelek: Nincs előtér-korlát, háttér ≤41%

Példa: 7500 USD jövedelem, 1800 USD PITI, 500 USD autó/diákhitel:

  • Front-end DTI = 1800 USD ÷ 7500 USD = 24% ✓
  • Háttér DTI = (1800 USD + 500 USD) ÷ 7500 USD = 30,7% ✓ (mindkét korlát alatt)

Rejtett költségek Első vásárlók kisasszony

Zárási költségek: A vételár 2–5%-a, előre fizetendő. 300 000 dolláros otthonon: 6 000–15 000 dollár.

Költözési költségek: 1000–5000 USD a távolságtól függően.

Azonnali javítások/frissítések: Költségvetés a vételár 1–2%-a az első évben.

Folyamatos karbantartás: A lakás értékének évi 1%-a az alapszabály.

Rezsi: Jellemzően magasabb, mint a bérlésnél – nagyobb hely, mindent fizetni kell.

A 300 000 dolláros otthoni költségvetésben az előlegen felül további 20 000–30 000 dollár készpénzt kell tartalmaznia a zárási költségek és az első év költségeinek fedezésére.

Az előzetes jóváhagyás és a minősítés előtti megkülönböztetés

Az előminősítés egy önbevalláson alapuló becslés. Az előzetes jóváhagyáshoz igazolt jövedelem, vagyon és hitelellenőrzés szükséges – és ezt az eladók komolyan veszik. Szerezzen előzetes jóváhagyást, mielőtt megtekintené a célárkategóriájában lévő lakásokat.

Jelzálogkalkulátorunk segítségével modellezheti a pontos havi törlesztőrészleteket különböző árpontokon, előlegeket és kamatokat, hogy megtalálja valódi komfortzónáját.